Gericht stoppt Strom-Klausel im Mietvertrag: Mieter können Geld zurückfordern
Ein neues Urteil des Oberlandesgerichts Hamm kann für betroffene Vonovia-Mieter finanzielle Folgen haben. Das Gericht hat am 9. September 2026 ein rechtskräftiges Anerkenntnisurteil gegen zwei Unternehmen aus dem Vonovia-Umfeld erlassen.
Im Streit stand eine Vertragsklausel, durch die der Abschluss eines Mietvertrags mit einem Stromliefervertrag verknüpft wurde. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes können auf dieser Klausel beruhende Stromlieferverträge unwirksam sein und unter bestimmten Voraussetzungen sogar Rückzahlungsansprüche entstehen.
Das Verfahren wird beim OLG Hamm unter dem Aktenzeichen I-30 UKl 1/25 geführt. Für betroffene Mieter lohnt sich deshalb ein genauer Blick in den ursprünglichen Mietvertrag und die Unterlagen zur Stromversorgung.
Darum ging es bei der Strom-Klausel
Geklagt hatte der Deutsche Mieterbund gegen die Deutsche Annington Beteiligungsverwaltungs GmbH und die Vonovia Energie GmbH. Beide Unternehmen gehören zur Vonovia-Gruppe.
In den beanstandeten Mietvertragsunterlagen war vorgesehen, dass Mieter im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags zugleich einen Stromliefervertrag mit der damaligen Vonovia Energie Service GmbH abschließen konnten. Problematisch war dabei nach Auffassung des Mieterbundes die konkrete Gestaltung der Vertragsunterlagen.
Für Mieter konnte demnach unklar bleiben, ob bereits ihre Unterschrift unter den Mietvertrag die Strombelieferung auslöste oder ob zusätzlich ein entsprechendes Kästchen angekreuzt werden musste. Der Deutsche Mieterbund sah darin eine unzulässige Verknüpfung zweier unterschiedlicher Vertragsverhältnisse.
Mietvertrag darf nicht zum Stromvertrag führen
Wer eine Wohnung anmietet, schließt zunächst einen Vertrag über die Nutzung des Wohnraums. Daraus folgt grundsätzlich nicht, dass gleichzeitig ein Stromliefervertrag mit einem vom Vermieter ausgewählten Unternehmen abgeschlossen werden muss.
Gerade bei der Wohnungssuche befinden sich Interessenten häufig in einer schwierigen Situation. Wenn eine zusätzliche Vertragsleistung unmittelbar in den Mietvertrag eingebaut wird, kann der Eindruck entstehen, dass diese akzeptiert werden müsse, um die Wohnung überhaupt zu erhalten.
Genau gegen diese Verknüpfung richtete sich die Klage. Die freie Entscheidung darüber, welcher Stromanbieter gewählt wird, darf nach der Argumentation des Mieterbundes nicht durch die Gestaltung des Mietvertrags unterlaufen werden.
Vonovia-Unternehmen erkannten den Unterlassungsanspruch an
Das Verfahren endete mit einem sogenannten Anerkenntnisurteil. Die beklagten Unternehmen erkannten den geltend gemachten Unterlassungsanspruch an, woraufhin das OLG Hamm am 9. September 2026 das entsprechende Urteil erließ.
Das ist für die rechtliche Einordnung wichtig. Bei einem Anerkenntnisurteil muss das Gericht nicht sämtliche rechtlichen Fragen in einer ausführlichen Urteilsbegründung selbst entscheiden und begründen.
Das Ergebnis ist dennoch verbindlich: Die beanstandete Klausel darf nicht mehr als Allgemeine Geschäftsbedingung in den betroffenen Wohnraummietverträgen verwendet werden. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes darf sich die Vonovia Energie GmbH gegenüber betroffenen Mietern auch nicht mehr auf diese Vertragsklausel berufen.
Betroffene Stromlieferverträge können unwirksam sein
Die Entscheidung geht damit über ein bloßes Verbot für neue Mietverträge hinaus. Besonders interessant ist die Frage, was mit bereits abgeschlossenen Stromlieferverträgen passiert, die auf der beanstandeten Klausel beruhen.
Der Deutsche Mieterbund vertritt nach dem Urteil die Auffassung, dass solche Stromlieferverträge unwirksam sind. Betroffene Mieter können sich daher unter Umständen von der bisherigen Stromversorgung lösen und einen anderen Anbieter auswählen.
Allerdings betrifft das Urteil nicht automatisch jeden Stromvertrag, den ein Vonovia-Mieter abgeschlossen hat. Entscheidend ist vielmehr, ob der Vertrag tatsächlich aufgrund der beanstandeten oder einer inhaltsgleichen Mietvertragsklausel zustande gekommen ist.
Mieter sollten ihren alten Mietvertrag heraussuchen
Besonders wichtig ist deshalb der ursprüngliche Mietvertrag. Betroffene sollten prüfen, ob sich dort eine zusätzliche Vereinbarung zur Energiebelieferung befindet.
In der vom Deutschen Mieterbund beanstandeten Vertragsgestaltung wurde eine Belieferung mit Strom durch die Vonovia Energie Service GmbH angesprochen. Gleichzeitig enthielten die Unterlagen eine Erklärung, mit der die Stromversorgung durch die Unterschrift beauftragt werden sollte.
Wer eine solche oder sehr ähnliche Formulierung findet und anschließend tatsächlich von dem Unternehmen mit Strom beliefert wurde, gehört möglicherweise zum betroffenen Personenkreis. Dabei sollten neben dem Mietvertrag auch Stromabrechnungen, Preisänderungsschreiben und Kontoauszüge aufbewahrt werden.
Rückzahlung von Stromkosten ist möglich, aber nicht automatisch
Besonders weitreichend ist die Aussage des Deutschen Mieterbundes zu bereits geleisteten Zahlungen. Demnach können im Einzelfall Ansprüche auf Rückzahlung von Stromkosten in Betracht kommen, wenn am jeweiligen Wohnort günstigere Stromangebote verfügbar waren.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder betroffene Mieter automatisch sämtliche Stromzahlungen der vergangenen Jahre zurückerhält. Ob überhaupt ein Zahlungsanspruch besteht und wie hoch dieser ausfällt, muss für den jeweiligen Vertrag geprüft werden.
Eine wichtige Frage kann dabei sein, welche Kosten bei einem frei gewählten Stromanbieter entstanden wären. Hat der Mieter aufgrund der problematischen Vertragskonstruktion mehr bezahlt, kann gerade diese finanzielle Differenz für eine Forderung interessant werden.
Ein kompletter Erlass der verbrauchten Energie ist nicht garantiert
Mieter sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass verbrauchter Strom plötzlich vollständig kostenlos war. Strom wurde tatsächlich geliefert und verbraucht, sodass bei einer Rückabwicklung mehrere rechtliche Fragen berücksichtigt werden müssen.
Die Höhe eines möglichen Anspruchs kann deshalb von den konkreten Zahlungen, dem damaligen Tarif, alternativen Strompreisen und dem Zustandekommen des Vertrags abhängen. Eine pauschale Summe lässt sich aus dem OLG-Urteil nicht ableiten.
Der Mieterbund spricht ausdrücklich davon, dass Rückzahlungsansprüche im Einzelfall in Betracht kommen können. Genau diese Einschränkung ist für Betroffene wichtig.
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Was das Urteil für betroffene Mieter bedeutet
| Situation | Mögliche Folge | Was geprüft werden sollte |
|---|---|---|
| Stromklausel befindet sich im Mietvertrag | Klausel kann vom Urteil erfasst sein | Genauen Wortlaut mit der beanstandeten Klausel vergleichen |
| Stromvertrag entstand aufgrund dieser Klausel | Vertrag kann unwirksam sein | Vertragsabschluss und zusätzliche Erklärungen prüfen |
| Vonovia-Tarif war teurer als andere Angebote | Rückzahlungsanspruch kann in Betracht kommen | Damals verfügbare Preise und eigene Abrechnungen vergleichen |
| Mieter möchte Anbieter wechseln | Wechsel kann möglich sein | Vorher prüfen, ob der Vertrag tatsächlich vom Urteil erfasst wird |
Das Urteil gilt nicht für jeden Mieterstromvertrag
Das Urteil bedeutet nicht, dass Vermieter ihren Mietern grundsätzlich keine Stromangebote mehr unterbreiten dürfen. Auch besondere Modelle zur Stromversorgung in Mehrfamilienhäusern werden durch die Entscheidung nicht pauschal verboten.
Entscheidend ist vielmehr, dass Mieter erkennen können, welchen zusätzlichen Vertrag sie abschließen und dass ihre Zustimmung tatsächlich freiwillig erfolgt. Wohnraummietvertrag und zusätzlicher Stromliefervertrag dürfen nicht so miteinander verbunden werden, dass die freie Entscheidung über den Stromanbieter praktisch ausgehebelt wird.
Bereits 2019 hatte die Verbraucherzentrale NRW eine ähnliche Vertragsgestaltung bei der Deutsche Annington beanstandet. Auch damals ging es um die Frage, ob mit der Unterschrift unter einen Mietvertrag ohne ausreichend eigenständige Zustimmung gleichzeitig ein Energieliefervertrag entstehen darf.
Auch andere Zusatzverträge im Mietvertrag sollten genau geprüft werden
Das Urteil ist deshalb auch über den konkreten Vonovia-Fall hinaus interessant. Mietverträge enthalten mittlerweile teilweise zusätzliche Angebote rund um Energie, Telekommunikation oder andere Dienstleistungen.
Mieter sollten deshalb genau darauf achten, ob ihre Unterschrift ausschließlich den Wohnraummietvertrag betrifft oder zugleich weitere Vertragserklärungen enthält. Besonders bei Formularmietverträgen können zusätzliche Vereinbarungen leicht übersehen werden.
Dass Vermieter nicht jede zusätzliche Kostenposition ohne Weiteres auf Mieter übertragen können, zeigen auch andere aktuelle Entscheidungen. So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise die Grenzen bei neuen Kosten einer gewerblichen Wärmelieferung behandelt, wie wir in unserem Beitrag „BGH stoppt neue Heizkosten der Vermieter“ ausführlich erläutern.
Stromversorgung ist rechtlich von anderen Mietkosten zu unterscheiden
Haushaltsstrom wird normalerweise unmittelbar zwischen dem Bewohner und seinem Energieversorger abgerechnet. Das unterscheidet ihn von zahlreichen Betriebskosten, die der Vermieter zunächst bezahlt und anschließend über die Nebenkostenabrechnung verteilt.
Wie wichtig diese Trennung sein kann, zeigt auch ein anderer Mietrechtsfall zum Abstellen der Versorgung. In unserem Beitrag „Darf der Vermieter Strom und Wasser abstellen?“ erklären wir, warum der eigene Stromliefervertrag des Mieters rechtlich von Versorgungsleistungen des Vermieters unterschieden werden muss.
Auch bei Betriebskosten lohnt sich ein genauer Blick auf die vertraglichen Grundlagen. Mieter können sich hierzu beispielsweise über ihre Rechte bei Rechnungen und Zahlungsnachweisen in der Nebenkostenabrechnung informieren.
Verjährung kann bei älteren Zahlungen wichtig werden
Wer mögliche Rückzahlungsansprüche für zurückliegende Jahre prüfen möchte, sollte damit nicht unbegrenzt warten. Geldforderungen können verjähren, wobei der Beginn und die Dauer der Verjährungsfrist vom jeweiligen Anspruch und den Umständen des Falls abhängen.
Im Zivilrecht gilt häufig eine regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Daraus lässt sich für den Vonovia-Fall jedoch nicht ohne weitere Prüfung ableiten, welche konkreten Zahlungen bereits verjährt sind oder wann die Frist begonnen hat.
Gerade bei älteren Stromverträgen kann deshalb eine zeitnahe rechtliche Prüfung sinnvoll sein. Mietvertrag, Stromvertrag, Jahresabrechnungen sowie Nachweise über die geleisteten Zahlungen sollten dafür möglichst vollständig vorliegen.
Mieter sollten nicht einfach Zahlungen einstellen
Trotz des Urteils sollten Betroffene laufende Abschlagszahlungen nicht ohne vorherige Prüfung eigenmächtig stoppen. Ob der eigene Stromvertrag tatsächlich auf der beanstandeten Klausel beruht, lässt sich nur anhand der jeweiligen Vertragsunterlagen beurteilen.
Auch ein Anbieterwechsel sollte geordnet erfolgen. Andernfalls können Streitigkeiten über offene Forderungen, den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung oder die weitere Belieferung entstehen.
Sinnvoller ist es, die Klausel schriftlich überprüfen zu lassen und mögliche Ansprüche gegenüber dem Unternehmen nachvollziehbar geltend zu machen. Bei größeren Rückforderungsbeträgen kann eine Beratung durch einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder einen im Vertragsrecht tätigen Rechtsanwalt sinnvoll sein.
Praxisbeispiel: Mehrere hundert Euro Preisunterschied
Eine Mieterin unterschreibt ihren Wohnraummietvertrag und bemerkt erst später, dass über eine Klausel zugleich eine Strombelieferung durch ein mit dem Vermieter verbundenes Unternehmen veranlasst wurde. Über mehrere Jahre zahlt sie beispielsweise jährlich 1.300 Euro für ihren Haushaltsstrom.
Bei einer späteren Prüfung stellt sich heraus, dass vergleichbare Tarife anderer Anbieter im jeweiligen Zeitraum beispielsweise nur rund 1.050 Euro pro Jahr gekostet hätten. Über drei Jahre ergibt sich damit rechnerisch eine Differenz von 750 Euro.
Ob die Mieterin diese 750 Euro tatsächlich zurückfordern kann, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung, dem rechtlichen Anspruch und möglichen Verjährungsfragen ab. Das OLG-Urteil eröffnet jedoch einen wichtigen Ansatzpunkt, um eine solche Forderung überhaupt prüfen zu lassen.
Häufige Fragen zum Vonovia-Urteil
1. Was hat das OLG Hamm entschieden?
Das OLG Hamm hat am 9. September 2026 unter dem Aktenzeichen I-30 UKl 1/25 ein rechtskräftiges Anerkenntnisurteil erlassen. Die beanstandete Klausel zur Verbindung des Mietvertrags mit einem Stromliefervertrag darf nicht mehr verwendet werden.
2. Ist jetzt jeder Stromvertrag von Vonovia unwirksam?
Nein. Betroffen sind insbesondere Verträge, die aufgrund der beanstandeten oder einer inhaltsgleichen Klausel in einem Wohnraummietvertrag zustande gekommen sind.
3. Können Mieter bereits gezahlte Stromkosten zurückfordern?
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes können entsprechende Ansprüche im Einzelfall in Betracht kommen. Eine automatische Erstattung sämtlicher Stromzahlungen folgt aus dem Urteil jedoch nicht.
4. Wie finde ich heraus, ob ich betroffen bin?
Entscheidend sind der ursprüngliche Mietvertrag und die Unterlagen zum Abschluss des Stromvertrags. Besonders geprüft werden sollte, ob sich darin eine zusätzliche Vereinbarung über die Strombelieferung durch die Vonovia Energie Service GmbH oder eine vergleichbare Formulierung befindet.
5. Kann ich meinen Stromanbieter jetzt sofort wechseln?
Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass Betroffene, deren Stromvertrag auf der beanstandeten Klausel beruht, den Lieferanten wechseln können. Vor einem Wechsel sollte jedoch geklärt werden, ob der eigene Vertrag tatsächlich unter die Entscheidung fällt.
6. Sollte ich meine Stromabschläge jetzt einstellen?
Davon ist ohne vorherige Prüfung abzuraten. Sicherer ist es, zunächst Vertragsunterlagen und mögliche Ansprüche prüfen zu lassen und anschließend den Anbieter schriftlich mit dem Ergebnis zu konfrontieren.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
