Wer bei der Wohnungssuche Einkommen, Schulden oder laufende Vollstreckungen verschweigt, riskiert später den Verlust der Wohnung. Selbst wenn sämtliche Mietrückstände nachträglich bezahlt werden, kann eine schwerwiegende Täuschung in der Mieterselbstauskunft eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichts München (Az. 411 C 26176/14).
Im verhandelten Fall hatte ein Ehepaar seine finanziellen Verhältnisse deutlich besser dargestellt, als sie tatsächlich waren. Nachdem die Miete wiederholt nur nach Mahnungen einging, überprüften die Vermieter die Angaben. Dabei entdeckten sie erhebliche Falschaussagen.
Familie machte falsche Angaben zum Jahreseinkommen
Das Ehepaar zog 2013 gemeinsam mit seinen damals 13 und 16 Jahre alten Kindern in ein Einfamilienhaus im Münchner Vorort Grünwald. Die monatliche Miete betrug mehr als 3.730 Euro. Um den Mietvertrag zu erhalten, gab das Paar in der Mieterselbstauskunft ein vergleichsweise hohes Einkommen an.
Der 50 Jahre alte Familienvater erklärte, er verdiene als Selbstständiger jährlich mehr als 120.000 Euro. Seine drei Jahre jüngere Ehefrau gab als Angestellte ein Jahresgehalt von mehr als 22.000 Euro an.
Zusätzlich versicherte der Mann, dass gegen ihn und seine Ehefrau in den vergangenen fünf Jahren weder Zahlungsverfahren noch Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung geführt worden seien.
Diese Angaben entsprachen jedoch nicht den tatsächlichen Verhältnissen.
Miete kam regelmäßig erst nach Mahnungen
Bereits unmittelbar nach dem Einzug zahlte die Familie die vereinbarte Miete nicht zuverlässig. Die Zahlungen gingen häufig erst ein, nachdem die Vermieter das Ehepaar gemahnt hatten. Zudem entstanden regelmäßig Mietrückstände.
Im Oktober 2014 verloren die Vermieter schließlich das Vertrauen in ihre Mieter. Sie kündigten den Mietvertrag fristlos und holten zusätzlich eine Bonitätsauskunft ein.
Die Überprüfung ergab, dass gegen den Familienvater bereits seit 1994 mehrere erfolglose Vollstreckungen gelaufen waren. Außerdem hatte er noch im Oktober 2012 eine eidesstattliche Versicherung abgegeben. Seine Aussage, in den vorherigen fünf Jahren habe es keine entsprechenden Verfahren gegeben, war damit nachweislich falsch.
Nachzahlung der Mietschulden rettete den Mietvertrag nicht
Das Ehepaar beglich die offenen Mietforderungen nachträglich. Dennoch hielten die Vermieter an der Kündigung fest und verlangten die Räumung des Hauses.
Die Mieter wehrten sich vor dem Amtsgericht München. Sie hofften offenbar, dass die vollständige Zahlung der Mietrückstände die fristlose Kündigung beseitigen würde. Das Gericht bestätigte jedoch die Beendigung des Mietverhältnisses.
Entscheidend waren nicht allein die zeitweise offenen Mietzahlungen. Nach Auffassung des Gerichts hatten die Mieter ihre Vermieter bereits vor Abschluss des Mietvertrags erheblich über ihre wirtschaftlichen Verhältnisse getäuscht.
Täuschung zerstörte das Vertrauen der Vermieter
Bei einem Mietvertrag handelt es sich um ein langfristiges Vertragsverhältnis. Vermieter müssen darauf vertrauen können, dass Mieter die vereinbarte Miete dauerhaft bezahlen können und wahrheitsgemäße Angaben zu ihrer wirtschaftlichen Situation machen.
Im Münchner Fall waren die Fragen nach dem Einkommen sowie nach Vollstreckungsverfahren für die Entscheidung über den Mietvertrag von erheblicher Bedeutung. Das galt besonders wegen der sehr hohen monatlichen Miete von mehr als 3.730 Euro.
Die falschen Angaben betrafen damit keine unwichtigen Nebensächlichkeiten. Sie berührten unmittelbar die Frage, ob das Ehepaar finanziell in der Lage war, die Miete zuverlässig zu zahlen.
Die späteren Zahlungsprobleme bestätigten aus Sicht der Vermieter zusätzlich, dass ihre ursprüngliche Entscheidung auf unzutreffenden Angaben beruhte.
Nicht jede falsche Antwort erlaubt eine Kündigung
Das Urteil bedeutet allerdings nicht, dass Mieter jede Frage in einer Selbstauskunft beantworten müssen. Vermieter dürfen nur solche Informationen verlangen, an denen sie ein berechtigtes Interesse haben.
Zulässig sind grundsätzlich Fragen nach dem Einkommen, dem Beschäftigungsverhältnis und nach Umständen, die die regelmäßige Mietzahlung konkret gefährden können. Dazu können laufende Insolvenzverfahren oder erhebliche Vollstreckungsmaßnahmen gehören.
Unzulässige Fragen müssen Mietinteressenten dagegen regelmäßig nicht wahrheitsgemäß beantworten. Das kann etwa sehr persönliche Lebensbereiche betreffen, die mit dem Mietverhältnis nichts zu tun haben.
Ob eine falsche Angabe eine Kündigung trägt, hängt deshalb stets davon ab, ob der Vermieter die betreffende Frage überhaupt stellen durfte und ob die Antwort für den Vertragsabschluss entscheidend war.
Einkommensangaben müssen nachvollziehbar bleiben
Mieter sollten ihr Einkommen in einer Selbstauskunft realistisch und nachprüfbar angeben. Bei schwankenden Einkünften aus selbstständiger Arbeit darf nicht einfach ein besonders erfolgreiches Jahr als dauerhaftes Einkommen dargestellt werden.
Wer sich bei einzelnen Angaben unsicher ist, sollte dies offen erklären. Selbstständige können beispielsweise Durchschnittseinkünfte nennen und darauf hinweisen, dass ihre Einnahmen schwanken.
Eine solche transparente Darstellung ist rechtlich deutlich sicherer als eine konkrete, aber falsche Einkommensangabe. Entdeckt der Vermieter später eine bewusste Täuschung, kann dies das notwendige Vertrauensverhältnis dauerhaft zerstören.
Fristlose Kündigung trotz Schonfristzahlung möglich
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen kann eine vollständige Zahlung unter bestimmten Voraussetzungen dazu führen, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird. Diese sogenannte Schonfristzahlung schützt Mieter jedoch nicht automatisch vor anderen Kündigungsgründen.
Beruht die Kündigung zusätzlich auf einer erheblichen Täuschung, einer falschen Selbstauskunft oder einer nachhaltigen Zerstörung des Vertrauens, kann die Nachzahlung der Mietschulden allein den Mietvertrag nicht retten.
Mieter sollten deshalb genau prüfen, auf welche Gründe der Vermieter die Kündigung stützt. Entscheidend ist nicht nur, ob noch Mietschulden bestehen, sondern auch, ob weitere Pflichtverletzungen genannt werden.
Mieter sollten eine Kündigung sofort prüfen lassen
Eine fristlose Kündigung führt nicht dazu, dass der Vermieter die Wohnung eigenmächtig räumen darf. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss der Vermieter grundsätzlich eine Räumungsklage erheben und einen vollstreckbaren Räumungstitel erwirken.
Betroffene sollten dennoch unverzüglich handeln. Kündigungsschreiben, Mietvertrag, Selbstauskunft und sämtliche Zahlungsnachweise sollten vollständig geprüft werden. Dabei kommt es besonders darauf an, welche Angaben tatsächlich falsch waren, ob die Fragen zulässig waren und ob der Vermieter den Vertrag ohne diese Angaben nicht abgeschlossen hätte.
Je schwerwiegender und bewusster die Täuschung war, desto größer ist das Risiko, dass ein Gericht die Kündigung bestätigt.
FAQ zur falschen Mieterselbstauskunft
Darf der Vermieter wegen jeder falschen Angabe kündigen?
Nein. Die falsche Angabe muss eine zulässige Frage betreffen und für den Abschluss des Mietvertrags erheblich gewesen sein. Unrichtige Antworten auf unzulässige oder völlig nebensächliche Fragen rechtfertigen grundsätzlich keine Kündigung.
Rettet die Zahlung aller Mietschulden den Mietvertrag?
Nicht zwingend. Eine Nachzahlung kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam machen. Besteht zusätzlich ein Kündigungsgrund wegen arglistiger Täuschung oder zerstörten Vertrauens, kann die Kündigung trotzdem wirksam bleiben.
Muss ein Mieter nach einer fristlosen Kündigung sofort ausziehen?
Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen oder die Schlösser austauschen. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, benötigt der Vermieter grundsätzlich ein gerichtliches Räumungsurteil. Betroffene sollten die Kündigung trotzdem sofort rechtlich prüfen lassen.
Quellen
ADVOCARD Streitlotse: Falsche Mieterselbstauskunft rechtfertigt Kündigung, veröffentlicht am 2. November 2015
Amtsgericht München, Az. 411 C 26176/14
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
