Mietrechtspaket 2026: Neue Regeln für Indexmieten, möblierte Wohnungen und Mietschulden geplant
Für Mieterinnen und Mieter könnte sich das deutsche Mietrecht an mehreren wichtigen Stellen ändern. Die Bundesregierung will mit ihrem Mietrechtspaket 2026 unter anderem Kurzzeitvermietungen stärker eingrenzen, Möblierungszuschläge nachvollziehbarer machen, starke Erhöhungen bei Indexmieten dämpfen und Mietern bei Zahlungsrückständen eine zusätzliche Möglichkeit geben, ihre Wohnung zu behalten.
Wichtig ist jedoch die Unterscheidung zwischen geplantem und bereits geltendem Recht.
Stand 15. August 2026 ist das Mietrechtspaket noch nicht verabschiedet: Der Regierungsentwurf mit der Bundestagsdrucksache 21/6807 wurde am 9. Juli 2026 erstmals im Bundestag beraten und anschließend zur weiteren Beratung an die Ausschüsse überwiesen.
Was das Mietrechtspaket 2026 verändern soll
Das Vorhaben betrifft mehrere Bereiche, die vor allem in Großstädten und anderen angespannten Wohnungsmärkten erhebliche Bedeutung haben. Nach Auffassung der Bundesregierung werden insbesondere möblierte Vermietungen und Verträge zum vorübergehenden Gebrauch teilweise genutzt, um Schutzvorschriften der Mietpreisbremse zu umgehen oder deren Einhaltung für Mieter schwer überprüfbar zu machen.
Auch Indexmieten können bei starker Inflation innerhalb kurzer Zeit deutlich steigen. Hinzu kommt ein bislang bestehendes Problem bei Mietrückständen: Selbst wenn ein Mieter seine Schulden innerhalb der gesetzlichen Schonfrist vollständig bezahlt und dadurch eine fristlose Kündigung beseitigt, kann eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung weiterhin bestehen bleiben.
| Geplanter Bereich | Was sich nach dem Entwurf ändern soll |
|---|---|
| Kurzzeitvermietung | Die Sonderregeln für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch sollen grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden; unter bestimmten Voraussetzungen sind bis zu acht Monate möglich. |
| Möblierte Wohnungen | Möblierungszuschläge sollen nach nachvollziehbaren Regeln berechnet und vor Vertragsabschluss offengelegt werden. |
| Indexmieten | In von den Ländern bestimmten angespannten Wohnungsmärkten soll der Teil einer jährlichen Indexsteigerung oberhalb von drei Prozent nur zur Hälfte berücksichtigt werden. |
| Mietrückstände | Die Schonfristzahlung soll einmal pro Mietverhältnis auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen unwirksam machen können. |
| Modernisierung | Die Grenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. |
Kurzzeitvermietungen sollen klarer vom normalen Mietverhältnis getrennt werden
Bei der geplanten Sechs-Monats-Grenze ist eine wichtige Einschränkung zu beachten. Der Entwurf sieht kein allgemeines Verbot von Mietverträgen vor, die länger als sechs Monate befristet sind.
Geändert werden soll vielmehr die Ausnahme für Wohnraum, den ein Mieter wegen eines besonderen vorübergehenden Bedarfs anmietet. Solche Verträge sind nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB von mehreren Schutzvorschriften des normalen Wohnraummietrechts ausgenommen.
Nach dem Entwurf soll diese Ausnahme künftig grundsätzlich nur bei einem besonderen vorübergehenden Bedarf von bis zu sechs Monaten greifen. Verlängert sich der ursprüngliche Bedarf erst nach Beginn des Mietverhältnisses, soll eine Verlängerung auf insgesamt höchstens acht Monate möglich sein.
Als mögliche Fälle nennt die Gesetzesbegründung beispielsweise ein Praktikum, das unerwartet verlängert wird, oder eine verschobene Prüfung. Wird die vorgesehene Höchstdauer überschritten, sollen die besonderen Ausnahmen nicht einfach unbegrenzt weitergelten.
Damit soll verhindert werden, dass Wohnungssuchende, die eigentlich dauerhaft eine Wohnung benötigen, über immer neue Verträge auf einen vermeintlich nur vorübergehenden Wohnbedarf verwiesen werden. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten sieht die Bundesregierung hier Probleme bei der Durchsetzung der Mietpreisbremse.
Nicht jeder Vertrag unter sechs Monaten wäre automatisch eine Kurzzeitmiete
Auch die umgekehrte Annahme wäre falsch. Ein Mietvertrag wäre nach dem Entwurf nicht allein deshalb eine privilegierte Kurzzeitvermietung, weil er beispielsweise nur vier oder fünf Monate dauert.
Erforderlich bleibt ein besonderer vorübergehender Bedarf aufseiten des Mieters. Der Regierungsentwurf betont ausdrücklich, dass nicht jede zeitliche Begrenzung auf höchstens sechs Monate unter die Ausnahme fallen soll.
Damit könnte es beispielsweise einen Unterschied machen, ob jemand für ein fünfmonatiges Praktikum vorübergehend in eine andere Stadt zieht oder ob eine Wohnung lediglich vom Vermieter routinemäßig immer wieder für wenige Monate angeboten wird. Die tatsächlichen Umstände des Mietverhältnisses bleiben deshalb wichtig.
Möblierte Wohnungen: Zuschläge sollen nachvollziehbarer werden
Ein weiterer Schwerpunkt betrifft möblierten Wohnraum. Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für normale möblierte Wohnungen, sofern keine gesetzliche Ausnahme eingreift.
Das Problem besteht bislang häufig darin, dass für Mieter kaum erkennbar ist, welcher Teil der verlangten Gesamtmiete auf die eigentliche Wohnung und welcher Teil auf Bett, Schrank, Tisch, Küche oder andere Einrichtungsgegenstände entfällt. Genau an dieser Stelle will der Entwurf für mehr Nachvollziehbarkeit sorgen.
Geplant ist, dass sich ein angemessener Möblierungszuschlag grundsätzlich am Zeitwert der Möbel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses orientiert. Als angemessen soll ein monatlicher Zuschlag von höchstens einem Prozent des geschätzten Zeitwerts der überlassenen Einrichtung gelten.
Hat das Mobiliar bei Vertragsabschluss beispielsweise einen geschätzten Zeitwert von 5.000 Euro, wären nach diesem Berechnungsweg monatlich bis zu 50 Euro vorgesehen. Der Wert neuer Möbel kann deshalb nicht ohne Weiteres dauerhaft als Grundlage verwendet werden, wenn die Gegenstände bereits deutlich an Wert verloren haben.
Zehn Prozent der Nettokaltmiete sind keine starre Höchstgrenze
Für vollständig ausgestattete Wohnungen sieht der Entwurf zusätzlich eine vereinfachte Berechnung vor. Beträgt der Möblierungszuschlag höchstens zehn Prozent der Miete für den unmöblierten Wohnraum, soll vermutet werden, dass der Zuschlag angemessen ist.
Bei einer Nettokaltmiete von 900 Euro wären das beispielsweise 90 Euro monatlich. Diese Zehn-Prozent-Regel ist allerdings keine ausnahmslose gesetzliche Obergrenze, sondern eine widerlegbare Vermutung.
Ein Mieter könnte die Angemessenheit bestreiten, wenn die tatsächliche Ausstattung den Zuschlag erkennbar nicht rechtfertigt. Umgekehrt kann nach der Begründung des Entwurfs bei besonders wertvoller Ausstattung gegebenenfalls auch ein höherer Zuschlag begründet werden.
Vermieter sollen den Möblierungszuschlag offenlegen müssen
Besonders relevant ist die geplante Informationspflicht. Vermieter sollen Mietinteressenten bereits vor Abgabe ihrer Vertragserklärung unaufgefordert darüber informieren müssen, wie hoch der Möblierungszuschlag ist.
Geschieht dies nicht rechtzeitig, soll die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe zunächst so behandelt werden, als wäre sie unmöbliert vermietet worden. Holt der Vermieter die Information später nach, soll diese Folge nach dem Regierungsentwurf noch bis zu zwei Jahre nach der nachträglichen Auskunft bestehen.
Für Mieter könnte dies die Überprüfung einer möglicherweise überhöhten Miete erheblich erleichtern. Weitere Informationen dazu, warum die Mietpreisbremse auch für Leistungsbeziehende finanziell wichtig sein kann, finden Betroffene bei Gegen-Hartz.
Die neuen Möblierungsregeln würden nicht für jeden bestehenden Vertrag gelten
Für laufende Mietverhältnisse ist die geplante Übergangsregelung besonders wichtig. Die neuen Vorschriften zu Kurzzeitvermietungen und Möblierungszuschlägen sollen nach dem Entwurf grundsätzlich nur für Mietverträge gelten, die nach Inkrafttreten dieser Bestimmungen geschlossen werden.
Mieter mit einem bereits bestehenden möblierten Mietvertrag könnten daher nicht automatisch verlangen, dass ihr bisheriger Vertrag nach den neuen Regeln neu berechnet wird. Die geplanten Änderungen dürfen deshalb nicht rückwirkend auf sämtliche Altverträge übertragen werden.
Indexmieten sollen bei starker Inflation langsamer steigen
Eine weitere geplante Änderung betrifft Indexmietverträge. Bei ihnen richtet sich die Entwicklung der Miete nach dem Verbraucherpreisindex.
In Zeiten niedriger Inflation fällt dieser Mechanismus häufig wenig auf. Steigen die Verbraucherpreise jedoch stark, kann auch die Miete erheblich wachsen, weshalb Indexmieten besonders während starker Inflationsphasen problematisch werden können.
Nach dem Regierungsentwurf sollen die Länder künftig für Gebiete mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt eine Begrenzung festlegen können. Dabei soll eine Indexentwicklung bis drei Prozent vollständig berücksichtigt werden, während der darüberliegende Anteil nur zur Hälfte in die Berechnung der Mietsteigerung eingehen darf.
Steigt der zugrunde liegende Index beispielsweise innerhalb des betreffenden Jahres um fünf Prozent, wären drei Prozent vollständig anzusetzen. Von den verbleibenden zwei Prozent käme nur die Hälfte hinzu, sodass die mögliche Indexanpassung vier Prozent statt fünf Prozent betragen würde.
Die Begrenzung für Indexmieten soll nicht überall automatisch gelten
Für Mieter ist dabei ein Detail besonders wichtig. Der Entwurf sieht keine bundesweit automatisch geltende Drei-Prozent-Grenze für alle Indexmietverträge vor.
Die Landesregierungen sollen vielmehr ermächtigt werden, Gebiete festzulegen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine entsprechende Rechtsverordnung könnte jeweils für höchstens fünf Jahre gelten.
Erst wenn die betreffende Wohnung unter eine solche Verordnung fällt, könnte die geplante Begrenzung greifen. Mieter müssten daher im Einzelfall prüfen, ob ihre Stadt oder Gemeinde tatsächlich erfasst ist.
Auch bestehende Indexmietverträge könnten erfasst werden
Anders als bei den geplanten Regeln für neue möblierte Mietverträge ist für Indexmieten eine weitergehende Wirkung vorgesehen. Die Begrenzung soll grundsätzlich auch für spätere Erhöhungen innerhalb bereits bestehender Indexmietverträge Bedeutung haben.
Entscheidend wäre allerdings, wann die Erklärung über die Änderung der Indexmiete beim Mieter eingeht. Zu diesem Zeitpunkt müsste die Wohnung bereits in einem Gebiet liegen, für das die entsprechende Landesverordnung gilt.
Eine bereits vorher zugegangene Erhöhung würde nicht nachträglich nach den neuen Regeln neu berechnet. Auch hier zeigt sich, warum nach einer möglichen Verabschiedung Übergangsvorschriften genau geprüft werden müssten.
Mietschulden: Ordentliche Kündigung soll erstmals durch Schonfristzahlung heilbar werden
Für Haushalte mit finanziellen Problemen dürfte die geplante Änderung bei Mietrückständen besonders weitreichend sein. Nach geltendem Recht kann die vollständige Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam machen.
Problematisch ist jedoch, dass Vermieter häufig gleichzeitig hilfsweise ordentlich kündigen. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass die Schonfristzahlung diese ordentliche Kündigung nach geltendem Recht grundsätzlich nicht automatisch beseitigt.
Dadurch kann ein Mieter trotz vollständig ausgeglichener Rückstände letztlich seine Wohnung verlieren. Der Regierungsentwurf will diese unterschiedliche Behandlung ändern.
Vollständige Zahlung soll einmal auch die ordentliche Kündigung beseitigen können
Künftig sollen die Schutzregeln bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf eine ordentliche Kündigung übertragen werden. Wird der Vermieter vollständig befriedigt oder verpflichtet sich unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine öffentliche Stelle zur Zahlung, könnte damit auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden.
Nach einer bereits erhobenen Räumungsklage läuft die bekannte Schonfrist grundsätzlich bis zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs. Der Entwurf will diese Möglichkeit bei der ordentlichen Kündigung allerdings auf einmal pro Mietverhältnis begrenzen.
Wer bereits heute wegen Mietschulden eine Kündigung erhalten hat, sollte deshalb keinesfalls auf die Gesetzesänderung warten. Gegen-Hartz erläutert ausführlich, warum bei Mietschulden und einer drohenden Kündigung schnelles Handeln erforderlich ist.
Andere Kündigungsgründe würden dadurch nicht verschwinden
Auch die geplante Neuregelung wäre kein allgemeiner Schutz vor jeder ordentlichen Kündigung. Sie betrifft Kündigungen, die wegen eines Zahlungsverzugs ausgesprochen werden.
Beruht die Kündigung zusätzlich auf einem anderen eigenständigen und ausreichenden Grund, kann sie trotz Begleichung der Mietschulden bestehen bleiben. Der Regierungsentwurf nennt beispielsweise Fälle, in denen eine fortdauernde unpünktliche Zahlung für sich genommen eine Kündigung rechtfertigen könnte.
Ebenso soll verhindert werden, dass die neue Möglichkeit bewusst missbraucht wird. Das Gesetz würde daher keinen Freibrief schaffen, Mieten wiederholt nicht zu zahlen und Rückstände erst nach einer Kündigung auszugleichen.
Für Grundsicherungsbeziehende könnte die Änderung besonders wichtig sein
Mietschulden können bei Haushalten mit niedrigem Einkommen sehr schnell existenzbedrohend werden. Jobcenter und Sozialämter können unter bestimmten Voraussetzungen Mietschulden übernehmen, wenn dadurch der Verlust der Wohnung verhindert werden kann.
Die bislang bestehende Gefahr einer trotzdem wirksamen ordentlichen Kündigung kann Entscheidungen über eine Schuldenübernahme erschweren. Genau dieses Problem wird auch in der Begründung des Regierungsentwurfs angesprochen.
Sollte die geplante Änderung Gesetz werden, könnte eine rechtzeitige Übernahme der Rückstände häufiger tatsächlich den Fortbestand des Mietverhältnisses sichern. Bis dahin sollten Betroffene bei einer Kündigung oder Räumungsklage jedoch sofort handeln und sich nicht auf die kommende Reform verlassen.
Auch Vermieter sollen an anderer Stelle entlastet werden
Das Paket enthält nicht ausschließlich zusätzliche Schutzvorschriften für Mieter. Bei Modernisierungsmaßnahmen soll das vereinfachte Verfahren für Mieterhöhungen künftig bis zu einem Investitionsvolumen von 20.000 Euro je Wohnung genutzt werden können.
Derzeit liegt diese Grenze bei 10.000 Euro. Die Bundesregierung begründet die Verdopplung unter anderem mit den gestiegenen Bau- und Modernisierungskosten.
Daneben enthält der Entwurf weitere Änderungen, unter anderem zur Datenerhebung für qualifizierte Mietspiegel und zur elektronischen Einsicht in Belege bei Betriebskostenabrechnungen im Gewerberaummietrecht.
Der Bundesrat hat bereits Nachbesserungsbedarf angemeldet und unter anderem verlangt, bei der weiteren Beratung auch Anreize für die Vermietung leerstehenden Wohnraums und die Vermeidung zusätzlicher Bürokratie zu berücksichtigen. Die Bundesregierung sieht darüber hinausgehende Änderungen innerhalb dieses Gesetzgebungsvorhabens bislang nicht als erforderlich an.
Wann könnte das neue Mietrecht gelten?
Ein konkreter Termin lässt sich derzeit nicht verlässlich nennen. Nach der ersten Beratung im Bundestag befindet sich der Entwurf weiterhin im parlamentarischen Verfahren und wurde an die zuständigen Ausschüsse überwiesen.
Der Bundestag kann die Vorschriften noch verändern, einzelne Teile streichen oder zusätzliche Bestimmungen aufnehmen. Erst nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens und der Verkündung im Bundesgesetzblatt steht fest, welche Regeln tatsächlich gelten werden.
Der derzeitige Entwurf sieht zudem unterschiedliche Zeitpunkte für das Inkrafttreten vor. Die Regelungen zur Kurzzeitvermietung und zu den Möblierungszuschlägen sollen erst am ersten Tag des vierten Kalendermonats nach der Verkündung gelten, während die übrigen Änderungen grundsätzlich am Tag nach der Verkündung in Kraft treten sollen.
Auch diese Termine sind bislang nur Bestandteil des Entwurfs. Sie können sich im weiteren Verfahren noch ändern.
Was Mieter jetzt beachten sollten
Die geplante Reform kann für viele Haushalte erhebliche Verbesserungen bringen, sie schafft aber derzeit noch keine neuen Ansprüche. Eine aktuelle Indexmieterhöhung kann beispielsweise nicht allein mit der Begründung zurückgewiesen werden, dass künftig eine Begrenzung vorgesehen ist.
Ebenso kann ein Mieter, der heute eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen erhält, noch nicht davon ausgehen, dass eine Schonfristzahlung diese Kündigung automatisch beseitigt. Maßstab bleibt das gegenwärtig geltende Mietrecht.
Wer von einer hohen Miete, einer Indexerhöhung oder einer Kündigung betroffen ist, sollte deshalb die heutige Rechtslage prüfen und bestehende Fristen einhalten. Ein später verabschiedetes Gesetz hilft regelmäßig nicht, wenn vorher bereits Fristen oder Handlungsmöglichkeiten versäumt wurden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mieterin lebt in einer Großstadt in einer Wohnung mit einer monatlichen Indexmiete von 1.000 Euro. Steigt der für den Vertrag relevante Verbraucherpreisindex innerhalb des maßgeblichen Jahres um fünf Prozent, könnte die Miete nach bisheriger Systematik entsprechend angepasst werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Würde das Mietrechtspaket in der derzeit geplanten Form gelten und hätte das betreffende Bundesland die Stadt per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen, würden von den fünf Prozent die ersten drei Prozent vollständig berücksichtigt. Von den zusätzlichen zwei Prozent dürfte nur die Hälfte einfließen, sodass sich rechnerisch eine Erhöhung um vier Prozent statt fünf Prozent ergeben würde.
Statt einer Steigerung von 1.000 auf 1.050 Euro ergäbe sich damit rechnerisch eine Miete von 1.040 Euro. Das Beispiel zeigt zugleich, warum die geplante Regel nicht als pauschale Drei-Prozent-Grenze bezeichnet werden sollte.
Häufige Fragen zum Mietrechtspaket 2026
Ist das Mietrechtspaket 2026 bereits beschlossen?
Nein. Stand 15. August 2026 befindet sich der Regierungsentwurf nach der ersten Beratung im Bundestag weiterhin in den Ausschüssen.
Die vorgesehenen Änderungen können deshalb noch verändert werden. Erst nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens und Inkrafttreten entstehen daraus verbindliche Rechte und Pflichten.
Werden Kurzzeitmietverträge künftig generell auf sechs Monate begrenzt?
Nein. Die Sechs-Monats-Grenze betrifft die besondere mietrechtliche Ausnahme für Wohnraum, der wegen eines besonderen vorübergehenden Bedarfs angemietet wird.
Verlängert sich dieser Bedarf unerwartet, sollen unter bestimmten Voraussetzungen insgesamt bis zu acht Monate möglich sein. Ein Vertrag wird außerdem nicht allein wegen seiner kurzen Dauer automatisch zu einem solchen Mietverhältnis.
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag nach dem Entwurf sein?
Als angemessen soll grundsätzlich ein monatlicher Zuschlag von höchstens einem Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gelten. Bei vollständig ausgestattetem Wohnraum soll bei einem Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete vermutet werden, dass er angemessen ist.
Die Zehn-Prozent-Regel ist damit keine ausnahmslose Höchstgrenze. Hinzu kommt die geplante Pflicht des Vermieters, den Zuschlag vor Vertragsabschluss offenzulegen.
Dürfen Indexmieten dann nur noch um drei Prozent steigen?
Nein. Nach dem Entwurf sollen Preissteigerungen bis drei Prozent vollständig berücksichtigt werden und lediglich der darüberliegende Anteil soll zur Hälfte einfließen.
Bei einer Indexentwicklung von fünf Prozent wären beispielsweise vier Prozent ansetzbar. Außerdem müsste die Wohnung in einem von der Landesregierung entsprechend bestimmten angespannten Wohnungsmarkt liegen.
Rettet eine Nachzahlung künftig immer vor einer Kündigung wegen Mietschulden?
Nein. Geplant ist, dass eine vollständige Begleichung der Rückstände unter den gesetzlichen Voraussetzungen einmal pro Mietverhältnis auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen kann.
Andere selbstständig ausreichende Kündigungsgründe können trotzdem bestehen bleiben. Außerdem gilt diese Verbesserung bislang noch nicht.
Gelten die neuen Regeln auch für bestehende Mietverträge?
Das hängt von der jeweiligen Vorschrift ab. Die geplanten Bestimmungen zu Kurzzeitvermietungen und Möblierungszuschlägen sollen grundsätzlich erst für nach dem Inkrafttreten geschlossene Verträge gelten, während die Indexbegrenzung auch spätere Erhöhungen aus bestehenden Indexmietverträgen erfassen kann.
Für die erweiterte Schonfrist bei ordentlichen Kündigungen sieht der Entwurf ebenfalls Übergangsregeln vor. Deshalb muss bei Altverträgen jeweils geprüft werden, welche Vorschrift zu welchem Zeitpunkt anwendbar ist.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
