Die Mietschulden sind ausgeglichen, trotzdem verlangt der Vermieter den Auszug: Was widersprüchlich klingt, kann nach geltendem Recht zulässig sein. Eine rechtzeitige Nachzahlung beseitigt unter bestimmten Voraussetzungen die fristlose Kündigung, rettet aber nicht automatisch vor einer zusätzlich ausgesprochenen ordentlichen Kündigung.
Für betroffene Haushalte kann damit selbst die vollständige Begleichung der Rückstände zu spät kommen, um die Wohnung zu behalten.
Die Bundesregierung will diesen Schutz erweitern: Eine Nachzahlung soll künftig einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden können. Die angekündigte Ausweitung der Schonfristzahlung betrifft insbesondere Menschen, deren finanzielle Schwierigkeiten nur vorübergehend bestehen.
Warum die Wohnung trotz Nachzahlung verloren gehen kann
Bei erheblichen Mietrückständen können Vermieter eine fristlose Kündigung mit einer vorsorglichen ordentlichen Kündigung verbinden.
Die fristlose Kündigung soll das Mietverhältnis sofort beenden, während die ordentliche Kündigung auf eine Beendigung nach Ablauf der Kündigungsfrist gerichtet ist. Fällt die erste Kündigung durch die Nachzahlung weg, kann die zweite weiterhin einen Räumungsanspruch begründen.
Der Bundesgerichtshof hat diese Unterscheidung wiederholt bestätigt, unter anderem im Urteil vom 23. Oktober 2024, VIII ZR 106/23. Die gesetzliche Schonfristzahlung erfasst danach bislang nicht die ordentliche Kündigung. Allerdings muss auch diese Kündigung sämtliche Voraussetzungen erfüllen; die Nachzahlung macht sie weder automatisch unwirksam noch automatisch rechtmäßig.
Welche Mietrückstände eine Kündigung auslösen können
Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen kommt beispielsweise in Betracht, wenn für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine ein Rückstand besteht, der insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt. Entsteht der Rückstand über einen längeren Zeitraum, kann ein Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten ausreichen.
Die gesetzlichen Voraussetzungen ergeben sich aus § 543 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 569 Absatz 3 BGB.
Für die ordentliche Kündigung gelten andere Anforderungen. Nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB muss der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt haben. Deshalb ist die Annahme gefährlich, unterhalb von zwei Monatsmieten Rückstand sei eine Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen.
Die ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters beträgt im Regelfall etwa drei Monate und verlängert sich nach fünf beziehungsweise acht Jahren seit der Wohnungsüberlassung auf sechs beziehungsweise neun Monate. Der genaue Beendigungstermin hängt auch davon ab, wann die Kündigung zugeht. Diese Fristen nach § 573c BGB sind von der Schonfrist für die Nachzahlung zu unterscheiden.
Was die bisherige Schonfrist tatsächlich schützt
Die Schonfristzahlung ist ein gesetzlicher Weg, eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen nachträglich unwirksam werden zu lassen. Dafür müssen grundsätzlich sämtliche fälligen Mietrückstände und eine gegebenenfalls fällige Nutzungsentschädigung ausgeglichen werden. Eine bloße Teilzahlung oder das Versprechen, später zu zahlen, genügt nicht.
Die Frist endet grundsätzlich zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, regelmäßig also zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Sie beginnt nicht bereits mit dem Kündigungsschreiben. Nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB reicht alternativ eine fristgerechte verbindliche Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters.
Bei Mietrückständen ist diese Möglichkeit bereits heute begrenzt: Ging der Kündigung innerhalb der gesetzlichen Zweijahresfrist schon eine auf diesem Weg unwirksam gewordene Kündigung voraus, greift der Schutz nicht erneut. Wer die Wohnung zuvor durch eine Schonfristzahlung gerettet hat, muss deshalb den damaligen Vorgang bei einer neuen Kündigung mitprüfen lassen.
Was die Bundesregierung ändern will
Der geplante neue § 573 Absatz 4 BGB soll den Schutz auf ordentliche Kündigungen wegen Verzugs mit der Miete oder der Mietkaution ausweiten. Eine vollständige Befriedigung des Vermieters vor Zugang der Kündigung soll eine solche Kündigung ausschließen. Auch nach Zugang soll eine rechtzeitige Nachzahlung beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle helfen können.
Vorgesehen ist allerdings nur eine einmalige nachträgliche Abwendung einer ordentlichen Kündigung innerhalb desselben Mietverhältnisses. Der Regierungsentwurf, Bundestagsdrucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026, sieht dafür keinen Neustart nach zwei Jahren vor. Es handelt sich auch nicht um einen allgemeinen Schutz gegen andere Kündigungsgründe wie Eigenbedarf.
Geltendes Recht und geplante Änderung im Vergleich
| Situation | Geltendes Recht | Geplante Änderung |
|---|---|---|
| Fristlose Kündigung wegen Mietrückständen | Vollständiger rechtzeitiger Ausgleich kann die Kündigung beseitigen. | Dieser Schutz soll bestehen bleiben. |
| Zusätzliche ordentliche Kündigung wegen desselben Rückstands | Keine automatische Heilung durch die Schonfristzahlung. | Eine rechtzeitige Nachzahlung soll auch diese Kündigung beseitigen können. |
| Erneute Kündigung im selben Mietverhältnis | Bei der fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen gilt die gesetzliche Zweijahresgrenze. | Die zusätzliche Heilung der ordentlichen Kündigung soll insgesamt nur einmal möglich sein. |
| Zeitpunkt der Anwendung | Die bestehenden Vorschriften gelten bereits. | Die Erweiterung setzt ein in Kraft getretenes Gesetz voraus. |
Die Gegenüberstellung berücksichtigt die Erläuterung zur geplanten Erweiterung der Schonfristzahlung. Im weiteren Gesetzgebungsverfahren können sich Einzelheiten noch ändern.
Warum der einmalige Schutz umstritten ist
Die Begrenzung auf eine einzige Rettungsmöglichkeit kann bei langjährigen Mietverhältnissen erhebliche Folgen haben. Wer einmal wegen einer Erkrankung in Zahlungsschwierigkeiten gerät und viele Jahre später nach einem Arbeitsplatzverlust erneut Rückstände hat, hätte den zusätzlichen Schutz möglicherweise bereits verbraucht. Die Dauer zwischen beiden Krisen würde daran nach dem Entwurf nichts ändern.
Die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe begrüßt die Ausweitung grundsätzlich, hält die einmalige Möglichkeit aber für unzureichend. In ihrer Stellungnahme zum Referentenentwurf vom 19. Februar 2026 fordert sie eine Wiederholungsmöglichkeit mit einem Abstand von zwei Jahren. Der Verband verweist darauf, dass Menschen innerhalb langer Mietverhältnisse mehrfach unverschuldet in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten können.
Verzögerte Sozialleistungen können eine Zahlungskrise verschärfen
Wer kaum Rücklagen hat, kann eine verspätete Sozialleistung häufig nicht überbrücken. Bleibt die Unterstützung für die Unterkunft aus, laufen die Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter dennoch weiter. Aus einem vorübergehenden Engpass kann deshalb ein Streit über den Fortbestand des Mietvertrags werden.
Bei einer ordentlichen Kündigung muss geprüft werden, ob dem Mieter überhaupt eine schuldhafte Pflichtverletzung vorzuwerfen ist. Eine verzögerte Behördenzahlung macht eine Kündigung nicht automatisch wirksam, bietet aber auch keinen pauschalen Schutz. Deshalb sollten Leistungsanträge, rechtzeitig eingereichte Unterlagen, Nachfragen bei der Behörde und Zahlungseingänge nachvollziehbar dokumentiert werden.
Steht der Anspruch auf eine Geldleistung dem Grunde nach fest und dauert nur die Feststellung ihrer Höhe voraussichtlich länger, kommt ein Vorschuss nach § 42 SGB I in Betracht. Unter diesen Voraussetzungen muss der Leistungsträger auf Antrag einen Vorschuss zahlen; das Gesetz nennt als spätesten Beginn den Ablauf eines Kalendermonats nach Antragseingang. Bei unmittelbar drohendem Wohnungsverlust kann zusätzlich gerichtlicher Eilrechtsschutz erforderlich sein.
Wann das Jobcenter Mietschulden übernehmen kann
Wer Leistungen für Unterkunft und Heizung nach dem SGB II erhält, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Unterstützung bei Mietschulden bekommen. Nach § 22 Absatz 8 SGB II sollen Schulden übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und andernfalls Wohnungslosigkeit droht. Die Geldleistung soll als Darlehen erfolgen und ist daher grundsätzlich zurückzuzahlen.
Die Übernahme erfolgt nicht unabhängig von den Umständen: Die Zahlung muss zur Sicherung der Unterkunft geeignet sein, und die gesetzlichen Voraussetzungen sind im Einzelfall zu prüfen. Betroffene sollten der Behörde den Rückstand und eine Kündigung oder Räumungsklage sofort nachweisbar mitteilen. Eine verbindliche Erklärung des Vermieters, das Mietverhältnis nach Zahlung fortzusetzen, kann helfen, die Aussicht auf den Wohnungserhalt zu belegen.
Wie eine gerichtliche Entscheidung zur Sicherung einer Wohnung aussehen kann, zeigt der Beitrag über eine Mutter, der das Jobcenter ein Darlehen für Mietschulden gewähren musste. Der dort geschilderte Fall verdeutlicht zugleich, dass eine bestehende Kündigung die Unterstützung nicht in jeder Konstellation ausschließt.
Auch das Sozialamt kann bei drohendem Wohnungsverlust helfen
Für Menschen im Anwendungsbereich der Sozialhilfe enthält § 36 SGB XII eine entsprechende Hilfe zur Sicherung der Unterkunft. Auch dort sollen Schulden übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit droht. Anders als im SGB II können Geldleistungen dabei als Beihilfe oder als Darlehen erbracht werden.
Ein Antrag beim Jobcenter oder Sozialamt allein ersetzt allerdings weder den erforderlichen Zahlungsausgleich noch die verbindliche Verpflichtungserklärung gegenüber dem Vermieter. Gerade bei laufender Schonfrist müssen Betroffene auf eine rechtzeitige Klärung drängen. Lehnt die Behörde notwendige Hilfe ab oder bleibt eine Entscheidung aus, kann eine einstweilige Anordnung nach § 86b Absatz 2 SGG in Betracht kommen, wenn Anspruch und besondere Eilbedürftigkeit glaubhaft gemacht werden.
Warum Betroffene jetzt nicht auf die Reform warten sollten
Nach dem Entwurf soll die Erweiterung am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten. Für eine bereits davor erfolgte, zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung soll jedoch weiterhin das bisherige Recht gelten. Entscheidend wäre somit nicht allein, ob ein Gerichtsverfahren bei Inkrafttreten noch läuft; die geplante Übergangsregelung steht in Artikel 2 der Bundestagsdrucksache 21/6807.
Wer bereits eine Kündigung erhalten hat, sollte daher die Zahlung und die Prüfung des Kündigungsschreibens parallel angehen. Eine nachvollziehbare Aufstellung der tatsächlich geschuldeten Beträge hilft, offene Forderungen und bereits geleistete Zahlungen auseinanderzuhalten. Gerichtliche Antwortfristen müssen unabhängig von Gesprächen mit dem Vermieter oder einer Behörde beachtet werden.
Auch künftig bleibt die pünktliche Zahlung der laufenden Miete wichtig. Dass wiederholt verspätete Mietzahlungen nach einer Abmahnung eine Kündigung begründen können, zeigt ein auf gegen-hartz.de besprochener Fall des Amtsgerichts Essen. Ein ausgeglichenes Mietkonto beantwortet deshalb nicht jede Frage zur Wirksamkeit einer Kündigung.
Beispiel aus der Praxis: Bezahlt, aber noch nicht gerettet
Ein Mieter zahlt monatlich 700 Euro einschließlich der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen. Nach einem Einkommenseinbruch bleiben zwei Monatsmieten offen, woraufhin der Vermieter fristlos und hilfsweise ordentlich kündigt. Innerhalb der Schonfrist werden die 1.400 Euro vollständig bezahlt; inzwischen fällige weitere Zahlungen sind ebenfalls erledigt.
Gab es keine entgegenstehende frühere Schonfristheilung, kann die fristlose Kündigung dadurch unwirksam werden. Die ordentliche Kündigung muss nach geltendem Recht gesondert geprüft werden und kann den Wohnungserhalt weiterhin gefährden. Nach der geplanten Regelung könnte die Nachzahlung erstmals auch diese Kündigung beseitigen, sofern der neue Schutz auf den Fall anwendbar und im Mietverhältnis noch nicht verbraucht wäre.
Fragen und Antworten zur Schonfristzahlung
Ist der zusätzliche Schutz schon in Kraft?
Nein, Stand 8. September 2026 handelt es sich um ein Reformvorhaben. Die geplante Erweiterung darf deshalb noch nicht wie ein bestehender Anspruch behandelt werden.
Warum reicht die vollständige Nachzahlung bislang nicht immer aus?
Weil die Schonfristzahlung grundsätzlich nur die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen beseitigt. Eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung kann bestehen bleiben, wenn ihre eigenen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Wann endet die Schonfrist?
Grundsätzlich zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, regelmäßig nach Zustellung der Räumungsklage. Das Datum des Kündigungsschreibens ist dafür nicht der Fristbeginn.
Genügt eine Ratenzahlung?
Eine bloße Ratenzahlungszusage bewirkt keine gesetzliche Schonfristheilung. Dafür muss rechtzeitig der erforderliche vollständige Ausgleich erfolgen oder eine öffentliche Stelle sich verbindlich zur Befriedigung des Vermieters verpflichten.
Wie oft soll die ordentliche Kündigung durch Nachzahlung abwendbar sein?
Nach dem Regierungsentwurf insgesamt einmal innerhalb desselben Mietverhältnisses. Ein erneuter Anspruch nach Ablauf von zwei Jahren ist für diesen zusätzlichen Schutz nicht vorgesehen.
Können Jobcenter oder Sozialamt die Schulden bezahlen?
Ja, wenn die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen zur Sicherung der Unterkunft erfüllt sind. Im SGB II soll die Hilfe als Darlehen erfolgen; im SGB XII kommen eine Beihilfe oder ein Darlehen in Betracht.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
