Nach Angaben eines langjährigen Mieters blieben rund 400 Wohnungsanfragen ohne Erfolg. Das Landgericht verurteilte ihn dennoch zur Räumung seiner Wohnung. Der Bundesgerichtshof hat dieses Urteil nun aufgehoben, soweit der Härtewiderspruch des Mieters abgelehnt worden war.
Aus dem aufgehobenen Berufungsurteil kann die Räumung vorerst nicht weiter betrieben werden. Eine endgültige Entscheidung zugunsten des Mieters ist damit aber nicht gefallen: Das Landgericht Nürnberg-Fürth muss seine gesundheitliche Situation und die unter Beweis gestellte Wohnungssuche neu prüfen.
Der BGH-Beschluss vom 1. September 2026, Az. VIII ZR 16/26, enthält eine wichtige Botschaft für andere Mieter. Gerichte dürfen konkrete Gesundheitsgefahren und ausführlich geschilderte Bemühungen um Ersatzwohnraum nicht mit pauschalen Erwägungen abtun.
Mieter wohnte seit 1996 in der Wohnung
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis im Februar 2024 wegen Eigenbedarfs. Ihre Enkelin sollte in die Wohnung einziehen. Der Mieter wohnte dort seit 1996; zum Zeitpunkt der Kündigung lebte auch sein damals 17-jähriger Sohn in der Wohnung.
Das Amtsgericht Nürnberg wies die Räumungsklage zunächst ab, weil es keinen Eigenbedarf erkannte. Das Landgericht Nürnberg-Fürth bewertete den Nutzungswunsch nach einer Beweisaufnahme anders und verurteilte den Mieter am 19. Dezember 2025 zur Räumung.
Der Mann machte dagegen psychische und körperliche Erkrankungen geltend. Außerdem trug er vor, für sich und seinen Sohn ungefähr 400 erfolglose Wohnungsanfragen gestellt zu haben.
Da das Landgericht die Revision nicht zuließ, wandte sich der Mieter mit einer Nichtzulassungsbeschwerde an den BGH. Nachdem die Vermieterin bereits die Vollstreckung eingeleitet hatte, beantragte er zusätzlich deren vorläufige Einstellung.
BGH erkennt zwei Fehler bei der Härteprüfung
Der BGH stellte mehrfache Verletzungen des Anspruchs auf rechtliches Gehör fest. Das Landgericht hatte weder die gesundheitlichen Folgen fachgerecht aufklären lassen noch den Vortrag zur Wohnungssuche ausreichend behandelt.
Bei den Erkrankungen fehlte ein Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen. Die Aussagen der behandelnden Ärzte und des Psychologen reichten für die notwendige Prognose über die Folgen eines künftigen Umzugs nicht aus.
Beim Ersatzwohnraum erwähnte das Landgericht die Schwierigkeiten des Mieters nur allgemein. Mit den im Einzelnen geschilderten und unter Beweis gestellten Suchbemühungen setzte es sich nicht auseinander.
Der BGH widersprach außerdem der Annahme, § 574 BGB sei eine Ausnahmevorschrift und müsse besonders eng ausgelegt werden. Die Sozialklausel verlangt vielmehr eine umfassende Würdigung der festgestellten Umstände und der berechtigten Interessen beider Seiten.
Warum fehlender Ersatzwohnraum ein eigener Härtegrund ist
Nach § 574 Absatz 2 BGB liegt eine Härte auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dieser Einwand kann unabhängig von einer Erkrankung oder einem hohen Alter erhoben werden.
Die Zahl von 400 Anfragen ist dabei weder eine gesetzliche Mindestgrenze noch eine Garantie für den Verbleib in der Wohnung. Der BGH hat auch nicht festgestellt, dass alle vom Mieter genannten Anfragen tatsächlich erfolglos oder für seinen Haushalt geeignet waren.
Das muss das Landgericht nun aufklären. Dabei wird es den konkreten Vortrag, die angebotenen Beweise, die Bedürfnisse des Haushalts und die Bedingungen auf dem örtlichen Wohnungsmarkt berücksichtigen müssen.
Für die Praxis dürfte nicht allein die Anzahl der Bewerbungen zählen. Aussagekräftig ist vor allem, ob regelmäßig nach grundsätzlich geeigneten und finanziell tragbaren Wohnungen gesucht wurde und weshalb kein Mietvertrag zustande kam.
So lässt sich die Wohnungssuche nachvollziehbar belegen
Mieter sollten möglichst unmittelbar nach Zugang der Kündigung mit der Suche beginnen. Ein laufendes Suchprotokoll ist später überzeugender als die allgemeine Erklärung, es gebe keine bezahlbare Wohnung.
Für eine nachvollziehbare Dokumentation empfiehlt es sich, insbesondere folgende Angaben festzuhalten:
| Nachweis | Sinnvolle Angaben |
|---|---|
| Wohnungsangebot | Datum, Anbieter, Ort, Größe, Gesamtmiete sowie Link oder Bildschirmfoto |
| Bewerbung | versandte Anfrage, übermittelte Unterlagen und Datum |
| Ergebnis | Absage, ausbleibende Antwort sowie Termin und Ergebnis einer Besichtigung |
| Eignung | Anforderungen wegen Haushaltsgröße, Behinderung, Behandlung oder Betreuung |
| Suchverlauf | genutzte Portale, Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und kommunale Stellen |
Wer wegen einer niedrigen Rente, Bürgergeld, Grundsicherung, einer Behinderung oder eines negativen Schufa-Eintrags abgelehnt wird, sollte auch diese Ablehnungsgründe dokumentieren. Persönliche Anforderungen wie Barrierefreiheit oder die Nähe zu einer notwendigen Behandlung müssen nachvollziehbar begründet werden.
Die Tabelle ist keine abschließende Vorgabe des BGH. Sie zeigt, mit welchen Unterlagen sich die Ernsthaftigkeit und Reichweite der Suche in einem Räumungsprozess besser erklären lassen.
Gesundheitsgefahren erfordern eine belastbare Prognose
Der Mieter hatte unter anderem Depressionen, eine Angststörung, ein chronisches Schmerzsyndrom und Osteoporose vorgetragen. Ärztliche Unterlagen warnten für den Fall einer Zwangsräumung vor einer schweren psychischen Verschlechterung.
Das Landgericht vernahm die behandelnden Ärzte und einen Psychologen als Zeugen. Es stützte sich besonders auf die Einschätzung des Psychologen, der einen Umzug bei ausreichender Vorbereitung sowie therapeutischer und medikamentöser Begleitung für bewältigbar hielt.
Nach Auffassung des BGH durfte das Gericht daraus nicht ohne Sachverständigengutachten folgern, dass keine erhebliche Gesundheitsgefahr drohe. Für die Zukunftsprognose muss geklärt werden, welche Folgen mit welcher Wahrscheinlichkeit eintreten und ob Unterstützung oder Behandlung diese Gefahren verringern können.
Ein medizinischer Nachweis sollte deshalb nicht nur Diagnosen aufzählen. Er sollte möglichst konkret beschreiben, welche gesundheitlichen Auswirkungen ein erzwungener Wohnungswechsel erwarten lässt und welche Hilfen notwendig wären.
Der Mieter muss als medizinischer Laie jedoch keine eigene fachliche Prognose abgeben. Eine ausführliche Stellungnahme eines qualifizierten Behandlers kann den Vortrag so konkret machen, dass das Gericht weiter ermitteln muss; mehr dazu steht im Beitrag Welche medizinische Stellungnahme bei einer Eigenbedarfskündigung ausreichen kann.
Der BGH hat den Eigenbedarf nicht selbst geprüft
Die Annahme des Landgerichts, dass die Enkelin die Wohnung benötigt, war nicht Gegenstand der erfolgreichen Beschwerde. Der BGH beanstandete sie daher nicht. Aufgehoben wurde das Urteil nur, soweit das Landgericht den Härtewiderspruch des Mieters zurückgewiesen hatte.
Das Landgericht muss nun ein Sachverständigengutachten einholen und den Vortrag zur Wohnungssuche prüfen. Danach ist erneut abzuwägen, ob und wie lange der Mietvertrag fortgesetzt werden muss.
Eine anerkannte Härte führt nicht automatisch zu einem dauerhaften Wohnrecht. Nach § 574a BGB kann das Gericht die Fortsetzung befristen, Vertragsbedingungen anpassen oder das Mietverhältnis bei ungewisser Dauer der Härte auf unbestimmte Zeit fortsetzen.
Weil das Berufungsurteil im betroffenen Umfang aufgehoben wurde, erklärte der BGH den zusätzlichen Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung für gegenstandslos. Damit bleibt die Räumung bis zur neuen Entscheidung gestoppt.
Für den Härtewiderspruch läuft eine Frist
Der Widerspruch muss nach § 574b BGB in Textform erklärt werden. Der Vermieter kann die Fortsetzung grundsätzlich ablehnen, wenn ihm das Schreiben nicht spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses zugeht.
Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen. Verlangt der Vermieter Auskunft über die Gründe, soll der Mieter diese unverzüglich erteilen.
Betroffene sollten die Härtegründe früh und konkret benennen und den Zugang des Schreibens beweisbar machen. Medizinische Unterlagen und aktuelle Suchnachweise sollten beigefügt und bei neuen Entwicklungen ergänzt werden.
Dass die Formulierung eines Härtewiderspruchs auch Kostenrisiken auslösen kann, zeigt der Beitrag Härtefall-Widerspruch wird für Mieter zur teuren Kostenfalle. Eine Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht ist deshalb sinnvoll.
Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz bieten weiteren Schutz
Scheitert der Härtewiderspruch, kann das Gericht nach § 721 ZPO trotzdem eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Dadurch wird der Mietvertrag nicht fortgesetzt, sondern nur der Räumungszeitpunkt verschoben.
Steht eine Zwangsräumung unmittelbar bevor und drohen außergewöhnlich schwere Folgen, sollte unter den engen Voraussetzungen des § 765a ZPO sofort Vollstreckungsschutz geprüft werden. In Räumungssachen muss der Antrag grundsätzlich spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Termin gestellt werden.
Diese Möglichkeiten ersetzen den rechtzeitigen Härtewiderspruch nicht. Menschen mit wenig Geld können prüfen, ob Beratungshilfe für eine anwaltliche Beratung oder später Prozesskostenhilfe in Betracht kommt.
Vereinfachtes Praxisbeispiel: 85 Wohnungsanfragen bleiben erfolglos
Eine 69-jährige Mieterin erhält eine Eigenbedarfskündigung. Wegen einer schweren Gehbehinderung benötigt sie eine stufenlos erreichbare Wohnung und kann nur eine begrenzte Gesamtmiete bezahlen.
Sie bewirbt sich innerhalb von vier Monaten auf 85 grundsätzlich passende Angebote. Sie dokumentiert 32 Absagen, sämtliche unbeantworteten Anfragen und drei erfolglose Besichtigungen. Eine aktuelle ärztliche Stellungnahme beschreibt außerdem die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs in eine nicht barrierefreie Wohnung.
Die Dokumentation ermöglicht dem Gericht, die Suche, den Wohnungsmarkt, die behinderungsbedingten Anforderungen und die gesundheitlichen Gefahren konkret zu bewerten.
Fragen und Antworten zum BGH-Beschluss
Verhindern 400 Wohnungsanfragen automatisch eine Räumung?
Nein. Das Gesetz nennt keine feste Zahl. Das Gericht muss prüfen, ob ernsthaft nach angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen gesucht wurde und weshalb die Bewerbungen scheiterten.
Hat der BGH die Eigenbedarfskündigung für unwirksam erklärt?
Nein. Der BGH befasste sich mit der fehlerhaften Härteprüfung. Ob der Mietvertrag wegen einer Härte fortgesetzt werden muss, entscheidet das Landgericht nach weiteren Ermittlungen neu.
Reicht eine Erkrankung als Härtegrund aus?
Eine Erkrankung kann genügen, wenn ein Umzug unmöglich ist oder eine ernsthafte Gefahr erheblicher gesundheitlicher Verschlechterungen besteht. Bei ausreichend konkretem Vortrag muss das Gericht die Folgen nötigenfalls durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen klären lassen.
Bis wann muss der Härtewiderspruch erklärt werden?
Der Vermieter kann die Fortsetzung grundsätzlich ablehnen, wenn ihm der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses in Textform zugeht. Fehlt der gesetzlich vorgesehene Hinweis des Vermieters, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklärt werden.
Bedeutet ein Härtefall ein lebenslanges Wohnrecht?
Nein. Das Gericht kann die Fortsetzung des Mietvertrags befristen oder mit geänderten Bedingungen verbinden. Nur wenn das Ende der Härte nicht absehbar ist, kommt eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit in Betracht.
Was passiert nun im konkreten Verfahren?
Das Landgericht Nürnberg-Fürth muss die gesundheitlichen Folgen sachverständig untersuchen lassen und den Vortrag zu den rund 400 Anfragen prüfen. Erst anschließend kann es erneut über den Härtewiderspruch und die Fortsetzung des Mietverhältnisses entscheiden.
Quellen
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26; § 574 BGB; § 574a BGB; § 574b BGB; § 721 ZPO; § 765a ZPO.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
