Jobcenter-Mieten für Schrottimmobilien: Eigentümern soll Enteignung drohen
Heruntergekommene Häuser, schlechte Wohnbedingungen und trotzdem laufende Mieteinnahmen aus Sozialleistungen: Gegen dieses Geschäftsmodell will die Bundesregierung den Kommunen mehr Befugnisse geben.
Eigentümer, die verbindliche Instandsetzungsanordnungen beharrlich ignorieren, sollen im äußersten Fall ihre Immobilie durch Enteignung verlieren können. Die am 21. September 2026 veröffentlichte Bundestagsmeldung erläutert dies.
Warum Schrottimmobilien auch ein Jobcenter-Thema sind
Im Aktionsplan gegen Sozialleistungsmissbrauch und Ausbeutung verbindet die Bundesregierung den Umgang mit Schrottimmobilien ausdrücklich mit missbräuchlichen Vermietungen. Genannt werden unter anderem überbelegte und nicht bewohnbare Unterkünfte.
Zugleich sollen Jobcenter stärker darauf achten, unangemessene Mieten für solche Unterkünfte nicht zu übernehmen.
Damit geraten die Einnahmen derjenigen in den Blick, die aus schlechten Wohnverhältnissen ein Geschäft machen wollen. Menschen im Leistungsbezug können dabei selbst Opfer von Ausbeutung sein, wie auch der Aktionsplan anerkennt. Wer Missbrauch bekämpfen will, muss deshalb die Verantwortlichen treffen und zugleich die Bewohner schützen.
Enteignung soll erst am Ende stehen
Der Gesetzentwurf zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts sieht einen zusätzlichen Enteignungszweck im Baugesetzbuch vor.
Er betrifft Problemimmobilien mit erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf ihr soziales oder städtebauliches Umfeld. Voraussetzung soll sein, dass der Eigentümer einem bestandskräftigen Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nicht nachkommt.
Eine einzelne unterlassene Reparatur würde dafür ebenso wenig genügen wie allein die Tatsache, dass ein Jobcenter die Miete finanziert.
Auch bliebe eine Enteignung an die verfassungsrechtlichen Anforderungen gebunden: Nach Artikel 14 des Grundgesetzes muss sie dem Allgemeinwohl dienen und auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, die eine Entschädigung regelt.
Diese Befugnisse sollen Kommunen bekommen
Die geplanten Änderungen sollen es Städten und Gemeinden erleichtern, den Gebäudezustand festzustellen und notwendige Maßnahmen durchzusetzen. Die Bundestagsmeldung beschreibt dafür mehrere Instrumente.
| Instrument | Geplante Änderung | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| Kommunales Vorkaufsrecht | Die Möglichkeiten bei Problemimmobilien sollen erweitert werden. | Kommunen sollen beim Verkauf leichter selbst zum Zug kommen können. |
| Betretungsrechte | Zusätzliche Befugnisse zur Ermittlung des Gebäudezustands sind vorgesehen. | Bauliche Missstände sollen sich besser nachweisen lassen. |
| Instandsetzungs- und Rückbaugebote | Widerspruch und Anfechtungsklage sollen bei Problemimmobilien den Vollzug nicht automatisch aufschieben. | Angeordnete Maßnahmen sollen schneller durchgesetzt werden können. |
| Enteignung als letztes Mittel | Beharrliche Missachtung eines verbindlichen Instandsetzungsgebots soll einen zusätzlichen Zugriff ermöglichen. | Eigentümer sollen notwendige Verbesserungen nicht dauerhaft blockieren können. |
Das Vorkaufsrecht soll auch bei Eigentumswohnungen greifen
Die Regierungsantwort nennt beim Vorkaufsrecht konkrete Erweiterungen. Bei Problemimmobilien sollen auch Verkäufe einzelner Eigentumswohnungen erfasst werden können. Außerdem soll die Gemeinde beim Zugriff noch keinen konkreten späteren Verwendungszweck angeben müssen.
Besichtigungen werden erleichtert, Rechtsschutz bleibt möglich
Die vorgesehenen Betretungsrechte können auch bewohnte Räume betreffen und damit Mieter unmittelbar berühren. Nach der Entwurfsbegründung geht es um die Besichtigung des baulichen Zustands zur Vorbereitung bestimmter Maßnahmen. Eine Durchsuchung persönlicher Gegenstände erlaubt diese Regelung ausdrücklich nicht.
Auch der geplante Wegfall der automatischen Vollzugspause beseitigt den Rechtsschutz nicht. Eigentümer sollen weiterhin gerichtlich gegen die Gebote vorgehen und einen vorläufigen Stopp beantragen können, erläutert die Bundesregierung. Eine Klage allein würde dafür künftig jedoch nicht mehr ausreichen.
Mehr Befugnisse, aber kein zusätzliches Förderprogramm
Für Erwerb und Sanierung plant der Bund derzeit keine zusätzliche Unterstützung außerhalb der Städtebauförderung. Die Antwort nennt zudem keine erwarteten Fallzahlen für zusätzliche Enteignungen und keine erhobenen Daten zum zusätzlichen Personal- und Kostenaufwand der Kommunen.
Das wirft eine praktische Frage auf: Wer setzt die neuen Möglichkeiten tatsächlich um? Ein heruntergekommenes Haus wird durch einen Eigentümerwechsel noch nicht bewohnbar. Aus redaktioneller Sicht wird sich der Erfolg daran messen lassen müssen, ob Kommunen Reparaturen durchsetzen, gefährliche Zustände beenden und für Bewohner tragfähige Lösungen erreichen.
Was Leistungsberechtigte jetzt beachten sollten
Für die Übernahme der Unterkunftskosten bleibt § 22 SGB II die rechtliche Grundlage. Aus der angekündigten Baugesetzänderung folgt für sich genommen keine Kürzung der persönlichen Leistungen. Welche Miete anerkannt wird, muss das Jobcenter anhand der geltenden Vorschriften und des konkreten Falls beurteilen.
Wer unter erheblichen Wohnungsmängeln leidet, sollte den Zustand dokumentieren und den Vermieter nachweisbar informieren; die Pflicht zur Mängelanzeige ergibt sich aus § 536c BGB. Bei einer Mietminderung müssen Leistungsberechtigte auch die Auswirkungen auf ihre Unterkunftskosten beachten. Dazu erläutert Gegen-Hartz, wie Betroffene eine Mietminderung dem Jobcenter richtig mitteilen.
Drohen Mietschulden oder der Verlust der Wohnung, ist frühzeitige Unterstützung durch eine Sozial- oder Mieterberatung sinnvoll. Welche Schwierigkeiten bei maroden Unterkünften entstehen können, beschreibt der Beitrag über Mietschulden in einer Schrottimmobilie und die Prüfung durch das Jobcenter.
Anhörung am 23. September: Die Entscheidung steht noch aus
Der Bundestagsausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen hat für den 23. September 2026 von 16.30 bis 18.30 Uhr eine öffentliche Anhörung zum sogenannten BauGB-Upgrade angesetzt. Gegenstand ist der Gesetzentwurf mit der Drucksachennummer 21/6588. Eine Anhörung ist ein Beratungsschritt und ersetzt keinen abschließenden Gesetzesbeschluss.
Kurzes Praxisbeispiel: Miete fließt, Reparaturen bleiben aus
Ein Fall zeigt die beabsichtigte Wirkung: Eine Familie erhält Leistungen vom Jobcenter und lebt in einem Mehrfamilienhaus mit undichtem Dach, stark feuchten Wänden und beschädigten Sanitäranlagen.
Der Eigentümer nimmt weiter Miete ein, lässt die Schäden aber trotz wiederholter Aufforderungen nicht beheben. Die Familie dokumentiert die Zustände und wendet sich an die zuständige kommunale Behörde.
Unter den geplanten Vorschriften könnte die Kommune den Zustand leichter untersuchen und ein erforderliches Instandsetzungsgebot wirksamer verfolgen. Missachtet der Eigentümer auch eine bestandskräftige Anordnung und liegen sämtliche weiteren Voraussetzungen vor, käme als letzter Schritt eine Enteignung in Betracht. Für die Familie zählt am Ende, ob sie tatsächlich sicher und menschenwürdig wohnen kann.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
