Seit dem 29. Juli 2026 gilt in Deutschland das neue Gebäudemodernisierungsgesetz. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz ab und streicht die pauschale Vorgabe, nach der neu eingebaute Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen mussten.
Eigentümer erhalten dadurch mehr Freiheit bei der Wahl der Heiztechnik. Der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung bleibt möglich, ist jedoch mit neuen Pflichten und langfristigen Kostenrisiken verbunden.
Gesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet
Das Bundeskabinett hatte den Gesetzentwurf am 13. Mai 2026 beschlossen. Nach der Zustimmung von Bundestag und Bundesrat wurde das Gesetz am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.
Die wesentlichen Änderungen sind am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Die Bundesregierung bezeichnet das Vorhaben als Wechsel zu einer technologieoffeneren und flexibleren Gebäudemodernisierung. Die Bundesregierung informiert über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz.
Für bestehende und funktionsfähige Heizungen entsteht durch das Inkrafttreten keine sofortige Austauschpflicht. Auch die KfW weist darauf hin, dass Eigentümer ihre Heizung nicht allein wegen der neuen Rechtslage erneuern müssen.
Die bisherige 65-Prozent-Vorgabe entfällt
Bislang war bei vielen neuen Heizungen vorgesehen, dass mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien stammen mussten. Diese pauschale Anforderung wurde gestrichen.
Eigentümer können sich bei einem Heizungstausch unter anderem für eine Wärmepumpe, eine Biomasseheizung, eine solarthermische Anlage, eine Hybridlösung oder einen Anschluss an ein Wärmenetz entscheiden. Auch Heizungen, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben werden, sind weiterhin zulässig.
Das bedeutet allerdings nicht, dass fossile Heizungen künftig ohne weitere Anforderungen betrieben werden können. Bei Anlagen, die seit dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, greifen ab 2029 steigende Vorgaben für klimafreundlichere Brennstoffe.
Die neue Bio-Treppe beginnt 2029
Wer sich jetzt für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheidet, muss die spätere Bio-Treppe in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbeziehen. Vorgeschrieben wird ein stufenweise steigender Anteil bestimmter biogener oder klimaneutraler Brennstoffe.
| Zeitpunkt | Vorgeschriebener Anteil |
|---|---|
| ab 1. Januar 2029 | mindestens 10 Prozent |
| ab 1. Januar 2030 | mindestens 15 Prozent |
| ab 1. Januar 2035 | mindestens 30 Prozent |
| ab 1. Januar 2040 | mindestens 60 Prozent |
| ab 2045 | vollständige Umstellung auf klimaneutrale Brennstoffe vorgesehen |
Als geeignete Brennstoffe nennt das Gesetz unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und verschiedene Formen von Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Produkte. Die Anforderungen können teilweise auch durch bestimmte Hybridheizungen oder solarthermische Anlagen erfüllt werden.
Die Bio-Treppe gilt nicht automatisch für jede alte Gas- oder Ölheizung. Sie betrifft vor allem Anlagen, die nach dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes in bestehende Gebäude eingebaut werden.
Die Einzelheiten ergeben sich aus § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Die vom Bundestag beschlossene Staffel ist in der Beschlussempfehlung zum Gebäudemodernisierungsgesetz dokumentiert.
Grüngasquote soll zusätzlich ab 2028 kommen
Neben der Bio-Treppe plant die Bundesregierung eine Grüngas- und Grünheizölquote. Sie soll bereits ab 2028 die Unternehmen betreffen, die Gas, Heizöl und Flüssiggas zur Wärmeversorgung in Verkehr bringen.
Die genaue Ausgestaltung ist noch nicht abgeschlossen. Die Bundesregierung muss nach dem Gesetz bis zum 1. Dezember 2026 einen weiteren Gesetzentwurf vorlegen.
Eigentümer sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass mit dem Wegfall der 65-Prozent-Vorgabe sämtliche langfristigen Brennstoffanforderungen feststehen. Weitere Vorgaben können die Verfügbarkeit und die Preise von Gas- und Ölprodukten beeinflussen.
Neue Gasheizungen bleiben ein wirtschaftliches Risiko
Die Zulässigkeit einer Heizungsart sagt wenig darüber aus, ob sie über ihre gesamte Nutzungsdauer wirtschaftlich ist. Eine neu eingebaute Gasheizung kann 20 Jahre oder länger betrieben werden und fällt damit in die Zeit der erheblich steigenden Bioanteile.
Wie teuer Biomethan, Bioöl oder klimafreundlicher Wasserstoff in den kommenden Jahren sein werden, lässt sich derzeit nicht verlässlich vorhersagen. Auch der Bundestag weist in den Gesetzesunterlagen darauf hin, dass belastbare Aussagen über die künftige Preisentwicklung nicht möglich sind.
Hinzu kommen der CO₂-Preis sowie mögliche Veränderungen bei den Gasnetzentgelten. Wenn immer weniger Haushalte an einem Gasnetz angeschlossen sind, können sich die verbleibenden Netzkosten auf eine kleinere Zahl von Kunden verteilen.
Vermieter sollten deshalb nicht nur die Anschaffungskosten einer neuen Heizung vergleichen. Auch Brennstoffkosten, Netzentgelte, Wartung, Fördermöglichkeiten und die voraussichtliche Nutzungsdauer gehören in die Berechnung.
Was Vermieter seit dem 29. Juli beachten müssen
Vermieter dürfen bei einem notwendigen Heizungstausch weiterhin eine Gas- oder Ölheizung einbauen. Sie müssen jedoch sicherstellen, dass die später vorgeschriebenen Anteile klimafreundlicher Brennstoffe tatsächlich eingehalten werden.
Ist der Gebäudeeigentümer nicht selbst Betreiber der Anlage, trifft die Pflicht grundsätzlich den Betreiber. Trotzdem sollten die vertraglichen Zuständigkeiten eindeutig geregelt und die erforderlichen Nachweise aufbewahrt werden.
Bei der Jahresabrechnung entstehen zusätzliche Berechnungspflichten. Vermieter müssen die Gasnetzentgelte, die CO₂-Kosten und später auch die Kosten der vorgeschriebenen biogenen Brennstoffanteile gesondert ermitteln.
Bestimmte Betriebskosten werden hälftig geteilt
Für neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen führt das Gesetz eine besondere Kostenaufteilung zwischen Vermietern und Mietern ein. Sie soll verhindern, dass Vermieter eine zunächst günstige fossile Heizung wählen, während die Bewohner später sämtliche Folgekosten tragen.
Ab dem 1. Januar 2028 werden die Gasnetzentgelte bei den erfassten Anlagen grundsätzlich jeweils zur Hälfte von Vermieter und Mieter getragen. Auch die CO₂-Kosten werden ab diesem Zeitpunkt hälftig aufgeteilt.
Ab 2029 gilt die hälftige Verteilung ebenfalls für die Kosten der vorgeschriebenen biogenen Brennstoffe. Diese besondere Aufteilung ist hinsichtlich des Brennstoffanteils allerdings auf höchstens 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs begrenzt.
Andere Brennstoff- und Heizkosten können weiterhin nach den allgemeinen Regeln der Heizkostenverordnung auf die Mietparteien verteilt werden. Die neue Regel ist daher kein allgemeiner Anspruch auf eine Halbierung der gesamten Heizkosten.
Alte fossile Heizungen fallen nicht automatisch unter die neue Halbteilung
Die neue Kostenaufteilung betrifft vor allem fossile Heizungen, die nach dem Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes eingebaut werden. Für ältere Anlagen bleibt es grundsätzlich bei der bisherigen Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem energetischen Zustand des Gebäudes.
Mieter sollten deshalb in der Abrechnung prüfen, wann die Heizungsanlage eingebaut wurde. Ebenso sollte erkennbar sein, welche Netzentgelte, CO₂-Kosten und Aufwendungen für biogene Brennstoffe angesetzt wurden.
Die hälftige Kostenbeteiligung wird nicht zwingend bereits in der ersten Abrechnung nach dem Einbau sichtbar. Für einzelne Zeiträume und für den kurzfristigen Ersatz einer irreparabel ausgefallenen Heizung gelten Übergangsbestimmungen.
Härtefallregelung kann Vermieter entlasten
Von der besonderen Kostenaufteilung kann es Ausnahmen zugunsten eines Vermieters geben. Die Voraussetzungen sind jedoch eng gefasst und müssen im jeweiligen Fall geprüft werden.
Außerhalb eines angespannten Wohnungsmarktes kann eine Ausnahme beispielsweise in Betracht kommen, wenn die Miete weniger als 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, der Vermieter höchstens sechs Wohnungen vermietet und das Gebäude der Effizienzklasse G oder H angehört. Zusätzlich muss die Beteiligung an den Kosten für den Vermieter eine nicht zu rechtfertigende persönliche Härte darstellen.
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In angespannten Wohnungsmärkten gelten strengere Anforderungen. Eine Befreiung von der hälftigen Beteiligung tritt daher nicht allein deshalb ein, weil ein Vermieter nur wenige Wohnungen besitzt oder eine geringe Miete verlangt.
Sonderregel für eine plötzlich ausgefallene Heizung
Fällt eine bestehende Heizung irreparabel aus, muss häufig innerhalb kurzer Zeit Ersatz beschafft werden. Das Gesetz berücksichtigt, dass eine Wärmepumpe oder ein Fernwärmeanschluss in einer solchen Situation möglicherweise nicht sofort umgesetzt werden kann.
Wird im Jahr 2028 wegen eines irreparablen Ausfalls eine neue fossile Heizung eingebaut, beginnt die Pflicht aus der Bio-Treppe erst zwölf Monate nach dem Einbau. Bei einem Ausfall ab 2029 kann die zum Zeitpunkt des Schadens geltende niedrigere Stufe für zwölf Monate fortgeführt werden.
Auch für die besondere Kostenaufteilung bestehen Übergangszeiten. Dadurch soll verhindert werden, dass Eigentümer bei einer Heizungshavarie sofort sämtliche neuen Abrechnungs- und Brennstoffanforderungen erfüllen müssen.
Eine neue Heizung kann die Miete erhöhen
Der Einbau einer neuen Heizungsanlage kann eine Modernisierungsmaßnahme darstellen. Vermieter dürfen die Kosten jedoch nicht unbegrenzt auf die Mieter übertragen.
Wird eine förderfähige Heizung eingebaut und werden öffentliche Zuschüsse genutzt, kann nach § 559e BGB eine jährliche Mieterhöhung von zehn Prozent der nach Abzug der Förderung verbleibenden Kosten möglich sein. Die monatliche Erhöhung ist bei diesem Verfahren innerhalb von sechs Jahren auf 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Fördermittel müssen vor der Berechnung abgezogen werden. Ebenso dürfen reine Instandhaltungs- und Erhaltungskosten grundsätzlich nicht als Modernisierungskosten auf die Mieter übertragen werden.
Bei einer fossilen Heizung nach § 43 gilt der pauschale Erhaltungsabzug von 15 Prozent aus dem besonderen Umlageverfahren nicht. Der tatsächlich auf die Erhaltung entfallende Kostenanteil muss nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorgaben berücksichtigt werden.
Neue Schutzregel bei Wärmepumpen
Für Wärmepumpen enthält das Gesetz eine zusätzliche Vorgabe. Eine Modernisierungsmieterhöhung darf grundsätzlich nur dann auf Grundlage der gesamten berücksichtigungsfähigen Kosten verlangt werden, wenn die berechnete Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 erreicht.
Kann der Vermieter diesen Nachweis nicht vorlegen und greift keine gesetzliche Ausnahme, darf er nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten als Grundlage der Mieterhöhung verwenden. Ausnahmen bestehen unter anderem bei jüngeren oder entsprechend sanierten Gebäuden sowie bei ausreichend niedrigen Vorlauftemperaturen.
Die Vorschrift soll verhindern, dass eine technisch ungeeignete oder ineffizient arbeitende Wärmepumpe vollständig über eine Mieterhöhung finanziert wird. Der erforderliche Nachweis muss grundsätzlich durch ein Fachunternehmen erbracht werden.
Mieter können die Heizungsart nicht selbst bestimmen
Die Entscheidung über die Heizungsanlage trifft weiterhin der Eigentümer. Mieter können daher nicht verlangen, dass eine Gasheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt oder ein bestimmtes Heizsystem eingebaut wird.
Sie müssen eine ordnungsgemäß angekündigte und rechtlich zulässige Modernisierung grundsätzlich dulden. Persönliche oder wirtschaftliche Härten können jedoch nach den mietrechtlichen Bestimmungen geltend gemacht werden.
Der Einbau einer neuen Heizung führt auch nicht automatisch zu einer höheren Miete. Vermieter müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, die Kosten nachvollziehbar erläutern und erhaltene Zuschüsse anrechnen.
Förderung für klimafreundliche Heizungen läuft weiter
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wurde nicht abgeschafft. Die Förderbedingungen wurden bereits zum 21. Juli 2026 angepasst.
Privaten Eigentümern stehen für eine klimafreundliche Heizung Zuschüsse von 30 bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten offen. Für Unternehmen und andere gewerbliche Eigentümer sieht die KfW bei Wohngebäuden grundsätzlich einen Zuschuss von 30 Prozent vor.
Einkommensabhängige Boni und weitere Zuschläge sind vor allem für selbst genutzte Wohneinheiten vorgesehen. Vermieter müssen daher prüfen, welches KfW-Programm für ihre Eigentums- und Nutzungsverhältnisse gilt.
Bereits bis zum 20. Juli 2026 gestellte und bewilligte Anträge bleiben von der Umstellung unberührt. Ausführliche Angaben zu Antragstellung und Förderbedingungen veröffentlicht die KfW zur aktuellen Heizungsförderung.
Die Förderung muss vor Baubeginn beantragt werden
Wer Fördermittel erhalten möchte, darf den Antrag nicht erst nach dem Einbau der Heizung stellen. Vor der Antragstellung muss regelmäßig ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag mit einem Fachunternehmen abgeschlossen werden, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung für den Fall einer ausbleibenden Förderzusage enthält.
Auch bei einer unerwartet ausgefallenen Heizung sollte die Förderung deshalb vor dem Einbau beantragt werden. Die Kosten für eine vorübergehend gemietete Heiztechnik können bei einem Defekt unter bestimmten Voraussetzungen bis zu einem Jahr gefördert werden.
Praxisbeispiel: Vermieter entscheidet sich für eine neue Gasheizung
In einem Mehrfamilienhaus fällt im Oktober 2026 die alte Gasheizung aus. Der Vermieter lässt erneut eine Gasheizung einbauen, weil der kurzfristige Einbau einer Wärmepumpe nach seiner Einschätzung technisch zu aufwendig wäre.
Die frühere 65-Prozent-Vorgabe steht dem Einbau nicht mehr entgegen. Ab 2029 muss der Vermieter jedoch mindestens zehn Prozent der Wärme mit den gesetzlich anerkannten klimafreundlicheren Brennstoffen erzeugen lassen, ab 2030 sind es 15 Prozent.
Ab 2028 werden die erfassten Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten grundsätzlich zur Hälfte zwischen Vermieter und Mietern geteilt. Ab 2029 kommt die hälftige Verteilung der Kosten für den verpflichtenden biogenen Brennstoffanteil hinzu, soweit die gesetzliche Begrenzung auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent reicht.
Der zunächst einfache Austausch kann deshalb über die Nutzungsdauer höhere Betriebskosten und zusätzlichen Abrechnungsaufwand auslösen. Der Vermieter sollte vor der Entscheidung auch eine Wärmepumpe, eine Hybridlösung und einen möglichen Wärmenetzanschluss vergleichen.
Fragen und Antworten zum neuen Heizungsgesetz
1. Müssen Eigentümer ihre bestehende Heizung jetzt austauschen?
Nein. Eine funktionsfähige Heizung muss nicht allein wegen des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes ersetzt werden. Die meisten neuen Anforderungen werden erst relevant, wenn eine Heizungsanlage neu eingebaut oder ausgetauscht wird.
2. Dürfen Vermieter weiterhin eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen?
Ja. Die bisherige pauschale 65-Prozent-Anforderung wurde gestrichen. Bei seit dem 29. Juli 2026 neu eingebauten fossilen Heizungen müssen jedoch die Vorgaben der ab 2029 steigenden Bio-Treppe beachtet werden.
3. Gilt die Bio-Treppe auch für eine alte Gasheizung?
Grundsätzlich nicht allein deshalb, weil die alte Anlage weiterhin betrieben wird. Die neue Staffel betrifft vor allem fossile Heizungen, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes in bestehende Gebäude eingebaut werden.
4. Müssen Vermieter künftig die Hälfte der gesamten Heizkosten bezahlen?
Nein. Hälftig geteilt werden bei den erfassten neuen fossilen Heizungen nur bestimmte Kostenbestandteile, darunter ab 2028 Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten sowie ab 2029 bestimmte Kosten des verpflichtenden biogenen Brennstoffanteils. Die übrigen Heizkosten werden weiterhin nach den geltenden Abrechnungsregeln verteilt.
5. Darf der Heizungstausch auf die Miete umgelegt werden?
Eine Mieterhöhung kann unter den Voraussetzungen des Modernisierungsrechts möglich sein. Fördermittel und nicht umlagefähige Erhaltungskosten müssen berücksichtigt werden, außerdem gelten gesetzliche Kappungs- und Härtefallbestimmungen.
6. Sind Gas- und Ölheizungen auch nach 2045 noch erlaubt?
Das Gesetz verlangt, dass die zur Wärmeversorgung eingesetzten Brennstoffe ab 2045 vollständig klimaneutral sind. Ob und unter welchen wirtschaftlichen Bedingungen eine ältere Gas- oder Ölheizung dann mit Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff betrieben werden kann, hängt von der technischen Eignung, der Verfügbarkeit und den künftigen gesetzlichen Einzelheiten ab.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
