Die Mietpreisbremse begrenzt grundsätzlich die Miethöhe beim Abschluss eines neuen Mietvertrags. Stimmt ein Mieter während eines laufenden Mietverhältnisses jedoch einer Mieterhöhung zu, entsteht regelmäßig eine wirksame Vereinbarung über die neue Miete.
Die Mietpreisbremse kann dann nicht genutzt werden, um die Erhöhung später rückgängig zu machen. (BGH, Urteil vom 28. September 2022, Az. VIII ZR 300/21)
Vermieterin erhöhte die Kaltmiete um mehr als 63 Euro
Im entschiedenen Fall hatten die Mieter im April 2016 eine Wohnung angemietet. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 610,65 Euro beziehungsweise 7,86 Euro pro Quadratmeter.
Im Juli 2017 verlangte die Vermieterin eine Erhöhung um 63,43 Euro auf monatlich 674,08 Euro. Die Mieter stimmten dem Verlangen zu und zahlten anschließend die höhere Miete.
Später ließen sie Ansprüche wegen eines möglichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend machen. Gefordert wurden unter anderem Auskünfte und die Rückzahlung eines Teils der bereits gezahlten Miete. Die Klage blieb jedoch ohne Erfolg.
Zustimmung schafft eine neue Vereinbarung
Der Bundesgerichtshof stellte klar: Stimmt ein Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, schließen die Vertragsparteien in der Regel eine Vereinbarung über die neue Miethöhe. Diese Vereinbarung ist anschließend der rechtliche Grund für die erhöhten Mietzahlungen.
Die Vorschriften zur Mietpreisbremse gelten dagegen für die Miethöhe zu Beginn eines Mietverhältnisses in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dort darf die Anfangsmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Auf eine später vereinbarte Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses sind diese Vorschriften nach der Entscheidung des BGH nicht anzuwenden.
Mieterhöhung nicht ungeprüft unterschreiben
Für Mieter bedeutet das Urteil: Eine Zustimmung sollten Sie erst abgeben, nachdem Sie die Erhöhung komplett geprüft haben. Wenn Sie unterschreiben, stimmen Sie grundsätzlich der höheren Miete zu.
Der BGH betonte, dass Mieter im eigenen Interesse prüfen müssen, ob sie tatsächlich zur Zustimmung verpflichtet sind. Bestehen Zweifel, sollte vor Ablauf der gesetzlichen Frist fachkundiger Rat eingeholt werden.
100 % spam-frei • jederzeit abbestellbar
Andere Schutzvorschriften gelten weiterhin
Das Urteil gibt Vermietern keinen Freibrief für beliebige Mieterhöhungen. Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, gelten weiterhin die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB.
Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein. Ein Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Die neue Miete darf außerdem die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, in denen die Versorgung mit bezahlbaren Mietwohnungen besonders gefährdet ist, kann eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gelten.
Mieter haben Zeit für die Prüfung
Mieter müssen einem Erhöhungsverlangen nicht sofort zustimmen. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht grundsätzlich bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens Zeit zur Prüfung.
Stimmt der Mieter nicht zu, darf der Vermieter die höhere Miete nicht einfach eigenmächtig festsetzen. Er kann jedoch innerhalb der gesetzlichen Frist auf Erteilung der Zustimmung klagen. Das Gericht prüft dann, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist.
Die bloße Ablehnung des Erhöhungsverlangens beendet das Mietverhältnis nicht. Mieter sollten das Schreiben trotzdem nicht ignorieren, sondern insbesondere die Fristen, die Begründung, den Mietspiegel und die verlangte Miethöhe prüfen.
FAQ zur Mieterhöhung und Mietpreisbremse
Gilt die Mietpreisbremse bei jeder Mieterhöhung?
Nein. Sie begrenzt vor allem die zulässige Miete bei Beginn eines Mietverhältnisses in ausgewiesenen Gebieten. Auf eine während des laufenden Mietverhältnisses vereinbarte Erhöhung ist sie nach der BGH-Entscheidung grundsätzlich nicht anwendbar.
Muss ich einem Mieterhöhungsverlangen sofort zustimmen?
Nein. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete läuft die gesetzliche Überlegungsfrist grundsätzlich bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Vor einer Zustimmung sollten Miethöhe, Begründung, Fristen und Kappungsgrenze geprüft werden.
Kann ich eine bereits erteilte Zustimmung widerrufen?
In der Regel kann eine wirksam erteilte Zustimmung nicht einfach widerrufen werden. Durch die Zustimmung kommt grundsätzlich eine bindende Vereinbarung über die neue Miete zustande. Ob im Einzelfall eine Anfechtung oder ein anderer rechtlicher Einwand möglich ist, muss gesondert geprüft werden.
Quellen
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. September 2022, VIII ZR 300/21. (Juris)
Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 556d, 557, 558 und 558b. (Gesetze im Internet)
Sozialgesetzbuch II, § 22. (Gesetze im Internet)
Sozialgesetzbuch XII, § 35. (Gesetze im Internet)
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
