Die Mietpreisbremse bleibt länger bestehen. Der Bundesgesetzgeber hat die bisherige Befristung verlängert und ermöglicht den Bundesländern, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bis längstens zum 31. Dezember 2029 auszuweisen.
Für Mieter bedeutet das allerdings nicht, dass jede hohe Miete automatisch unzulässig ist. Ob tatsächlich zu viel verlangt wird, hängt vom Wohnort, von der ortsüblichen Vergleichsmiete, vom Zeitpunkt der Vermietung und von möglichen gesetzlichen Ausnahmen ab.
Wer seine Miete prüfen möchte, sollte deshalb mehrere Punkte miteinander vergleichen. Besonders interessant kann das bei Mietverträgen sein, die in den vergangenen Monaten oder Jahren in Städten mit stark gestiegenen Neuvertragsmieten abgeschlossen wurden.
Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert
Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt den Landesregierungen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung festzulegen. Eine solche Verordnung muss spätestens am 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
Die bundesrechtliche Verlängerung der Mietpreisbremse trat bereits am 23. Juli 2025 in Kraft. Nach Angaben der Bundesregierung soll damit verhindert werden, dass Neuvertragsmieten in besonders angespannten Wohnungsmärkten noch stärker von den örtlichen Vergleichsmieten abweichen.
Die Verlängerung bedeutet jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse automatisch in jeder deutschen Gemeinde bis Ende 2029 gilt. Die jeweilige Landesregierung muss das betreffende Gebiet wirksam durch eine Verordnung bestimmen, und eine solche Verordnung kann auch vor Ende 2029 auslaufen.
Wie hoch darf die Miete bei einem neuen Mietvertrag sein?
In einem wirksam ausgewiesenen Gebiet darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgangspunkt ist damit nicht die aktuell verlangte Angebotsmiete vergleichbarer Wohnungen auf Immobilienportalen.
Entscheidend ist vielmehr die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des Mietrechts. Sie wird aus den üblichen Entgelten vergleichbarer Wohnungen gebildet, die innerhalb der vergangenen sechs Jahre vereinbart oder verändert wurden.
Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise bei 10 Euro je Quadratmeter, beträgt die gewöhnliche Grenze der Mietpreisbremse 11 Euro je Quadratmeter. Bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung wären dies 770 Euro monatlich.
| Prüfung | Was Mieter beachten sollten |
|---|---|
| Wohnort | Für die Stadt oder Gemeinde muss eine gültige Landesverordnung zur Mietpreisbremse bestehen. |
| Vergleichsmiete | Die Wohnung muss anhand von Größe, Baujahr, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den Mietspiegel eingeordnet werden. |
| Zulässige Grenze | Grundsätzlich darf die Anfangsmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. |
| Ausnahmen | Vormiete, Neubau und bestimmte Modernisierungen können eine höhere Miete erlauben. |
| Auskunft des Vermieters | Bei bestimmten Ausnahmen muss der Vermieter bereits vor Vertragsschluss Informationen erteilen. |
| Rückforderung | Für die Rückzahlung überhöhter Beträge ist eine Rüge gegenüber dem Vermieter erforderlich. |
Zuerst muss geprüft werden, ob die Mietpreisbremse am Wohnort gilt
Die Berechnung der Vergleichsmiete bringt wenig, wenn die Wohnung außerhalb eines ausgewiesenen Gebiets liegt. Mieter sollten deshalb zunächst auf den Internetseiten ihres Bundeslandes oder ihrer Stadt prüfen, ob ihre Gemeinde von einer aktuellen Mietpreisbegrenzungsverordnung erfasst wird.
Auch ältere Angaben im Internet können inzwischen überholt sein. Die Laufzeiten der Verordnungen unterscheiden sich, weshalb das Datum des Mietvertrags ebenfalls berücksichtigt werden muss.
Es kommt darauf an, ob die Mietpreisbremse beim Abschluss des betreffenden Mietvertrags für die Wohnung galt. Allein die Tatsache, dass eine Stadt heute unter die Regelung fällt, beantwortet diese Frage bei einem älteren Vertrag noch nicht.
Der Mietspiegel ist für die Berechnung besonders wichtig
In vielen Städten lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete anhand eines einfachen oder qualifizierten Mietspiegels ermitteln. Nach § 558 BGB werden dabei insbesondere Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung berücksichtigt.
Auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit können die Einordnung beeinflussen. Deshalb reicht es nicht aus, lediglich die Wohnfläche mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis der gesamten Stadt zu multiplizieren.
Viele Mietspiegel unterscheiden beispielsweise nach Baualtersklasse, Wohnlage, Bad, Heizungsart und weiteren Wohnwertmerkmalen. Schon eine falsche Einstufung kann dazu führen, dass die berechnete Vergleichsmiete deutlich zu hoch oder zu niedrig ausfällt.
Auch bei einer gewöhnlichen Mieterhöhung innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses spielt der Mietspiegel eine wichtige Funktion. Welche zusätzlichen Grenzen hierbei gelten, zeigt der Beitrag „Mieterhöhung: Das dürfen Vermieter nicht einfach durchdrücken“.
Bei üblichen Mietverträgen wird die Nettokaltmiete verglichen
Bei Verträgen, in denen Betriebskosten gesondert als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesen werden, wird für die Prüfung üblicherweise die Nettokaltmiete betrachtet. Heizkosten und gesondert ausgewiesene Betriebskosten werden daher nicht einfach in den Vergleich mit dem Mietspiegel eingerechnet.
Das ist wichtig, weil eine hohe Warmmiete allein noch keinen Verstoß gegen die Mietpreisbremse beweist. Steigende Heiz- oder Betriebskosten können die monatliche Gesamtbelastung erhöhen, ohne dass sich daraus eine überhöhte Ausgangsmiete ergibt.
Bei besonderen Vertragsgestaltungen wie Teilinklusivmieten kann die Berechnung komplizierter sein. In solchen Fällen sollte vor einer Rückforderung genau geprüft werden, welcher Mietanteil mit dem jeweiligen Mietspiegel vergleichbar ist.
Eine höhere Vormiete kann die Zehn-Prozent-Grenze verändern
Eine der wichtigsten Ausnahmen betrifft die Vormiete. War die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete bereits höher als die eigentlich nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter nach § 556e BGB grundsätzlich bis zur Höhe dieser Vormiete vermieten.
Ein Vermieter muss die Miete also nicht zwingend auf 110 Prozent der aktuellen Vergleichsmiete absenken, wenn für die Wohnung bereits zuvor wirksam eine höhere Miete verlangt wurde. Bestimmte kurzfristige Mieterhöhungen vor dem Ende des vorherigen Mietverhältnisses bleiben bei der Berechnung allerdings außer Betracht.
Mieter sollten deshalb nicht allein aus der Differenz zwischen Mietspiegel und Vertrag auf einen sicheren Rückzahlungsanspruch schließen. Die Vormiete kann das Ergebnis erheblich verändern.
Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen
Eine weitere Ausnahme enthält § 556f BGB. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Damit sollen neu errichtete Wohnungen nicht denselben Beschränkungen unterliegen wie bestehender Wohnraum. Für Mieter ist deshalb das Baujahr allein nicht immer ausreichend, sondern es kommt auf die erstmalige Nutzung und Vermietung an.
Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist von den Vorschriften zur Mietpreisbremse ausgenommen. Nicht jede Renovierung oder Sanierung reicht dafür aus.
Modernisierungen können eine höhere Ausgangsmiete erlauben
Eine weitere Besonderheit besteht, wenn der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. In diesem Fall kann die ansonsten zulässige Miete um einen gesetzlich berechneten Modernisierungsbetrag überschritten werden.
Eine neu gestrichene Wohnung oder kleinere Reparaturen bedeuten allerdings nicht automatisch, dass die Mietpreisbremse nicht mehr greift. Es muss zwischen Erhaltungsarbeiten, normalen Modernisierungen und einer so weitreichenden Modernisierung unterschieden werden, dass die erste Vermietung danach vollständig von der Mietpreisbremse ausgenommen sein kann.
Vermieter müssen bestimmte Ausnahmen vor Vertragsschluss offenlegen
Das Gesetz enthält hierzu eine wichtige Informationspflicht. Möchte sich ein Vermieter beispielsweise auf eine höhere Vormiete, eine Modernisierung, einen Neubau oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung berufen, muss er den künftigen Mieter grundsätzlich vor Abgabe von dessen Vertragserklärung darüber informieren.
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Bei der Vormiete muss beispielsweise mitgeteilt werden, wie hoch diese war. Die gesetzlichen Einzelheiten finden sich in § 556g BGB.
Hat der Vermieter eine vorgeschriebene Auskunft vollständig unterlassen, kann er sich zunächst nicht auf den betreffenden Ausnahmetatbestand berufen. Holt er eine zuvor überhaupt nicht erteilte Auskunft später formgerecht nach, kann er sich grundsätzlich erst zwei Jahre nach dieser Nachholung darauf stützen.
Mieter können zudem Auskunft über Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miethöhe relevant und nicht ohnehin allgemein zugänglich sind. Dadurch können beispielsweise Informationen zur Vormiete oder zu bestimmten Modernisierungsmaßnahmen geklärt werden.
So lässt sich eine mögliche Überhöhung berechnen
Nach der Einordnung der Wohnung wird zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter ermittelt. Dieser Betrag wird mit der Wohnfläche multipliziert und anschließend grundsätzlich um zehn Prozent erhöht.
Beträgt die Vergleichsmiete beispielsweise 9,50 Euro je Quadratmeter bei einer Wohnfläche von 80 Quadratmetern, ergibt sich zunächst eine Vergleichsmiete von 760 Euro. Zehn Prozent darüber ergeben 836 Euro als gewöhnliche Höchstgrenze der Mietpreisbremse.
Verlangt der Vermieter 950 Euro Nettokaltmiete, beträgt die rechnerische Differenz zunächst 114 Euro monatlich. Erst danach muss geprüft werden, ob eine gesetzliche Ausnahme diese Differenz ganz oder teilweise rechtfertigt.
Die Mietpreisbremse gilt vor allem für die Miete bei Vertragsbeginn
Die Mietpreisbremse darf nicht mit den Vorschriften über spätere Mieterhöhungen verwechselt werden. Sie begrenzt grundsätzlich die Miethöhe zu Beginn eines Mietverhältnisses in einem ausgewiesenen Gebiet.
Hat ein Mieter später einer Erhöhung der Miete zugestimmt, lässt sich diese Vereinbarung nicht ohne Weiteres über die Mietpreisbremse rückgängig machen. Darauf weist auch der Beitrag „Mieter aufgepasst: Mietpreisbremse schützt nicht vor Mieterhöhung“ anhand der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hin.
Für normale Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten andere Vorschriften, darunter Fristen und Kappungsgrenzen. Mieter sollten deshalb zunächst unterscheiden, ob sie die ursprüngliche Anfangsmiete oder eine spätere Erhöhung prüfen.
Auch Staffelmieten können gegen die Mietpreisbremse verstoßen
Bei einer Staffelmiete endet die Prüfung nicht zwingend bei der ersten vereinbarten Miete. Nach § 557a BGB sind die Vorschriften der Mietpreisbremse auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden.
Für spätere Staffeln wird die zulässige Miete anhand der Verhältnisse zu dem Zeitpunkt geprüft, zu dem die jeweilige Staffel erstmals fällig wird. Eine bereits zuvor wirksam entstandene Miethöhe bleibt dabei bestehen.
Anders sieht es bei einer Indexmiete aus. Nach § 557b BGB wird die Mietpreisbremse bei einer Indexvereinbarung nur auf die Ausgangsmiete angewendet.
Mieter müssen einen Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen
Wer eine überhöhte Miete festgestellt hat und Geld zurückverlangen möchte, muss den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen. Das Gesetz verlangt hierfür Textform, sodass die Erklärung beispielsweise per E-Mail übermittelt werden kann.
Aus der Erklärung sollte eindeutig hervorgehen, auf welches Mietverhältnis sie sich bezieht und dass die vereinbarte Miete nach Auffassung des Mieters gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse verstößt. Hat der Vermieter zuvor Angaben zu einer gesetzlichen Ausnahme gemacht, sollte sich die Rüge ausdrücklich auch mit dieser Information befassen.
Zusätzlich können Mieter Auskunft über die für die Miethöhe relevanten Tatsachen verlangen. Besonders bei einer unbekannten Vormiete kann dieser Auskunftsanspruch für die weitere Prüfung entscheidend sein.
Die 30-Monats-Frist kann bei der Rückzahlung viel Geld ausmachen
Für die Rückzahlung bereits gezahlter Miete enthält § 556g BGB eine wichtige Zeitgrenze. Wird der Verstoß spätestens 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt und besteht das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch, können grundsätzlich auch überhöhte Zahlungen seit Beginn des Mietverhältnisses zurückverlangt werden.
Wird die Rüge dagegen erst mehr als 30 Monate nach Mietbeginn ausgesprochen oder ist das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt bereits beendet, können grundsätzlich nur diejenigen überhöhten Beträge verlangt werden, die nach Zugang der Rüge fällig werden. Bei lange zurückliegenden Forderungen müssen außerdem mögliche Verjährungsfragen berücksichtigt werden.
Wer einen möglichen Verstoß erkennt, sollte die Prüfung deshalb nicht unnötig hinauszögern. Einige Monate können bei einer erheblichen monatlichen Differenz bereits einen vierstelligen Rückzahlungsbetrag ausmachen.
Die Miete sollte nicht vorschnell eigenmächtig gekürzt werden
Auch wenn die Berechnung zunächst eindeutig erscheint, sollten Mieter nicht ohne weitere Prüfung einfach einen Teil der Monatsmiete einbehalten. Stellt sich später heraus, dass beispielsweise wegen einer zulässigen Vormiete oder Modernisierung doch eine höhere Miete verlangt werden durfte, können Mietrückstände entstehen.
Sicherer ist es, den Verstoß zunächst nachweisbar zu rügen, die erforderlichen Auskünfte anzufordern und die Rückzahlung zu verlangen. Bei größeren Beträgen oder einem Streit über Ausnahmen kann eine Beratung durch einen Mieterverein, eine Verbraucherberatung oder einen Fachanwalt sinnvoll sein.
Für Bezieher von Grundsicherung gelten seit Juli 2026 zusätzliche Vorgaben
Seit dem 1. Juli 2026 hat die Mietpreisbremse auch bei den Unterkunftskosten nach dem SGB II zusätzliche Bedeutung. Überschreitet die vereinbarte Miete nach Einschätzung des zuständigen kommunalen Trägers die nach §§ 556d bis 556g BGB erlaubte Miethöhe, soll der Mieter aufgefordert werden, den angenommenen Verstoß gegenüber dem Vermieter zu rügen.
Für Leistungsbeziehende kann die Prüfung der Miethöhe damit unmittelbar die Anerkennung der Unterkunftskosten betreffen. Gegen-Hartz hat die Folgen dieser Neuregelung ausführlich im Beitrag „Bürgergeld ab Juli 2026: Wer die Mietpreisbremse nicht nutzt, zahlt drauf“ erläutert.
Betroffene sollten Schreiben des Jobcenters zur Miethöhe deshalb nicht ignorieren. Gleichzeitig muss auch hier geprüft werden, ob tatsächlich eine Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt und ob eine Ausnahme zugunsten des Vermieters besteht.
Praxisbeispiel: 111 Euro mögliche Überzahlung im Monat
Eine Mieterin zieht in eine 60 Quadratmeter große Bestandswohnung in einer Stadt, in der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Mietpreisbremse gilt. Nach dem örtlichen Mietspiegel beträgt die Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung 11,50 Euro je Quadratmeter.
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt damit bei 690 Euro monatlich. Mit dem gesetzlichen Aufschlag von zehn Prozent ergibt sich zunächst eine zulässige Anfangsmiete von 759 Euro.
Im Mietvertrag sind jedoch 870 Euro Nettokaltmiete vereinbart. Die Differenz beträgt damit zunächst 111 Euro im Monat.
Nun muss die Mieterin prüfen, ob beispielsweise eine höhere Vormiete, ein Neubau oder eine berücksichtigungsfähige Modernisierung vorliegt. Gibt es keine entsprechende Ausnahme und wurde rechtzeitig gerügt, können die monatlich überzahlten 111 Euro zurückgefordert werden.
Bei 18 Monaten wären das bereits 1.998 Euro. Das Beispiel zeigt, weshalb sich eine Prüfung gerade bei neu abgeschlossenen Mietverträgen in angespannten Wohnungsmärkten finanziell deutlich bemerkbar machen kann.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
