Ein Vermieter kündigte seinem langjährigen Mieter wegen Eigenbedarfs. Doch der Mann wehrte sich gegen die Räumung, weil er psychisch erkrankt war und befürchtete, dass sich sein Gesundheitszustand durch einen erzwungenen Umzug erheblich verschlechtern könnte.
Das Landgericht verurteilte ihn trotzdem zum Auszug. Dabei hatte es zwar zwei behandelnde Ärzte und einen Psychologen angehört, aber kein unabhängiges Sachverständigengutachten eingeholt.
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung deshalb auf. Die Richter stellten klar, dass bei ausreichend belegten Gesundheitsgefahren eine gründliche medizinische Prüfung erforderlich ist.
Die Aussagen behandelnder Ärzte ersetzen ein notwendiges Sachverständigengutachten nicht (Beschluss vom 1. September 2026, VIII ZR 16/26).
Eigenbedarf nach fast drei Jahrzehnten
Der Mieter lebte seit 1996 in der Wohnung, die er mit seinem damals 17-jährigen Sohn bewohnte. Im Februar 2024 kündigte die Vermieterin wegen Eigenbedarfs für ihre Enkelin, doch der Mann widersprach und machte Härtegründe geltend.
Er legte Atteste vor und verwies auf eine generalisierte Angststörung, depressive Erkrankungen, ein chronisches Schmerzsyndrom und Osteoporose. Seine Ärzte bestätigten erhebliche gesundheitliche Beschwerden.
Ärztliche Bescheinigungen warnten zudem vor einer schweren psychischen Verschlechterung bis hin zu Suizidgefahr bei einer Zwangsräumung.
Das Amtsgericht wies die Räumungsklage zunächst ab, weil es keinen Eigenbedarf annahm. Das Landgericht Nürnberg-Fürth bewertete den Eigenbedarf anders und verurteilte den Mieter zur Räumung.
Das Gericht hielt den Umzug für verkraftbar
Das Landgericht bestritt die Erkrankungen nicht, hielt einen Umzug aber für möglich – mit ausreichender Vorbereitung und psychotherapeutischer Begleitung. Es stützte sich dabei auf die Aussage des behandelnden Psychologen. Frühere ärztliche Einschätzungen zu den Gefahren sahen die Richter als nicht mehr hinreichend aktuell.
Ein zusätzliches Gutachten erschien dem Gericht deshalb überflüssig. Genau diesen Schluss ließ der Bundesgerichtshof nicht zu: Das Landgericht durfte den angebotenen Sachverständigen nicht übergehen.
Behandelnde Ärzte ersetzen hier kein Gutachten
Behandelnde Ärzte können als sachverständige Zeugen berichten: über wahrgenommene Beschwerden, Befunde und Therapien. Das war hier aber nicht die entscheidende Frage.
Das Gericht musste nämlich klären, welche Folgen ein erst bevorstehender, erzwungener Wohnungswechsel haben könnte. Gerade dies muss ein Sachverständiger beurteilen, der die Art, Schwere und Wahrscheinlichkeit der drohenden Beeinträchtigungen untersucht.
Die behandelnden Ärzte können Informationen liefern, die in dieses Gutachten beeinflussen, die Begutachtung selbst aber nicht ersetzen. Der BGH sah den Anspruch des Mieters auf rechtliches Gehör verletzt.
Dieses Urteil ist nicht das einzige, in dem unzureichend geprüfte Gefährdung der Gesundheit ein Räungsurteil kippte. Gegen-hartz.de zeigt einen weiteren Fall in Eigenbedarf: BGH hebt Räumungsurteil gegen ältere Mieterin auf.
Sie müssen nicht jede medizinische Frage selbst beantworten
Betroffene Mieter müssen ihre gesundheitlichen Einwände nachvollziehbar darlegen, aber nicht die Arbeit eines medizinischen Gutachters übernehmen.
Ein ausführliches fachärztliches Attest kann ausreichen, um den Vortrag zu den drohenden Folgen so zu untermauern, dass das Gericht weiter aufklären muss.
Wie solche Unterlagen die Verteidigung unterstützen können, erläutert der Beitrag Mietrecht: Ärztliches Attest kann Räumung bei Eigenbedarfsklage verhindern.
Werden hinreichend konkret geschilderte schwerwiegende Gesundheitsgefahren bestritten, ist regelmäßig eine Begutachtung erforderlich. Der BGH betont, dass das Gericht diese von Amts wegen veranlassen muss.
Härteschutz heißt nicht nur Unfähigkeit zum Umzug
Die Härteregelung schützt nicht nur Menschen, die unter keinen Umständen umziehen können. Auch die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der Gesundheit kann einen Härtegrund begründen.
Eine nachgewiesene Suizidgefahr ist deshalb keine zwingende Voraussetzung für den Schutz nach § 574 BGB. Wie weit dieser Schutz reichen kann, beschreibt auch der Beitrag Trotz Eigenbedarf des Vermieters: Erkrankte Mieterin darf ihre Wohnung behalten.
Gleichzeitig müssen Gerichte untersuchen, ob Unterstützung aus dem persönlichen Umfeld oder ärztlich-therapeutische Begleitung die Risiken mindern können. Dafür braucht es eine belastbare Einschätzung des konkreten Falls.
400 Wohnungsanfragen durfte das Gericht nicht übergehen
Der BGH rügte noch einen weiteren Fehler: Der Mieter hatte vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass er für sich und seinen Sohn trotz 400 Anfragen keine Ersatzwohnung gefunden habe.
Das Landgericht setzte sich mit diesen Bemühungen nicht inhaltlich auseinander.
Dabei nennt § 574 Absatz 2 BGB fehlenden Ersatzwohnraum als Härtegrund. Das Gericht durfte dies nicht ignorieren und die Härteregelung als eng auszulegende Ausnahme behandeln.
Wenn Sie sich auf eine erfolglose Wohnungssuche berufen, sollten Sie Anfragen, Absagen und die Bedingungen angebotener Wohnungen dokumentieren.
Hinweise zur Prüfung einer Kündigung und zum Härtewiderspruch finden Sie im Beitrag Eigenbedarf: So erkennen Mieter vorgeschobene Kündigungen.
Widerspruch rechtzeitig erklären
Der Härtewiderspruch muss nach § 574b BGB in Textform erklärt werden und sollte dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses zugehen.
Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter noch im ersten Termin des Rechtsstreits widersprechen.
Lassen Sie deshalb neben den medizinischen Unterlagen auch das Kündigungsschreiben und die laufenden Fristen prüfen.
Neue Prüfung bedeutet noch kein dauerhaftes Bleiberecht
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf. Das Berufungsgericht muaa erneut verhandeln und entscheiden.
Der Beschluss erklärt die Eigenbedarfskündigung nicht für unwirksam und gewährt noch keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Erst nach Aufklärung kann das Gericht die Belastungen des Mieters gegen die Interessen der Vermieterin abwägen.
FAQ: Vier Fragen zu Krankheit und Eigenbedarf
Schützt eine Angststörung vor jeder Eigenbedarfskündigung?
Nein, die Diagnose allein entscheidet den Streit nicht. Entscheidend sind die konkreten Folgen eines Wohnungswechsels und die anschließende Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters.
Genügt es, wenn das Gericht meinen Arzt anhört?
Nicht unbedingt: Im entschiedenen Fall ersetzte die Vernehmung der Behandler nicht das erforderliche Sachverständigengutachten. Für die Prognose der künftigen gesundheitlichen Folgen musste das Gericht Sachverständigenbeweis erheben.
Muss ich selbst ein privates Gutachten bezahlen?
Ein selbst beauftragtes Privatgutachten ist keine allgemeine Voraussetzung für einen gesundheitlichen Härteeinwand. Aussagekräftige fachärztliche Atteste können die gerichtliche Aufklärung erforderlich machen; über die Kosten eines gerichtlichen Gutachtens ist damit noch nichts entschieden.
Quellen
Bundesgerichtshof: Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26, gerichtlicher Volltext bei NWB.
Gesetze im Internet: § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung.
Gesetze im Internet: § 574b BGB – Form und Frist des Widerspruchs.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
