Vermieter dürfen vieles nicht, versuchen es aber immer wieder. Die Wohnung ist Ihr geschützter Lebensmittelpunkt. Trotzdem versuchen manche Eigentümer, Druck auf sie auszuüben oder sie zu überwachen: mit unangekündigten Kontrollen, fragwürdigen Mieterhöhungen oder sogar, indem sie das Türschloss austauschen.
Mieter müssen solche Eingriffe nicht hinnehmen. Eigentum am Gebäude bedeutet nicht, dass der Vermieter über Ihren Alltag bestimmen darf.
Das zeigt das (fiktive) Beispiel von Volker, 34, Svetlana, 36, und ihrer vierjährigen Tochter Heike aus Mülheim an der Ruhr. Als ihr Vermieter die Wohnung verkaufen will, steht plötzlich unangekündigt in der Wohnung und stellt Heike auf dem Weg in den Kindergarten merkwürdige Fragen über ihre Eltern. Schließlich spricht er verächtlcih über Swetlanas osteuropäische Herkunft, bezeichnet sie wegen dieser Herkunft als hinterlistig, verlangt mehr Miete und droht mit Kündigung.
Die Familie fühlt sich ausgeliefert. Rechtlich darf der Eigentümer jedoch weit weniger, als seine Schreiben vermuten lassen.
1. Der Vermieter darf nicht unangekündigt in Ihre Wohnung
Mit der Schlüsselübergabe erhalten Sie das Hausrecht. Ihr Vermieter darf die Wohnung nicht nach Belieben betreten, auch nicht, wenn er noch einen Schlüssel besitzt. Zutritt kann er nur aus einem konkreten sachlichen Anlass verlangen, etwa zur Prüfung eines Schadens, für notwendige Arbeiten oder wegen eines geplanten Verkaufs.
Der Termin muss rechtzeitig angekündigt und mit Ihnen abgestimmt werden. Eine starre gesetzliche 24-Stunden-Frist gibt es nicht. Der nötige Vorlauf hängt vom Anlass ab. Nur bei einem echten Notfall, etwa einem Wasserrohrbruch oder Brandverdacht, darf der Vermieter sofort handeln.
2. Er darf Sie nicht eigenmächtig hinauswerfen
Selbst eine wirksame Kündigung berechtigt den Vermieter nicht, Möbel vor die Tür zu stellen, das Schloss auszutauschen oder Strom, Wasser beziehungsweise Heizung abzudrehen. Ziehen Sie nicht aus, muss er grundsätzlich auf Räumung klagen. Erst mit einem vollstreckbaren Titel darf ein Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen.
Für eine ordentliche Kündigung braucht der Vermieter zudem ein berechtigtes Interesse, etwa nachweisbaren Eigenbedarf. Die Frist beträgt zunächst drei Monate und verlängert sich für ihn nach fünf und acht Jahren Mietdauer. Eine Kündigung allein zum Zweck einer Mieterhöhung ist unzulässig.
3. Er darf die Miete nicht nach Belieben erhöhen
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Die Miete muss zum Wirksamkeitszeitpunkt grundsätzlich mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein. Innerhalb von drei Jahren darf sie regelmäßig höchstens um 20 Prozent steigen; in besonders bestimmten Gebieten gilt eine Grenze von 15 Prozent.
Nach einer Modernisierung kann der Vermieter einen gesetzlich begrenzten Teil der umlagefähigen Kosten auf die Miete aufschlagen. Reine Erhaltungs- und Reparaturkosten darf er nicht als Modernisierung tarnen. Ein Haustier, ein Eigentümerwechsel oder der bloße Wunsch nach höheren Einnahmen rechtfertigen keine zusätzliche Erhöhung.
4. Er darf Sie nicht diskriminieren
Vermieter dürfen Menschen nicht ohne Weiteres wegen ihrer ethnischen Herkunft, ihres Geschlechts, ihrer Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, ihres Alters oder ihrer sexuellen Identität benachteiligen. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gilt auch am Wohnungsmarkt, kennt dort aber Ausnahmen, etwa bei kleinen privaten Vermietern oder einem besonderen Näheverhältnis.
Sichern Sie diskriminierende Anzeigen, Nachrichten und Aussagen sofort. Hilfreich sind Screenshots, E-Mails, Zeugen und ein Gedächtnisprotokoll. Ansprüche nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz unterliegen kurzen Fristen.
5. Ein Verkauf beendet Ihren Mietvertrag nicht
Der Eigentümer darf die Wohnung verkaufen, ohne Sie um Erlaubnis zu bitten. Er darf den Verkauf aber nicht als Vorwand nutzen, um Sie sofort loszuwerden. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.
Berechtigte Besichtigungstermine müssen Sie ermöglichen. Der Vermieter darf jedoch nicht jederzeit mit Interessenten erscheinen. Passt ein Termin nicht, sollten Sie schriftlich zumutbare Alternativen anbieten. Volker und Svetlana müssen keine täglichen Besichtigungen hinnehmen, dürfen aber auch nicht jeden Termin grundlos blockieren.
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6. Er darf notwendige Reparaturen nicht auf Sie abwälzen
Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Defekte Leitungen, eine ausgefallene Heizung, undichte Fenster oder bauliche Schimmelursachen sind grundsätzlich seine Sache. Melden Sie Mängel unverzüglich schriftlich, setzen Sie eine angemessene Frist und sichern Sie Beweise.
Mieter zahlen für Schäden, die sie schuldhaft verursachen. Eine wirksame Kleinreparaturklausel kann zudem begrenzte Kosten für häufig benutzte Teile erfassen. Große Schäden am Dach, Balkon, Treppenhaus oder an der Heizungsanlage muss der Vermieter tragen. Eine Mietminderung sollten Sie wegen möglicher Risiken fachkundig prüfen lassen.
7. Er darf mitvermietete Flächen nicht selbst nutzen
Gehören Keller, Stellplatz, Garage oder Gartenanteil laut Vertrag zur Mietsache, muss der Vermieter Ihnen diese Bereiche überlassen. Er darf dort nicht ohne Zustimmung eigene Sachen lagern, den Parkplatz weitervermieten oder den Keller plötzlich abschließen.
Entscheidend ist der Vertrag. Wurde eine Fläche nur kostenlos und unverbindlich überlassen, kann die Lage anders sein. Bewahren Sie deshalb Übergabeprotokolle, Anzeigen, Fotos und Schriftverkehr auf.
8. Er darf nicht einfach das Schloss austauschen
Ein Vermieter darf das Wohnungsschloss nicht wechseln, um Mietrückstände einzutreiben oder eine Räumung zu erzwingen. Wer Ihnen ohne gerichtliches Verfahren den Besitz entzieht, handelt grundsätzlich in verbotener Eigenmacht. Sie können die Wiedereinräumung verlangen und in dringenden Fällen gerichtlichen Eilrechtsschutz beantragen.
Steht Volkers Familie mit der vierjährigen Heike vor verschlossener Tür, sollte sie den Vorfall dokumentieren, Zeugen hinzuziehen und sofort Polizei, Mieterverein oder einen Fachanwalt kontaktieren. Eigenmächtiges Aufbrechen kann die Lage dagegen verschärfen.
So setzen Mieter ihre Rechte durch
Reagieren Sie schriftlich und sachlich. Dokumentieren Sie Besuche, Drohungen, Mängel und Versorgungssperren mit Datum, Fotos und Zeugen. Setzen Sie eine klare Frist. Unterschreiben Sie keine Mieterhöhung, Aufhebungsvereinbarung oder Abfindungsregelung unter Druck.
Bei einer Kündigung, Aussperrung oder erheblichen Mängeln sollten Sie sofort Hilfe beim Mieterverein, einer Verbraucherberatung oder einem Fachanwalt suchen. Menschen mit wenig Einkommen können prüfen lassen, ob sie Beratungshilfe erhalten. Der Antrag ist online oder beim Amtsgericht möglich.
FAQ: Was darf der Vermieter und was nicht?
Darf der Vermieter einen Wohnungsschlüssel behalten?
Nur mit Ihrer Zustimmung. Benutzen darf er ihn ohne Ihre Erlaubnis lediglich in einem echten Notfall.
Muss ich jede Wohnungsbesichtigung erlauben?
Nein. Es braucht einen sachlichen Grund, eine angemessene Ankündigung und einen zumutbaren Termin. Berechtigte Termine dürfen Sie aber nicht dauerhaft verhindern.
Was mache ich bei einer unzulässigen Mieterhöhung?
Lassen Sie Begründung, Vergleichsmiete, Fristen und Kappungsgrenze prüfen. Zahlen oder unterschreiben Sie erst, wenn die Forderung rechtlich geklärt ist.
Quellenverzeichnis
Antidiskriminierungsstelle des Bundes: Schutz vor Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt.
Bundesgerichtshof: Zutritt zur Mietwohnung nur bei konkretem sachlichen Grund und nach Vorankündigung.
Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 535, 554, 558, 559, 566, 573, 573c, 858 und 861.
Zivilprozessordnung: §§ 721 und 885.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
