Aus dauerhaft vermieteten Wohnungen werden möblierte Unterkünfte für wenige Monate – zu Preisen, die viele Wohnungssuchende ausschließen. Gegen ein solches Geschäftsmodell darf das Bezirksamt in einem Berliner Milieuschutzgebiet einschreiten, entschied das Verwaltungsgericht Berlin.
Für Mieter ist das ein wichtiges Signal gegen die Verdrängung bezahlbaren Dauerwohnens, aber noch kein Anspruch auf eine niedrigere Miete.
15 Wohnungen, kurze Verträge und hohe Quadratmeterpreise
Der Fall betrifft eine Eigentümerin in Berlin-Neukölln, die 15 zuvor regulär vermietete Wohneinheiten möbliert für drei bis zwölf Monate anbot. Vermietet wurden sowohl einzelne Zimmer als auch ganze Wohnungen. In den Pauschalpreisen waren Möbel, WLAN sowie Heiz- und Betriebskosten enthalten.
Für die Zimmer verlangte die Eigentümerin durchschnittlich 32,63 Euro je Quadratmeter, für vollständige Wohnungen durchschnittlich 23,26 Euro.
Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung lag dagegen bei 10,37 Euro je Quadratmeter. Die 32,63 Euro sind damit ausdrücklich ein Durchschnittswert und kein vom Gericht genannter Höchstpreis.
Das Bezirksamt untersagte das Modell, die Eigentümerin klagte dagegen und verlor vor dem Verwaltungsgericht. Nach dessen Pressemitteilung zum Urteil vom 10. September 2026 durfte die Behörde die befristete Vermietung in dieser Form untersagen. Das Aktenzeichen lautet VG 19 K 95/26.
Die Mietpreise im Vergleich
| Angebot beziehungsweise Vergleichswert | Monatlicher Preis je Quadratmeter | Enthaltene Leistungen |
|---|---|---|
| Möblierte Einzelzimmer im entschiedenen Fall | Durchschnittlich 32,63 Euro | Möbel, WLAN, Heiz- und Betriebskosten |
| Möblierte ganze Wohnungen im entschiedenen Fall | Durchschnittlich 23,26 Euro | Möbel, WLAN, Heiz- und Betriebskosten |
| Gebietstypische Warmmiete laut Gericht | 10,37 Euro | Warmmiete ohne Möblierung |
Die Werte zeigen den erheblichen Preisabstand, erfassen aber unterschiedliche Leistungen. Aus dem Vergleich allein lässt sich deshalb weder ein unzulässiger Möblierungszuschlag noch die rechtlich erlaubte Miete einer bestimmten Wohnung berechnen. Das Gericht entschied über die Zulässigkeit des Nutzungsmodells im Milieuschutzgebiet, nicht über eine konkrete Mietrückzahlung.
Warum auch eine Wohnung ihre Nutzung ändern kann
Milieuschutz soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten.
Nach § 172 Baugesetzbuch können in entsprechend geschützten Gebieten unter anderem Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig sein. Eigentümer können dort also nicht jede wirtschaftlich attraktive Umstellung ohne behördliche Prüfung vornehmen.
Die Eigentümerin argumentierte, dass ihre Wohnungen weiterhin dem Wohnen dienten. Nach der Begründung des Gerichts kann dennoch eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung vorliegen, wenn bisheriger Dauerwohnraum auf möblierte Zeitvermietung umgestellt wird. Entscheidend war hier die Eignung des Modells, die ansässige Bevölkerung zu verdrängen; eine erforderliche Genehmigung lag nicht vor und war auch nicht offensichtlich zu erteilen.
Familien brauchen ein Zuhause mit Perspektive
Nach der Gerichtsmitteilung standen die betroffenen Wohnungen durch das Modell gerade Haushalten mit Kindern und einkommensschwachen Haushalten nicht mehr zur Verfügung. Diese Gruppen prägten das betreffende Schutzgebiet. Damit richtete sich die gerichtliche Prüfung auch auf die Frage, für wen der vorhandene Wohnraum tatsächlich noch zugänglich blieb.
Die soziale Bedeutung liegt auf der Hand: Wer einen Schulplatz, eine Betreuung und einen bezahlbaren Alltag organisieren muss, braucht mehr Planungssicherheit als einen Vertrag für wenige Monate. Ein möbliertes Angebot kann für einen vorübergehenden Aufenthalt praktisch sein. Ersetzt es jedoch dauerhaft verfügbare Mietwohnungen, verlieren Menschen auf Wohnungssuche eine Möglichkeit, sich im Viertel langfristig einzurichten.
Das Urteil senkt keine einzelne Miete
Die Entscheidung macht bestehende Zeitmietverträge nicht automatisch unwirksam und setzt ihre Mieten nicht auf die gebietstypischen 10,37 Euro herab. Ebenso folgt daraus kein pauschales Verbot möblierter Wohnungen in ganz Deutschland. Beurteilt wurde ein bestimmtes Vermietungsmodell in einem konkreten Milieuschutzgebiet.
Für Betroffene sind daher zwei Fragen getrennt zu prüfen: Darf die Eigentümerin die Wohnung auf diese Weise nutzen, und welche Rechte bestehen aus dem jeweiligen Mietvertrag? Wer zu viel gezahlte Miete zurückverlangen möchte, braucht dafür eine eigenständige mietrechtliche Grundlage. Was dabei zu beachten ist, erläutert auch der Beitrag zur Rückforderung überhöhter Mieten über die Mietpreisbremse.
Was Mieter prüfen lassen können
Bei einem vergleichbaren Angebot ist zunächst die Frage sinnvoll, ob das Gebäude in einem Milieuschutzgebiet liegt und ob eine Genehmigung für die geänderte Nutzung vorliegt. Ansprechpartner ist die zuständige Stelle des Bezirksamts für den sozialen Erhaltungsschutz. Für eine Prüfung helfen das Wohnungsinserat, der Mietvertrag sowie Angaben zur Mietdauer und zur früheren Nutzung.
Unabhängig davon verdient eine Befristung einen genauen Blick: Bei einem regulären Zeitmietvertrag nach § 575 BGB braucht es einen gesetzlichen Befristungsgrund, den der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen muss. Fehlt diese Voraussetzung, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als unbefristet. Für Wohnraum, der tatsächlich nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, enthält § 549 Absatz 2 BGB allerdings Ausnahmen von mehreren Schutzvorschriften.
Welche Vorschriften greifen, sollte deshalb anhand des konkreten Vertrags und des vereinbarten Wohnzwecks geprüft werden. Allein auf dieses Verwaltungsgerichtsurteil gestützt sollten Mieter ihre Zahlungen nicht kürzen. Über die daneben diskutierten gesetzlichen Änderungen berichtet Gegen-Hartz im Beitrag zu den geplanten neuen Mietregeln, auch für möblierte Wohnungen.
Berufung zugelassen: Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig; die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg wurde zugelassen. Ob die rechtliche Bewertung dort Bestand hat, ist damit offen. Für Bezirke stärkt die Entscheidung zunächst die Argumentation, dass auch der Wechsel des Vermietungsmodells den geschützten Wohnungsbestand verändern kann.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
