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Hausordnung fordert Abschließen der Haustür – was Mieter im Mehrfamilienhaus wissen müssen
In vielen Mehrfamilienhäusern hängt ein Schild im Treppenhaus: „Haustür ab 22 Uhr abschließen.” Wer als Mieter diese Anweisung brav befolgt, tut etwas Gefährliches, und ahnt es nicht. Denn was nach Sicherheit klingt, kann im Brandfall zur Falle werden. Was Mietrecht und Gerichte dazu sagen, ist weniger eindeutig, als der Aushang glauben macht.
Geschlossen ist nicht dasselbe wie abgeschlossen – der entscheidende Unterschied
Die meisten Mieter kennen diesen Unterschied nicht: Eine Haustür darf und soll nachts geschlossen sein. Das bedeutet: Ein Schnappschloss (ein selbsteinrastendes Schloss, das von außen nicht ohne Schlüssel zu öffnen ist) sichert die Tür automatisch. Mehr verlangt der Vermieter nach § 535 BGB nicht, und mehr darf er nach Ansicht vieler Gerichte auch nicht verlangen.
Abschließen von innen ist ein Sicherheitsrisiko
Etwas anderes ist das Abschließen mit dem Schlüssel von innen. Genau hier liegt das Problem. Das Landgericht Frankfurt am Main hat in einem vielzitierten Urteil entschieden, dass ein solches Abschließen die Fluchtmöglichkeit der Bewohner erheblich einschränkt (LG Frankfurt am Main, Az. 2-13 S 127/12, 12.05.2015).
Wer nachts aus einer brennenden Wohnung fliehen muss und keinen Schlüssel griffbereit hat (und das ist in einer Paniksituation die Regel, nicht die Ausnahme) steht vor einer versperrten Tür. Das Gericht brachte es auf den Punkt: Die abgeschlossene Haustür kann sich im Notfall als tödliches Hindernis erweisen.
Das Urteil hatte konkrete Folgen: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft musste ihren Beschluss zum nächtlichen Abschließen rückgängig machen. Der Grundsatz dahinter: Das Leben und die Gesundheit der Bewohner wiegen schwerer als das Interesse am Einbruchschutz, zumindest wenn keine andere Lösung zur Verfügung steht.
Ob das immer so gilt, ist allerdings nicht so eindeutig, wie dieses Urteil suggeriert.
Warum trotzdem nicht jede Abschlussregel automatisch unzulässig ist
Das Amtsgericht Hannover hat in einem anderen Verfahren entschieden, dass eine Hausordnung das Abschließen der Haustür in den Nachtstunden sehr wohl vorschreiben darf – und dass eine nachts verschlossene Tür keinen Mietmangel darstellt (AG Hannover, Az. 544 C 8633/06, 20.03.2007).
Der Vermieter habe einen Gestaltungsspielraum und müsse Einbruchschutz und Brandschutz gegeneinander abwägen. Das Gericht habe diese Abwägung dann zu akzeptieren, solange sie nicht sachwidrig ist.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs, das diese Frage für ganz Deutschland verbindlich klärt, existiert nach bisherigem Stand nicht. Das bedeutet für Mieter: Die Antwort auf die Frage „Muss ich die Haustür abschließen?” hängt davon ab, wo das Haus steht, wie die Hausordnung formuliert ist, und im Streitfall davon, welchem Gericht man gegenübersteht.
Es gilt allerdings: Der Vermieter trägt die Verantwortung für eine sachgerechte Regelung. Eine Hausordnungsklausel, die das Abschließen pauschal anordnet, ohne die Brandschutzgefahr zu berücksichtigen, steht auf dünnem Eis.
Dies gilt verschärft in Häusern mit älteren Bewohnern, gehbehinderten Personen oder kleinen Kindern, für die das Auffinden eines Schlüssels im Notfall schlicht unrealistisch ist.
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Was Mieter konkret tun können
Wer eine Hausordnung hat, die das Abschließen vorschreibt und das für unzumutbar hält, muss das nicht kommentarlos hinnehmen. Der erste Schritt ist eine schriftliche Anfrage an den Vermieter: Wurde bei dieser Regelung der Brandschutz berücksichtigt? Welche Interessenabwägung liegt zugrunde?
Wenn Sie diese Anfrage schriftlich stellen haben Sie einen Nachweis für spätere Auseinandersetzungen.
Ein Beispiel für die Praxis
Roland ist 58 und wohnt in Stuttgart in einem Mehrfamilienhaus. Seine Mutter ist 84 und gehbehindert, mit einem Grad der Behinderung von 50 und Merkzeichen G; sie lebt eine Etage über ihm. Als die Hausverwaltung ankündigt, das Abschließen ab 22 Uhr per Aushang zur Pflicht zu machen, schreibt Roland einen Brief an die Verwaltung.
Er verweist darin auf das Frankfurter Urteil sowie auf die Gehbehinderung seiner Mutter und fordert, stattdessen ein Panikschloss einzubauen. Die Verwaltung gibt nach. Ein solcher Ausgang ist möglich, besonders wenn der Vermieter merkt, dass seine Hausordnung einer gerichtlichen Prüfung nicht standhält.
Hält der Vermieter trotzdem an der Regelung fest und kommt es zur Abmahnung, weil jemand die Tür nicht abschließt, gilt: Eine fristlose Kündigung allein wegen des Nichtabschließens ist nach Einschätzung von Mietrechtlern in der Regel nicht wirksam.
Wer in diesem Streit auf sicherem Terrain stehen will, holt sich eine Beratung beim Deutschen Mieterbund oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Das Panikschloss löst den Konflikt
Es gibt eine technische Lösung, die das Dilemma auflöst: das Panikschloss, auch Antipanikschloss genannt. Von außen lässt es sich verschließen, und Unbefugte kommen nicht herein. Von innen öffnet es sich ohne Schlüssel allein durch Herunterdrücken der Klinke. Wer im Brandfall flieht, braucht nichts zu suchen.
Das Landgericht Frankfurt hat in seinem Urteil ausdrücklich auf solche Systeme hingewiesen: Sie vereinen Einbruchschutz und freie Flucht. Einfache Modelle sind ab rund 50 Euro erhältlich, bessere Ausführungen ab etwa 100 Euro. Für Vermieter, die eine Abschlussregelung in der Hausordnung haben wollen, ist das Panikschloss die rechtssichere Variante, und gleichzeitig der Schutz vor Haftungsrisiken, falls im Brandfall jemand nicht flüchten kann.
Wer als Mieter die Hausordnung für brandgefährlich hält und das Panikschloss als Lösung vorschlägt, hat das Recht auf seiner Seite – und einen Vorschlag, dem der Vermieter schwer widersprechen kann.
Quellen
Amtsgericht Hannover: Urteil vom 20.03.2007, Az. 544 C 8633/06 (Hausordnung kann Abschließen vorschreiben), Bundesministerium der Justiz: § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags), Dejure.org: Rechtsprechungsdatenbank LG Frankfurt am Main 2-13 S 127/12, Landgericht Frankfurt am Main: Urteil vom 12.05.2015, Az. 2-13 S 127/12 (Haustür darf nachts nicht abgeschlossen werden)
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF , History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
