Wer seine Mietschulden vollständig nachzahlt, kann trotzdem seine Wohnung verlieren. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 30. September 2026 bestätigt, dass eine Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigt. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung kann weiterhin wirksam sein.
Der betroffene Berliner Mieter ist allerdings noch nicht endgültig zur Räumung verurteilt. Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, das insbesondere Verschulden und einen möglichen Verstoß gegen Treu und Glauben prüfen muss.
Die Bundesregierung will den Schutz durch eine Schonfristzahlung erweitern. Für den 14. Oktober 2026 ist eine öffentliche Anhörung im Bundestag angekündigt. Die vorgeschlagene Verbesserung gilt jedoch noch nicht.
Warum die Nachzahlung nicht beide Kündigungen beseitigt
Vermieter können wegen derselben Mietrückstände fristlos und zusätzlich ordentlich kündigen. Im Kündigungsschreiben steht dann häufig die Formulierung „fristlos, hilfsweise ordentlich“. Damit soll die ordentliche Kündigung greifen, falls die fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet.
Für Betroffene entsteht dadurch eine gefährliche Situation. Sie bezahlen die offenen Forderungen und nehmen an, damit sei die Kündigung erledigt. Tatsächlich kann das Mietverhältnis aber aufgrund der ordentlichen Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist enden.
| Kündigung wegen Mietrückständen | Wirkung einer vollständigen Schonfristzahlung |
|---|---|
| Außerordentliche fristlose Kündigung | Wird unwirksam, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen der Schonfristregelung erfüllt sind. |
| Zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung | Wird durch die Zahlung nicht automatisch unwirksam. Ihre Voraussetzungen müssen gesondert geprüft werden. |
Worum es im Berliner Verfahren ging
Der Rechtsstreit betraf eine Wohnung mit zuletzt 430 Euro monatlicher Nettokaltmiete. Seit Januar 2024 verhinderte ein Gerüst die Nutzung des Balkons. Wegen ausgebliebener Mietzahlungen für Januar und Februar kündigte der Vermieter am 8. Februar 2024 fristlos und hilfsweise ordentlich.
Am 14. und 15. Februar zahlte der Mieter nach, wobei er wegen der Beeinträchtigung zwei beziehungsweise vier Prozent einbehielt. Das Landgericht Berlin II nahm an, dass die Schonfristzahlung beide Kündigungen unwirksam gemacht habe. Diese Auffassung beanstandete der BGH im Urteil VIII ZR 21/26 und verwies den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.
Wann Mietrückstände eine Kündigung rechtfertigen
Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen setzt die Voraussetzungen aus § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB voraus. Eine der gesetzlichen Möglichkeiten betrifft Rückstände innerhalb eines Zeitraums, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt. Insgesamt muss dabei die Miete für zwei Monate offen sein.
Bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen gelten andere Grenzen. Bei gewöhnlichen Wohnraummietverhältnissen muss der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete betragen. Eine fristlose Kündigung ist deshalb nicht immer erst nach zwei vollständig ausgefallenen Monatsmieten möglich.
Für eine ordentliche Kündigung verlangt § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB eine schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung der Vertragspflichten. Vereinfacht bedeutet das: Der Mieter muss seine Pflichten erheblich verletzt haben und dafür verantwortlich sein. Nicht jede verspätete oder unvollständige Zahlung rechtfertigt daher die Beendigung des Mietverhältnisses.
Ab wann die Zwei-Monats-Frist läuft
Die Schonfristregelung steht in § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB. Danach muss der Vermieter spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs sämtliche fälligen Mietbeträge und gegebenenfalls eine fällige Nutzungsentschädigung erhalten.
Die Frist beginnt regelmäßig mit der Zustellung der Räumungsklage, nicht mit dem Kündigungsschreiben. Nach § 253 Absatz 1 ZPO erfolgt die Klageerhebung durch Zustellung der Klageschrift. Das Zustellungsdatum sollte deshalb sorgfältig dokumentiert werden.
Eine Teilzahlung oder ein einseitiges Ratenzahlungsangebot genügt grundsätzlich nicht. Ausreichend kann dagegen sein, dass sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Frist verbindlich zur vollständigen Befriedigung des Vermieters verpflichtet. Ein bloßer Antrag auf Unterstützung ersetzt diese Verpflichtung nicht.
Die Schonfristzahlung hilft nicht erneut, wenn der Vermieter bereits innerhalb der zwei Jahre vor der neuen Kündigung gekündigt hatte und diese frühere Kündigung durch eine Schonfristzahlung unwirksam geworden war.
Warum der Mieter noch eine Chance hat
Ob die ordentliche Kündigung wirksam ist, hängt unter anderem davon ab, ob der Mieter seine Zahlungspflichten schuldhaft und ausreichend erheblich verletzt hat. Dafür müssen Umfang, Dauer und Ursachen der Rückstände geprüft werden. Ein späterer Zahlungsausgleich macht diese Prüfung nicht überflüssig.
Auch das Verhalten des Vermieters kann Bedeutung haben. Im Einzelfall kann es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, trotz ausgeglichener Rückstände an der ordentlichen Kündigung festzuhalten. Eine schnelle Nachzahlung allein garantiert allerdings noch keine Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Diese Fragen sind im Berliner Verfahren noch nicht ausreichend geklärt. Das Landgericht muss dazu Feststellungen treffen und erneut entscheiden.
Mietminderung ist nicht automatisch ein Mietrückstand
Eine berechtigte Mietminderung reduziert die geschuldete Miete; der rechtmäßig geminderte Betrag ist kein Mietrückstand. Nach § 536 BGB hängt die zulässige Kürzung von den Voraussetzungen und dem Umfang der Gebrauchseinschränkung ab. Die im Berliner Fall genannten Prozentsätze lassen sich deshalb nicht auf andere Wohnungen übertragen. Der BGH hat die Minderungsquoten in diesem Verfahren nicht verbindlich bestätigt.
Warum die geplante Reform noch nicht hilft
Der BGH hat den Regierungsentwurf in seiner Urteilsbegründung ausdrücklich berücksichtigt. Trotzdem hält er an der bisherigen Auslegung fest: Solange die gesetzliche Änderung nicht gilt, lässt sich die Schonfristregelung nicht auf eine ordentliche Kündigung übertragen. Die Aussicht auf besseren Mieterschutz reicht für einen aktuellen Kündigungsstreit somit nicht aus.
Der Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts sieht vor, die Schonfristzahlung auch auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs zu erstrecken. Diese zusätzliche Rettungsmöglichkeit soll nach einer ausgesprochenen Kündigung insgesamt nur einmal innerhalb desselben Mietverhältnisses greifen. Bei späteren erneuten Rückständen wäre der Schutz damit begrenzt.
Hinzu kommt die geplante Übergangsregelung. Für kündigungsrelevante Pflichtverletzungen vor dem Inkrafttreten soll weiterhin das bisherige Recht gelten. Aus dem Entwurf ergibt sich daher keine rückwirkende Rettung bereits bestehender Kündigungsfälle.
Für den 14. Oktober 2026 um 16.30 Uhr ist laut Tagesordnung des Bundestagsausschusses für Recht und Verbraucherschutz eine öffentliche Anhörung angesetzt. Über die vorgeschlagenen Änderungen muss im Gesetzgebungsverfahren noch entschieden werden.
Gegen-Hartz erläutert die weiteren geplanten Änderungen bei Schonfristzahlung, Möbelzuschlag und Indexmiete in einem eigenen Beitrag.
Wann Jobcenter oder Sozialamt Mietschulden übernehmen können
Wer Leistungen für Unterkunft und Heizung vom Jobcenter erhält, kann eine Übernahme der Mietschulden prüfen lassen. Nach § 22 Absatz 8 SGB II sollen Schulden übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und andernfalls Wohnungslosigkeit droht. Die Geldleistung soll grundsätzlich als Darlehen erfolgen.
Für Hilfen durch das Sozialamt enthält § 36 SGB XII eine entsprechende Vorschrift zur Sicherung der Unterkunft. Dort kommen sowohl eine Beihilfe als auch ein Darlehen in Betracht.
Entscheidend ist, ob die Unterstützung die Wohnung tatsächlich erhalten kann. Bei einer zusätzlichen ordentlichen Kündigung kann deshalb eine Vereinbarung mit dem Vermieter über die Fortsetzung des Mietverhältnisses wichtig werden. Der Beitrag „Mietschulden: Wann muss das Jobcenter zahlen?“ erläutert die Voraussetzungen einer Schuldenübernahme näher.
Was Betroffene nach einer Kündigung tun sollten
Nach Zugang einer Kündigung sollte schnell geklärt werden, welche Kündigungsarten der Vermieter ausgesprochen hat und wie sich der behauptete Rückstand zusammensetzt. Dafür werden das Kündigungsschreiben, der Mietvertrag und Zahlungsbelege benötigt. Bei einem Streit über Wohnungsmängel sollten auch entsprechende Nachweise vorliegen.
Ist bereits eine Räumungsklage zugestellt, müssen die gerichtlichen Fristen beachtet werden. Eine Mieterberatung oder anwaltliche Prüfung kann klären, welche Einwendungen gegen die Kündigung bestehen. Wer eine Einigung mit dem Vermieter erzielt, sollte die Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücklich schriftlich festhalten.
Fragen und Antworten zur Schonfristzahlung
Rettet eine vollständige Nachzahlung immer die Wohnung?
Nein. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch nach bisherigem Recht nicht automatisch unwirksam. Ob sie das Mietverhältnis beendet, muss gesondert geprüft werden.
Beginnt die Schonfrist mit dem Kündigungsschreiben?
Nein. Die Zwei-Monats-Frist beginnt regelmäßig mit der Zustellung der Räumungsklage. Bereits nach der Kündigung sollte jedoch Unterstützung gesucht werden.
Reicht ein Antrag auf Mietschuldenübernahme beim Jobcenter?
Nein. Für die Schonfristregelung braucht es die vollständige Zahlung oder eine rechtzeitige verbindliche Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters.
Kann die Schonfristzahlung mehrfach genutzt werden?
Die gesetzliche Heilung der fristlosen Kündigung ist ausgeschlossen, wenn innerhalb der zwei Jahre vor der neuen Kündigung bereits eine frühere Kündigung ausgesprochen und durch Schonfristzahlung unwirksam geworden war. Die geplante zusätzliche Heilung ordentlicher Kündigungen soll insgesamt nur einmal pro Mietverhältnis möglich sein.
Muss der Berliner Mieter endgültig ausziehen?
Das steht noch nicht fest. Das Landgericht muss den zurückverwiesenen Rechtsstreit erneut prüfen und entscheiden.
Gilt die geplante Erweiterung bereits?
Nein. Stand 13. Oktober 2026 handelt es sich um einen Regierungsentwurf im parlamentarischen Verfahren.
Quellen
Grundlagen des Beitrags sind das BGH-Urteil vom 30. September 2026 – VIII ZR 21/26, der Regierungsentwurf, Bundestagsdrucksache 21/6807, die Ankündigung der öffentlichen Anhörung und die im Text verlinkten gesetzlichen Vorschriften. Berücksichtigt wurde der Rechtsstand vom 13. Oktober 2026.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
