Gericht verurteilt Vonovia: Mieter können bis zu 500 Euro aus der Nebenkostenabrechnung zurückfordern
Wer als Mieter jährlich Nebenkosten zahlt, ohne die Posten zu prüfen, verschenkt möglicherweise mehrere Hundert Euro. Ein Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom Januar 2026 hat das belegt.
Die zum Vonovia-Konzern gehörende GSW Immobilien AG hat bei der Versicherungsposition ihrer Betriebskostenabrechnungen das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt, und einer Mieterin wurden rund 500 Euro für drei Jahre zurückgezahlt. Das Urteil ist rechtskräftig.
Vonovia musste zahlen, weil der Vermieter wirtschaftlich hätte handeln müssen
Das Amtsgericht Schöneberg (Az. 11 C 357/25) prüfte die Versicherungskosten, die Vonovia über seine Berliner Tochter GSW Immobilien AG auf Mieter umgelegt hatte. Die abgerechneten Beträge lagen erheblich über dem Berliner Durchschnitt. Für 2023 hatte die GSW monatlich 0,45 Euro pro Quadratmeter für Versicherungen berechnet.
Der Berliner Betriebskostenspiegel (die von der Berliner Senatsverwaltung veröffentlichte Übersicht über ortsübliche Betriebskosten) wies für dasselbe Jahr 0,23 Euro aus. Fast die Hälfte.
Der Konzern hatte für seinen gesamten Berliner Wohnungs- und Gewerbebestand eine Sammelversicherung über einen Makler abgeschlossen, ohne die Kosten transparent auf einzelne Gebäude aufzuschlüsseln und ohne Vergleichsangebote einzuholen.
Die Richter machten deutlich: Angesichts des großen Wohnungsbestands habe der Konzern durchaus einen Vertrag zum Durchschnittswert abschließen können. Dass Vonovia auf eine Verteidigung ganz verzichtete, spricht für sich.
Viele Mieter gehen davon aus, dass überhöhte Betriebskosten ein Ärgernis sind, gegen das man nichts ausrichten kann. Das Gegenteil ist der Fall. Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verpflichtet Vermieter, bei der Betriebskostenabrechnung auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten.
Wer dagegen verstößt, muss die Differenz erstatten, und dies rückwirkend für bis zu drei Jahre. Wie hoch diese Differenz ausfallen kann, zeigt die Rechnung im nächsten Abschnitt.
Was Mieter zurückfordern können: die konkrete Beispielrechnung
Der Geldratgeber Finanztip hat die mögliche Rückforderung für eine 60-Quadratmeter-Wohnung durchgerechnet. Die Formel ist einfach: abgerechneter Wert minus regionaler Durchschnittswert, multipliziert mit der Wohnfläche und mit 12 Monaten.
Für 2021 berechnete die GSW monatlich 0,36 Euro pro Quadratmeter, der Berliner Durchschnitt lag bei 0,23 Euro. Differenz: 93,60 Euro. Für 2022 (0,39 Euro abgerechnet) ergibt sich eine Differenz von 115,20 Euro.
Für 2023 (0,45 Euro abgerechnet) kommen 158,40 Euro zusammen. Insgesamt 367,20 Euro, für eine einzige 60-Quadratmeter-Wohnung, in nur drei Jahren. Im tatsächlich vor Gericht verhandelten Fall wurden rund 500 Euro zugesprochen.
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Wer nicht bei Vonovia oder der GSW mietet, kann dieselbe Rechnung mit dem Betriebskostenspiegel seiner Region machen. Außerhalb Berlins bietet der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes eine bundesweite Orientierung.
Liegt die Versicherungsposition deutlich über dem Vergleichswert, ist eine genauere Prüfung sinnvoll. Das gilt genauso für Hausmeister, Gebäudereinigung oder Gartenpflege. Ob und wie man eine Rückforderung durchsetzen kann, hängt entscheidend von einer Frist ab.
So fordert man zurück: Frist, Belegeinsicht und Widerspruch
Wer zu viel gezahlte Betriebskosten zurückfordern will, muss eine Frist einhalten. Nach § 556 Abs. 3 BGB haben Mieter 12 Monate ab Zugang der Abrechnung, um Einwendungen schriftlich beim Vermieter oder der Hausverwaltung einzureichen. Wer diese Frist versäumt, verliert den Anspruch, auch wenn die Abrechnung nachweislich zu hoch war.
Belege einsehen
Der erste Schritt ist die Belegeinsicht. Wer einen verdächtigen Posten entdeckt, kann schriftlich Einsicht in die Abrechnungsbelege verlangen: Rechnungen, Verträge, Versicherungspolicen. Dieses Recht ergibt sich aus § 556 Abs. 4 BGB. Erst wer die Belege kennt, kann den Widerspruch konkret begründen: welche Position, warum überhöht, welcher Vergleichswert herangezogen wurde.
Was gilt für ältere Abrechnungen?
Für ältere Abrechnungen gilt: Die reguläre Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Wer die Einwendungsfrist für eine frühere Abrechnung noch nicht versäumt hat, kann also auch für vergangene Jahre tätig werden.
„Wir ermuntern alle Mieterinnen und Mieter, ihre Betriebskostenabrechnungen anhand des Betriebskostenspiegels auf überhöhte oder zumindest gegenüber den Vorjahren auffällige Kostensteigerungen hin zu prüfen”, erklärt Sebastian Bartels, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV). Wer jetzt prüft und einen Anspruch erkennt, sollte nicht warten.
Warum dieses Urteil jeden Mieter in Deutschland betrifft
Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt für jeden Vermieter in Deutschland, nicht nur für Konzerne und nicht nur für die Wohngebäudeversicherung. Überall, wo Dienstleister beauftragt werden, muss der Vermieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten.
Kein vollständiger Gegenbeweis nötig
Das Amtsgericht hat dem Berliner Betriebskostenspiegel ausdrücklich Indizwirkung zuerkannt. Mieter müssen keinen vollständig aufgeschlüsselten Gegenbeweis antreten. Eine auffällige Abweichung vom regionalen Durchschnittswert reicht als Ausgangspunkt, um Belegeinsicht zu verlangen und einen konkreten Widerspruch zu begründen.
Das gilt auch für Bürgergeld-Bezieher
Das Rückforderungsrecht ist nicht an ein bestimmtes Einkommen geknüpft. Wer Bürgergeld bezieht und zu viel Betriebskosten gezahlt hat, kann die Rückerstattung wie jeder andere Mieter direkt beim Vermieter geltend machen. Wer heute die letzte Nebenkostenabrechnung aus dem Ordner zieht und einen einzigen Posten mit dem regionalen Betriebskostenspiegel vergleicht, hat in wenigen Minuten einen konkreten Ansatzpunkt.
Quellen
§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten, § 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist, Berliner Mieterverein: Pressemitteilung „Amtsgericht Schöneberg streicht stark überhöhte Versicherungskosten”, Februar 2026
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF , History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
