Die Bundesregierung unter Friedrich Merz hat den Schutz von Mietern vor steigenden Folgekosten neuer Gas- und Ölheizungen neu geregelt. Was zunächst als geplante „Heizkostenbremse“ angekündigt worden war, ist inzwischen Teil des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes.
Das Gesetz wurde im Juli 2026 beschlossen und am 28. Juli 2026 verkündet. Wesentliche Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026, während die für Mieter finanziell besonders interessanten Beteiligungspflichten erst 2028 und 2029 einsetzen.
Die Heizkostenbremse halbiert nicht die gesamte Heizkostenabrechnung
Die Bezeichnung „Heizkostenbremse“ kann leicht einen falschen Eindruck erwecken. Vermieter müssen künftig keineswegs die Hälfte der gesamten Heizkosten ihrer Mieter bezahlen.
Geteilt werden ausschließlich bestimmte Kosten, die entstehen können, wenn sich ein Eigentümer nach Inkrafttreten der Reform für den Einbau einer neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheidet. Der normale Verbrauch von Gas, Heizöl oder Flüssiggas bleibt grundsätzlich weiterhin nach den üblichen Vorschriften umlagefähig.
Einen ausführlichen Überblick zu den neuen Vorschriften finden Mieter auch im Beitrag „Neues Heizungsgesetz gilt seit heute: Wichtige Änderungen für Mieter und Vermieter“.
Vermieter müssen ab 2028 die Hälfte bestimmter Kosten tragen
Die erste finanzielle Stufe der neuen Regelung beginnt am 1. Januar 2028. Bei den erfassten neu eingebauten fossilen Heizungen werden die CO₂-Kosten künftig grundsätzlich zu gleichen Teilen zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt.
Bei einer neuen Gasheizung betrifft die Halbteilung zusätzlich die Gasnetzentgelte. Damit soll verhindert werden, dass ein Eigentümer eine fossile Heizung einbauen lässt, das langfristige Kostenrisiko dieser Entscheidung aber vollständig über die Heizkostenabrechnung an die Bewohner weitergibt.
| Kostenbestandteil | Neue Regel für betroffene Heizungen |
| CO₂-Kosten | Ab 1. Januar 2028 grundsätzlich 50 Prozent Mieter und 50 Prozent Vermieter |
| Gasnetzentgelte | Ab 1. Januar 2028 bei erfassten neuen Gasheizungen grundsätzlich jeweils zur Hälfte |
| Kosten vorgeschriebener biogener Brennstoffe | Ab 2029 grundsätzlich hälftige Beteiligung innerhalb der gesetzlichen Begrenzung |
| Normaler Gas-, Öl- oder Flüssiggasverbrauch | Keine allgemeine Halbierung; weiterhin Abrechnung nach den geltenden Vorschriften |
Ausführlicher wird die Kostenverteilung im Beitrag „Neue 50-zu-50-Regel für Heizung: Das kommt jetzt auf Mieter und Vermieter zu“ erklärt.
Die Regel betrifft vor allem neu eingebaute fossile Heizungen
Für Mieter ist das Einbaudatum der Heizungsanlage besonders wichtig. Die neue pauschale Halbteilung greift vor allem dann, wenn nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude eingebaut wird.
Eine bereits seit Jahren vorhandene Gasheizung fällt nicht allein deshalb unter diese neue Regel, weil sie 2028 noch betrieben wird. Für ältere Anlagen bleibt bei den CO₂-Kosten grundsätzlich das bereits geltende Stufenmodell erhalten.
Bei alten Heizungen kann der Vermieter heute schon bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten zahlen
Seit 2023 werden die CO₂-Kosten bei vielen Wohngebäuden abhängig vom CO₂-Ausstoß des Gebäudes zwischen Mietern und Vermietern verteilt. Je schlechter die energetische Qualität eines Hauses ist, desto größer kann der Anteil des Vermieters ausfallen.
Bei besonders emissionsreichen Gebäuden können derzeit bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten beim Vermieter verbleiben. In sehr effizienten Gebäuden kann dagegen bislang ein wesentlich größerer Anteil bis hin zu den vollständigen CO₂-Kosten den Mietern zugerechnet werden.
Mieter sollten ihre Abrechnung deshalb bereits heute kontrollieren. Welche Fehler dabei auftreten können, zeigt der Beitrag „CO₂-Kosten falsch verteilt: Mieter sollten den Vermieteranteil jetzt nachrechnen“.
Die neue 50-Prozent-Regel kann nicht für jeden Mieter günstiger sein
Die pauschale Aufteilung ab 2028 ist deshalb nicht automatisch in jedem Gebäude eine Verbesserung. Wer in einem energetisch schlechten Gebäude wohnt, bei dem der Vermieter nach dem bisherigen Modell beispielsweise 90 oder 95 Prozent der CO₂-Kosten übernehmen müsste, könnte nach dem Einbau einer von der Neuregelung erfassten fossilen Heizung schlechter gestellt sein.
Statt eines sehr kleinen Anteils könnten dann 50 Prozent der betreffenden CO₂-Kosten beim Mieter verbleiben. Bewohner energetisch besserer Gebäude können dagegen von der neuen Regel profitieren, wenn ihr bisheriger Anteil oberhalb von 50 Prozent liegt.
Ab 2029 kommen neue Vorgaben für klimafreundlichere Brennstoffe
Wer seit dem 29. Juli 2026 eine neue fossile Heizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss außerdem die sogenannte Bio-Treppe berücksichtigen. Ab 2029 soll ein steigender Anteil geeigneter biogener oder klimaneutraler Brennstoffe verwendet werden.
Der vorgeschriebene Anteil beginnt nach der aktuellen Regelung 2029 bei mindestens zehn Prozent, steigt 2030 auf 15 Prozent, 2035 auf 30 Prozent und 2040 auf 60 Prozent. Ab 2045 sollen die verwendeten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein.
Weil Biomethan, Bioheizöl oder andere geeignete Brennstoffe teurer sein können als fossile Produkte, sollen Vermieter auch an diesen zusätzlichen Kosten beteiligt werden. Die hälftige Beteiligung ist allerdings auf den gesetzlich erfassten Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent begrenzt.
Weitere Regeln für Gas und Heizöl sind noch nicht vollständig festgelegt
Neben der Bio-Treppe soll ab 2028 eine Grüngas- beziehungsweise Grünölquote eingeführt werden. Die genaue Ausgestaltung dieser Vorgaben ist jedoch noch nicht vollständig abgeschlossen.
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Die Bundesregierung muss nach der derzeitigen gesetzlichen Vorgabe bis zum 1. Dezember 2026 einen weiteren Gesetzentwurf dazu vorlegen. Für die langfristigen Kosten einer neu eingebauten fossilen Heizung besteht deshalb weiterhin Unsicherheit.
Warum die Bundesregierung Vermieter stärker beteiligen will
Hinter der Neuregelung steht ein einfaches Problem im Mietverhältnis: Über die Art einer neuen Heizung entscheidet normalerweise der Eigentümer, während die laufenden Heizkosten überwiegend von den Bewohnern getragen werden. Eine zunächst preiswert erscheinende Gas- oder Ölheizung kann deshalb für Mieter später hohe Zusatzkosten verursachen.
Mit der Beteiligung an CO₂-Kosten, Gasnetzentgelten und bestimmten Kosten klimafreundlicher Brennstoffe entsteht für Vermieter ein eigener finanzieller Anreiz, die langfristigen Folgen einer fossilen Heizungsentscheidung zu berücksichtigen. Die Bundesregierung beschreibt die Regelung ausdrücklich als Schutz von Mietern vor überhöhten Nebenkosten durch eine unwirtschaftliche Heizungswahl.
Was Mieter künftig in der Heizkostenabrechnung kontrollieren sollten
Die neuen Vorschriften machen Heizkostenabrechnungen nicht einfacher. Vermieter müssen bei erfassten Anlagen unter anderem nachvollziehbar unterscheiden, welcher Betrag auf den normalen Energieverbrauch, welcher auf Gasnetzentgelte und welcher auf CO₂-Kosten entfällt.
Später kommen gegebenenfalls Kosten für die vorgeschriebenen biogenen Brennstoffanteile hinzu. Für Mieter wird deshalb das Einbaudatum der Heizungsanlage ebenso wichtig wie die genaue Aufschlüsselung der einzelnen Preisbestandteile.
Was die Heizkostenbremse für Menschen in der Grundsicherung bedeutet
Für Menschen, deren angemessene Unterkunfts- und Heizkosten vom Jobcenter übernommen werden, führt die neue Regel nicht automatisch zu einer zusätzlichen Auszahlung. Sinkt der vom Mieter rechtlich zu tragende Heizkostenanteil, sinkt grundsätzlich auch der entsprechende Unterkunfts- und Heizkostenbedarf.
Die Abrechnung bleibt trotzdem wichtig, weil Jobcenter Heizkosten auf ihre Angemessenheit prüfen und Nachforderungen nicht in jedem Fall ohne weitere Prüfung vollständig übernehmen. Seit Juli 2026 gelten zudem verschärfte Vorschriften bei den Unterkunftskosten, während Heizkosten weiterhin gesondert betrachtet werden.
Wer eine hohe Jahresabrechnung erhält, sollte die Übernahme rechtzeitig beantragen und die Abrechnung vollständig beim Jobcenter einreichen. Mehr dazu erklärt gegen-hartz.de im Beitrag „Nebenkostennachzahlung: Das müssen die Jobcenter jetzt zahlen“.
Für Mieter bleibt der normale Energieverbrauch weiter entscheidend
Die neue Kostenverteilung schützt nicht vor allgemein steigenden Gas- oder Ölpreisen. Auch ein hoher eigener Verbrauch wird durch die Reform nicht automatisch auf den Vermieter verlagert.
Die Entlastung betrifft nur einzelne Bestandteile der Rechnung und kann deshalb deutlich kleiner ausfallen, als der Begriff „50-zu-50-Regel“ vermuten lässt. Wer beispielsweise 2.000 Euro jährliche Heizkosten verursacht, hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter davon pauschal 1.000 Euro übernimmt.
Praxisbeispiel: Wie viel ein Mieter tatsächlich sparen könnte
Ein Vermieter lässt nach dem 29. Juli 2026 in einem Haus mit zehn gleich großen Wohnungen eine neue Gasheizung einbauen. Im Jahr 2028 entstehen beispielsweise 600 Euro CO₂-Kosten und 900 Euro Gasnetzentgelte, die von der neuen Kostenaufteilung erfasst werden.
Von den zusammen 1.500 Euro müsste der Vermieter 750 Euro selbst tragen, während 750 Euro auf die Mieterseite entfallen. Bei einer vereinfachten gleichmäßigen Verteilung wären das 75 Euro je Wohnung statt 150 Euro, sodass die rechnerische Entlastung in diesem Beispiel 75 Euro im Jahr beträgt.
Hinzu kommen allerdings weiterhin die normalen Kosten für den verbrauchten Brennstoff sowie weitere zulässige Heizkosten. Eine Gasrechnung von beispielsweise mehreren tausend Euro würde daher keineswegs insgesamt halbiert.
Die Heizkostenbremse ist vor allem eine Begrenzung des Vermieterrisikos für Mieter
Die Merz-Regierung hat Eigentümern mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wieder mehr Freiheit beim Einbau von Gas- und Ölheizungen eingeräumt. Gleichzeitig sollen Mieter nicht sämtliche finanziellen Folgen tragen, wenn der Eigentümer trotz langfristiger Preisrisiken eine neue fossile Anlage wählt.
Für Mieter ist deshalb entscheidend, welche Heizung eingebaut wurde, wann sie eingebaut wurde und welche Kostenposition in der Jahresabrechnung auftaucht. Erst anhand dieser Angaben lässt sich beurteilen, ob die neue 50-zu-50-Aufteilung tatsächlich anzuwenden ist.
Fragen und Antworten zur neuen Heizkostenbremse
Muss mein Vermieter ab 2028 die Hälfte meiner gesamten Heizkosten bezahlen?
Nein. Die Halbteilung betrifft bei den erfassten neu eingebauten fossilen Heizungen nur bestimmte Kostenpositionen, insbesondere CO₂-Kosten sowie bei Gasheizungen Gasnetzentgelte und später bestimmte Kosten vorgeschriebener biogener Brennstoffe.
Gilt die neue 50-zu-50-Regel auch für meine alte Gasheizung?
Grundsätzlich nicht allein deshalb, weil die vorhandene Anlage nach 2028 weiterläuft. Die neue pauschale Aufteilung betrifft vor allem fossile Heizungen, die nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes neu in bestehende Gebäude eingebaut wurden.
Ab wann werden Mieter durch die neue Regel tatsächlich entlastet?
Die hälftige Aufteilung von CO₂-Kosten und Gasnetzentgelten beginnt bei den erfassten Anlagen grundsätzlich am 1. Januar 2028. Ab 2029 kommt die Beteiligung des Vermieters an bestimmten Kosten der vorgeschriebenen biogenen Brennstoffe hinzu.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
