Mieter müssen eine gekündigte Wohnung nicht zwingend persönlich an den Vermieter übergeben. Wer vollständig auszieht und sämtliche Schlüssel nach einem erfolglosen Übergabeversuch in den persönlichen Briefkasten des Vermieters einwirft, kann seine Rückgabepflicht bereits erfüllt haben. Der Vermieter darf dann nicht weiter auf Räumung und Herausgabe klagen (LG Essen, Urteil vom 11.09.2025, Az. 10 S 22/25).
Das Landgericht Essen bestätigte damit eine Entscheidung des Amtsgerichts Bottrop. Entscheidend war, dass der Mieter seinen Besitz an der Wohnung eindeutig aufgegeben und dem Vermieter den alleinigen Zugriff verschafft hatte. Ein Zeuge und eine Videoaufnahme belegten den Schlüsseleinwurf.
Vermieter kündigte wegen zwei ausstehender Monatsmieten
Der Mieter bewohnte eine Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Kellerraum. Zusätzlich hatte er eine Garage angemietet. Für die Wohnung musste er monatlich 720 Euro zahlen, für die Garage zunächst 130 Euro.
Der Vermieter erhöhte die Garagenmiete zum 1. Februar 2024 auf 180 Euro. Der Mieter zahlte die Mieten für Januar und Februar 2024 nicht. Daraufhin kündigte der Eigentümer das Mietverhältnis mit Schreiben vom 8. Februar 2024 fristlos.
Der Vermieter verlangte anschließend neben den rückständigen Zahlungen auch die Räumung und Herausgabe der Wohnung und der Garage. Seine Klage wurde dem Mieter am 28. März 2024 zugestellt.
Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter nach eigenen Angaben jedoch längst ausgezogen.
Mieter renovierte und räumte die Wohnung
Der Mieter erklärte, er habe die Wohnung zwischen dem 26. und 28. Februar 2024 renoviert. Am 29. Februar habe er sie vollständig geräumt.
Anschließend habe er mehrfach an der Wohnungstür des Vermieters geklingelt. Weil niemand öffnete, steckte er die Schlüssel in einen Umschlag und warf diesen in den persönlichen Briefkasten des Vermieters.
Dabei handelte es sich nicht um den Briefkasten der zurückgegebenen Mietwohnung. Der Umschlag landete in einem gesonderten Briefkasten, der dem Vermieter selbst zugeordnet war.
Damit hatte der Eigentümer nach Ansicht der Gerichte die tatsächliche Möglichkeit erhalten, auf die Wohnung zuzugreifen. Der Mieter konnte sie dagegen nicht mehr betreten.
Video dokumentierte den Einwurf der Schlüssel
Der Vermieter bestritt, die Schlüssel erhalten zu haben. Das Amtsgericht Bottrop hörte deshalb mehrere Zeugen an und sah sich eine Videoaufnahme des Mieters an.
Der Vater des Mieters bestätigte als Zeuge, beim Einwurf der Schlüssel anwesend gewesen zu sein. Er schilderte, dass sich die Schlüssel in einem Umschlag befunden hätten und in einen außerhalb des Hauses gelegenen Briefkasten eingeworfen worden seien.
Das Gericht hielt seine Aussage für glaubhaft. Der Zeuge räumte Erinnerungslücken offen ein, konnte aber zugleich konkrete Einzelheiten nennen.
Die Aussage passte außerdem zu dem Video. Darauf waren zunächst mehrere erfolglose Klingelversuche und anschließend der Einwurf des Umschlags in den Briefkasten zu sehen. Der Vermieter bestätigte vor Gericht, dass es sich um seinen Briefkasten handelte.
Schlüsseleinwurf beendete den Besitz des Mieters
Nach Auffassung des Landgerichts Essen genügte der Einwurf der Schlüssel, um die Wohnung an den Vermieter zurückzugeben. Der Mieter hatte seinen Besitz vollständig und eindeutig aufgegeben.
Entscheidend war nicht, ob eine förmliche Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll stattgefunden hatte. Maßgeblich war vielmehr die tatsächliche Besitzlage.
Nach dem Schlüsseleinwurf konnte nur noch der Vermieter auf die Wohnung zugreifen. Der Mieter verfügte über keinen Schlüssel mehr und hatte die Räume vollständig geräumt. Sein Wille, die Wohnung endgültig aufzugeben, war damit nach außen eindeutig erkennbar.
Der Vermieter hatte die Mietsache deshalb bereits am 29. Februar 2024 zurückerhalten. Seine später erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe war von Anfang an unbegründet.
Vermieter muss die Wohnung nicht tatsächlich betreten
Der Eigentümer argumentierte im Berufungsverfahren, er habe die Wohnung erst Anfang Dezember 2024 geöffnet und betreten. Dies änderte nach Ansicht des Landgerichts nichts an der bereits erfolgten Rückgabe.
Für den Rückerhalt kommt es nicht darauf an, wann der Vermieter die Wohnung tatsächlich betritt. Entscheidend ist, ab wann er die alleinige tatsächliche Zugriffsmöglichkeit besitzt.
Ein Vermieter kann die Rückgabe daher nicht dadurch hinauszögern, dass er einen vorhandenen Schlüssel nicht benutzt oder behauptet, ihn erst später gefunden zu haben. Sobald der Mieter seinen Besitz vollständig aufgibt und der Vermieter die Schlüssel erhält, können sich die Besitzverhältnisse bereits geändert haben.
Persönlicher Briefkasten des Vermieters war entscheidend
Der Beschluss ist kein Freibrief dafür, Wohnungsschlüssel an einem beliebigen Ort abzulegen. Im entschiedenen Fall war wichtig, dass die Schlüssel in den eigenen Hausbriefkasten des Vermieters eingeworfen wurden.
Hätte der Mieter die Schlüssel lediglich in der Wohnung liegen gelassen oder in den Briefkasten der gekündigten Wohnung eingeworfen, wäre der alleinige Zugriff des Vermieters möglicherweise nicht ausreichend gesichert gewesen.
Der Mieter muss seinen Besitz vollständig aufgeben. Behält er einen Schlüssel zurück oder kann er die Wohnung weiterhin betreten, liegt regelmäßig noch keine eindeutige Rückgabe vor.
Auch ein bloßes Angebot, die Schlüssel abzuholen, reicht nicht automatisch aus. Der Vermieter muss die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung erlangen können.
Mieter konnte die Rückgabe beweisen
Für den Mieter war entscheidend, dass er den Einwurf dokumentiert hatte. Ohne Zeugen und Video hätte Aussage gegen Aussage stehen können.
Mieter sollten deshalb niemals darauf vertrauen, dass ein unbemerkter Schlüsseleinwurf später problemlos anerkannt wird. Der Vermieter könnte behaupten, keinen Umschlag erhalten zu haben oder nicht feststellen zu können, wann die Schlüssel eingeworfen wurden.
Wer eine persönliche Übergabe nicht erreichen kann, sollte den Vorgang möglichst lückenlos dokumentieren. Hilfreich sind ein neutraler Zeuge, Fotos oder ein Video, auf denen der Briefkasten, der Umschlag und der Zeitpunkt des Einwurfs nachvollziehbar zu erkennen sind.
Der Umschlag sollte deutlich beschriftet sein. Mieter sollten außerdem sämtliche vorhandenen Wohnungs-, Haus-, Keller-, Briefkasten- und Garagenschlüssel zurückgeben und eine schriftliche Nachricht über den Einwurf versenden.
Keine Räumungspflicht trotz offener Mietschulden
Der Mieter gewann den Streit über die Herausgabe der Wohnung und der Garage. Das bedeutete jedoch nicht, dass auch die offenen Mietforderungen entfielen.
Das Amtsgericht verurteilte ihn zur Zahlung der rückständigen Mieten sowie eines Teils der vorgerichtlichen Rechtsanwalts- und Zustellkosten. Dieser Teil des Urteils wurde in der Berufung nicht mehr angegriffen.
Die Rückgabe der Wohnung und die Zahlung offener Mieten sind rechtlich getrennte Fragen. Ein Mieter kann die Wohnung wirksam zurückgegeben haben und trotzdem noch Miete, Nutzungsentschädigung oder Schadenersatz schulden.
Umgekehrt darf ein Vermieter aber nicht weiter die Räumung einer Wohnung verlangen, die er bereits zurückerhalten hat.
Vermieter verlor auch das Berufungsverfahren
Der Vermieter wollte die Abweisung seiner Herausgabeklage nicht akzeptieren und ging in Berufung. Er griff insbesondere die Beweiswürdigung des Amtsgerichts an.
Das Landgericht Essen sah jedoch keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Feststellungen des Amtsgerichts falsch oder unvollständig waren. Die Zeugen waren umfassend gehört und die Videoaufnahme war ausgewertet worden.
Bloße Zweifel und Vermutungen des Vermieters reichten nicht aus, um eine erneute Beweisaufnahme zu rechtfertigen. Das Landgericht wies die Berufung vollständig zurück.
Der Vermieter musste deshalb auch die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Der Streitwert betrug 10.850 Euro.
So sollten Mieter eine Wohnung zurückgeben
Die sicherste Lösung bleibt eine persönliche Schlüsselübergabe. Mieter sollten einen schriftlichen Termin vereinbaren und sich die Rückgabe sämtlicher Schlüssel bestätigen lassen.
Verweigert der Vermieter die Annahme oder erscheint er nicht zum vereinbarten Termin, sollte der Mieter dies dokumentieren. Ein Einwurf in den persönlichen Briefkasten des Vermieters kommt vor allem dann infrage, wenn ein unmittelbarer Übergabeversuch gescheitert ist.
Vor der Rückgabe sollte die Wohnung vollständig geräumt werden. Verbleiben Möbel, persönliche Gegenstände oder Abfälle in den Räumen, kann dies Zweifel an der endgültigen Besitzaufgabe wecken.
Mieter sollten außerdem den Zustand der Wohnung und die Zählerstände fotografieren. Ein eigenes Übergabeprotokoll kann auch ohne Unterschrift des Vermieters helfen, den Zustand am Tag des Auszugs zu belegen.
FAQ zur Schlüsselrückgabe nach dem Auszug
Darf ein Mieter die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters werfen?
Das kann für eine wirksame Rückgabe ausreichen, wenn es sich um den persönlichen Briefkasten des Vermieters handelt, die Wohnung vollständig geräumt ist und der Mieter sämtliche Schlüssel zurückgibt. Entscheidend bleiben die Umstände des Einzelfalls.
Ist eine persönliche Wohnungsübergabe zwingend erforderlich?
Nein. Eine förmliche Übergabe ist nicht zwingend notwendig. Der Mieter muss seinen Besitz aber vollständig und eindeutig aufgeben und dem Vermieter die tatsächliche Zugriffsmöglichkeit verschaffen.
Wie kann der Mieter den Schlüsseleinwurf beweisen?
Der Einwurf sollte durch einen Zeugen, Fotos oder ein Video dokumentiert werden. Zusätzlich empfiehlt sich eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter, wann und in welchen Briefkasten die Schlüssel eingeworfen wurden.
Quellen
Landgericht Essen: Urteil vom 11. September 2025, Az. 10 S 22/25, openJur 2026, 6822.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
