Vor dem Sozialgericht Altenburg stritt ein Bürgergeld-Bezieher darüber, ob das Jobcenter monatlich 350 Euro als Kosten der Unterkunft (KdU) anerkennen muss. Das Problem: Die Zahlung war zwar in einem Schriftstück als „Miete“ bezeichnet, sollte aber nach dem Willen der Beteiligten zugleich auf einen späteren Hauskauf angerechnet werden.
Das SG Altenburg wies die Klage ab und stellte klar: Miet- oder Kaufpreisrate – entscheidend ist nicht der Vertragstitel, sondern wofür das Geld nach der Vereinbarung tatsächlich gedacht ist (SG Altenburg, Urteil vom 18.08.2025, Az. S 39 AS 570/24, rechtskräftig).
Inhaltsverzeichnis
Der konkrete Fall im Detail
Der Kläger (Jahrgang 1967) lebte mit seiner Lebensgefährtin zunächst in einer anderen Stadt und bezog mit ihr laufend SGB-II-Leistungen. Eigentümer eines Hauses in Thüringen war früher der Vater des Klägers, nach dessen Tod erbte jedoch die Ehefrau des Vaters als Alleinerbin das Hausgrundstück.
Der Kläger wollte seine Pflichtteils- und Pflichtteilergänzungsansprüche gegen die Erbin gerichtlich durchsetzen und führte dazu vor dem Landgericht Gera eine Stufenklage. Parallel suchten der Kläger und die Erbin eine private Lösung, die letztlich zum Streit mit dem Jobcenter führte.
„Vorvereinbarung“ plus „Mietvertrag“ – aber mit Kaufziel
Am 18. August 2023 unterschrieben Kläger und Erbin zwei Dokumente: eine „Vorvereinbarung“ und einen selbst formulierten „Mietvertrag“. In der Vorvereinbarung stand sinngemäß, dass später ein notarieller Vertrag geschlossen werden soll und der Kläger das Haus „ähnlich einem Mietkauf“ für insgesamt 42.000 Euro erwerben werde.
Dafür sollte er nach Einzug monatlich zehn Jahre lang 350 Euro zahlen, zusätzlich Betriebs- und sonstige Kosten übernehmen und notwendige Reparaturen selbst ausführen.
Entscheidend für das Gericht war: Es wurde ausdrücklich festgehalten, dass die „Mietzahlungen“ von 350 Euro auf den Kaufpreis angerechnet werden sollen.
Einzug, Antrag und erste Bewilligung durch das Jobcenter
Zum 1. November 2023 zogen der Kläger und seine Lebensgefährtin in das Haus ein und beantragten Bürgergeld. Das Jobcenter bewilligte Leistungen bis Oktober 2024 und erkannte zunächst 350 Euro monatlich als Unterkunftskosten an – im Bescheid sogar mit dem Hinweis, aktuell würden „nur die 350 Euro für Ihren monatlichen Mietkauf“ berücksichtigt.
Nebenkosten sollten nach Nachweisen zusätzlich übernommen werden. Damit bekam der Haushalt die Zahlung zunächst so behandelt, als handle es sich um laufende Mietkosten.
Das Jobcenter stoppt ab März 2024 die 350 Euro
Im Februar 2024 änderte das Jobcenter seine Einschätzung: Ab März 2024 hob es die 350 Euro KdU komplett auf. Begründung: Man sei anfänglich von Miete ausgegangen, tatsächlich handle es sich aber um einen Mietkauf – und Eigentumserwerb dürfe das Jobcenter nicht finanzieren.
Für die Vergangenheit wurde nichts zurückgefordert. Trotzdem fehlten dem Haushalt ab März 2024 monatlich 350 Euro in der KdU-Berechnung.
Streit um Heizöl: Jobcenter zog „Miete“ ab
Zusätzlich gab es Streit wegen Heizöl: Der Kläger hatte im Januar 2024 rund 1.005 Liter bevorratet und bekam dafür eine Rechnung über 1.145,43 Euro. Das Jobcenter berücksichtigte die Heizkosten zwar, zahlte aber zunächst nur einen Teil aus, weil es die im Januar bereits gezahlten 350 Euro „Miete“ gegenrechnete.
Später erkannte das Jobcenter im Verfahren teilweise an, dass die Heizölkosten nicht so gekürzt werden durften. Dieser Punkt wurde zugunsten des Klägers erledigt – am Kernstreit um die 350 Euro änderte das aber nichts.
Argument des Klägers: Ohne Notar kein Kauf – also Miete
Der Kläger hielt dagegen, ein Mietkauf liege rechtlich gar nicht vor. Ein Grundstückskauf brauche zwingend notarielle Beurkundung (§ 311b BGB), die fehle – also könne auch keine Kaufpreisrate angenommen werden.
Er sah die 350 Euro deshalb als normale Miete für die Nutzung von Wohnraum an und verlangte, dass das Jobcenter diese Zahlung als Unterkunftskosten anerkennt.
Entscheidung des Gerichts: Zweck der Zahlung ist entscheidend
Das SG Altenburg folgte dem Kläger nicht. Es stellte klar: Für die Frage „Miete oder Kaufpreisrate?“ kommt es nicht darauf an, ob ein notarieller Kaufvertrag schon wirksam zustande gekommen ist, sondern auf die vereinbarte Zweckrichtung der Zahlung.
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Aus Vorvereinbarung und Mietvertrag ergebe sich eindeutig, dass die 350 Euro gerade nicht nur Nutzungsentgelt sein sollen, sondern als (Miet-)Kaufpreisraten auf einen Kaufpreis von 42.000 Euro angerechnet werden. Solche Zahlungen dienten der Vermögensbildung und gehörten grundsätzlich nicht zu den nach § 22 SGB II erstattungsfähigen Unterkunftskosten.
Warum die Vertragsgestaltung dem Kläger zusätzlich schadete
Das Gericht schaute nicht nur auf das „Etikett“ Mietvertrag, sondern auf den Inhalt. Auffällig war, dass der Kläger, anders als bei typischen Mietverhältnissen, umfassende Rechte wie ein Eigentümer erhalten sollte, etwa weitgehende Umbauten ohne Rückbau- oder Kostenerstattungsklausel.
Zudem sollte er das Haus auf eigene Kosten instandhalten und notwendige Reparaturen erledigen, also Pflichten übernehmen, die normalerweise beim Vermieter liegen. Das stützte die Sicht des Gerichts, dass die Konstruktion praktisch auf Eigentumserwerb und „Nutzung wie ein Eigentümer“ hinauslief.
Jobcenter muss keine „unklaren“ Privatkonstruktionen finanzieren
Ein weiterer Punkt war dem Gericht wichtig: Das Vertragsmodell war rechtlich unsicher und in Teilen möglicherweise gar nicht verbindlich, weil der eigentliche Grundstückskauf nicht beurkundet war.
Gerade deshalb könne der Grundsicherungsträger nicht verpflichtet werden, Zahlungen zu übernehmen, die aus einer unklaren und potenziell nicht belastbaren Vertragsgestaltung resultieren.
Kurz gesagt: Wer im Leistungsbezug Vereinbarungen schließt, die faktisch Kaufpreisraten ersetzen sollen, kann nicht erwarten, dass das Jobcenter diese Raten als „Miete“ übernimmt.
Was Betroffene aus dem Urteil mitnehmen sollten
Wer Bürgergeld bezieht, sollte bei Wohnmodellen wie Mietkauf, Ratenkauf oder „Miete, die später angerechnet wird“ sehr vorsichtig sein. Sobald die Zahlung erkennbar dem Eigentumserwerb dient, ist sie in der Regel keine KdU – selbst dann, wenn der Vertrag (noch) nicht notariell wirksam ist.
Übernahmefähig bleiben typischerweise andere Posten bei selbstgenutztem Eigentum oder eigentümerähnlicher Nutzung, etwa bestimmte laufende Hausnebenkosten, wenn sie nachgewiesen werden. Im konkreten Fall wurden solche Nebenkosten nachträglich auch teilweise berücksichtigt – nur die 350 Euro „Rate“ eben nicht.
FAQ: Die fünf wichtigsten Fragen zum Urteil
1) Zählt eine „Mietkaufrate“ beim Bürgergeld als Kosten der Unterkunft?
In der Regel nein, nur in Ausnahmen. Das Gericht sagt: Wenn die Zahlung erkennbar dem späteren Eigentumserwerb dient, ist sie keine KdU nach § 22 SGB II, weil Bürgergeld nicht der Vermögensbildung dienen soll.
2) Was war hier das entscheidende Argument gegen die Anerkennung der 350 Euro?
Die Zweckrichtung der Zahlung. In der Vorvereinbarung stand ausdrücklich, dass die 350 Euro auf den Kaufpreis angerechnet werden. Damit waren sie nach Auffassung des Gerichts keine reine Miete, sondern eine Kaufpreisrate.
3) Hilft es, wenn der Grundstückskauf mangels Notar (noch) unwirksam ist?
Nicht automatisch. Das SG Altenburg stellt klar, dass es für die KdU-Einordnung nicht auf die rechtliche Wirksamkeit eines Kaufvertrags ankommt, sondern darauf, wofür die Zahlung nach dem Willen der Vertragsparteien gedacht ist.
4) Was kann das Jobcenter bei solchen Verträgen stattdessen übernehmen?
Nicht die Kaufpreisrate, aber je nach Einzelfall bestimmte laufende, nachgewiesene Unterkunftskosten wie z. B. Wasser/Abwasser, Abfallgebühren oder Schornsteinfeger – das wurde im Verfahren auch teilweise nachträglich bewilligt.
5) Was sollten Leistungsbeziehende tun, bevor sie einen Mietkauf oder ähnliche Modelle unterschreiben?
Sehr genau prüfen (und im Zweifel beraten lassen), wie die Zahlungen im Vertrag beschrieben und wofür sie bestimmt sind. Sobald „Anrechnung auf Kaufpreis“, „Ratenkauf“ oder eigentümerähnliche Pflichten (Instandhaltung/Reparaturen komplett beim Nutzer) vereinbart werden, droht, dass das Jobcenter die monatliche Rate nicht als KdU anerkennt.
Fazit
Das SG Altenburg macht deutlich, dass Bürgergeld die laufende Existenz sichern soll , und nicht den Aufbau von Eigentum. Wer eine Zahlung zwar „Miete“ nennt, sie aber ausdrücklich auf einen späteren Kaufpreis anrechnen lässt, riskiert, dass das Jobcenter diese Rate nicht als Kosten der Unterkunft übernimmt.
Entscheidend ist die vereinbarte Zweckrichtung der Zahlung, nicht der Vertragstitel und nicht einmal, ob der geplante Grundstückskauf schon notariell wirksam ist.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF , History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
