In einem Mietshaus an der Berliner Hermannstraße sollen Wohnungen in immer kleinere Bereiche unterteilt und anschließend möbliert sowie befristet vermietet worden sein. Für Räume mit teilweise nur acht Quadratmetern wurden laut einer Recherche von rbb24 knapp 600 Euro Warmmiete verlangt.
Das Bezirksamt Neukölln geht gegen dieses Geschäftsmodell vor. Weil sich das Gebäude in einem Milieuschutzgebiet befindet und bauliche Veränderungen offenbar ohne Genehmigung vorgenommen wurden, untersagte der Bezirk die sogenannte Parzellierung und die damit verbundene Einzelvermietung.
Aus normalen Wohnungen wurden zahlreiche kleine Mieträume
Nach den Recherchen des Rundfunks Berlin-Brandenburg wurden in dem betroffenen Haus mehr als ein Dutzend Wohnungen einzeln und zeitlich befristet vermietet. Teilweise sollen bereits vorhandene Zimmer durch zusätzliche Wände noch einmal geteilt worden sein.
Die entstandenen Räume waren dem Bericht zufolge zwischen sechs und elf Quadratmeter groß. Die Warmmieten lagen häufig zwischen 600 und 660 Euro im Monat, während für ein rund 15 Quadratmeter großes Zimmer nahezu 800 Euro verlangt worden sein soll.
Auf einen Quadratmeter des ausschließlich genutzten Zimmers umgerechnet ergeben sich dadurch außergewöhnlich hohe Beträge. Ein direkter Vergleich mit dem Berliner Mietspiegel ist allerdings nur möglich, wenn bekannt ist, welcher Teil der Gesamtmiete auf die Nettokaltmiete, die Gemeinschaftsflächen, die Betriebskosten und die Möbel entfällt.
Viele Bewohner sind Studierende oder erst vor kurzer Zeit nach Berlin gezogen. Gerade Menschen ohne Kontakte vor Ort und ohne Kenntnisse des deutschen Mietrechts stehen bei der Wohnungssuche unter erheblichem Druck und akzeptieren deshalb Verträge, die sie unter anderen Umständen vermutlich genauer prüfen würden.
Warum das Bezirksamt die Vermietung untersagte
Das Gebäude liegt in einem sozialen Erhaltungsgebiet, das häufig als Milieuschutzgebiet bezeichnet wird. Solche Gebiete sollen verhindern, dass die bisherige Wohnbevölkerung durch bauliche Aufwertungen, Umwandlungen oder andere Veränderungen verdrängt wird.
Nach Auffassung des Bezirksamtes handelte es sich bei der Aufteilung der Zimmer um eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung. Zudem bewertete die Behörde die möblierte Einzelvermietung an ständig wechselnde Personen als eine veränderte Nutzung der Wohnungen.
Das Bezirksamt verlangte deshalb, dass die einzelnen Räume nicht mehr auf diese Weise vermietet und die nicht genehmigten Veränderungen zurückgebaut werden. Der Vermieter legte nach Angaben von rbb24 Widerspruch gegen die Entscheidung ein.
Ob die Anordnung des Bezirks in allen Punkten rechtmäßig ist, kann daher abschließend erst in einem behördlichen oder gerichtlichen Verfahren geklärt werden. Andere Berliner Bezirke verfolgen ähnliche Fälle aufmerksam, weil eine gerichtliche Entscheidung eine Orientierung für weitere Verfahren bieten könnte.
Berlin hat die Regeln für Wohnen auf Zeit inzwischen verschärft
Seit dem 18. April 2026 gelten in Berlin neue Verwaltungsvorschriften für soziale Erhaltungsgebiete. Danach ist die befristete Vermietung von Wohnraum in diesen Gebieten grundsätzlich genehmigungspflichtig.
Die Berliner Senatsverwaltung will damit insbesondere gewerbliche Modelle eindämmen, bei denen reguläre Wohnungen immer wieder für kurze Zeit und zu überdurchschnittlich hohen Preisen angeboten werden. Nach Angaben des Senats stieg der Anteil möblierter Zeitwohnungsangebote an den Berliner Wohnungsinseraten von 13 Prozent im Jahr 2012 auf 48 Prozent im Jahr 2025.
Nicht jede befristete Vermietung soll verhindert werden. Ein gesetzlich begründeter Zeitmietvertrag sowie die vorübergehende Untervermietung des eigenen Haupt- oder Zweitwohnsitzes durch eine Privatperson können grundsätzlich weiterhin genehmigt werden.
Die Entscheidung darüber treffen die Bezirksämter. Sie müssen prüfen, ob eine Vermietung tatsächlich einem vorübergehenden Bedarf dient oder ob eine normale Wohnung dauerhaft dem regulären Mietmarkt entzogen werden soll.
Eine Befristung schaltet die Mietpreisbremse nicht automatisch aus
In ganz Berlin gilt die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029. Bei einer Neuvermietung darf die Nettokaltmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Eine solche Ausnahme kann nach Paragraf 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB bei Wohnraum bestehen, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. In diesen Fällen gelten zahlreiche Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht oder nur eingeschränkt.
Allein die Überschrift „Wohnen auf Zeit“ im Vertrag reicht dafür jedoch nicht aus. Auch eine Vertragsdauer von drei, sechs oder zwölf Monaten beweist für sich genommen noch nicht, dass tatsächlich nur ein vorübergehender Gebrauch vereinbart wurde.
Entscheidend sind der konkrete Wohnzweck und die Lebenssituation des Mieters. Wer beispielsweise für ein klar begrenztes Praktikum oder eine vorübergehende berufliche Tätigkeit in eine Stadt zieht, kann einen anderen Wohnbedarf haben als jemand, der dort studiert, arbeitet und seinen dauerhaften Lebensmittelpunkt begründet.
Zeitmietvertrag und vorübergehender Gebrauch sind nicht dasselbe
Von der Ausnahme für den vorübergehenden Gebrauch muss der reguläre Zeitmietvertrag nach Paragraf 575 BGB unterschieden werden. Ein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag darf nur befristet werden, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt.
Ein solcher Grund kann etwa eine geplante Eigennutzung, eine umfangreiche Baumaßnahme oder die spätere Vermietung an einen zur Dienstleistung verpflichteten Beschäftigten sein. Der Vermieter muss den Befristungsgrund bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen.
Fehlt ein zulässiger Grund, gilt der Vertrag grundsätzlich als unbefristet. Vermieter können den gesetzlichen Kündigungsschutz deshalb nicht allein dadurch ausschließen, dass sie in einen üblichen Mietvertrag ein beliebiges Enddatum schreiben.
Für Bewohner der Berliner Mini-Zimmer kann daher eine genaue Prüfung des jeweiligen Vertrages notwendig sein. Dabei kommt es nicht nur auf die Laufzeit, sondern auch auf den angegebenen Vertragszweck und die tatsächliche Nutzung an.
Auch möblierte Wohnungen unterliegen grundsätzlich der Mietpreisbremse
Die Vermietung mit Bett, Tisch und Schrank hebt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht automatisch auf. Bei einer normalen möblierten Wohnung bleibt die Nettokaltmiete für den Wohnraum grundsätzlich an den gesetzlichen Vorgaben zu messen.
Zusätzlich kann ein angemessener Zuschlag für die überlassenen Möbel verlangt werden. In vielen Mietverträgen wird dieser Betrag jedoch nicht einzeln ausgewiesen, sodass Mieter kaum erkennen können, wie viel sie für die Wohnung und wie viel sie für die Einrichtung bezahlen.
Genau diese fehlende Transparenz soll durch eine derzeit geplante Mietrechtsreform beseitigt werden. Mehr zu den vorgesehenen Änderungen bei Möbelzuschlägen und Kurzzeitverträgen erläutert der Beitrag „Mietrechtsreform 2026: Schlupflöcher bei möblierten Wohnungen und Kurzzeitmieten sollen geschlossen werden“.
Der Gesetzentwurf befindet sich Mitte Juli 2026 noch im parlamentarischen Verfahren. Die geplanten Regelungen dürfen daher nicht mit bereits geltendem Recht verwechselt werden.
Bundesregierung will Kurzzeitvermietungen auf sechs Monate begrenzen
Die Bundesregierung plant eine deutlichere zeitliche Grenze für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Die Ausnahme vom üblichen Mieterschutz soll künftig grundsätzlich nur noch bei einer Vertragsdauer von höchstens sechs Monaten greifen.
Verlängert sich ein ursprünglich vorübergehender Bedarf unerwartet, soll einmalig eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich sein. Bei längeren Vertragszeiten würden regelmäßig die normalen Schutzvorschriften einschließlich der Mietpreisbremse gelten.
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Damit sollen Vermieter daran gehindert werden, gewöhnliche Wohnungen über Jahre hinweg immer wieder mit kurzen Verträgen anzubieten. Ausführliche Informationen zum Stand des Verfahrens finden sich im Beitrag „Neue Mietregeln geplant: Das dürfen Vermieter künftig nicht mehr ohne Weiteres“.
Bis das Gesetz verabschiedet und verkündet ist, gilt weiterhin die bisherige Einzelfallprüfung. Mieter können sich daher noch nicht pauschal auf die geplante Sechsmonatsgrenze berufen.
Eine sehr hohe Quadratmetermiete ist noch kein vollständiger Rechtsbeweis
Bei 600 Euro für ein acht Quadratmeter großes Zimmer ergibt sich rechnerisch ein Betrag von 75 Euro je Quadratmeter. Daraus allein lässt sich jedoch noch nicht sicher ableiten, welcher Teil der Miete rechtlich zulässig ist.
In der Gesamtzahlung können Betriebskosten, Strom, Internet, Möbel und die Nutzung von Küche, Bad oder Flur enthalten sein. Für eine Prüfung der Mietpreisbremse muss deshalb zunächst die tatsächliche Nettokaltmiete ermittelt werden.
Zusätzlich können Vorschriften über Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher in Betracht kommen. Dafür reicht ein hoher Preis allein ebenfalls nicht aus, weil weitere Voraussetzungen wie die Ausnutzung eines knappen Angebots oder einer persönlichen Zwangslage geprüft werden müssen.
Betroffene sollten daher keine vorschnellen Zahlungen einstellen. Ein eigenmächtiger Mietabzug kann Mietrückstände verursachen und im schlimmsten Fall eine Kündigung auslösen.
Welche Unterlagen Mieter prüfen lassen sollten
Für eine rechtliche Prüfung werden der vollständige Mietvertrag, sämtliche Anlagen und die genaue Aufschlüsselung der Miete benötigt. Wichtig sind außerdem Angaben zur Größe des ausschließlich genutzten Zimmers und zu den anteilig nutzbaren Gemeinschaftsflächen.
Mieter sollten den Vermieter in Textform fragen, wie hoch die Nettokaltmiete, die Betriebskosten, der Möbelzuschlag und sonstige Pauschalen sind. Auch Informationen über die Vormiete und mögliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse können verlangt werden, soweit sie für die Berechnung erforderlich sind.
Ergibt die Prüfung, dass die Mietpreisbremse gilt und die verlangte Miete zu hoch ist, muss der Verstoß in der Regel gegenüber dem Vermieter gerügt werden. Paragraf 556g BGB regelt die Folgen einer unzulässig hohen Anfangsmiete und mögliche Rückzahlungsansprüche.
Unterstützung bieten Mietervereine, bezirkliche Mieterberatungen und auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte. Bei sehr geringen Einkommen kann außerdem geprüft werden, ob Beratungshilfe beantragt werden kann.
Besonderes Problem für Menschen im Grundsicherungsbezug
Überhöhte oder nicht nachvollziehbar aufgeteilte Mieten können auch zu Problemen mit dem Jobcenter führen. Das gilt besonders dann, wenn in der Gesamtmiete ein hoher Möbelanteil oder eine Servicepauschale enthalten ist.
Seit Juli 2026 werden die Vorschriften zur Mietpreisbremse stärker mit der sozialrechtlichen Prüfung der Unterkunftskosten verknüpft. Das Jobcenter kann Leistungsberechtigte auffordern, eine möglicherweise überhöhte Miete gegenüber dem Vermieter zu beanstanden.
Welche Folgen diese Verbindung zwischen Mietrecht und Grundsicherung haben kann, erläutert der Beitrag „Neue Grundsicherung: Neue Miet- und Wohnkostenobergrenzen gelten seit Juli 2026“. Leistungsberechtigte sollten eine Mietrüge nicht ungeprüft formulieren, weil die zulässige Miethöhe von zahlreichen Einzelheiten abhängt.
Bleibt die Miethöhe zwischen Mieter und Vermieter umstritten, darf das Jobcenter nicht ohne weitere Prüfung davon ausgehen, dass ein bestimmter Mietanteil tatsächlich unwirksam ist. Betroffene sollten Schreiben des Amtes und den Mietvertrag gemeinsam prüfen lassen.
Was die Entscheidung für andere Berliner Häuser bedeutet
Der Neuköllner Fall betrifft nicht nur ein einzelnes Gebäude. Ähnliche Angebote gibt es nach Angaben der Berliner Bezirke auch in Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf.
Bestätigt ein Gericht, dass eine systematische Einzelvermietung und Parzellierung in Milieuschutzgebieten untersagt werden darf, könnten weitere Bezirksämter vergleichbare Anordnungen erlassen. Seit den neuen Berliner Verwaltungsvorschriften vom April 2026 verfügen die Behörden bereits über einheitlichere Kriterien.
Ein pauschales Verbot jeder Wohngemeinschaft oder jeder befristeten Vermietung folgt daraus jedoch nicht. Studenten-WGs, private Untervermietungen oder zeitlich begrenzte Wohnbedürfnisse bleiben weiterhin möglich, wenn die gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden.
Im Mittelpunkt steht vielmehr die Frage, ob regulärer Wohnraum dauerhaft in ein gewerbliches Kurzzeitmodell umgewandelt wird. Gerade bei wiederholten Vermietungen an ständig wechselnde Personen kann eine behördliche Genehmigung erforderlich sein.
Praxisbeispiel: 620 Euro für ein neun Quadratmeter großes Zimmer
Eine Studentin zieht für ihr gesamtes Studium nach Berlin und mietet ein möbliertes Zimmer mit neun Quadratmetern. Sie zahlt monatlich 620 Euro, wobei im Vertrag nur eine einheitliche „All-inclusive-Miete“ genannt wird.
Der Vertrag läuft zunächst sechs Monate und wird danach durch einen neuen Vertrag verlängert. Obwohl der Vermieter die Unterkunft als vorübergehendes Wohnen bezeichnet, hat die Studentin in Berlin ihren gewöhnlichen Lebensmittelpunkt eingerichtet.
Sie lässt den Vertrag bei einer Mieterberatung prüfen und fordert eine Aufteilung in Nettokaltmiete, Betriebskosten und Möbelzuschlag. Stellt sich heraus, dass keine wirksame Ausnahme vorliegt und die Nettokaltmiete die zulässige Grenze überschreitet, kann sie den Verstoß förmlich rügen und eine Herabsetzung beziehungsweise Rückzahlung prüfen lassen.
Die Studentin sollte die Miete bis zu einer rechtlich abgesicherten Klärung nicht eigenmächtig reduzieren. Gleichzeitig kann sie das Bezirksamt informieren, wenn der Verdacht besteht, dass eine Wohnung ohne Genehmigung baulich aufgeteilt oder dauerhaft als Kurzzeitunterkunft genutzt wird.
Häufige Fragen und Antworten
1. Darf ein Vermieter 600 Euro für ein acht Quadratmeter großes Zimmer verlangen?
Ein hoher Betrag ist nicht automatisch unwirksam. Geprüft werden müssen die Nettokaltmiete, die Gemeinschaftsflächen, die Betriebskosten, die Möblierung und mögliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
2. Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Zimmer?
Grundsätzlich ja. Eine Möblierung allein hebt die Mietpreisbremse nicht auf, allerdings kann ein angemessener Zuschlag für die Möbel hinzukommen.
3. Entfällt die Mietpreisbremse bei einem Vertrag über zwölf Monate?
Nicht automatisch. Ob Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, richtet sich auch nach dem konkreten Wohnzweck und den persönlichen Umständen des Mieters.
4. Kann das Bezirksamt die Vermietung einzelner Zimmer verbieten?
Das kann möglich sein, wenn ungenehmigte bauliche Veränderungen oder eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliegen. In Berliner Milieuschutzgebieten ist befristetes Wohnen seit April 2026 grundsätzlich genehmigungspflichtig.
5. Müssen betroffene Mieter nach einer behördlichen Untersagung sofort ausziehen?
Eine Anordnung gegen den Eigentümer beendet einen bestehenden Mietvertrag nicht ohne Weiteres. Mieter sollten eine Räumungsaufforderung, Kündigung oder Vertragsänderung rechtlich prüfen lassen und nicht vorschnell unterschreiben.
6. Was können Mieter bei einer vermutlich überhöhten Miete tun?
Sie sollten zunächst den Vertrag und die Zusammensetzung der Miete prüfen lassen. Anschließend kann eine konkrete Rüge nach Paragraf 556g BGB, eine Beratung beim Mieterverein oder eine rechtliche Durchsetzung von Rückzahlungsansprüchen in Betracht kommen.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
