Ein penetranter Fäkalgeruch kann eine Mietwohnung vollständig unbewohnbar machen. In einem solchen Fall müssen Mieter unter Umständen überhaupt keine Miete mehr zahlen. Das zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Bottrop. Das Gericht hielt eine Mietminderung von 100 Prozent wegen der massiven Folgen eines Abwasserschadens für gerechtfertigt. (Az. 8 C 284/23)
Entscheidend ist allerdings die Stärke der Beeinträchtigung. Nicht jeder unangenehme Geruch berechtigt Mieter automatisch dazu, die Mietzahlung vollständig einzustellen.
Abwasser lief immer wieder in den Keller
Im verhandelten Fall kam es seit Ende April 2022 wiederholt zu Rohrbrüchen und Überschwemmungen. Dabei gelangte Abwasser aus der Kanalisation in den Keller des Hauses.
Zusätzlich drang Wasser aus einer darüberliegenden Wohnung durch die Decke in die Wohnung des betroffenen Mieters. Nach den Feststellungen des Gerichts entstand dadurch ein penetranter Fäkalgeruch.
Zeugen bestätigten, dass der Geruch bereits im Eingangsbereich deutlich wahrnehmbar war. Weil sich die Wohnung über zwei miteinander verbundene Etagen erstreckte und der untere Bereich im Keller lag, konnte sich der Geruch auch im oberen Teil der Wohnung ausbreiten.
Gericht: Wohnung wegen Fäkalgeruch nicht nutzbar
Das Amtsgericht Bottrop kam nach der Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass die Wohnung wegen des Fäkalgeruchs zeitweise nicht mehr nutzbar war. Für den Zeitraum ab Mai 2022 bis zur vorläufigen Beseitigung des Wasserschadens am 11. Januar 2023 war die Miete deshalb nach Auffassung des Gerichts um 100 Prozent gemindert.
Das bedeutet: Für die Zeit, in der die Wohnung vollständig unbenutzbar war, musste der Mieter keine Miete zahlen. Das Gericht stellte fest, dass die Nutzbarkeit der Wohnung aufgrund des erheblichen Fäkalgeruchs vollständig ausgeschlossen war.
Vermieter kündigte wegen angeblicher Mietschulden
Besonders brisant war der Fall, weil der Vermieter dem Mieter wegen vermeintlicher Zahlungsrückstände kündigte. Das Gericht stellte jedoch fest, dass für die betreffenden Zeiträume gerade kein entsprechender Mietrückstand entstanden war.
Denn wenn die Miete wegen eines erheblichen Mangels vollständig gemindert ist, besteht für diesen Zeitraum auch keine Verpflichtung zur Zahlung der ungeminderten Miete. Die auf Zahlungsrückstände gestützten Kündigungen konnten das Mietverhältnis daher nicht wie vom Vermieter angenommen beenden.
Der Fall zeigt damit auch, welche Bedeutung eine Mietminderung bei einem späteren Streit um angebliche Mietschulden haben kann.
Wann können Mieter die Miete um 100 Prozent mindern?
Die gesetzliche Grundlage für die Mietminderung findet sich in § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Hat eine Mietwohnung einen Mangel, durch den ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben ist, ist der Mieter für diesen Zeitraum von der Mietzahlung befreit. Ist die Nutzung dagegen lediglich eingeschränkt, ist nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen.
Eine Mietminderung von 100 Prozent kommt deshalb nur bei besonders schweren Mängeln infrage.
Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Abwasserschaden einen derart starken Fäkalgeruch verursacht, dass ein Aufenthalt in der gesamten Wohnung nicht mehr zumutbar ist.
Nicht jeder schlechte Geruch führt zu 100 Prozent Mietminderung
Das Urteil des Amtsgerichts Bottrop bedeutet nicht, dass jeder unangenehme Geruch automatisch eine vollständige Mietminderung rechtfertigt.
Entscheidend sind insbesondere die Intensität und Dauer der Geruchsbelästigung sowie die Frage, welche Räume betroffen sind und in welchem Umfang die Wohnung weiterhin genutzt werden kann.
Ein gelegentlicher schwacher Kanalgeruch ist anders zu bewerten als ein dauerhafter Fäkalgeruch, der sich in der gesamten Wohnung ausbreitet. Ist die Wohnung trotz des Mangels grundsätzlich noch nutzbar, kommt regelmäßig nur eine teilweise Mietminderung in Betracht.
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100 Prozent sind erst denkbar, wenn die Räume wegen des Geruchs nicht mehr bewohnbar sind.
Mieter müssen den Mangel dem Vermieter melden
Wer einen Abwasserschaden, eindringendes Wasser oder einen erheblichen Fäkalgeruch bemerkt, sollte den Vermieter unverzüglich informieren. Nach § 536c BGB müssen Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel grundsätzlich unverzüglich anzeigen.
Eine nachweisbare Mängelanzeige ist besonders wichtig. Mieter sollten deshalb möglichst schriftlich mitteilen, wann der Geruch erstmals aufgetreten ist, wie stark die Beeinträchtigung ist und welche Räume betroffen sind.
Wird ein Mangel nicht angezeigt und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, kann das Auswirkungen auf die Rechte des Mieters haben.
Geruchsbelästigung möglichst genau dokumentieren
Bei Gerüchen besteht ein besonderes Problem: Anders als ein Wasserfleck oder Schimmelbefall lässt sich ein Geruch später nicht ohne Weiteres anhand eines Fotos beweisen. Mieter sollten deshalb möglichst früh Beweise sichern.
Hilfreich können insbesondere Zeugen sein, die den Geruch selbst wahrgenommen haben. Auch Handwerkerberichte, Schreiben des Vermieters, Dokumentationen über einen Rohrbruch oder Abwasserschaden sowie Mitteilungen anderer Hausbewohner können eine Rolle spielen.
Bei sichtbaren Begleitschäden sollten zusätzlich Fotos oder Videos angefertigt werden. Auch ein Protokoll kann sinnvoll sein. Darin können Mieter festhalten, an welchen Tagen und zu welchen Uhrzeiten der Geruch auftrat, wie lange er anhielt und welche Räume betroffen waren.
Vorsicht bei vollständiger Einstellung der Mietzahlung
Auch wenn die Mietminderung grundsätzlich kraft Gesetzes eintritt, ist eine Mietminderung von 100 Prozent für Mieter mit erheblichen Risiken verbunden.
Denn stellt sich später vor Gericht heraus, dass zum Beispiel nur eine Minderung von 20 oder 30 Prozent gerechtfertigt war, können für die Differenz Mietschulden entstehen.
Erreicht dieser eine bestimmte Höhe, kann der Vermieter unter Umständen eine Kündigung aussprechen. Mieter sollten deshalb insbesondere bei sehr hohen Minderungsquoten prüfen lassen, welche Vorgehensweise in ihrem konkreten Fall sinnvoll ist.
Das Urteil setzt eine hohe Schwelle für 100 Prozent Mietminderung
Die Entscheidung aus Bottrop zeigt, dass eine vollständige Mietminderung wegen Geruchs möglich ist. Die Voraussetzungen dafür sind jedoch hoch.
Der Fäkalgeruch nach dem Abwasserschaden war in diesem Fall so erheblich, dass die Wohnung nach Überzeugung des Gerichts zeitweise überhaupt nicht mehr zum Wohnen geeignet war.
Für Mieter bedeutet das: Ein massiver Geruch kann einen erheblichen Wohnungsmangel darstellen. Die Höhe der Mietminderung lässt sich aber nicht allein nach der Art des Geruchs bestimmen. Entscheidend ist immer, wie stark die tatsächliche Wohnnutzung beeinträchtigt wird.
FAQ zur Mietminderung wegen Geruch
Kann starker Geruch eine Mietminderung rechtfertigen?
Ja. Starke und dauerhaft auftretende Gerüche können einen Mangel der Mietwohnung darstellen. Je stärker und dauerhafter die Geruchsbelästigung ist, desto höher kann grundsätzlich auch die Mietminderung ausfallen.
Wann sind 100 Prozent Mietminderung wegen Geruch möglich?
Eine Mietminderung von 100 Prozent kommt nur in besonders schweren Fällen infrage. Im Fall des Amtsgerichts Bottrop war der Fäkalgeruch nach einem Abwasserschaden so massiv, dass das Gericht die Wohnung zeitweise als vollständig unbenutzbar ansah.
Was sollten Mieter bei starkem Geruch zuerst tun?
Mieter sollten den Vermieter unverzüglich und möglichst nachweisbar über den Mangel informieren. Zusätzlich sollten sie die Beeinträchtigung dokumentieren. Eine vollständige Einstellung der Mietzahlung sollte wegen des möglichen Kündigungsrisikos nicht ohne vorherige Prüfung erfolgen.
Quellenverzeichnis
Amtsgericht Bottrop, Urteil vom 9. Januar 2025, Az. 8 C 284/23.
- Über den Autor
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
