Zwei Mieter haben sich erfolgreich gegen den Einbau des „Multisensor Plus“ gewehrt. Das Amtsgericht Spandau entschied am 4. September 2026, dass sie die von ihrer Vermieterin angekündigten Geräte nicht dulden müssen. Die zusätzlichen Sensoren und Funktionen genügten dem Gericht nicht, um den Einbau als Modernisierung anzuerkennen, die die Mieter dulden müssen.
Das Urteil mit dem Aktenzeichen 5 C 85/26 betrifft eine konkrete Wohnung und bedeutet kein allgemeines Einbauverbot. Die Berufung wurde zugelassen. Eine inzwischen eingetretene Rechtskraft ließ sich zum Recherchestand vom 26. September 2026 öffentlich nicht bestätigen.
Für die neuen Geräte sollte die Miete steigen
Die beklagte Vermieterin ist die GAGFAH Erste Grundbesitz GmbH aus dem Vonovia-Konzern, die Verwaltung übernimmt die Vonovia Kundenservice GmbH. In der rund 91 Quadratmeter großen Wohnung waren bereits vier Rauchwarnmelder vorhanden. Diese sollten durch Geräte des Herstellers Techem ersetzt werden; zusätzlich war ein Gerät für die Küche vorgesehen.
Der „Multisensor Plus“ verbindet mehrere Sicherheits- und Raumklimafunktionen. Er kann unter anderem vor Kohlenmonoxid warnen sowie Temperatur und Luftfeuchtigkeit erfassen; für die Küche ist eine Hitzewarnung vorgesehen. Die Hausverwaltung kündigte den Einbau als Modernisierung mit einer Mieterhöhung von 3,63 Euro im Monat an.
Die Mieter widersprachen über ihren Mieterschutzverein und erhoben schließlich Klage. Das Gericht gab ihnen recht und legte der Vermieterin die Prozesskosten auf. Der von einer Mieterinitiative veröffentlichte Urteilstext dokumentiert die Entscheidung und ihre Begründung.
Mehr Funktionen allein begründen keine Modernisierung
Nach § 555d Absatz 1 BGB müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden. Welche Veränderungen darunter fallen, bestimmt § 555b BGB. Dazu gehören etwa Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern.
Das Amtsgericht prüfte deshalb, welchen Nutzen die zusätzlichen Funktionen für die Wohnung tatsächlich bieten. Entscheidend ist eine objektive Verbesserung, nicht allein die Vorliebe einzelner Bewohner für bestimmte Technik.
Für Multifunktionsgeräte vertrat das Gericht folgende Auffassung: Grundsätzlich müsse jede Funktion einen gesetzlichen Modernisierungszweck erfüllen. Andernfalls komme eine Duldung nur infrage, wenn das Gerät ganz überwiegend solchen Zwecken dient, die übrigen Funktionen die Mieter nicht zusätzlich finanziell belasten und der Einbau nach Abwägung der Interessen zumutbar ist. Diese Voraussetzungen sah es hier nicht als erfüllt an.
Ein gleichwertiger Austausch dient der Erhaltung
Bei der reinen Rauchwarnfunktion erkannte das Gericht keinen zusätzlichen Vorteil, weil entsprechende Melder bereits vorhanden waren. Der bloße Ersatz durch gleichwertige Geräte dient der Erhaltung und rechtfertigt grundsätzlich keine Modernisierungsmieterhöhung. Das entspricht dem BGH-Urteil vom 24. Mai 2023, VIII ZR 213/21. Ein erforderlicher Austausch bleibt dennoch nach § 555a BGB grundsätzlich zu dulden.
Welche Sicherheitsvorteile das Gericht anerkannte
Einige Zusatzfunktionen bewertete die Richterin durchaus positiv. Vernetzte Geräte können einen Alarm in mehreren Räumen hörbar machen, und eine Hitzewarnung kann helfen, einen Küchenbrand früher zu erkennen. Bei der Kohlenmonoxidwarnung berücksichtigte das Gericht dagegen, dass die Wohnung keinen Gasanschluss hatte und typische Gefahrenquellen wie Gasherde oder Öfen fehlten.
| Funktion des Multisensor Plus | Bewertung im Spandauer Verfahren |
|---|---|
| Rauchwarnung als Ersatz vorhandener Melder | Keine zusätzliche Verbesserung gegenüber der vorhandenen Ausstattung. |
| Fernwartung | Kein zusätzlicher Vorteil gegenüber den im Verfahren herangezogenen fernwartbaren Standardgeräten. |
| Vernetzung innerhalb der Wohnung | Sicherheitsgewinn, weil ein Alarm auch bei geschlossenen Türen in anderen Räumen hörbar wird. |
| Kohlenmonoxidwarnung | Unter den Bedingungen der betroffenen Wohnung allenfalls geringer zusätzlicher Sicherheitsgewinn. |
| Hitzewarnung in der Küche | Verbesserung, weil ein Küchenbrand früher erkannt werden kann; dieser Vorteil betrifft das Küchengerät. |
| Lüftungsempfehlung per LED und Raumklima-App | Keine ausreichende Wohnwertverbesserung; der mögliche Nutzen hängt vom Verhalten der Bewohner ab. |
| Optimierter Alarmton, Assistenzlicht und Helligkeitssensor | Die Vermieterin hatte eine daraus folgende Verbesserung nicht ausreichend dargelegt. |
Bei den Raumklimafunktionen verwies das Gericht auf einfache Hygrometer, mit denen Bewohner die Luftfeuchtigkeit selbst überprüfen können. Hinweise einer App verändern das Raumklima zudem nicht unmittelbar, sondern setzen entsprechendes Heiz- und Lüftungsverhalten voraus. Den Einbau des gesamten Geräts mussten die Kläger nach Auffassung des Gerichts trotz einzelner Sicherheitsvorteile nicht hinnehmen.
Hinzu kam die angekündigte Kostenverteilung. Abgesehen von der reinen Rauchwarnfunktion sollten auch die Kosten solcher Zusatzfunktionen auf die Mieter umgelegt werden, denen das Gericht keinen Modernisierungszweck zuerkannte. Auch deshalb verneinte es eine Duldungspflicht nach einer ergänzenden Interessenabwägung.
Warum das Gericht die Datenschutzfragen offenlassen konnte
Die Mieter befürchteten, dass die Geräte Rückschlüsse auf ihr Wohnverhalten ermöglichen könnten. Sie äußerten außerdem die Sorge, dass Raumklimadaten später bei Streitigkeiten über Schimmel gegen sie verwendet würden. Eine tatsächliche Verwendung der Daten zu solchen Zwecken stellte das Gericht nicht fest.
Die Richterin berücksichtigte jedoch die Bedenken zur Privatsphäre bei der Abwägung der Interessen. Zusätzliche Sicherheitsfunktionen ließen sich auch mit Geräten ohne Raumklimasensorik erreichen. Ob die konkrete Datenverarbeitung gegen Datenschutzrecht verstößt, musste sie für die Entscheidung nicht abschließend klären.
100 % spam-frei • jederzeit abbestellbar
Vonovia erklärt auf seiner Informationsseite zum Multisensor Plus, die Geräte würden standardmäßig ohne lokale Speicherung und Übertragung von Raumklimadaten installiert. Diese Funktionen würden auf Wunsch und mit Einwilligung aktiviert; die Lüftungs-LED arbeite unabhängig davon. Die Angaben des Unternehmens zur Datenverarbeitung beantworten allerdings nicht automatisch die mietrechtliche Frage, ob der Einbau eine zu duldende Modernisierung ist.
Andere Gerichte können zu einem anderen Ergebnis kommen
Das Spandauer Urteil bindet andere Gerichte nicht. Nach einer Mitteilung des Berliner Mietervereins verpflichtete das Amtsgericht Herne am 9. Juni 2026 unter dem Aktenzeichen 34 C 18/26 eine Mietpartei zur Duldung. Eine einheitliche Rechtsprechung zum Multisensor Plus besteht damit bislang nicht.
Die Mieterinitiative bezeichnete die Spandauer Entscheidung in ihrer Einordnung vom 14. September 2026 als noch nicht rechtskräftig. Ob inzwischen Berufung eingelegt wurde oder das Urteil rechtskräftig geworden ist, ließ sich bei der öffentlichen Recherche am 26. September 2026 nicht verlässlich bestätigen. Eine aktuelle Auskunft des Gerichts oder der Prozessvertretung liegt hierzu nicht vor.
Einbau und Mieterhöhung sind getrennt zu prüfen
Selbst wenn Mieter eine Modernisierung dulden müssen, ist damit nicht jede verlangte Mieterhöhung gerechtfertigt. Nach § 559 BGB können bei bestimmten Modernisierungen grundsätzlich acht Prozent der anrechenbaren Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Aufwendungen für ohnehin erforderliche Erhaltungsmaßnahmen sind nach den gesetzlichen Vorgaben abzuziehen.
Eine Erhöhung muss deshalb anhand der tatsächlich durchgeführten Arbeiten und der Kostenberechnung geprüft werden. Erläuterungen dazu bietet der Beitrag über die Prüfung einer Mieterhöhung und die unterschiedlichen Erhöhungsarten. Auch das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen setzt voraus, dass überhaupt eine entsprechende Modernisierung vorliegt.
Wie Mieter auf eine Ankündigung reagieren können
Betroffene sollten prüfen lassen, welche Geräte bereits vorhanden sind, welche Funktionen hinzukommen sollen und wie der Vermieter den Nutzen und die Kosten begründet. Dafür werden das Ankündigungsschreiben, Produktinformationen und die angekündigte Berechnung der Mieterhöhung benötigt. Einwände sollten den notwendigen Austausch alter Geräte von der umstrittenen Zusatzausstattung unterscheiden.
Bevor Mieter einen angekündigten Zutritt verweigern oder eine verlangte Mehrzahlung einstellen, sollten sie das Vorgehen mit einem Mieterverein oder einer mietrechtlichen Beratung abstimmen. Funktionierende Rauchwarnmelder sollten wegen des Streits weder entfernt noch außer Betrieb gesetzt werden.
Fragen und Antworten zu den Spezial-Rauchmeldern
Gilt das Spandauer Urteil für alle Vonovia-Mieter?
Nein, es betrifft die Kläger und die für ihre Wohnung angekündigte Maßnahme. Andere Mieter können die Begründung als Argument heranziehen, erhalten dadurch aber keinen automatischen Anspruch auf dasselbe Ergebnis.
Ist das Urteil rechtskräftig?
Die Berufung wurde zugelassen. Eine eingetretene Rechtskraft oder eine tatsächlich eingelegte Berufung ließ sich zum Recherchestand vom 26. September 2026 öffentlich nicht verlässlich bestätigen.
Hat das Gericht eine unzulässige Überwachung festgestellt?
Nein. Es berücksichtigte die Bedenken der Mieter zur Privatsphäre, musste die datenschutzrechtlichen Streitfragen aber nicht abschließend entscheiden.
Darf der Vermieter alte Rauchmelder trotzdem austauschen?
Ja, erforderliche Erhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich zu dulden. Ein gleichwertiger Ersatz allein rechtfertigt jedoch keine Modernisierungsmieterhöhung.
Können zusätzliche Sicherheitsfunktionen eine Modernisierung begründen?
Ja, wenn sie eine gesetzlich anerkannte Verbesserung bewirken. Das Amtsgericht Spandau erkannte einzelne Sicherheitsvorteile an, verneinte aber die Duldungspflicht für den angekündigten Einbau der Multifunktionsgeräte insgesamt.
Können bereits gezahlte Mietaufschläge zurückverlangt werden?
Das Urteil ordnet keine allgemeine Rückzahlung an. Ob ein Anspruch besteht, muss anhand der jeweiligen Mieterhöhung und des Mietverhältnisses geprüft werden.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
