Wer für später einen Umzug ins betreute Wohnen plant, verliert dadurch nicht den Schutz vor einem gesundheitlich gefährlichen Wohnungswechsel. Das zeigt ein Beschluss des Bundesgerichtshofs:
Das Landgericht durfte den Härteeinwand einer älteren Mieterin nicht mit dem Hinweis abweisen, sie wolle ohnehin in zwei bis vier Jahren umziehen. Es hätte die drohenden Folgen medizinisch begutachten lassen müssen.
Eigenbedarf für die Enkelin: Mieterin wehrt sich gegen Räumung
Die 1938 geborene Frau wohnte seit 1993 in einer rund 100 Quadratmeter großen Wohnung in Kempten. Ihre Vermieter waren ihr Sohn und ihre Schwiegertochter. Diese kündigten im Dezember 2021 wegen Eigenbedarfs: Ihre Tochter benötige die Wohnung für sich, ihren Ehemann und die beiden minderjährigen Kinder.
Die Mieterin widersprach der Kündigung und berief sich auf ihre gesundheitliche Situation. Mehrere ärztliche und fachärztliche Atteste sollten ihren Härteeinwand belegen.
Das Amtsgericht verurteilte sie dennoch zur Räumung; auch vor dem Landgericht blieb sie zunächst erfolglos.
Das Gericht machte die Zukunftsplanung zum Gegenargument
Das Landgericht hielt die Angaben der Frau für widersprüchlich. Einerseits berufe sie sich darauf, aus gesundheitlichen Gründen nicht umziehen zu können. Andererseits plane sie, in zwei bis vier Jahren ins betreute Wohnen zu wechseln. Sie wolle deshalb vermeiden, innerhalb weniger Jahre zweimal umzuziehen.
Aus diesem späteren Vorhaben leitete das Gericht eine entsprechende Umzugsfähigkeit ab. Eine medizinische Begutachtung hielt es deshalb nicht für erforderlich. Genau dieses Vorgehen beanstandete der BGH mit Beschluss vom 28. Oktober 2025 – VIII ZR 17/25.
Ein späterer Umzug beantwortet nicht die aktuelle Gesundheitsfrage
Ein Zukunftsplan ersetzt keine medizinische Einschätzung dazu, welche Folgen ein erzwungener Wohnungswechsel gegenwärtig hätte. Wer eine betreute Wohnform für spätere Jahre in Betracht zieht, erklärt damit nicht, dass jeder frühere Umzug gesundheitlich zumutbar wäre.
Zeitpunkt, Gesundheitszustand und konkrete Bedingungen des Wohnungswechsels müssen in die Prüfung einfließen.
Der BGH stellte außerdem klar: Selbst wenn Angaben einer Prozesspartei widersprüchlich erscheinen, darf ein Gericht deshalb nicht die Beweisaufnahme überspringen. Solche Widersprüche rechtfertigen keine vorweggenommene Entscheidung darüber, was ein Gutachten ergeben würde.
Auch eine drohende Verschlechterung kann vor dem Auszug schützen
Für einen Härtegrund nach § 574 BGB müssen Sie nicht zwingend nachweisen, dass ein Umzug medizinisch vollständig unmöglich ist. Auch die ernsthafte Gefahr, dass sich eine schwere Erkrankung durch den Wohnungswechsel erheblich verschlechtert, kann einen Härtegrund bilden.
Ebenso können eine Erkrankung und weitere belastende Umstände zusammen entscheidend sein.
Das Gericht muss die konkreten Belastungen feststellen und anschließend gegen die berechtigten Interessen des Vermieters abwägen. Entscheidend ist nicht in erster Linie, sondern es kommt auf die voraussichtlichen Folgen an.
Die Atteste enthielten konkrete Hinweise auf Gesundheitsgefahren
Im Kemptener Verfahren hatte die Mieterin eine depressive Erkrankung vorgetragen. Ein hausärztliches Attest beschrieb zunehmende Depressionen seit dem Tod ihres Ehemanns. Eine Fachärztin für Neurologie und Psychiatrie berichtete über einen sehr schlechten und labilen psychischen Zustand sowie eine Verschlechterung des körperlichen Befindens durch eine Herzerkrankung.
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Die Fachärztin hielt einen Umzug in nächster Zeit für unzumutbar. Nach Auffassung des BGH hatte die Frau die möglichen gesundheitlichen Nachteile ausreichend konkret dargelegt. Das Landgericht durfte diese Angaben nicht ohne die erforderliche medizinische Sachkunde beiseiteschieben.
Was ein medizinisches Gutachten klären muss
Das Gutachten soll die Erkrankungen und ihre Auswirkungen auf den Alltag erfassen. Es muss außerdem klären, welche zusätzlichen Beschwerden ein erzwungener Wohnungswechsel auslösen könnte, wie schwer diese voraussichtlich wären und mit welcher Wahrscheinlichkeit sie eintreten würden. Auch der Verlust der vertrauten Umgebung gehört zur Prüfung.
Ein ausführliches fachärztliches Attest kann ausreichen, um Ihren Vortrag zu untermauern und die gerichtliche Aufklärung erforderlich zu machen.
BGH verlangt neue Prüfung
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Damit muss das Landgericht erneut prüfen, ob und gegebenenfalls wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Die Eigenbedarfskündigung selbst erklärte der BGH nicht für unwirksam.
Auch die Interessen der Vermieter bleiben erheblich: Ihre Tochter lebte mit ihrer Familie übergangsweise auf rund 40 Quadratmetern. Der BGH hielt dennoch für möglich, dass eine ordnungsgemäße medizinische Aufklärung und anschließende Abwägung zu einem anderen Ergebnis führen.
Der Beschluss belegt deshalb einen Erfolg gegen die unzureichende Prüfung, aber keinen abschließend gewonnenen Anspruch auf Verbleib in der Wohnung.
So begründen Sie einen gesundheitlichen Härteeinwand
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten und ein Umzug Ihre Gesundheit gefährden könnte, sollten Sie die konkreten Risiken frühzeitig mit Ihren behandelnden Ärzten besprechen. Hilfreich sind Unterlagen, die neben der Erkrankung auch deren Verlauf, die aktuellen Einschränkungen und die erwarteten Folgen des Wohnungsverlusts beschreiben.
Planen Sie später betreutes Wohnen, erläutern Sie auch den vorgesehenen Zeitraum und die Bedingungen dieses Plans. Für Ihren Härteeinwand kommt es darauf an, welche Belastungen der jetzt verlangte Auszug mit sich bringt.
Widerspruch rechtzeitig erklären
Für den Härtewiderspruch gilt nach § 574b BGB grundsätzlich eine Frist von spätestens zwei Monaten vor der vorgesehenen Beendigung des Mietverhältnisses. Nach geltendem Recht genügt Textform, etwa eine E-Mail; sichern Sie den Nachweis des rechtzeitigen Zugangs.
Liegt bereits eine Räumungsklage vor, sollten Sie neben den gesundheitlichen Nachweisen auch die gerichtlichen Fristen mit einem Mieterverein oder einer mietrechtlichen Vertretung klären.
FAQ: Eigenbedarf und gesundheitliche Härte
Verliere ich meinen Härteeinwand, wenn ich später ins betreute Wohnen möchte?
Nein. Ein solcher Plan belegt für sich genommen nicht, dass ein aktuell erzwungener Umzug gesundheitlich zumutbar ist. Das Gericht muss die konkreten Risiken prüfen.
Genügt ein ärztliches Attest, damit ich bleiben darf?
Ein aussagekräftiges Attest kann die medizinische Begutachtung erforderlich machen. Ob Sie bleiben dürfen, hängt von den festgestellten Gesundheitsgefahren und der Abwägung mit den Vermieterinteressen ab.
Hat die Mieterin vor dem BGH endgültig gewonnen?
Nein. Der BGH beanstandete die fehlende Begutachtung und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück. Ob und wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist, blieb offen.
Quellen
Bundesgerichtshof: Beschluss vom 28.10.2025 – VIII ZR 17/25, Volltext bei anwalt24
Gesetze im Internet: § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Gesetze im Internet: § 574a BGB – Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch
Gesetze im Internet: § 574b BGB – Form und Frist des Widerspruchs
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
