Kommt es zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter, dann fürchten Mieter häufig, dass der Vermieter sie mit drastischen Maßnahmen zum Verlassen der Wohnung zwingen will, indem er etwa das Wasser oder den Strom abstellt.
Ist diese Sorge berechtigt? Dürfen Vermieter die Versorgung in einem Mietverhältnis nach einer Kündigung einstellen? Wir zeigen, wie die rechtliche Lage ist.
Inhaltsverzeichnis
Nach Kündigung darf der Vermieter Wasser abstellen
Hat ein Mieter längere Zeit keine Miete gezahlt und der Vermieter den Vertrag gekündigt, darf der Vermieter unter einer bestimmten Voraussetzung das Wasser abstellen. So urteilte das Kammergericht Berlin (65 S 220/06)
Fristlose Kündigung nach einem Jahr ohne Mietzahlung
Im konkreten Fall ging es um eine sogenannte kalte Kündigung. Der Mieter hatte ein Jahr lang keine Miete mehr gezahlt, und der Vermieter ihm deshalb fristlos gekündigt.
Der Vermieter stellte ihm die Wasser- und Stromversorgung zur Wohnung ab, um ihn so dazu zu bringen, die Wohnung zu räumen. Dagegen klagte der Mieter und bekam teilweise Recht, teilweise lag, laut Gericht, das Recht beim Vermieter.
Strom abstellen ist rechtswidrig, Wasser nicht
So lautete das Urteil: Das Abstellen des Wassers durch den Vermieter war legitim, das Sperren des Stroms jedoch nicht. Ist Strom nun lebenswichtiger als Wasser oder wie begründete das Gericht die Entscheidung?
Wasser wird vom Vermieter bezahlt
Tatsächlich ging es aber nicht um die Grundversorgung des verschuldeten Mieters, sondern um die vertraglichen Pflichten und die Eigentumsverhältnisse.
Das Wasser bezahlte der Vermieter selbst, und es gehörte zu der Vertragsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter.
Diese hatte der Vermieter allerdings aufgehoben, weil der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachgekommen war und ihm rechtmäßig gekündigt. Deshalb erklärte das Gesetz es für legitim, dass der Vermieter das Wasser abstellte.
Der Mieter hat Vertrag mit dem Stromversorger
Anders sah es beim Strom aus. Hier hatte der Mieter einen eigenen Vertrag mit dem Stromversorger. Hier hätte der Vermieter unzulässig in eine Vertragsbeziehung als Dritter eingegriffen. Es handelte sich dabei um „verbotene Eigenmacht“. Der Strom müsse wieder laufen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Wasserversorgungspflicht
Anders sehe es beim Wasser aus. Hier hätte der Vermieter nur eine Unterlassung begangen. Als Vermieter lege er die Wasserkosten auf die Mieter um und gehe in Vorleistung.
Das Mietverhältnis sei beendet, und damit habe der Vermieter keine Pflicht, diese Versorgungsleistung zu erbringen. Der Mieter (Schuldner) habe keinen Anspruch darauf, die Wasserversorgung wiederhergestellt zu bekommen.
Darf auch im laufenden Mietverhältnis das Wasser abgestellt werden?
In diesem konkreten Fall durfte der Vermieter das Wasser abstellen, weil er selbst die Vorleistung für das Wasser brachte und das Mietverhältnis gekündigt hatte.
Im laufenden Mietverhältnis vor einer Kündigung darf ein Vermieter das nicht! Auch wenn Mieter mit der Zahlung der Miete und / oder der Nebenkosten in Verzug sind, muss der Vermieter so gut wie immer Strom, Heizung und Wasser weiter laufen lassen. Das gilt so lange, bis der Vermieter die rechtsgültige Kündigung ausgesprochen hat.
Bei beendetem Mietverhältnis gelten andere Regeln
Wenn das Mietverhältnis endet, in diesen Fällen gewöhnlich mit der Kündigung durch den Vermieter, dann besteht für diesen keine Pflicht mehr, das Mietobjekt / die Wohnung dem Mieter zur Verfügung zu stellen.
Auch die Versorgung laut Paragraf 535 I S. 2 BGB liegt dann nicht mehr in der Verantwortung des Vermieters.
Rechtswidrig handelt hingegen der Mieter, wenn er nach der Kündigung weiter in der Wohnung verbleibt. Dieser verstößt dann gegen seine Pflicht, das Mietobjekt zu räumen und herauszugeben.
BGH: Nach Kündigung darf Versorgung eingestellt werden
Der Bundesgerichtshof bestätigte noch einmal, dass eine Einstellung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter zulässig ist, allerdings nur unter ganz spezifischen Bedingungen: Erstens muss der Vermieter selbst die Versorgung mit den jeweiligen Leistungen schulden, ob Strom oder Wasser.
Zweitens muss die Kündigung des Mietverhältnisses wirksam sein. Drittens muss der Mieter die Zahlungen für die jeweiligen Leistungen eingestellt haben. Es muss dem Vermieter also durch die weitere Belieferung ein Schaden drohen. (XII ZR 137/07)
Wie können Sie sich verhalten?
Was können Sie tun, wenn Sie Mietschulden haben, Ihnen die Kündigung durch den Vermieter droht und Sie fürchten, dass Ihnen die Versorgung mit Wasser, Strom und Heizung abgestellt wird.
Bleiben Sie nicht allein mit ihren Sorgen. Zwar darf der Mieterschutzbund nur Mitglieder rechtlich beraten (und eine Mitgliedschaft kostet 80,00 Euro pro Monat), das Internetangebot des Vereins können Sie aber kostenlos nutzen.
Auch bei ver.di und anderen Organisationen ist die kostenlose Rechtsberatung- und unterstützung leider an eine Mitgliedschaft gebunden. Die Verbraucherzentrale bietet eine telefonische Mieterberatung für 20 Euro an. Auf https://sozialportal.net/ finden Sie Beratungsstellen und Rechtsanwälte, an die Sie sich wenden können.
- Über den Autor
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF , History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
