In vielen Städten und Gemeinden ist die Wohnungssuche längst zu einem sozialen Stresstest geworden. Wer eine bezahlbare Wohnung gefunden hat, richtet dort nicht nur Möbel ein, sondern auch Gewohnheiten, Nachbarschaften, Schulwege, Pflegearrangements und Arbeitswege. Umso härter trifft es Mietende, wenn plötzlich eine Kündigung ins Haus flattert, die mit einem der schärfsten Hebel des Vermietungsrechts begründet wird: Eigenbedarf.
Mietervereine wie der Kieler Mieterverein e.V. berichten seit Jahren von einem deutlichen Anstieg solcher Kündigungen und zugleich von Fällen, in denen die betroffene Wohnung nach dem Auszug nicht wie angekündigt selbst genutzt, sondern weitervermietet oder veräußert wird.
Der Verdacht liegt nahe, dass Eigenbedarf in einem angespannten Markt bisweilen als Mittel zur „Entmietung“ eingesetzt wird, weil eine Neuvermietung häufig höhere Mieten ermöglicht.
Das Mietrecht will die Wohnung als Lebensmittelpunkt schützen, lässt aber zugleich zu, dass Eigentümerinnen und Eigentümer Wohnraum für sich oder bestimmte ihnen nahestehende Personen beanspruchen.
Zwischen beiden Polen wird vor Gericht häufig nicht über Prinzipien gestritten, sondern über die Glaubwürdigkeit eines Vorhabens, die Plausibilität eines Lebensplans und die Zumutbarkeit eines Umzugs.
Was das Gesetz verlangt und warum so viel an der Begründung hängt
Rechtlich ist die Eigenbedarfskündigung im Ausgangspunkt schnell beschrieben: Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus.
Als typischer Fall gilt der Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen oder sie bestimmten privilegierten Personen zu überlassen. Der Maßstab klingt klar, doch die praktische Anwendung ist es oft nicht.
Denn das Gesetz arbeitet an entscheidenden Stellen mit offenen Formulierungen, die erst durch Rechtsprechung Konturen bekommen. Schon deshalb hängt vieles daran, wie der Bedarf im Kündigungsschreiben begründet wird und ob die Darstellung den Eindruck erweckt, dass es sich um ein ernsthaftes, nachvollziehbares Vorhaben handelt.
Hinzu kommen formale und zeitliche Faktoren. Vermieter müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, die sich mit der Dauer des Mietverhältnisses verlängern können.
In der Praxis entscheidet sich nicht selten schon an Fristen, Zustellzeitpunkten und der konkreten Begründung, ob ein Verfahren überhaupt in die Beweisaufnahme geht oder ob die Kündigung aus formalen Gründen scheitert.
Was können Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters tun?
Mietende sollten eine Eigenbedarfskündigung zunächst nicht als „gegeben“ hinnehmen, sondern sie zügig rechtlich prüfen lassen. Entscheidend ist, ob das Kündigungsschreiben den Eigenbedarf ausreichend konkret begründet und ob die formalen Voraussetzungen eingehalten sind, etwa hinsichtlich Fristen und Zustellung.
In vielen Fällen lohnt sich außerdem eine inhaltliche Gegenprüfung: Passt die behauptete Bedarfslage zur Lebenssituation der begünstigten Person, wirkt die Begründung plausibel, gibt es Widersprüche zu früheren Aussagen oder parallele Vermietungs- beziehungsweise Verkaufsaktivitäten?
Wer Anhaltspunkte für Unstimmigkeiten hat, sollte diese früh dokumentieren und schriftlich reagieren, um später nicht nur ein Gefühl, sondern belastbare Indizien vortragen zu können.
Ein Mieterverein oder eine fachkundige anwaltliche Beratung kann dabei helfen, die Argumentation zu strukturieren und gegebenenfalls eine einvernehmliche Lösung wie eine längere Auszugsfrist oder eine Abfindung zu verhandeln, ohne vorschnell Rechte aufzugeben.
Ein zweiter, besonders wirksamer Weg ist der Widerspruch wegen besonderer Härte nach der Sozialklausel.
Dabei geht es nicht darum, den Eigenbedarf „zu widerlegen“, sondern darum, dass die Beendigung des Mietverhältnisses im konkreten Fall unzumutbar wäre, etwa wegen Krankheit, hohem Alter, Schwangerschaft, Pflegeverpflichtungen, schulischer Bindungen von Kindern oder weil realistisch kein angemessener Ersatzwohnraum zu vertretbaren Bedingungen verfügbar ist.
Dieser Widerspruch muss innerhalb der gesetzlichen Fristen erfolgen und sollte so konkret wie möglich begründet und belegt werden, beispielsweise durch Atteste, Nachweise zu erfolglosen Wohnungssuchen oder Unterlagen zu Betreuung und Pflege.
In einem gerichtlichen Verfahren führt das nicht automatisch zum vollständigen Erfolg, kann aber eine Fortsetzung des Mietverhältnisses, eine deutliche Verlängerung der Räumungsfrist oder zumindest eine stärkere Verhandlungsposition bewirken, weil das Gericht die Interessen beider Seiten gegeneinander abwägen muss.
Wer „Eigenbedarf“ geltend machen darf, ist weiter gefasst als viele vermuten
Ein häufiger Irrtum besteht darin, Eigenbedarf sei nur für die Vermieterin oder den Vermieter selbst und die engste Familie möglich. Tatsächlich ist der Kreis der Personen, für die Wohnraum beansprucht werden kann, durch die Rechtsprechung entwickelt worden und nicht allein durch eine starre gesetzliche Aufzählung.
So entsteht ein Spielraum, der in der öffentlichen Debatte immer wieder als Einfallstor für Missbrauch kritisiert wird. Gerade in familienreichen Konstellationen oder bei Eigentümergemeinschaften können sich Konstellationen ergeben, in denen Mietende den Eindruck gewinnen, die Eigenbedarfsbegründung sei austauschbar.
Für besondere Aufmerksamkeit sorgen Fälle, in denen Gerichte eine Kündigung auch dann für grundsätzlich möglich halten, wenn sie nicht unmittelbar der klassischen Selbstnutzung folgt. In der Praxis wird etwa darüber gestritten, ob eine Person als Haushaltsangehörige einzuordnen ist, ob der Lebensentwurf plausibel erscheint oder ob die persönliche Nähe ausreicht.
Dass Eigenbedarf sogar mit dem Wunsch begründet wurde, eine Au-pair-Kraft unterzubringen, zeigt, wie weit die Einzelfallprüfung reichen kann und wie stark die Bewertung von den Umständen abhängt.
Nicht immer geht es um Wohnen: Wenn Hobby, Büro oder Atelier zur Begründung werden
Besonders konfliktträchtig wird es, wenn Mietende den Eindruck haben, sie sollen ihren Lebensmittelpunkt aufgeben, obwohl es der kündigenden Seite nicht um ein klassisches „Einziehen“ geht.
Bei den rechtlichen Auseinandersetzungen tauchen immer wieder Verfahren auf, in denen die Nutzungsidee näher an Büro, Atelier oder anderer Tätigkeit liegt. Die Rechtslage ist hier nicht so schlicht, wie sie auf den ersten Blick wirkt. Entscheidend ist, ob das geltend gemachte Interesse als berechtigt anerkannt wird und ob die Nutzung im konkreten Fall als plausibel und ernsthaft erscheint.
Für Betroffene ist dieser Punkt emotional besonders schwer nachvollziehbar. Wer nach Jahren oder Jahrzehnten umziehen muss, empfindet es als Zumutung, wenn der Grund aus seiner Sicht weniger existenziell wirkt als der Verlust der Wohnung. Gerichte wiederum prüfen nicht, ob ein Lebensplan „sympathisch“ ist, sondern ob er rechtlich tragfähig vorgetragen und im Rahmen der gesetzlichen Wertung schutzwürdig ist.
Der Blick der Gerichte: Plausibilität, Ernsthaftigkeit und die Grenzen richterlicher Kontrolle
In vielen Verfahren dreht sich alles um eine Frage: Wie weit darf ein Gericht in die Lebensplanung eines Vermieters hineinprüfen? Die Linie der Rechtsprechung tendiert dazu, Wohnwünsche nicht nach einem strengen „Notwendigkeitsmaßstab“ zu bewerten.
Gerichte verlangen eher eine nachvollziehbare Darstellung und prüfen, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Bedarf vorgeschoben ist. Genau in diesem Bereich liegt für Mietende die praktische Hürde: Wer behauptet, Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht, muss Indizien liefern, die Zweifel tragen.
Die jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichtshof hat die Diskussion weiter angeheizt. In einem viel beachteten Urteil aus dem Herbst 2025 ging es um die Frage, ob Eigenbedarf auch dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter seine bisherige Wohnung umbauen will und danach einen Verkauf plant, während er in die vermietete Wohnung wechselt.
Der Gerichtshof hat dabei deutlich gemacht, dass eine Verkaufsabsicht den Eigenbedarf nicht automatisch ausschließt. Für Mieterorganisationen ist das ein Signal, dass sich die Hürde für Vermieter nicht erhöht, sondern eher die Einzelfallprüfung in Richtung Plausibilität verschoben wird.
Wenn der Eigenbedarf nur behauptet war: Rechte der Mietenden nach dem Auszug
Der heikelste Bereich beginnt oft erst nach dem Auszug. Wenn die ehemalige Mietwohnung kurz darauf neu vermietet wird oder als Kapitalanlage auf den Markt kommt, fühlen sich viele Betroffene bestätigt.
Mietrechtlich stellt sich dann die Frage, ob der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestand oder ob er später weggefallen ist. In beiden Konstellationen kann es um Schadensersatz gehen. Die Gerichte beschäftigen sich seit Jahren mit der Beweislast und mit der Frage, welche Darlegungspflichten Vermieter treffen, wenn Mietende substantiiert behaupten, die Kündigung sei vorgeschoben gewesen.
Für Betroffene ist wichtig zu verstehen, dass nicht jede spätere Veränderung automatisch einen Missbrauch beweist. Lebensumstände können sich ändern, gesundheitliche Gründe können eintreten, Pläne können scheitern.
Gleichzeitig ist anerkannt, dass Vermieter nicht folgenlos kündigen dürfen, wenn der Bedarf nur als Vorwand diente.
In der Rechtsprechung finden sich Entscheidungen, die Mietenden auch den Ausgleich finanzieller Nachteile zusprechen können, etwa wenn die neue Wohnung deutlich teurer ist und die Differenz auf die Kündigung zurückgeht. Das ist juristisch anspruchsvoll, weil es um Kausalität, Nachweise und die Zumutbarkeit von Schadenspositionen geht, aber es zeigt: Der Auszug muss nicht das Ende aller Rechte bedeuten.
Die Sozialklausel: Härte, Alter, Krankheit und fehlender Ersatzwohnraum
Selbst wenn der Eigenbedarf im Grundsatz tragfähig begründet ist, endet die Prüfung nicht zwingend. Mietende können der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie oder ihre Familie eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Diese Regelung, oft als Sozialklausel bezeichnet, gewinnt in angespannten Märkten an Bedeutung, weil Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen vielerorts kaum zu finden ist.
In der Praxis hängt der Erfolg eines Widerspruchs stark von der individuellen Situation und der Qualität der Darlegung ab. Gerichte wägen dann sehr konkret: Wie lange besteht das Mietverhältnis, welche Bindungen gibt es im Quartier, welche gesundheitlichen Risiken bringt ein Umzug, wie realistisch ist Ersatzwohnraum, wie dringlich ist das Vorhaben der Vermieterseite?
Auch hier zeigt sich: Der Ausgang ist selten vorhersehbar, weil die Abwägung nicht mechanisch erfolgt, sondern anhand der konkreten Lebensumstände.
Warum Eigenbedarf wieder auf der Agenda steht
Dass Mieterorganisationen seit Jahren eine deutliche Einschränkung von Eigenbedarfskündigungen verlangen, hat eine naheliegende Ursache: Der Wohnungsmarkt ist in vielen Regionen so angespannt, dass jede Kündigung nicht nur ein individueller Einschnitt ist, sondern auch ein sozialpolitisches Problem sichtbar macht.
Zugleich verweisen Eigentümerverbände darauf, dass Eigentum auch die Möglichkeit umfassen müsse, Wohnraum für sich und nahe stehende Personen zu nutzen. Zwischen diesen Positionen bewegt sich die Politik, oft begleitet von der Frage, welche Eingriffe verfassungsrechtlich tragfähig wären und welche unbeabsichtigten Nebenwirkungen sie hätten.
Aktuell ist im Mietrecht ohnehin Bewegung, wie der Blick auf laufende Gesetzesinitiativen und Entwürfe zeigt. Auch wenn diese Vorhaben nicht zwingend Eigenbedarf zum Hauptthema machen, prägen sie den Rahmen, in dem Kündigungsschutz, Wohnungsverlustprävention und Regulierungsfragen diskutiert werden.
Parallel arbeitet eine Expertenkommission an weiteren Reformvorschlägen, was die Erwartung nährt, dass auch umstrittene Bereiche des Kündigungsrechts erneut politisch bewertet werden.
Was die Debatte so schwierig macht
Eigenbedarfskündigungen sind rechtlich erlaubt, gesellschaftlich aber hoch umstritten. Die Konflikte entstehen weniger aus Unklarheit darüber, dass es Eigenbedarf geben kann, sondern aus der Frage, wie gut das Instrument gegen Missbrauch geschützt ist und wie stark die Rechtsordnung die Wohnung als Lebensmittelpunkt tatsächlich absichert, wenn Märkte kippen.
Die offene Sprache des Gesetzes verschiebt vieles in die Hände der Gerichte, und die Gerichte müssen mit unvollkommenen Informationen Entscheidungen treffen, die für eine Seite existenziell sind und für die andere Seite Eigentümerfreiheit und Lebensplanung betreffen.
Wer die Entwicklung der letzten Jahre betrachtet, erkennt vor allem eines: Je knapper und teurer Wohnraum wird, desto größer wird der Anreiz, bestehende Mietverhältnisse zu beenden, und desto härter werden die Folgen für diejenigen, die gehen müssen.
Damit wächst auch der Druck, rechtliche Leitplanken so zu setzen, dass legitime Selbstnutzung möglich bleibt, ohne dass das Instrument zur Umgehungsstrategie wird.
Quellen
Gesetzliche Grundlagen zur ordentlichen Kündigung und zum Eigenbedarf ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere aus den Vorschriften zu berechtigtem Interesse und Kündigungsfristen sowie zur Sozialklausel. Zur aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung, insbesondere zur Frage des Eigenbedarfs bei Umbauplänen und anschließender Verkaufsabsicht, liegen veröffentlichte Entscheidungen und Zusammenfassungen vor.
Zur Haftung und zu Schadensersatzfragen bei behauptetem, später aber nicht realisiertem Eigenbedarf sowie zu Darlegungs- und Beweislastfragen dokumentieren Fachmeldungen und juristische Aufarbeitungen die Linie der Rechtsprechung.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
