Wohnungseigentümer überstimmt: BGH erlaubt tiefgreifende Fassadenänderung per Mehrheit
Die eigene Wohnung gehört einem selbst, über das Aussehen des Hauses entscheidet jedoch häufig die Gemeinschaft. Der Bundesgerichtshof hat jetzt bestätigt, dass eine Eigentümermehrheit auch ein großformatiges Fassadengemälde gegen den Widerstand eines einzelnen Eigentümers beschließen darf.
Selbst das endgültige Motiv muss bei der Abstimmung noch nicht feststehen, wenn der Beschluss ausreichend klare Vorgaben enthält. Mit dem Urteil vom 25. September 2026 ist zugleich deutlich: Persönliches Missfallen verschafft kein Vetorecht gegen die Gestaltung der gemeinsamen Fassade (Az. V ZR 165/25).
Eigentümer wollte Kunst am Hochhaus verhindern
Ausgangspunkt war ein Angebot des Vereins „Urbaner Kunstraum Wuppertal“, eine Hochhausfassade auf eigene Kosten durch eine internationale Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Die Mehrheit ermächtigte die Verwalterin, den entsprechenden Gestattungsvertrag abzuschließen.
Das Gemälde sollte möglichst länger als zehn Jahre erhalten bleiben, die Gemeinschaft aber bereits nach fünf Jahren wieder frei über die Fassade entscheiden dürfen. Ein Eigentümer klagte gegen den Beschluss und scheiterte schließlich auch mit seiner Revision beim BGH; damit bleibt die Abweisung seiner Anfechtungsklage rechtskräftig bestehen.
Auch eine knappe Mehrheit kann entscheiden
Nach § 20 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz können Eigentümer bauliche Veränderungen beschließen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen. Dazu zählt nach dem BGH auch ein dauerhaft angelegtes Gemälde, das das Erscheinungsbild über Jahre erheblich verändert.
Für die Abstimmung gilt grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 WEG. Eine knappe Mehrheit ist deshalb nicht schon wegen ihres geringen Vorsprungs unzulässig, muss aber die gesetzlichen Grenzen beachten.
Warum das fertige Motiv noch offenbleiben darf
Die Eigentümer müssen erkennen können, was sie beschließen, brauchen bei einem Kunstwerk aber keine verbindliche Vorschau jedes Details. Im entschiedenen Fall waren die Künstlerin namentlich benannt sowie Fläche, Kostentragung und Verbleibdauer geregelt.
Hinzu kamen Vorgaben zur Gestaltung, die sich an Stil und Farbgebung anderer Arbeiten orientierten. Der BGH berücksichtigte, dass sich ein Kunstwerk während seiner Entstehung entwickeln kann und dafür gestalterischen Spielraum braucht.
Daraus lässt sich keine allgemeine Erlaubnis ableiten, Bauvorhaben ohne ausreichende Planung zu beschließen. Die Begründung berücksichtigt ausdrücklich die Besonderheiten künstlerischer Arbeit.
Eine auffällige Veränderung ist nicht automatisch verboten
§ 20 Absatz 4 WEG verbietet bauliche Veränderungen, die eine Wohnanlage grundlegend umgestalten. Der BGH legt diese Grenze jedoch streng aus: Ein erheblich veränderter optischer Eindruck reicht dafür regelmäßig noch nicht.
Zu beurteilen ist die gesamte Wohnanlage, nicht allein die bemalte Wand oder das betroffene Gebäude. Ob deren äußere Gestalt insgesamt grundlegend verändert wird, hängt von den Umständen des jeweiligen Falls ab.
In Wuppertal durfte außerdem berücksichtigt werden, dass das Gemälde Teil eines größeren städtischen Kunstprojekts werden sollte. Das Urteil ist deshalb keine pauschale Freigabe für jede beliebige Fassadengestaltung.
„Das gefällt mir nicht“ genügt vor Gericht nicht
Eine weitere Grenze schützt Eigentümer davor, ohne ihre Zustimmung gegenüber anderen unbillig benachteiligt zu werden. Dafür reicht es nach der Entscheidung nicht aus, dass jemand das geplante Bild besonders hässlich findet.
Erforderlich ist vielmehr eine gegenüber anderen Eigentümern stärkere Beeinträchtigung, die eine unbillige Benachteiligung begründet. Der persönliche Geschmack macht aus einer gemeinsam hinzunehmenden Veränderung noch keinen solchen Nachteil.
Mehrheit bedeutet nicht automatisch Zahlungspflicht für alle
Im Wuppertaler Fall sollte der Verein die künstlerische Gestaltung bezahlen. Bei anderen Vorhaben müssen Eigentümer zwischen der Zustimmung zur Veränderung und der Verteilung ihrer Kosten unterscheiden.
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Für gemeinschaftlich beschlossene bauliche Veränderungen enthält § 21 WEG unterschiedliche Regeln. Eine einfache Mehrheit genügt nicht automatisch, um sämtliche Eigentümer an den Kosten zu beteiligen.
Was ältere Wohnungseigentümer daraus mitnehmen sollten
Für Menschen, die seit Jahrzehnten in ihrer Eigentumswohnung leben, kann eine neue Fassade einen erheblichen Eingriff in das vertraute Wohnumfeld bedeuten. Ein besonderes Vetorecht allein wegen des Alters sieht das Wohnungseigentumsgesetz jedoch nicht vor.
Wer mit einer kleinen Rente seine laufenden Wohnkosten kaum tragen kann, sollte unabhängig vom Fassadenstreit einen möglichen Lastenzuschuss für selbst genutztes Wohneigentum prüfen. Daraus folgt allerdings keine automatische Übernahme einer Sonderumlage für Fassadenkunst.
Umgekehrt schützt das Gesetz auch einzelne Eigentümer, die angemessene Veränderungen für einen behindertengerechten Zugang verlangen. Welche Rechte dabei bestehen, erläutert der Beitrag über eine Eigentümergemeinschaft, die einen barrierefreien Zugang verweigert hatte.
Wer einen Beschluss angreifen will, muss schnell handeln
Ein rechtlich angreifbarer Beschluss lässt sich nicht durch einen bloßen Protest bei der Hausverwaltung beseitigen. Die Anfechtungsklage muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden.
Beide Fristen knüpfen an den Beschlusstag an, nicht erst an den Eingang des Protokolls. Die Klage richtet sich nach § 44 Absatz 2 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Betroffene sollten deshalb zeitnah den Beschlusstext, einbezogene Verträge und die Finanzierung rechtlich prüfen lassen. Wer allein mit seinem Geschmack argumentiert, hat nach diesem Urteil wenig Aussicht auf Erfolg.
Sechs Fragen und Antworten zum BGH-Urteil
Darf die Mehrheit ein Fassadengemälde gegen meinen Willen beschließen?
Grundsätzlich ja. Der Beschluss muss ausreichend bestimmt sein und insbesondere die Grenzen des § 20 Absatz 4 WEG einhalten.
Muss das genaue Motiv vorher feststehen?
Nein, im entschiedenen Fall genügten die benannte Künstlerin und die festgelegten Rahmenbedingungen. Dazu gehörten Fläche, Kostentragung, Verbleibdauer und gestalterische Vorgaben.
Kann ich die Bemalung wegen meines persönlichen Geschmacks verhindern?
Persönliches Missfallen genügt dafür nicht. Eine unbillige Benachteiligung verlangt eine rechtlich relevante stärkere Belastung gegenüber anderen Eigentümern.
Muss ich trotz meiner Gegenstimme bezahlen?
Das hängt von den Voraussetzungen des § 21 WEG ab. Eine Gegenstimme schützt nicht in jedem Fall vor Kosten, verpflichtet aber ebenso wenig automatisch zur Zahlung.
Haben ältere Eigentümer ein besonderes Vetorecht?
Allein das Lebensalter begründet kein solches Recht. Entscheidend sind der konkrete Beschluss und die gesetzlichen Schutzvorschriften.
Wie lange kann ich einen Beschluss anfechten?
Die Klagefrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung. Für die Begründung gilt eine Frist von zwei Monaten ab diesem Tag.
Quellen: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 25. September 2026, Nr. 175/2026, zum Urteil V ZR 165/25, wiedergegeben bei DATEV; ergänzende Berichte von Legal Tribune Online und beck-aktuell; Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere §§ 20, 21, 25, 44 und 45.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
