Sie schlagen das überschuldete Erbe Ihres Partners aus und halten damit auch dessen Mietschulden für erledigt? Doch wenn Sie in den Mietvertrag eintreten, verlangt der Vermieter trotzdem alte Rückstände von Ihnen. Wie sieht die Rechtslage aus, und worauf müssen Sie achten?
Ein ausgeschlagenes Erbe schützt nicht bei der Miete
Hinterbliebene übersehen oft eine zweite Frist: Wer den gesetzlichen Eintritt in den Mietvertrag verhindern will, muss dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzt. Die Erklärung beim Nachlassgericht ist dafür kein Ersatz.
Norbert und Käthe: 2.400 Euro Schulden trotz ausgeschlagenem Erbe
Ein fiktives Beispiel: Norbert, 42, und seine Ehefrau Käthe, 46, leben gemeinsam in Mönchengladbach. Nur Norbert steht im Mietvertrag. Als er stirbt, bestehen bereits 2.400 Euro berechtigte Mietrückstände.
Käthe erfährt außerdem von weiteren Schulden und schlägt deshalb die Erbschaft aus: fristgerecht und wirksam.
Käthe möchte jedoch in der gemeinsamen Wohnung bleiben und setzt das Mietverhältnis fort. Der Vermieter verlangt von ihr die gesamten 2.400 Euro. Käthes Hinweis auf die ausgeschlagene Erbschaft hilft nicht.
Als eingetretene Mieterin haftet sie nach § 563b Absatz 1 BGB auch für die bis zu Norberts Tod entstandenen Mietverbindlichkeiten.
Der Mietvertrag geht auch ohne Erbschaft über
§ 563 BGB schützt Menschen, die mit dem verstorbenen Mieter zusammengelebt haben. Ehepartner mit gemeinsamem Haushalt treten kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein.
Das gilt in vielen Fällen auch für Kinder, andere Familienangehörige und unverheiratete Partner in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt. Eine bloße Bekanntschaft oder gelegentliche Übernachtungen genügen dafür nicht.
Ein neuer Vertrag ist für diesen gesetzlichen Eintritt nicht erforderlich. Entscheidend bleibt, wer den Vertrag fortsetzt und wann er tatsächlich endet.
Der Vermieter darf die ganze Summe verlangen
Für die alten Verbindlichkeiten haften die eingetretene Person und der Erbe als Gesamtschuldner. Nach § 421 BGB darf der Vermieter wählen, von wem er die Zahlung verlangt.
Im Verhältnis zwischen Erben und eingetretenen Mietern trägt grundsätzlich der Erbe die alten Verbindlichkeiten, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Ein Monat beim Vermieter, sechs Wochen beim Nachlassgericht
Wollen Sie den Eintritt nach § 563 BGB ablehnen, muss Ihre Erklärung den Vermieter innerhalb eines Monats nach Ihrer Kenntnis vom Tod erreichen. Erklären Sie eindeutig, dass Sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, und sichern Sie einen Zugangsnachweis.
Eine rechtzeitige Erklärung bewirkt, dass der Eintritt als nicht erfolgt gilt.
Für das Ausschlagen des Erbes gelten andere Regeln. Die Frist beträgt grundsätzlich sechs Wochen ab Kenntnis von der Erbschaft und vom Grund Ihrer Berufung zum Erben.
Bei einer Berufung durch Testament oder Erbvertrag beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. In bestimmten Auslandsfällen beträgt sie allerdings sechs Monate.
Die Ausschlagung erklären Sie gegenüber dem Nachlassgericht zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form, etwa über einen Notar. Eine gewöhnliche E-Mail oder ein einfacher Brief reichen dafür nicht aus. Umgekehrt bedeutet eine Erklärung an den Vermieter rechtlich nicht, das Erbe auszuschlagen.
Wer bereits Mitmieter war, bleibt vertraglich verpflichtet
Standen beide Partner im Mietvertrag, setzt sich dieser nach § 563a BGB mit dem überlebenden Mieter fort. Seine eigene vertragliche Haftung verschwindet nicht, wenn er das Erbe ausschlägt.
Für überlebende Mitmieter sieht § 563a Absatz 2 BGB ein besonderes Kündigungsrecht vor: Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod können sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Das beendet allerdings nicht rückwirkend den Vertrag und beseitigt auch keine bestehenden Zahlungspflichten.
Prüfen Sie die Forderung, bevor Sie Schulden anerkennen
Verlangen Sie vom Vermieter eine nachvollziehbare Aufstellung der Rückstände mit Monaten, Sollbeträgen und verbuchten Zahlungen. Vergleichen Sie diese mit Mietvertrag, Kontoauszügen und vorhandenen Abrechnungen.
Eine Zahlungsaufforderung beweist nicht, dass jeder verlangte Betrag offen und rechtlich durchsetzbar ist.
Unterzeichnen Sie ein Schuldanerkenntnis oder eine Ratenvereinbarung erst nach Prüfung. Wer den Eintritt ablehnt, kann sich zudem nicht weiter auf das Eintrittsrecht berufen, um die Wohnung zu behalten.
Umgekehrt beendet ein bloßer Auszug keinen bereits fortgesetzten Mietvertrag.
Bei drohendem Wohnungsverlust frühzeitig Hilfe beantragen
Können Sie berechtigte Rückstände nicht bezahlen, kommt eine Übernahme von Mietschulden infrage. Entscheidend sind besonders drohende Wohnungslosigkeit, verbunden mit der Möglichkeit, die Unterkunft durch die Zahlung zu sichern.
Im SGB II sollen solche Leistungen als Darlehen erfolgen. Ein Beispiel für gerichtlichen Schutz behandelt Gegen-Hartz im Beitrag zur Übernahme von Mietschulden trotz Einwänden des Jobcenters. Legen Sie dem zuständigen Leistungsträger Rückstandsaufstellung, Zahlungsaufforderungen und eine etwaige Kündigung möglichst früh vor.
Davon zu unterscheiden ist die Finanzierung der laufenden Miete nach dem Todesfall. Dieser Schutz betrifft die Unterkunftskosten; er erlässt keine alten Mietschulden.
FAQ: Erbausschlagung und Mietschulden
Müssen Angehörige allein wegen ihrer Verwandtschaft zahlen?
Nein. Eine eigene Haftung kann aber etwa aus einem bestehenden Mietvertrag oder dem gesetzlichen Eintritt entstehen. Wer nicht Mieter wird und die Erbschaft wirksam ausschlägt, haftet nicht allein deshalb, weil er Angehöriger ist.
Muss ich für die Wohnung das Erbe annehmen?
Nein. Der gesetzliche Eintritt in den Mietvertrag hängt nicht von der Annahme der Erbschaft ab. Ob Sie eintrittsberechtigt sind, richtet sich vor allem nach Ihrer Beziehung zum Verstorbenen und dem gemeinsamen Haushalt.
Beendet die Erbausschlagung den Mietvertrag?
Nein. Sie betrifft Ihre Stellung als Erbe. Ein eigener oder kraft Gesetzes übergegangener Mietvertrag verlangt eine gesonderte mietrechtliche Prüfung; die Erklärung beim Nachlassgericht ersetzt keine Kündigung.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch: § 421 – Gesamtschuldner
Bürgerliches Gesetzbuch: § 563 – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
Bürgerliches Gesetzbuch: § 563a – Fortsetzung mit überlebenden Mietern
Bürgerliches Gesetzbuch: § 563b – Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
