Die CO₂-Kosten für Heizung und Warmwasser dürfen bei vermieteten Wohngebäuden nicht ohne Weiteres vollständig auf die Bewohner abgewälzt werden. Genau das passiert aber sehr häufig zum Nachteil von Mietern.
Wie hoch der Vermieteranteil ausfällt, richtet sich bei Wohngebäuden nach einem gesetzlichen Zehn-Stufen-Modell. Bei einem gut gedämmten Haus kann der Mieter sämtliche CO₂-Kosten tragen, während bei einem Gebäude mit sehr hohem Ausstoß bis zu 95 Prozent beim Vermieter verbleiben.
Fehler entstehen häufig durch eine falsche Wohnfläche, eine unzutreffende Einstufung oder dadurch, dass der Vermieteranteil gar nicht abgezogen wird. Mieter können die Berechnung mit den Angaben aus der Heizkostenabrechnung und den zugrunde liegenden Lieferantenrechnungen selbst nachvollziehen.
Warum die CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter geteilt werden
Mieter können durch ihr Heizverhalten beeinflussen, wie viel Energie in einer Wohnung verbraucht wird. Über Dämmung, Fenster, Heizungsanlage und andere Eigenschaften des Gebäudes entscheidet dagegen überwiegend der Eigentümer.
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz berücksichtigt deshalb beide Einflussbereiche. Je höher der CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche ausfällt, desto größer wird der Anteil der Vermieterseite.
Die Vorschriften gelten für Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 begonnen haben. Erfasst werden insbesondere Heizungen mit Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas sowie bestimmte gewerbliche Wärmelieferungen.
Bei einer ausschließlich mit Strom betriebenen Wärmepumpe entstehen über die Brennstoffrechnung dagegen keine nach diesem Gesetz aufzuteilenden CO₂-Kosten. Auch bei anderen Heizsystemen kommt es darauf an, ob der Lieferant überhaupt einen CO₂-Preis für den eingesetzten Brennstoff berechnet.
Diese Angaben muss die Heizkostenabrechnung enthalten
Bei einer Zentralheizung muss der Vermieter den auf die Mieter entfallenden CO₂-Kostenanteil in der jährlichen Heizkostenabrechnung ausweisen. Außerdem müssen die Einstufung des Gebäudes und die verwendeten Berechnungsgrundlagen erkennbar sein.
Auf der Brennstoff- oder Wärmerechnung sollen unter anderem die verursachten Emissionen in Kilogramm, die CO₂-Kosten, der Emissionsfaktor und der Energiegehalt in Kilowattstunden stehen. Mieter erhalten diese Lieferantenrechnung normalerweise nicht automatisch, können aber Einsicht in die Abrechnungsbelege verlangen.
Ein bloßer Gesamtbetrag mit der Bezeichnung „CO₂-Abgabe“ reicht für eine nachvollziehbare Heizkostenabrechnung nicht aus. Es muss erkennbar werden, wie das Gebäude eingestuft, welcher Prozentsatz verwendet und welcher Betrag der einzelnen Wohnung berechnet wurde.
Wer weitere Positionen prüfen möchte, findet in diesem Beitrag zusätzliche Hinweise zu den häufigsten Fehlern in der Nebenkostenabrechnung.
Das Zehn-Stufen-Modell für Wohngebäude
Für die Einstufung wird der CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr berechnet. Aus dem Ergebnis ergeben sich der Mieter- und der Vermieteranteil.
| CO₂-Ausstoß je Quadratmeter und Jahr | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 kg CO₂ | 100 Prozent | 0 Prozent |
| 12 bis unter 17 kg CO₂ | 90 Prozent | 10 Prozent |
| 17 bis unter 22 kg CO₂ | 80 Prozent | 20 Prozent |
| 22 bis unter 27 kg CO₂ | 70 Prozent | 30 Prozent |
| 27 bis unter 32 kg CO₂ | 60 Prozent | 40 Prozent |
| 32 bis unter 37 kg CO₂ | 50 Prozent | 50 Prozent |
| 37 bis unter 42 kg CO₂ | 40 Prozent | 60 Prozent |
| 42 bis unter 47 kg CO₂ | 30 Prozent | 70 Prozent |
| 47 bis unter 52 kg CO₂ | 20 Prozent | 80 Prozent |
| ab 52 kg CO₂ | 5 Prozent | 95 Prozent |
Die Grenzwerte müssen genau beachtet werden. Ein Ergebnis von 31,9 Kilogramm führt zu einem Vermieteranteil von 40 Prozent, während ab 32,0 Kilogramm bereits 50 Prozent anzusetzen sind.
Der spezifische Ausstoß ist nach dem Gesetz auf eine Nachkommastelle zu runden. Eine falsche Rundung kann deshalb unmittelbar zu einer anderen Kostenstufe führen.
Erster Rechenschritt: Den CO₂-Ausstoß je Quadratmeter ermitteln
Bei einem Abrechnungszeitraum von einem Jahr werden die gesamten CO₂-Emissionen des Gebäudes durch die zugrunde gelegte Wohnfläche geteilt. Bei 30.000 Kilogramm CO₂ und 1.000 Quadratmetern Wohnfläche ergibt sich ein Wert von 30,0 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr.
Das Gebäude fällt damit in die Stufe von 27 bis unter 32 Kilogramm. Der Vermieter muss 40 Prozent der CO₂-Kosten übernehmen, während 60 Prozent auf die Mieterseite entfallen.
Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn in der Abrechnung eine beheizte Nutzfläche statt der Wohnfläche verwendet wird. Da das Gesetz für die Einstufung auf die Wohnfläche abstellt, können unterschiedliche Flächenangaben das Ergebnis verschieben.
Auch der Abrechnungszeitraum muss stimmen. Dauert er weniger als zwölf Monate, werden die Grenzwerte der Tabelle zeitanteilig gekürzt; weichen Liefer- und Heizkostenzeitraum voneinander ab, müssen die Emissionen dem richtigen Zeitraum zugeordnet werden.
Zweiter Rechenschritt: Den Vermieteranteil in Euro bestimmen
Nach der Einstufung wird der Vermieteranteil auf die gesamten CO₂-Kosten des Gebäudes angewendet. Betragen diese Kosten beispielsweise 2.142 Euro und liegt der Vermieteranteil bei 40 Prozent, muss die Eigentümerseite 856,80 Euro tragen.
Für die Bewohner verbleiben in diesem Fall 1.285,20 Euro. Erst dieser verbleibende Betrag darf nach dem vereinbarten Heizkostenschlüssel auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden.
Das ist ein häufiger Fehlerpunkt. Wird zunächst der vollständige CO₂-Betrag auf die Wohnungen verteilt und anschließend kein entsprechender Abzug vorgenommen, zahlen die Bewohner zu viel.
Die Wohnfläche allein bestimmt nicht den Betrag der einzelnen Wohnung
Die Wohnfläche wird benötigt, um den spezifischen CO₂-Ausstoß und damit die Kostenstufe des Gebäudes festzustellen. Die Verteilung des danach verbleibenden Mieteranteils auf die einzelnen Wohnungen erfolgt jedoch nach dem für Heizung und Warmwasser geltenden Abrechnungsschlüssel.
Üblicherweise wird ein Teil der Heizkosten nach dem gemessenen Verbrauch und der übrige Teil nach der Fläche verteilt. Der persönliche CO₂-Kostenanteil einer Wohnung entspricht deshalb nicht zwangsläufig ihrem prozentualen Anteil an der Gesamtwohnfläche.
Mieter sollten in der Abrechnung nachsehen, welcher Anteil der gesamten Heiz- und Warmwasserkosten ihrer Wohnung zugewiesen wurde. Derselbe Verteilungsweg muss grundsätzlich auch für den nach Abzug des Vermieteranteils verbleibenden CO₂-Betrag verwendet werden.
Welcher CO₂-Preis gilt im Jahr 2026?
Für Brennstofflieferungen im nationalen Emissionshandel beträgt der für die Kostenaufteilung verwendete Zertifikatepreis im Jahr 2026 nach § 4 CO₂KostAufG 60 Euro je Tonne. Hinzu kommt die Umsatzsteuer, sodass sich bei 19 Prozent rechnerisch 71,40 Euro je Tonne ergeben.
Der Preis des Lieferjahres ist entscheidend und nicht das Jahr, in dem die Heizkostenabrechnung beim Mieter eintrifft. Eine im Jahr 2026 übersandte Abrechnung über Brennstofflieferungen aus 2025 kann deshalb noch auf dem damaligen Wert von 55 Euro je Tonne beruhen.
Bei Wärmenetzen, die zumindest teilweise dem europäischen Emissionshandel unterliegen, können andere veröffentlichte Zertifikatepreise verwendet werden. Für entsprechende Rechnungsstellungen im Jahr 2026 nennt die Deutsche Emissionshandelsstelle einen Wert von 73,86 Euro.
Bei Heizöl müssen zusätzlich Lieferzeitpunkt und vorhandene Restbestände berücksichtigt werden. Mieter sollten daher möglichst mit den tatsächlich ausgewiesenen CO₂-Kosten der Lieferantenrechnung rechnen und nicht allein mit einem pauschalen Jahreswert.
Gasetagenheizung: Mieter müssen die Erstattung selbst verlangen
Bei einer Gasetagenheizung schließt häufig der Mieter selbst den Vertrag mit dem Energieversorger. In diesem Fall bezahlt er zunächst die gesamte Gasrechnung einschließlich der CO₂-Kosten.
Der Vermieteranteil wird dann nicht automatisch über die Heizkostenabrechnung abgezogen. Der Mieter muss die Emissionen seiner Wohnung durch deren Wohnfläche teilen, die passende Stufe bestimmen und die Erstattung in Textform verlangen.
Dafür gilt eine Frist von zwölf Monaten ab dem Zeitpunkt, an dem der Energieversorger die Lieferung gegenüber dem Mieter abgerechnet hat. Das Verlangen kann beispielsweise per Brief oder E-Mail übermittelt werden, sollte aber aus Beweisgründen dauerhaft gespeichert werden.
Der Abrechnung des Versorgers sollten die CO₂-Emissionen und der CO₂-Kostenbetrag zu entnehmen sein. Eine Kopie der Rechnung sowie eine kurze Darstellung des Rechenwegs erleichtern die Bearbeitung durch den Vermieter.
Ist eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, darf der Vermieter die Erstattung mit der nächsten jährlichen Betriebskostenabrechnung verrechnen. Findet keine solche Abrechnung oder keine Verrechnung statt, muss der Betrag spätestens zwölf Monate nach der Anzeige erstattet werden.
Gas wird zusätzlich zum Kochen verwendet
Wird derselbe Gasanschluss nicht nur für Heizung und Warmwasser, sondern beispielsweise auch für einen Gasherd genutzt, sieht das Gesetz eine Besonderheit vor. Der errechnete Erstattungsanspruch des Mieters wird in diesem Fall um fünf Prozent gekürzt.
Ein Vermieteranteil von rechnerisch 100 Euro führt dann zu einem Erstattungsanspruch von 95 Euro. Die Kürzung betrifft den Erstattungsbetrag und nicht pauschal fünf Prozent des gesamten Gasverbrauchs.
Denkmalschutz rechtfertigt nicht automatisch einen geringeren Anteil
Öffentlich-rechtliche Vorgaben können den Vermieteranteil in bestimmten Fällen verringern. Dazu können Beschränkungen des Denkmalschutzes, eine Erhaltungssatzung oder ein rechtlicher Anschluss- und Benutzungszwang für Wärmelieferungen gehören.
Verhindert eine solche Vorgabe entweder eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes oder eine wesentliche Verbesserung der Wärmeversorgung, kann sich der Vermieteranteil halbieren. Sind beide Verbesserungswege rechtlich ausgeschlossen, kann die Aufteilung vollständig entfallen.
Die bloße Behauptung, eine Sanierung sei zu teuer oder technisch schwierig, genügt nicht. Der Vermieter muss den Mietern die Umstände nachweisen, aus denen sich die Herabsetzung seines Anteils ergeben soll.
Auch ein denkmalgeschütztes Gebäude führt daher nicht automatisch zu einer Ausnahme. Entscheidend ist, welche konkreten Maßnahmen durch öffentlich-rechtliche Vorgaben tatsächlich verhindert werden.
Fehlen die Pflichtangaben, dürfen Mieter drei Prozent kürzen
Bestimmt der Vermieter den CO₂-Kostenanteil des einzelnen Mieters nicht oder fehlen die gesetzlich verlangten Angaben, besteht ein Kürzungsrecht. Der Mieter darf seinen in der Heizkostenabrechnung ausgewiesenen Heizkostenanteil um drei Prozent vermindern.
Die Kürzung bezieht sich nicht nur auf den kleinen CO₂-Betrag, sondern auf den gesamten auf den Mieter entfallenden Heizkostenanteil. Das kann finanziell deutlich mehr ausmachen als der nicht abgezogene Vermieteranteil.
Das Kürzungsrecht ersetzt jedoch nicht in jedem Fall die Berichtigung einer falsch berechneten Abrechnung. Wurde zwar eine Aufteilung dargestellt, aber eine falsche Stufe verwendet, sollte zusätzlich eine korrigierte Berechnung verlangt werden.
Mieter sollten eine Nachforderung nicht kommentarlos vollständig zurückhalten. Sicherer ist es, den Fehler in Textform zu benennen, die Berechnung offenzulegen, Belegeinsicht zu verlangen und gegebenenfalls nur unter Vorbehalt zu zahlen.
Welche Frist für Einwendungen gegen die Abrechnung gilt
Einwendungen gegen eine Betriebskosten- oder Heizkostenabrechnung müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang beim Vermieter erhoben werden. Wer diese Frist versäumt, kann mit späteren Beanstandungen ausgeschlossen sein.
Die besondere Frist bei einer selbst bezahlten Gasetagenheizung beginnt dagegen mit der Abrechnung des Energieversorgers. Hier muss der Erstattungsanspruch ebenfalls innerhalb von zwölf Monaten in Textform geltend gemacht werden.
In der Mitteilung sollten Abrechnungszeitraum, Wohnung, beanstandete Kostenposition und der eigene Rechenweg genannt werden. Außerdem kann der Mieter Einsicht in Brennstoffrechnungen, Wärmelieferungsrechnungen und die verwendeten Flächenangaben verlangen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus mit Gaszentralheizung verursacht im Jahr 2026 insgesamt 30.000 Kilogramm CO₂. Die berücksichtigte Wohnfläche beträgt 1.000 Quadratmeter, sodass sich ein spezifischer Ausstoß von 30,0 Kilogramm je Quadratmeter und Jahr ergibt.
Das Gebäude fällt in die Stufe von 27 bis unter 32 Kilogramm. Der Vermieter muss deshalb 40 Prozent und die Mieterseite 60 Prozent der CO₂-Kosten übernehmen.
Bei einem Zertifikatepreis von 60 Euro je Tonne entstehen für 30 Tonnen einschließlich 19 Prozent Umsatzsteuer CO₂-Kosten von 2.142 Euro. Davon entfallen 856,80 Euro auf den Vermieter und 1.285,20 Euro auf sämtliche Mieter.
Nach dem Heizkostenverteilerschlüssel werden einer bestimmten Wohnung zehn Prozent der umlagefähigen Heizkosten zugerechnet. Auf diese Wohnung dürfen deshalb 128,52 Euro CO₂-Kosten entfallen.
Hätte der Vermieter stattdessen zehn Prozent des ungekürzten Betrags angesetzt, wären 214,20 Euro berechnet worden. Die Wohnung wäre dadurch mit 85,68 Euro zu viel belastet worden.
Fragen und Antworten zur Aufteilung der CO₂-Kosten
1. Muss der Vermieter immer einen Teil der CO₂-Kosten übernehmen?
Nein. Verursacht das Gebäude weniger als zwölf Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr, trägt der Mieter nach der gesetzlichen Tabelle 100 Prozent der CO₂-Kosten. In den höheren Stufen steigt der Vermieteranteil schrittweise bis auf 95 Prozent.
2. Wo finde ich den CO₂-Ausstoß des Gebäudes?
Die Heizkostenabrechnung muss die Einstufung und die verwendeten Berechnungsgrundlagen ausweisen. Weitere Angaben wie Gesamtemissionen, Emissionsfaktor und CO₂-Kosten stehen normalerweise auf der Brennstoff- oder Wärmelieferungsrechnung, in die Mieter Einsicht verlangen können.
3. Darf der Vermieter die vollständigen CO₂-Kosten zunächst auf die Wohnungen verteilen?
Nein. Bei einer Zentralversorgung muss zunächst der gesetzliche Vermieteranteil von den gesamten CO₂-Kosten des Gebäudes abgezogen werden. Nur der verbleibende Mieteranteil wird anschließend nach dem geltenden Heizkostenschlüssel auf die Wohnungen verteilt.
4. Was gilt bei einer eigenen Gasetagenheizung?
Der Mieter muss den Vermieteranteil selbst berechnen und innerhalb von zwölf Monaten nach der Gasabrechnung in Textform verlangen. Ohne ein solches Erstattungsverlangen erfolgt regelmäßig keine automatische Auszahlung.
5. Wie hoch ist das Kürzungsrecht bei fehlenden Angaben?
Fehlt die Bestimmung des persönlichen CO₂-Anteils oder weist die Abrechnung die vorgeschriebenen Informationen nicht aus, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um drei Prozent kürzen. Die Kürzung wird von den gesamten persönlichen Heizkosten und nicht lediglich von den CO₂-Kosten berechnet.
6. Kann der Vermieter wegen Denkmalschutzes seinen Anteil einfach reduzieren?
Nein. Der Vermieter muss nachweisen, welche öffentlich-rechtlichen Vorgaben eine energetische Verbesserung des Gebäudes oder der Wärmeversorgung verhindern. Die bloße Bezeichnung des Hauses als Denkmal reicht für eine Herabsetzung nicht aus.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
