Wer Mietschulden durch eine Aufrechnung mit eigenen Forderungen gegen den Vermieter begleichen kann, hat unter Umständen keinen Anspruch auf eine gerichtliche Eilentscheidung zur Schuldenübernahme. Kann die Aufrechnung den drohenden Wohnungsverlust tatsächlich abwenden, fehlt die besondere Dringlichkeit für eine einstweilige Anordnung.
Das hat das Landessozialgericht Baden-Württemberg mit Beschluss vom 11. Dezember 2019 entschieden (Az. L 7 SO 3980/19 ER-B). Der Fall betraf die Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung nach dem SGB XII. Der Antragsteller verfügte über erhebliche Darlehensrückzahlungsansprüche gegen seine Vermieterin, eine GmbH.
Wann die besondere Dringlichkeit fehlt
Für eine einstweilige Anordnung nach § 86b Abs. 2 SGG müssen Antragsteller neben einem möglichen Leistungsanspruch auch einen Anordnungsgrund glaubhaft machen. Damit ist die besondere Dringlichkeit gemeint, die eine vorläufige gerichtliche Regelung erforderlich macht.
Nach Auffassung des Gerichts kann ein Anordnungsgrund fehlen, wenn Betroffene gegenwärtig auf eigene Mittel oder tatsächlich verfügbare, zumutbare Hilfe Dritter zurückgreifen können. Im entschiedenen Fall konnte der Antragsteller nach Einschätzung des Senats seine Wohnung durch eine Aufrechnung sichern.
Der Eilantrag scheiterte damit bereits an der fehlenden besonderen Dringlichkeit. Ob sämtliche Voraussetzungen einer Schuldenübernahme erfüllt waren, musste der Senat deshalb nicht abschließend klären.
Rund 8.200 Euro Mietschulden und Forderungen gegen die Vermieterin
Der Antragsteller war zu 50 Prozent an der H. Consulting GmbH beteiligt. Neben dem weiteren Gesellschafter-Geschäftsführer war er alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Gesellschaft. Die GmbH war Eigentümerin der Wohnung, die er gemeinsam mit seiner Ehefrau gemietet hatte.
Gegenüber der Gesellschaft bestanden Mietrückstände von rund 8.200 Euro. Zugleich hatte der Antragsteller der GmbH Gesellschafterdarlehen von insgesamt 414.522,16 Euro gewährt. Diese sollten aus laufenden Überschüssen oder durch den Verkauf von Immobilien der Gesellschaft zurückgezahlt werden.
Verrechnung der Kaltmiete war bereits vereinbart
Die GmbH war nach den Feststellungen des Gerichts bereits seit einigen Jahren wirtschaftlich inaktiv und erwirtschaftete keine Überschüsse. Nach eigenen Angaben hatte der Antragsteller deshalb mit der Gesellschaft vereinbart, die monatliche Kaltmiete von 930 Euro mit seinen Darlehensrückzahlungsansprüchen zu verrechnen.
Diese Vereinbarung war für die gerichtliche Bewertung von Bedeutung. Der Antragsteller hatte selbst dargelegt, dass sich seine Forderungen gegen die Vermieterin zur Begleichung der Miete nutzen ließen.
Auch Forderungen können verwertbares Vermögen sein
Zum Vermögen im Sinne des § 90 Abs. 1 SGB XII gehören grundsätzlich auch bestehende Forderungen gegen Dritte. Voraussetzung für ihren Einsatz ist allerdings, dass sie tatsächlich verwertbar sind. Gesetzliche Schutzvorschriften und Härtefallregelungen müssen berücksichtigt werden.
Bei der Bedürftigkeitsprüfung werden Vermögenswerte grundsätzlich einzeln betrachtet. Eine pauschale Gegenüberstellung sämtlicher Vermögenswerte und Schulden findet nicht statt. Entscheidend ist, welches Vermögen tatsächlich vorhanden und für die Bedarfsdeckung einsetzbar ist.
Die Darlehensrückzahlungsansprüche des Antragstellers überstiegen die im damaligen Verfahren relevante Vermögensfreigrenze deutlich. Für die Entscheidung über den Eilantrag musste nach Auffassung des Senats jedoch nicht geklärt werden, ob sich die gesamte Darlehenssumme kurzfristig auszahlen ließ.
Aufrechnung konnte die Mietforderungen zum Erlöschen bringen
Nach Einschätzung des Gerichts konnte der Antragsteller seine Rückzahlungsansprüche jedenfalls gegen die Mietforderungen der GmbH einschließlich der Neben- und Heizkostenforderungen aufrechnen. Auf diese Weise konnten die Mietschulden nach Auffassung des Senats beglichen werden, ohne dass die Gesellschaft ihm zuvor Geld auszahlen musste.
Eine Aufrechnung setzt nach § 387 BGB voraus, dass sich gleichartige Forderungen gegenüberstehen und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Insbesondere muss der Aufrechnende seine eigene Forderung verlangen können. Die Aufrechnung erfolgt durch Erklärung gegenüber der anderen Vertragspartei; soweit sich die Forderungen decken, erlöschen sie nach § 389 BGB.
Der vorgelegte Mietvertrag enthielt nach den Feststellungen des Gerichts keinen vertraglichen Ausschluss der Aufrechnung. Der Senat sah deshalb eine konkrete Möglichkeit, die offenen Mietforderungen durch die bestehenden Gegenansprüche zu erfüllen.
Nicht jede Forderung gegen den Vermieter genügt allerdings, um eine Übernahme von Mietschulden im Eilverfahren abzulehnen. Entscheidend ist, ob die Aufrechnung rechtlich und tatsächlich möglich ist und den drohenden Wohnungsverlust abwenden kann.
Fristlose Kündigung konnte unwirksam werden
Die GmbH hatte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Das Gericht wertete eine Aufrechnung im konkreten Fall als Erfüllung der Mietforderungen und damit als Befriedigung der Vermieterin im Sinne des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB.
Die dafür relevante Schonfrist war noch nicht angelaufen, weil eine Räumungsklage noch nicht rechtshängig war. Die Frist endet grundsätzlich zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, regelmäßig also nach Zustellung der Räumungsklage.
Die Heilungsmöglichkeit betrifft die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und unterliegt weiteren Voraussetzungen. Sie greift beispielsweise nicht, wenn der Kündigung innerhalb der vergangenen zwei Jahre bereits eine auf diesem Weg unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung muss gesondert geprüft werden. Sie wird durch die Schonfristregelung nicht automatisch unwirksam.
Gericht hielt die Aufrechnung für zumutbar
Für den Senat war nicht erkennbar, weshalb dem Antragsteller die Aufrechnung unzumutbar sein sollte. Auch ein möglicher Verkauf der Wohnung änderte nach Auffassung des Gerichts daran nichts.
Der Senat verwies auf § 566 BGB. Danach beendet ein Eigentümerwechsel ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich nicht.
Kapitalerhaltungsvorschrift stand nicht entgegen
Auch aus § 30 Abs. 1 GmbHG ergab sich nach Auffassung des Gerichts kein Hindernis. Die Vorschrift untersagt grundsätzlich Auszahlungen an Gesellschafter, wenn dadurch das zur Erhaltung des Stammkapitals erforderliche Gesellschaftsvermögen angegriffen wird.
Für die Rückgewähr von Gesellschafterdarlehen enthält § 30 Abs. 1 Satz 3 GmbHG jedoch eine ausdrückliche Ausnahme. Auf diese Regelung stützte der Senat seine Einschätzung, dass die Kapitalerhaltungsvorschrift der Aufrechnung im vorliegenden Fall nicht entgegenstand.
Tatsächlich nutzbare Forderungen und fiktive Einnahmen unterscheiden
Entscheidend war hier eine nach Auffassung des Gerichts konkret nutzbare Forderung. Daraus folgt keine Befugnis des Sozialamts, lediglich denkbare Einnahmen als tatsächlich verfügbar anzurechnen.
Einkommen und Vermögen müssen dabei rechtlich getrennt geprüft werden. Eine bestehende Forderung ist nicht allein deshalb laufendes Einkommen, weil sie einen Geldwert hat. Im vorliegenden Fall behandelte das Gericht die Darlehensrückzahlungsansprüche als Vermögen.
Beispiel aus einem anderen Verfahren: Fiktive Mieteinnahmen
Eine andere Konstellation beschreibt der Beitrag über die Kürzung der Sozialhilfe wegen fiktiver Mieteinnahmen. Dort wurden einer über achtzigjährigen, heimpflegebedürftigen Antragstellerin Einnahmen aus einer tatsächlich nicht erfolgten Vermietung zugerechnet.
Das Sozialamt hatte weder ausreichend festgestellt, ob eine Vermietung möglich und zumutbar war, noch ob die angenommene Miethöhe realistisch war. Eine solche unterstellte Einnahmequelle unterscheidet sich von einer bestehenden Gegenforderung, mit der sich konkrete Mietschulden wirksam begleichen lassen.
Auch die bloße Feststellung, dass Wohnraum vermietet werden könnte, macht mögliche Mieteinnahmen noch nicht zu tatsächlich verfügbarem Einkommen. Ob eine Immobilie als Vermögen eingesetzt werden muss und welche Unterstützung bis zu einer möglichen Verwertung infrage kommt, ist gesondert zu prüfen.
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Detlef Brock ist Redakteur bei Gegen-Hartz.de. Bekannt ist er aus dem Sozialticker und später aus dem Forum von Tacheles e. V. unter dem Namen “Willi2”. Er erstellt einmal wöchentlich den Rechtsticker bei Tacheles e. V. Sein Wissen zum Sozialrecht hat er sich autodidaktisch seit nunmehr 17 Jahren angeeignet.
