Schimmel, Heizungsausfall oder andere erhebliche Wohnungsmängel können Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Wer Grundsicherungsgeld vom Jobcenter erhält, muss dabei jedoch zusätzlich an seine Leistungen für die Unterkunft denken.
Eine Mietminderung kann die Leistungen für die Wohnung verändern
Das Jobcenter berücksichtigt die Bedarfe für Unterkunft und Heizung grundsätzlich in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen, soweit diese nach den gesetzlichen Vorgaben anzuerkennen sind. Das ergibt sich aus § 22 SGB II.
Kommt es wegen eines erheblichen Mangels zu einer wirksamen Mietminderung, kann deshalb auch der tatsächlich bestehende Unterkunftsbedarf sinken.
Es macht dabei einen Unterschied, ob tatsächlich eine wirksame Mietminderung besteht oder ob ein Teil der Miete lediglich zurückgehalten wird.
Solange der Mieter weiterhin einer wirksamen Mietforderung des Vermieters ausgesetzt ist, können nämlich tatsächliche Unterkunftsaufwendungen vorliegen. Das Bayerische Landessozialgericht hat beispielsweise entschieden, dass eine vom Mieter behauptete, aber offensichtlich unwirksame Mietminderung den Unterkunftsbedarf nicht entfallen lässt.
Das Jobcenter muss also berücksichtigen, ob die Mietforderung tatsächlich gemindert wurde oder weiterhin besteht.
Wann darf die Miete überhaupt gemindert werden?
Nach § 536 BGB muss ein Mieter bei einem erheblichen Mangel grundsätzlich nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen. Typische Fälle sind zum Beispiel: erheblicher Schimmelbefall, ein länger andauernder Heizungsausfall, starke Feuchtigkeit oder der Ausfall von Warmwasser.
Wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Eine zu hohe oder unberechtigte Mietminderung kann zu Mietrückständen führen und im schlimmsten Fall das Mietverhältnis gefährden.
Vor der Mietminderung: Mangel unbedingt dem Vermieter melden
Besonders wichtig ist die Mängelanzeige. Unterbleibt die Anzeige und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, können Rechte des Mieters verloren gehen.
Zusätzlich empfiehlt es sich, den Zustand der Wohnung mit Fotos, Zeugen, Temperaturprotokollen oder anderen geeigneten Unterlagen zu dokumentieren.
Beispiel: Heinz-Rudolf aus der Wedemark bei Hannover
Nehmen wir als Beispiel Heinz-Rudolf aus der Wedemark bei Hannover. In seiner Küche ist ein starker Schimmelbefall über dem Waschbecken. auf. Heinz-Rudolf dokumentiert diesen zunächst und informiert seinen Vermieter schriftlich.
Der Mangel ist erheblich, denn Heinz-Rudolf kann das Waschbecken praktisch nicht mehr nutzen. Weil der Mangel nicht beseitigt wird, lässt der Mieter prüfen, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist.
Heinz-Rudolf erhält Grundsicherungsgeld vom Jobcenter. Auch die Behörde muss erfahren, dass sich möglicherweise die Höhe seiner tatsächlichen Unterkunftskosten verändert.
Wird das Jobcenter nicht informiert, kann es zunächst von unveränderten Unterkunftskosten ausgehen. Später drohen Änderungen des Leistungsbescheids oder Streit darüber, welcher Unterkunftsbedarf tatsächlich bestanden hat.
Mietminderung dem Jobcenter unverzüglich mitteilen
Die Bundesagentur für Arbeit weist Leistungsberechtigte darauf hin, Änderungen der persönlichen oder finanziellen Verhältnisse unverzüglich über eine Veränderungsmitteilung mitzuteilen. Entsprechende Nachweise können zusammen mit der Mitteilung eingereicht werden.
Bei einer Mietminderung sollte Heinz-Rudolf dem Jobcenter deshalb mitteilen, um welche Wohnung es geht, wie hoch die bisherige Miete war, welcher Mangel vorliegt, seit welchem Datum die Mietminderung geltend gemacht wird und um welchen Betrag beziehungsweise Prozentsatz die Miete gemindert wurde.
Außerdem sollte er erläutern, welcher Betrag aktuell an den Vermieter gezahlt wird und ob der Vermieter die Mietminderung akzeptiert oder bestreitet.
Als Nachweise kommen insbesondere die Mängelanzeige an den Vermieter, dessen Antwort, die schriftliche Erklärung zur Mietminderung und gegebenenfalls Schreiben eines Mietervereins oder eines Rechtsanwalts in Betracht.
So könnte Heinz-Rudolf die Veränderung melden
Eine kurze Mitteilung an das Jobcenter kann beispielsweise so formuliert werden:
„Hiermit teile ich mit, dass ich wegen eines Mangels meiner Wohnung seit dem [Datum] eine Mietminderung geltend mache. Die bisherige monatliche Miete beträgt [Betrag] Euro. Seit dem [Datum] mache ich gegenüber meinem Vermieter eine Mietminderung in Höhe von [Betrag beziehungsweise Prozent] geltend.
Die Mängelanzeige sowie die weitere Korrespondenz mit meinem Vermieter füge ich als Nachweis bei.
Bitte berücksichtigen Sie die Änderung bei der Berechnung meiner Bedarfe für Unterkunft und Heizung und teilen Sie mir schriftlich mit, in welcher Höhe die Unterkunftskosten künftig anerkannt werden.
Sollte die Mietminderung vom Vermieter bestritten werden beziehungsweise später eine Nachforderung entstehen, werde ich Sie unverzüglich informieren.“
Damit dokumentiert Heinz-Rudolf nicht nur die Veränderung. Er macht zugleich deutlich, dass über die endgültige Höhe der Mietforderung möglicherweise noch gestritten wird.
Besonders wichtig bei Direktzahlung an den Vermieter
Bei manchen Leistungsberechtigten überweist das Jobcenter unmittelbar an den Vermieter. § 22 Abs. 7 SGB II sieht eine solche Direktzahlung unter bestimmten Voraussetzungen ausdrücklich vor.
Heinz-Rudolf könnte das Jobcenter in einem solchen Fall zusätzlich darauf hinweisen, dass die Unterkunftskosten derzeit unmittelbar an seinen Vermieter gezahlt werden, und darum bitten, die Direktzahlung unter Berücksichtigung der mitgeteilten Mietminderung zu prüfen.
Gleichzeitig sollte er sich schriftlich bestätigen lassen, welcher Betrag künftig überwiesen wird.
Nicht einfach nur weniger Miete zahlen
Die bloße Tatsache, dass ein Leistungsberechtigter weniger Miete überweist, bedeutet noch nicht zwangsläufig, dass seine tatsächlichen Unterkunftskosten gesunken sind.
Wenn der Vermieter weiterhin die vollständige Miete verlangt und die Mietminderung rechtlich nicht besteht, kann weiterhin die ursprüngliche Mietforderung gelten.
Das Bayerische Landessozialgericht hat hierzu hervorgehoben, dass tatsächliche Aufwendungen nicht erst durch eine bereits geleistete Zahlung entstehen. Eine offensichtlich unwirksame Mietminderung beseitigt diese Forderung nicht.
Leistungsbeziehende sollten keinesfalls davon ausgehen, dass die Höhe ihrer Unterkunftskosten allein danach beurteilt wird, welcher Betrag tatsächlich überwiesen wurde.
Was passiert, wenn der Vermieter die Mietminderung später nicht akzeptiert?
Nehmen wir an, der Vermieter von Heinz-Rudolf hält die Mietminderung für unberechtigt und verlangt später einen Teil des einbehaltenen Betrags nach. Heinz-Rudolf sollte eine solche Entwicklung sofort wieder dem Jobcenter mitteilen und die Nachforderung beziehungsweise eine gerichtliche oder außergerichtliche Einigung vorlegen.
Stellt sich nachträglich heraus, dass tatsächlich eine höhere Mietforderung bestand, muss geprüft werden, ob daraus ein weiterer berücksichtigungsfähiger Unterkunftsbedarf entstanden ist.
Auch das Ende der Mietminderung muss gemeldet werden
Wird der Wohnungsmangel beseitigt und ist anschließend wieder die volle Miete zu zahlen, verändert sich der Unterkunftsbedarf erneut. Auch diese Änderung sollte unverzüglich gemeldet werden.
Das gilt auf jeden Fall, wenn das Jobcenter die Unterkunftskosten während der Mietminderung bereits herabgesetzt hat. Wird nach der Mängelbeseitigung wieder die ursprüngliche Miete fällig, sollte der Leistungsberechtigte dem Jobcenter mitteilen, ab welchem Datum wieder der volle Betrag geschuldet wird.
Wer das Ende der Mietminderung nicht mitteilt, riskiert, dass weiterhin nur die niedrigeren Unterkunftskosten berücksichtigt werden, obwohl tatsächlich wieder die volle Miete zu zahlen ist.
Unterlagen sorgfältig aufbewahren
Wer Grundsicherungsgeld erhält und seine Miete mindert, sollte sämtliche Unterlagen rund um den Vorgang sorgfältig aufbewahren. Dazu gehören insbesondere der Mietvertrag, die schriftliche Mängelanzeige, Fotos oder andere Beweise für den Mangel.
Weiterhin wichtig sind der Schriftverkehr mit dem Vermieter, die Erklärung über die Mietminderung, gegebenenfalls Schreiben eines Mietervereins oder Rechtsanwalts sowie die Veränderungsmitteilung an das Jobcenter und der dazugehörige Eingangs- oder Versandnachweis.
Ebenso notwendig ist der anschließende Bescheid des Jobcenters. Aus ihm sollte hervorgehen, ob und in welcher Höhe die Änderung bei den Unterkunftskosten berücksichtigt wurde. Gerade wenn der Vermieter die Mietminderung später bestreitet, können diese Unterlagen entscheidend sein.
FAQ: Mietminderung und Grundsicherung
Muss ich eine Mietminderung dem Jobcenter melden?
Ja. Wenn sich durch die Mietminderung die tatsächlichen Unterkunftskosten verändern können, sollte die Änderung dem Jobcenter unverzüglich mitgeteilt werden.
Darf das Jobcenter die Leistungen für die Unterkunft wegen einer Mietminderung sofort kürzen?
Nicht allein deshalb, weil der Leistungsberechtigte weniger Miete überwiesen hat. Entscheidend ist, welche Mietforderung rechtlich tatsächlich besteht.
Was muss ich tun, wenn der Vermieter die geminderte Miete später nachfordert?
Die Nachforderung sollte dem Jobcenter unverzüglich vorgelegt werden. Das gilt auch für Vergleiche, Gerichtsurteile oder andere Vereinbarungen, aus denen sich ergibt, dass nachträglich eine höhere Miete geschuldet ist.
Quellen
Bundesagentur für Arbeit: Änderungen und Nachweise bei Bezug von Grundsicherung, https://www.arbeitsagentur.de/grundsicherung/pflichten-verstehen-und-beachten/aenderungen-nachweise
§ 22 SGB II – Bedarfe für Unterkunft und Heizung, https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_2/__22.html
§ 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html
§ 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536c.html
Bayerisches Landessozialgericht zur Berücksichtigung tatsächlicher Unterkunftsaufwendungen bei behaupteter Mietminderung, https://www.sozialgerichtsbarkeit.de/legacy/170989
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
