Wer eine Mietkaution überweisen soll, muss das Geld nicht zunächst ungeschützt auf das Privatkonto des Vermieters einzahlen. Mieter dürfen verlangen, dass ihnen vorher ein insolvenzfestes Kautionskonto benannt wird. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13. Oktober 2010 entschieden (Az. VIII ZR 98/10). Der Schutz greift damit grundsätzlich bereits vor der ersten Überweisung.
Die vereinbarte Kaution bleibt allerdings geschuldet. Mieter sollten deshalb ausdrücklich erklären, dass sie zur Zahlung bereit sind, und die Überweisung des fälligen Betrags auf ein geeignetes Konto anbieten. Ein nachweisbarer Schriftwechsel hilft, dies später zu belegen.
Warum die Kaution getrennt angelegt werden muss
Die Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis ab. Sie darf deshalb nicht wie sein eigenes Geld behandelt werden. Nach § 551 Absatz 3 BGB muss eine überlassene Geldkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Diese Trennung ist auch vorgeschrieben, wenn die Vertragsparteien eine andere Anlageform vereinbaren.
Damit soll verhindert werden, dass das Kautionsgeld bei einer Insolvenz des Vermieters zur Befriedigung seiner eigenen Gläubiger verwendet wird. Berechtigte Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis können weiterhin durch die Kaution abgesichert sein. Ein geschütztes Konto bedeutet deshalb keine Garantie, später den gesamten Betrag zurückzuerhalten.
Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Im entschiedenen Fall war eine Wohnungskaution von 2.000 Euro vereinbart. Auf die Zahlungsaufforderung der Vermieter baten die Mieter um ein gesetzeskonformes Konto und kündigten die unverzügliche Überweisung an. Die Vermieter bestanden dagegen auf einer vorherigen Zahlung und kündigten unter anderem wegen der ausgebliebenen Kaution.
Der BGH verneinte insoweit eine Vertragsverletzung der Mieter. Sie durften die Zahlung von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen; die darauf gestützte Kündigung war unwirksam. Das Gericht hob das Berufungsurteil auf und gab den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück.
Im Urteil VIII ZR 98/10 begründete der BGH dies mit dem gesetzlichen Schutzgedanken. Mieter müssen keine vorübergehende Schutzlücke hinnehmen, indem sie zunächst zahlen und anschließend die ordnungsgemäße Anlage durchsetzen.
Warum eine andere IBAN allein nicht genügt
Entscheidend ist nicht nur, dass der Vermieter ein anderes Konto als für die laufende Miete nennt. Das Konto muss auch nach außen als Konto für treuhänderisch verwaltetes Geld erkennbar sein. Ein gewöhnliches Sparbuch des Vermieters reicht nicht schon deshalb aus, weil er es intern für die Kaution reserviert.
Das erläuterte der BGH im Hinweisbeschluss vom 9. Juni 2015, VIII ZR 324/14. Erforderlich ist ein offen ausgewiesenes Sonderkonto, etwa ein entsprechend eingerichtetes Mietkautionskonto. Dadurch soll insbesondere ausgeschlossen werden, dass die Bank das Guthaben für eigene Forderungen gegen den Vermieter heranzieht.
Auch der Verwendungszweck „Mietkaution“ im Überweisungsauftrag ersetzt diese Kontogestaltung nicht. Er macht aus einem gewöhnlichen Privatkonto kein geschütztes Kautionskonto.
Wie Mieter den geschützten Zahlungsweg verlangen können
Mieter sollten das Konto möglichst vor der ersten fälligen Kautionsrate schriftlich anfordern und dabei den konkret geschuldeten Betrag nennen. Eine mögliche Formulierung lautet:
„Ich bin bereit, die fällige Kautionsrate von … Euro zu zahlen. Bitte benennen Sie mir hierfür ein insolvenzfestes, von Ihrem eigenen Vermögen getrenntes Kautionskonto. Bitte übersenden Sie mir außerdem einen geeigneten Beleg, aus dem die entsprechende Kontoführung hervorgeht. Nach Mitteilung der geeigneten Bankverbindung werde ich die fällige Zahlung unverzüglich veranlassen.“
Eine besondere Form schreibt die BGH-Entscheidung für das Kontoverlangen nicht vor. Die schriftliche Erklärung hilft jedoch, Zahlungsbereitschaft und Anlass der zunächst unterbliebenen Zahlung im Streitfall nachzuweisen. Bei bereits aufgelaufenen Rückständen sollte zusätzlich geprüft werden, welche Beträge inzwischen fällig sind.
Welche Nachweise hilfreich sind
Eine bloße Zusicherung des Vermieters ersetzt nicht die tatsächliche Einrichtung eines geschützten Kontos. Als Beleg kommt etwa eine Bankunterlage infrage, aus der die Führung als Mietkautions- oder Treuhandkonto hervorgeht. Ein bestimmtes Formular ist dafür nicht vorgeschrieben.
| Unterlage | Was daraus hervorgehen sollte |
|---|---|
| Mietvertrag | Welche Sicherheit in welcher Höhe vereinbart wurde und wer sie anlegen soll. |
| Schreiben an den Vermieter | Dass ein geschütztes Konto verlangt und die Zahlung des fälligen Betrags angeboten wurde. |
| Zugangsnachweis oder bestätigter Schriftwechsel | Dass der Vermieter das Verlangen erhalten hat. |
| Geeignete Bankunterlage | Dass das benannte Konto tatsächlich als geschütztes Kautionskonto geführt wird. |
| Überweisungsbeleg | Wann welcher Betrag auf welches Konto gezahlt wurde. |
Die Unterlagen sollten zusammen aufbewahrt werden. Widersprechen sich Kontobezeichnung, Bankunterlagen und Erklärung des Vermieters, sollte dies vor der Überweisung geklärt werden.
Müssen Mieter selbst ein Kautionskonto eröffnen?
Ein selbst eröffnetes und an den Vermieter verpfändetes Kautionskonto kann eine mögliche Gestaltung sein. Ohne eine entsprechende besondere Vereinbarung müssen Mieter sich darauf jedoch nicht verweisen lassen. Nach dem BGH dürfen sie grundsätzlich auch vom Vermieter die Benennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen. Deshalb sollte zunächst die konkrete Kautionsvereinbarung im Mietvertrag geprüft werden.
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Ein beliebiges Wahlrecht zwischen sämtlichen Sicherheiten folgt daraus allerdings nicht. Eine vereinbarte Geldkaution lässt sich beispielsweise nicht ohne Weiteres durch eine Bürgschaft ersetzen.
Das Recht auf drei Kautionsraten bleibt bestehen
Bei einer als Geldsumme geschuldeten Wohnraummietkaution dürfen Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht ergibt sich aus § 551 Absatz 2 BGB. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.
Bei einer Nettokaltmiete von 700 Euro darf die vereinbarte Geldkaution grundsätzlich höchstens 2.100 Euro betragen. Wird dieser Betrag ausgeschöpft, ergeben sich drei Raten von jeweils 700 Euro. Betriebskostenvorauszahlungen und ausgewiesene Betriebskostenpauschalen zählen bei der Berechnung der Höchstgrenze nicht mit.
Wann eine unterbliebene Zahlung gefährlich werden kann
Ein berechtigtes Verlangen nach einem insolvenzfesten Konto ist keine pflichtwidrige Zahlungsverweigerung. Sobald ein geeignetes Konto benannt ist, müssen Mieter die fällige Kautionszahlung jedoch leisten. Das Geld sollte deshalb während der Klärung verfügbar bleiben.
Wer ohne rechtfertigenden Grund mit einer Kautionszahlung in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug gerät, riskiert nach § 569 Absatz 2a BGB eine fristlose Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich. Auch geringere Rückstände können rechtliche Folgen haben; die Grenze von zwei Nettokaltmieten betrifft diesen besonderen Fall der fristlosen Kündigung.
Die laufende Miete sollten Mieter wegen der noch ungeklärten Kautionszahlung nicht eigenmächtig einstellen. Droht der Vermieter mit einer Kündigung, sollten Mietvertrag und Schriftwechsel zeitnah rechtlich geprüft werden.
Was gilt, wenn die Kaution bereits gezahlt wurde?
Auch nach der Überweisung können Mieter einen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage verlangen. Die Pflicht, das Geld als fremdes Vermögen geschützt zu verwahren, besteht grundsätzlich bis zur Rückzahlung fort. Der Auszug allein beendet diesen Schutz daher nicht.
Davon zu unterscheiden ist der Zeitpunkt der Auszahlung. Wie der Beitrag zur Rückzahlung der Mietkaution nach dem Auszug erläutert, gibt es dafür keine starre gesetzliche Sechsmonatsfrist.
Fiktives Praxisbeispiel: 2.100 Euro Kaution sicher zahlen
Eine Mieterin vereinbart bei 700 Euro Nettokaltmiete eine Geldkaution von 2.100 Euro. Der Vermieter nennt dafür sein privates Girokonto. Die Mieterin bittet schriftlich um ein insolvenzfestes Kautionskonto und bietet an, die erste fällige Rate von 700 Euro nach dessen Benennung unverzüglich zu überweisen.
Der Vermieter lässt ein entsprechend ausgewiesenes Konto einrichten und übersendet eine Bankunterlage zur Kontoführung. Die Mieterin überweist die fällige Rate und bewahrt Schriftwechsel, Kontonachweis und Zahlungsbeleg auf. Die beiden weiteren Raten überweist sie zusammen mit der zweiten und dritten Mietzahlung.
Häufige Fragen zur geschützten Mietkaution
Darf ich schon vor der ersten Zahlung ein geschütztes Konto verlangen?
Ja. Wenn die Geldkaution an den Vermieter zu leisten ist, dürfen Mieter grundsätzlich vorher die Benennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen. Besondere Vereinbarungen über die Form der Sicherheitsleistung sind zu berücksichtigen.
Reicht das Versprechen, das Geld später umzubuchen?
Mieter müssen sich prinzipiell nicht auf eine zunächst ungeschützte Zahlung einlassen. Sie können verlangen, dass der geeignete Zahlungsweg bereits vor der Überweisung feststeht.
Bedeutet „Barkaution“, dass ich Bargeld übergeben muss?
Der Begriff bezeichnet eine Sicherheit in Form einer Geldsumme, im Unterschied etwa zu einer Bürgschaft. Er bedeutet für sich genommen nicht, dass zwingend Geldscheine übergeben werden müssen. Welche Zahlungsweise vereinbart wurde, ist anhand des Mietvertrags zu prüfen.
Muss ich die gesamte Kaution auf einmal überweisen?
Bei einer als Geldsumme geschuldeten Wohnraummietkaution besteht das gesetzliche Recht auf drei gleiche monatliche Raten. Dieses Recht bleibt auch bei der Zahlung auf ein insolvenzfestes Konto bestehen.
Was sollte ich bei einer Kündigungsandrohung tun?
Mieter sollten die Kündigungsandrohung zusammen mit dem Mietvertrag und dem vollständigen Schriftwechsel prüfen lassen. Besonders hilfreich sind Nachweise darüber, dass sie ein geeignetes Konto verlangt und die fällige Zahlung ausdrücklich angeboten haben.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
