Die Wohnung ist gekündigt, der Umzug organisiert – dann verlangt der Vermieter frisch gestrichene Wände und renovierte Türen. Für Mieter kann diese Forderung teuer werden, obwohl längst nicht jede Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam ist.
Auch 2026 müssen Mieter nicht automatisch renovieren, weil sie ausziehen. Ob Schönheitsreparaturen fällig sind, hängt vom Mietvertrag, dem Zustand beim Einzug und dem tatsächlichen Renovierungsbedarf ab.
Wer muss die Mietwohnung renovieren?
Grundsätzlich muss der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Diese Pflicht aus § 535 BGB umfasst auch Schönheitsreparaturen, sofern sie nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurde.
Eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag kann Mieter zum Renovieren verpflichten. Die Unterschrift allein macht aber nicht jede Klausel wirksam.
Vorformulierte Vertragsbedingungen dürfen Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag, bevor Farbe gekauft oder ein Malerbetrieb beauftragt wird.
Was zählt zu Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen beseitigen vor allem gewöhnliche Gebrauchsspuren an Wänden, Decken und anderen gestrichenen Flächen. Dazu gehören beispielsweise Tapezieren und Streichen sowie Anstriche an Heizkörpern, Innentüren und den Innenseiten von Fenstern.
Der Austausch verschlissener Fenster oder die Reparatur einer defekten Heizung gehört nicht dazu. Solche Arbeiten lassen sich nicht über eine gewöhnliche Schönheitsreparaturklausel auf den Mieter übertragen.
Verlangt der Vermieter eine „Renovierung“, sollte er die einzelnen Arbeiten benennen. Erst dann lässt sich prüfen, was tatsächlich geschuldet ist.
Renovieren nach drei, fünf oder sieben Jahren: Sind feste Fristen erlaubt?
Ein Fristenplan im Mietvertrag löst nicht automatisch eine Renovierungspflicht aus. Verlangt eine vorformulierte Klausel Arbeiten nach festen Zeitabständen, ohne den Zustand der Wohnung zu berücksichtigen, ist sie unwirksam.
Der Bundesgerichtshof hat solche starren Renovierungsfristen verworfen (Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03). Mieter dürfen nicht allein deshalb zum Streichen verpflichtet werden, weil eine bestimmte Zahl von Jahren vergangen ist.
Flexible Regelungen können dagegen zulässig sein, wenn sie den tatsächlichen Bedarf berücksichtigen. Formulierungen wie „im Allgemeinen“ sind dafür ein Anhaltspunkt, garantieren aber noch keine wirksame Vertragsregelung.
Entscheidend bleibt der vollständige Wortlaut. Auch das Zusammenspiel mit anderen Renovierungsklauseln muss geprüft werden.
Müssen Mieter beim Auszug streichen?
Der Auszug allein verpflichtet nicht zu einem vollständigen Neuanstrich. Eine vorformulierte Klausel, die bei jedem Mietende eine Renovierung verlangt, unabhängig vom Zustand und der letzten Renovierung, ist unwirksam.
Das stellte der BGH unter anderem im Urteil vom 12. September 2007 klar, Aktenzeichen VIII ZR 316/06. Wer erst kürzlich fachgerecht gestrichen hat, muss deshalb nicht allein wegen der Schlüsselübergabe erneut zum Pinsel greifen.
Besteht hingegen eine wirksame Vereinbarung und sind Schönheitsreparaturen tatsächlich fällig, können diese auch beim Auszug verlangt werden. Welche Arbeiten erforderlich sind, muss anhand des konkreten Wohnungszustands geprüft werden.
Unrenoviert eingezogen: Was gilt beim Auszug?
Wer eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung übernimmt, muss nicht ohne Weiteres auch die Gebrauchsspuren früherer Bewohner beseitigen. Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist in diesem Fall grundsätzlich unwirksam, wenn der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.
Das folgt aus dem BGH-Urteil vom 18. März 2015, Aktenzeichen VIII ZR 185/14. Eine kleine Vergünstigung reicht nicht zwangsläufig aus: Der Ausgleich muss zum übernommenen Renovierungsaufwand passen.
Die Wohnung muss beim Einzug nicht völlig abgewohnt gewesen sein. Es kommt auf den Gesamteindruck an; einzelne unerhebliche Gebrauchsspuren machen sie allerdings noch nicht zu einer unrenovierten Wohnung.
Im Streitfall müssen Mieter den damaligen unrenovierten Zustand darlegen und beweisen. Fotos vom Einzug, das Übergabeprotokoll und alte Nachrichten an die Hausverwaltung können dabei helfen.
Renovierungsklauseln im Mietvertrag: Was ist wirksam?
Die folgende Übersicht hilft bei einer ersten Einordnung typischer vorformulierter Vertragsbedingungen. Tatsächlich individuell ausgehandelte Vereinbarungen können anders zu beurteilen sein.
100 % spam-frei • jederzeit abbestellbar
| Regelung im Mietvertrag | Was für Mieter gilt |
|---|---|
| Renovierung nach festen Jahren, unabhängig vom Zustand | Starre Fristen sind unwirksam. |
| Vollständige Renovierung bei jedem Auszug | Als zustandsunabhängige Formularklausel unwirksam. |
| Schönheitsreparaturen bei tatsächlichem Bedarf | Können bei wirksamer Übertragung verlangt werden. |
| Renovierungspflicht trotz unrenovierter Übergabe ohne angemessenen Ausgleich | Formularmäßige Übertragung grundsätzlich unwirksam. |
| Renovierung ausschließlich durch einen Fachbetrieb | Formularmäßiger Ausschluss fachgerechter Eigenleistung ist unwirksam. |
| Anteilige Zahlung für noch nicht fällige Renovierungen | Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam. |
Bei sogenannten Quotenabgeltungsklauseln sollen Mieter einen Anteil künftiger Renovierungskosten bezahlen, obwohl die Arbeiten noch nicht fällig sind. Solche vorformulierten Regelungen hat der BGH ebenfalls für unwirksam erklärt (Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13).
Dürfen Mieter selbst renovieren?
Wenn Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart und erforderlich sind, dürfen Mieter diese grundsätzlich selbst ausführen. Auch die Hilfe von Freunden oder Angehörigen ist möglich, solange fachgerecht gearbeitet wird.
Ein Vermieter darf diese Möglichkeit nicht durch eine Formularklausel ausschließen und zwingend einen Fachbetrieb verlangen. Das entschied der BGH am 9. Juni 2010, Aktenzeichen VIII ZR 294/09.
Für Menschen mit wenig Einkommen macht das einen erheblichen Unterschied. Wer wegen Krankheit oder eingeschränkter Beweglichkeit nicht selbst renovieren kann, sollte die Verpflichtung und mögliche Unterstützung frühzeitig klären.
Müssen bunte Wände beim Auszug weiß gestrichen werden?
Eine allgemeine Pflicht, jede Mietwohnung vollständig weiß zurückzugeben, gibt es nicht. Eine ungewöhnliche Farbgestaltung kann trotzdem zu einer berechtigten Forderung führen.
Der BGH bejahte einen Schadensersatzanspruch, nachdem Mieter eine neutral übernommene Wohnung mit kräftig farbigen Wänden zurückgegeben hatten. Entscheidend war, dass die Gestaltung für viele Mietinteressenten nicht akzeptabel war und dadurch zusätzliche Kosten entstanden.
Das Urteil vom 6. November 2013, Aktenzeichen VIII ZR 416/12, betrifft damit einen besonderen Rückgabezustand. Es begründet keine pauschale Pflicht, bei jedem Auszug sämtliche Räume neu zu streichen.
Auch selbst verursachte Beschädigungen sind gesondert zu betrachten. Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel befreit nicht automatisch von der Verantwortung für Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
Wann muss der Vermieter renovieren?
Wurde die Renovierungspflicht nicht wirksam übertragen, bleibt grundsätzlich der Vermieter zuständig. Bei einer bereits unrenoviert übernommenen Wohnung bedeutet das allerdings nicht, dass Mieter sofort einen kostenlosen Neuanstrich verlangen können.
Hat sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert, kann ein Renovierungsanspruch entstehen. Weil eine frisch renovierte Wohnung dann besser wäre als beim Einzug, müssen sich Mieter nach der BGH-Rechtsprechung regelmäßig zur Hälfte an den erforderlichen Kosten beteiligen (Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Diese Kostenaufteilung gilt für die beschriebene besondere Ausgangslage. Sie ist keine allgemeine Regel, nach der Mieter und Vermieter jede Renovierung gemeinsam bezahlen müssen.
Übernimmt das Jobcenter Renovierungskosten?
Wer Leistungen vom Jobcenter oder Sozialamt erhält, sollte notwendige Renovierungsarbeiten vorab dort ansprechen. Eine Aufforderung des Vermieters allein garantiert noch keine Kostenübernahme.
Für die Prüfung sind der Mietvertrag, die konkrete Forderung und Angaben zum Wohnungszustand hilfreich. Ist Eigenarbeit aus gesundheitlichen Gründen nicht möglich, sollte auch das vor der Beauftragung eines Betriebs erläutert werden.
Weitere Hinweise enthält der Beitrag Bürgergeld: Renovierungskosten vom Jobcenter erstatten lassen. Zunächst bleibt zu klären, ob die verlangten Arbeiten überhaupt vom Mieter geschuldet werden.
Wohnungsübergabe: Renovierungsforderungen rechtzeitig prüfen
Am besten wird eine Renovierungsforderung geprüft, bevor der Übergabetermin unmittelbar bevorsteht. Dazu gehören der vollständige Mietvertrag, mögliche Zusatzvereinbarungen und die Unterlagen zum Zustand beim Einzug.
Aktuelle Fotos sollten den Zustand der einzelnen Räume nachvollziehbar festhalten. Verlangt der Vermieter bestimmte Arbeiten, hilft eine schriftliche Aufstellung dabei, die Forderung zu überprüfen.
Vorsicht ist geboten, wenn im Übergabeprotokoll eine zusätzliche Renovierungszusage oder Kostenübernahme steht. Eine solche Erklärung sollte niemand ungeprüft unterschreiben, nur um die Schlüsselübergabe schnell abzuschließen.
Bei Unklarheiten kann ein Mieterverein oder eine mietrechtliche Beratung den Vertrag prüfen. Das ist meist leichter, solange noch keine Arbeiten beauftragt und keine Zahlungen zugesagt wurden.
Quellen: § 535 BGB; Bundesgerichtshof, Urteile vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09, vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12, vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13 sowie vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Willi Kühn-Dehmlow ist Heilpädagoge (B.A.) und Sozialarbeiter (M.A.). Er verfügt über langjährige Berufserfahrung in der Kinder- und Jugendhilfe und war mehrere Jahre in leitender Funktion tätig. Seine fachlichen Schwerpunkte liegen im Sozialrecht, in der Kinder- und Jugendhilfe sowie bei Teilhabe und Eingliederungshilfe. Für gegen-hartz.de schreibt er insbesondere über sozialrechtliche Ansprüche und die Rechte von Betroffenen gegenüber Behörden und Leistungsträgern.
