Haus überschrieben und trotzdem verloren? Wann Schenkungen zurückgefordert werden können
Viele Senioren übertragen ihr Eigenheim zu Lebzeiten auf ihre Kinder. Sie möchten die Nachfolge regeln, Streit unter Erben vermeiden oder verhindern, dass die Immobilie später für Pflegekosten eingesetzt werden muss.
Doch die Umschreibung schützt das Haus nicht in jedem Fall. Wird der frühere Eigentümer später bedürftig, kann nach § 528 BGB ein Anspruch auf Rückgabe der Schenkung entstehen.
Besonders häufig kommt es zum Streit, wenn der Schenker in ein Pflegeheim zieht und Rente, Pflegeleistungen sowie eigenes Vermögen nicht zur Deckung der Kosten ausreichen. Dann kann auch das Sozialamt auf eine mehrere Jahre zurückliegende Hausübertragung aufmerksam werden.
Was § 528 BGB tatsächlich erlaubt
Nach § 528 BGB kann ein Schenker das Geschenk zurückverlangen, wenn er nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr finanzieren kann. Dasselbe gilt, wenn er gesetzliche Unterhaltspflichten gegenüber Angehörigen nicht mehr erfüllen kann.
Der Anspruch entsteht nicht allein deshalb, weil sich die finanzielle Lage verschlechtert. Der Schenker muss tatsächlich außerstande sein, den notwendigen Lebensunterhalt aus seinem Einkommen und seinem verwertbaren Vermögen zu bestreiten.
Bei einem Pflegeheimaufenthalt entsteht eine solche Lage häufig, wenn die monatlichen Heimkosten die verfügbaren Einnahmen dauerhaft übersteigen. Welche Vermögenswerte bei Hilfe zur Pflege geschützt bleiben, wird im Beitrag über das Schonvermögen im Pflegefall ausführlich erläutert.
Das Sozialamt macht einen bestehenden Anspruch geltend
Das Sozialamt kann die Schenkung nicht allein durch einen Behördenbescheid rückgängig machen. Es kann aber einen bestehenden Rückforderungsanspruch des Schenkers nach § 93 SGB XII auf sich überleiten.
Die Behörde tritt dadurch an die Stelle des bedürftigen Schenkers. Anschließend kann sie von der beschenkten Person verlangen, den Wert der Schenkung zur Deckung der übernommenen Sozialhilfekosten einzusetzen.
Die Überleitung bedeutet noch nicht, dass sämtliche Voraussetzungen des Anspruchs feststehen. Ob tatsächlich eine Schenkung vorlag, wann sie vollzogen wurde und ob Ausschlussgründe bestehen, kann im Streitfall vor einem Zivilgericht geprüft werden.
Die Zehnjahresfrist schützt nicht in jeder Situation
Nach § 529 BGB ist der Rückforderungsanspruch ausgeschlossen, wenn beim Eintritt der Bedürftigkeit seit der Leistung des Geschenks bereits zehn Jahre vergangen sind. Dabei kommt es nicht darauf an, wann das Sozialamt von der Schenkung erfahren hat.
Ebenso wenig ist der Zeitpunkt entscheidend, zu dem die Behörde ihre Forderung verschickt. Geprüft wird, ob der Schenker bereits bedürftig war, bevor die zehn Jahre vollständig abgelaufen waren.
Ist die Bedürftigkeit erst nach Ablauf der Frist eingetreten, scheidet eine Rückforderung nach § 528 BGB grundsätzlich aus. Begann die finanzielle Notlage dagegen noch innerhalb der zehn Jahre, kann ein Anspruch entstanden sein.
Die Zehnjahresfrist ist daher keine gewöhnliche Verjährungsfrist. Familien sollten nicht lediglich vom heutigen Datum zehn Jahre zurückrechnen, sondern sowohl den Vollzug der Schenkung als auch den genauen Beginn der Bedürftigkeit feststellen.
Der Notartermin ist bei einem Haus nicht automatisch der Fristbeginn
Bei einer Grundstücksschenkung liegen zwischen dem Abschluss des notariellen Vertrags, dem Antrag beim Grundbuchamt und der eigentlichen Eigentumsumschreibung häufig mehrere Wochen oder Monate. Diese Daten dürfen nicht miteinander verwechselt werden.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. Juli 2011 entschieden, dass für den Vollzug einer Grundstücksschenkung der Eingang des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt herangezogen werden kann, wenn der Schenker zuvor alles Erforderliche für die Eigentumsübertragung getan hat. Das Verfahren trägt das Aktenzeichen X ZR 140/10.
Der Tag des Notartermins kann deshalb zu früh angesetzt sein. Auch der spätere Tag der Eintragung im Grundbuch muss nicht zwingend den Beginn der Zehnjahresfrist bilden.
Für die Prüfung sollten der notarielle Überlassungsvertrag, die Eintragungsbewilligung, die Antragsunterlagen und die Grundbuchakte herangezogen werden. Schon eine Abweichung von wenigen Wochen kann bei hohen Pflegekosten über einen erheblichen Betrag entscheiden.
Der Eintritt der Bedürftigkeit muss genau festgestellt werden
Ein Pflegeheimaufenthalt ist nicht automatisch mit Bedürftigkeit gleichzusetzen. Verfügt der Schenker noch über ausreichende Renteneinkünfte, Sparguthaben oder andere verwertbare Mittel, kann er seinen Bedarf zunächst selbst decken.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. Oktober 1999, Az. X ZR 69/97, klargestellt, dass eine künftig zu erwartende Erschöpfung des Vermögens nicht genügt. Das vorhandene Vermögen muss noch innerhalb der Zehnjahresfrist tatsächlich aufgebraucht gewesen sein.
Das kann zu überraschenden Ergebnissen führen. Zieht ein Elternteil wenige Wochen vor Ablauf der Frist in ein Pflegeheim, besitzt zu diesem Zeitpunkt aber noch ausreichendes Vermögen für mehrere Monate, kann die Bedürftigkeit erst nach Fristablauf eintreten.
Fristbeginn und Bedürftigkeit im Überblick
| Zu prüfende Frage | Rechtliche Einordnung |
|---|---|
| Wann wurde der notarielle Vertrag unterschrieben? | Dieses Datum allein bestimmt den Fristbeginn bei einer Immobilie regelmäßig nicht. |
| Wann ging der Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt ein? | Dieser Zeitpunkt kann nach der BGH-Rechtsprechung den Vollzug der Grundstücksschenkung markieren. |
| Wann erfolgte die Eintragung des neuen Eigentümers? | Die Eintragung kann später erfolgen, ohne dass erst an diesem Tag die Frist beginnt. |
| Wann reichten Einkommen und verwertbares Vermögen nicht mehr aus? | Erst dann liegt die für § 528 BGB erforderliche Bedürftigkeit vor. |
| Waren zu diesem Zeitpunkt bereits zehn Jahre vergangen? | Dann ist die Rückforderung nach § 529 BGB grundsätzlich ausgeschlossen. |
| Begann die Bedürftigkeit noch vor Ablauf der zehn Jahre? | Dann kann ein Rückforderungsanspruch entstanden sein. |
Wohnrecht und Nießbrauch stoppen die Frist nicht automatisch
Viele Schenker behalten sich bei der Hausübertragung ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Sie dürfen die Immobilie dann weiterhin bewohnen oder Erträge aus einer Vermietung beziehen.
Ein solcher Nutzungsvorbehalt verhindert nach der Rechtsprechung zum Schenkungsrückforderungsrecht nicht automatisch den Vollzug der Eigentumsübertragung. Die Zehnjahresfrist kann daher trotz Wohnrecht oder Nießbrauch beginnen.
Das darf nicht mit den Regeln zur Pflichtteilsergänzung verwechselt werden. Im Erbrecht kann ein weitreichender Nutzungsvorbehalt bei der Berechnung der dortigen Zehnjahresfrist anders behandelt werden.
Verzichtet der Schenker später unentgeltlich auf sein Wohnrecht oder seinen Nießbrauch, kann darin eine weitere Schenkung liegen. Für den dadurch entstehenden Wertzuwachs kann eine neue Frist zu prüfen sein.
Nicht jede Hausübertragung ist vollständig unentgeltlich
Übernimmt das Kind bestehende Darlehen, verpflichtet es sich zu Pflegeleistungen oder zahlt es einen Kaufpreis, liegt möglicherweise keine reine Schenkung vor. Es kann sich um eine gemischte Schenkung handeln.
Zurückgefordert werden kann dann grundsätzlich nur der unentgeltliche Teil. Vertraglich vereinbarte Gegenleistungen sowie der Wert eines Wohnrechts oder Nießbrauchs können den Umfang der Bereicherung vermindern.
Bloße familiäre Erwartungen reichen dafür jedoch häufig nicht aus. Wer sich im Gegenzug zur Pflege, zu Geldzahlungen oder zur Übernahme bestimmter Kosten verpflichtet, sollte diese Leistungen nachvollziehbar im Vertrag festhalten.
Ob das geschenkte Elternhaus bei einem Pflegeheimaufenthalt tatsächlich veräußert werden muss, hängt deshalb stark von der Vertragsgestaltung und der Nutzung der Immobilie ab. Weitere Einzelheiten behandelt der Beitrag Muss ich das geschenkte Elternhaus vor dem Pflegeheim verkaufen?.
Das Haus muss nicht immer vollständig zurückübertragen werden
Der Wortlaut des § 528 BGB spricht zwar von der Herausgabe des Geschenks. Die beschenkte Person kann die Rückgabe jedoch durch Zahlung des Betrags abwenden, der zur Deckung des angemessenen Unterhalts benötigt wird.
Bei einer monatlichen Finanzierungslücke im Pflegeheim kann deshalb eine fortlaufende Zahlung in Betracht kommen. Eine sofortige Rückübertragung des gesamten Hauses ist nicht in jedem Fall erforderlich.
Der Anspruch ist zudem durch den Wert der noch vorhandenen Bereicherung begrenzt. Das Sozialamt darf durch die Überleitung nicht wirtschaftlich besser stehen, als der ursprüngliche Schenker gestanden hätte.
Sind die übernommenen Sozialhilfekosten niedriger als der Wert des Hauses, kann die Behörde nicht allein deshalb den gesamten Immobilienwert behalten. Die konkrete Höhe der Forderung muss nachvollziehbar berechnet werden.
Verkauf oder Verbrauch beseitigen die Forderung nicht automatisch
Wurde die Immobilie inzwischen verkauft, tritt der Verkaufserlös grundsätzlich an ihre Stelle. Der Beschenkte kann daher nicht allein mit dem Hinweis auf einen Eigentümerwechsel jede Rückforderung abwehren.
Nach § 818 BGB kann eine Haftung entfallen, soweit die Bereicherung nicht mehr vorhanden ist. Dieser Einwand setzt jedoch voraus, dass weder das Geschenk noch ein wirtschaftlicher Ersatz oder eine dadurch erlangte Ersparnis fortbesteht.
Wer den Verkaufserlös für eine andere Immobilie verwendet oder bestehende Schulden damit tilgt, kann weiterhin bereichert sein. Auch ein Verbrauch in Kenntnis einer drohenden Rückforderung wird rechtlich anders bewertet als ein gutgläubiger Verbrauch lange vor Eintritt der Notlage.
Die eigene finanzielle Lage des Beschenkten zählt ebenfalls
§ 529 Absatz 2 BGB schützt Beschenkte, wenn sie durch die Herausgabe selbst in eine unangemessene wirtschaftliche Notlage geraten würden. Dabei werden Einkommen, Vermögen, Wohnkosten und gesetzliche Unterhaltspflichten betrachtet.
Bewohnt das beschenkte Kind das Haus mit seiner Familie und könnte es weder eine Zahlung noch eine andere Wohnung finanzieren, kann dieser Einwand wichtig werden. Er verhindert eine Forderung allerdings nicht automatisch, sondern erfordert eine genaue Darstellung der persönlichen Verhältnisse.
Die Einkommensgrenze von 100.000 Euro aus dem Angehörigen-Entlastungsgesetz bietet bei einer Schenkungsrückforderung keinen pauschalen Schutz. Der Bundesgerichtshof hat am 16. April 2024 unter dem Aktenzeichen X ZR 14/23 bestätigt, dass diese Grenze den Anspruch aus § 528 BGB nicht ausschließt.
Die Grenze betrifft vor allem den Übergang von Unterhaltsansprüchen gegen Kinder. Wie das Sozialamt bei einem möglichen Elternunterhalt das Einkommen erwachsener Kinder prüfen darf, zeigt dieser Beitrag über Einkommensrecherchen beim Elternunterhalt.
Mehrere Schenkungen werden in zeitlicher Reihenfolge geprüft
Hat eine Person innerhalb mehrerer Jahre verschiedene Vermögenswerte verschenkt, haftet nach § 528 Absatz 2 BGB grundsätzlich zunächst der zuletzt Beschenkte. Erst wenn dieser nicht oder nicht vollständig einstehen muss, kann auf frühere Schenkungen zurückgegriffen werden.
Das kann sowohl mehrere Kinder als auch mehrere Zuwendungen an dieselbe Person betreffen. Jede Schenkung benötigt eine eigene zeitliche und wirtschaftliche Prüfung.
Auch kleinere Übertragungen von Geld oder Wertpapieren können berücksichtigt werden. Wer kurz vor einem Sozialhilfeantrag Vermögen verschenkt, kann zudem Schwierigkeiten bei der Anerkennung der Hilfebedürftigkeit bekommen, wie das Beispiel zur Schenkung von Ersparnissen vor einem Grundsicherungsantrag zeigt.
Warum der Übertragungsvertrag besonders wichtig ist
Bei einer Übertragung zu Lebzeiten sollten mögliche Pflegekosten bereits mitgedacht werden. Ein Wohnrecht, ein Nießbrauch, Rückforderungsrechte, Pflegeverpflichtungen und die Übernahme laufender Kosten müssen eindeutig beschrieben werden.
Unklare Formulierungen führen später häufig zu Streit darüber, ob überhaupt eine Schenkung und in welcher Höhe eine Bereicherung vorlag. Mündliche Absprachen innerhalb der Familie lassen sich nach vielen Jahren nur schwer beweisen.
Eine frühzeitige Übertragung ist dennoch keine Garantie dafür, dass das Haus dauerhaft jedem Zugriff entzogen bleibt. Neben dem Schenkungsrecht sind Steuerrecht, Sozialhilferecht, Pflichtteilsrecht und die persönliche Absicherung des bisherigen Eigentümers zu beachten.
Praxisbeispiel: Wenige Wochen entscheiden über das Haus
Eine Mutter überträgt ihr Einfamilienhaus am 15. Februar 2016 notariell auf ihre Tochter. Der Umschreibungsantrag geht am 10. April 2016 beim Grundbuchamt ein, während die Eintragung erst im Juli 2016 erfolgt.
Im Februar 2026 zieht die Mutter in ein Pflegeheim. Ihre Rente und ihr Sparguthaben reichen jedoch bis zum 15. Mai 2026 aus, um sämtliche Kosten selbst zu bezahlen.
Für die Zehnjahresfrist kann der 10. April 2016 als Vollzugsdatum heranzuziehen sein. Da die tatsächliche Bedürftigkeit erst nach dem 10. April 2026 eintritt, wäre der Rückforderungsanspruch nach § 529 BGB grundsätzlich ausgeschlossen.
Wäre das verwertbare Vermögen dagegen bereits am 20. März 2026 erschöpft gewesen, wäre die Bedürftigkeit noch innerhalb der Zehnjahresfrist eingetreten. In diesem Fall müsste geprüft werden, in welcher Höhe die Tochter zur Zahlung verpflichtet wäre und welche Einwände sie geltend machen könnte.
Häufige Fragen zur Schenkungsrückforderung
Kann das Sozialamt ein vor weniger als zehn Jahren verschenktes Haus immer zurückfordern?
Nein. Neben dem zeitlichen Abstand müssen eine tatsächliche Bedürftigkeit, eine wirksame Schenkung und eine fortbestehende Bereicherung vorliegen. Außerdem können Gegenleistungen, der eigene finanzielle Bedarf des Beschenkten und weitere Einwände die Forderung begrenzen.
Beginnt die Zehnjahresfrist mit dem Notartermin?
Bei einer Grundstücksschenkung in der Regel nicht automatisch. Nach der BGH-Rechtsprechung kann der Eingang des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt den Fristbeginn markieren, wenn der Schenker alles für die Übertragung Erforderliche getan hat.
Reicht der Einzug in ein Pflegeheim für den Beginn der Bedürftigkeit?
Nein. Bedürftigkeit tritt erst ein, wenn Einkommen und verwertbares Vermögen nicht mehr zur Deckung des angemessenen Unterhalts ausreichen. Eine lediglich absehbare finanzielle Lücke genügt nicht.
Verlängert ein lebenslanges Wohnrecht die Zehnjahresfrist?
Ein vorbehaltenes Wohnrecht verhindert den Fristbeginn nach § 529 BGB nicht automatisch. Ein späterer unentgeltlicher Verzicht auf das Wohnrecht kann allerdings als neue Schenkung bewertet werden.
Gilt die Einkommensgrenze von 100.000 Euro auch bei einer Schenkungsrückforderung?
Nein. Die Grenze schützt Kinder unter bestimmten Voraussetzungen vor dem Übergang von Elternunterhaltsansprüchen, schließt einen übergeleiteten Anspruch aus § 528 BGB aber nicht pauschal aus.
Muss der Beschenkte das Haus in jedem Fall zurückgeben?
Nein. Die Herausgabe kann durch Zahlung des für den Unterhalt benötigten Betrags abgewendet werden. Außerdem sind der Wert der Bereicherung, die tatsächlichen Sozialhilfeaufwendungen und die wirtschaftliche Lage des Beschenkten zu berücksichtigen.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
