Die Bundesregierung will das Mietrecht erneut verschärfen. Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ wurde am 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und befindet sich nun im parlamentarischen Verfahren.
Für Mieterinnen und Mieter soll der Schutz in angespannten Wohnungsmärkten steigen. Für Vermieter bedeutet das: weniger Spielraum bei bestimmten Vertragsmodellen, mehr Auskunftspflichten und strengere Vorgaben bei Mieterhöhungen.
Noch ist das Gesetz nicht endgültig beschlossen. Im Bundestag und Bundesrat können sich Details noch ändern. Dennoch zeichnet sich bereits ab, welche Praktiken künftig deutlich schwieriger werden. Besonders betroffen sind möblierte Wohnungen, Indexmieten, Kurzzeitmietverträge und Kündigungen wegen Mietrückständen.
Möblierte Wohnungen: Zuschläge müssen offengelegt werden
Möblierte Wohnungen sind in vielen Großstädten ein teures Marktsegment. Bislang war für Mieterinnen und Mieter oft schwer nachvollziehbar, welcher Teil der Miete tatsächlich auf die Wohnung entfällt und welcher Anteil für Möbel verlangt wird. Genau hier soll die Reform ansetzen. Vermieter sollen den Möblierungszuschlag künftig gesondert und unaufgefordert ausweisen müssen.
Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein. Für vollständig möblierte Wohnungen ist nach den bekannten Plänen eine vereinfachte Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen.
Höhere Zuschläge sollen nur dann haltbar sein, wenn sie nachvollziehbar begründet werden können. Damit wird es schwieriger, über eine pauschale Möblierung deutlich höhere Mieten durchzusetzen.
Besonders folgenreich ist die geplante Sanktion bei fehlender Auskunft. Wird der Möblierungszuschlag nicht offengelegt, soll die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe so behandelt werden, als sei sie unmöbliert vermietet.
Für Vermieter kann das Rückforderungen oder Einnahmeverluste bedeuten. Für Mieter wird die Miete besser überprüfbar.
Kurzzeitmieten: Schluss mit langen Ausnahmen
Auch Kurzzeitvermietungen geraten in den Blick. Bisher konnten Mietverhältnisse „zum vorübergehenden Gebrauch“ unter bestimmten Umständen außerhalb der Mietpreisbremse liegen. In der Praxis war jedoch häufig umstritten, wann ein solcher vorübergehender Gebrauch tatsächlich vorliegt. Die geplante Reform will diese Ausnahme enger fassen.
Künftig soll eine Kurzzeitvermietung grundsätzlich höchstens sechs Monate dauern dürfen. Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate soll nur möglich sein, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhersehbar längerer Bedarf ergibt.
Werden diese Grenzen überschritten, sollen die üblichen Mieterschutzvorschriften greifen. Dazu gehört auch die Mietpreisbremse.
Damit würden Kettenverträge über angeblich kurze Zeiträume rechtlich riskanter. Vermieter könnten Wohnungen nicht mehr ohne Weiteres wiederholt befristet vergeben, um strengere Vorgaben zu umgehen. Entscheidend wird sein, ob der zeitlich begrenzte Wohnbedarf tatsächlich aufseiten der Mieterin oder des Mieters besteht. Reine Vermieterinteressen sollen diese Ausnahme nicht tragen.
Indexmieten: Inflationssprünge sollen gebremst werden
Indexmietverträge koppeln die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. In Zeiten hoher Inflation kann das zu spürbaren Belastungen führen. Der Gesetzentwurf sieht deshalb in angespannten Wohnungsmärkten eine Begrenzung vor.
Steigt der Index binnen eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll der darüber hinausgehende Anteil nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden.
Ein Beispiel zeigt die Wirkung. Steigt der Verbraucherpreisindex um fünf Prozent, würden nicht die vollen fünf Prozent auf die Miete übertragen. Drei Prozent blieben vollständig berücksichtigungsfähig, von den weiteren zwei Prozent nur die Hälfte. Die mögliche Erhöhung läge damit bei vier Prozent.
Diese Regel soll nach den bisher bekannten Plänen nicht nur neue, sondern auch bestehende Indexmietverträge betreffen. Für Vermieter bedeutet das, dass automatische Mieterhöhungen nicht mehr unbegrenzt der Inflation folgen können. Für Mieter entsteht mehr Schutz vor sprunghaften Belastungen. Die Wirkung hängt aber davon ab, ob die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.
Kündigung wegen Mietrückständen: Nachzahlung soll stärker schützen
Eine weitere Änderung betrifft Mietrückstände. Nach aktueller Rechtslage kann eine sogenannte Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung kann jedoch bestehen bleiben. Das hat in der Praxis dazu geführt, dass Mieter trotz vollständiger Nachzahlung ihre Wohnung verlieren konnten.
Die Reform soll diesen Unterschied verringern. Zahlt ein Mieter die Rückstände innerhalb der Schonfrist vollständig, soll künftig auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden können.
Dieser Schutz soll allerdings nur einmal pro Mietverhältnis gelten. Wiederholte Zahlungsprobleme würden dadurch nicht folgenlos.
Für Vermieter wird es dadurch schwieriger, ein Mietverhältnis nach beglichenen Rückständen zu beenden. Für Mieter kann die Änderung den Verlust der Wohnung verhindern, wenn die Zahlungsstörung vorübergehend war. Zugleich bleibt die Pflicht zur pünktlichen Zahlung bestehen. Die Reform soll also nicht säumiges Verhalten belohnen, sondern Wohnungsverlust nach nachgeholter Zahlung seltener machen.
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Modernisierung: Mehr Spielraum bei kleinen Maßnahmen, aber klare Nachweise
Nicht alle geplanten Änderungen belasten Vermieter. Bei Modernisierungen soll die Wertgrenze für das vereinfachte Mieterhöhungsverfahren steigen. Statt bisher 10.000 Euro sollen künftig 20.000 Euro je Wohnung angesetzt werden können. Das soll vor allem kleinere und mittlere Modernisierungen erleichtern.
Gleichzeitig bleiben die Anforderungen an Ankündigung, Berechnung und Nachweise wichtig. Vermieter müssen darlegen können, welche Kosten entstanden sind und welcher Anteil umlagefähig ist. Für Mieter bleibt die Prüfung der Modernisierungsmieterhöhung deshalb bedeutsam. Gerade bei energetischen Maßnahmen wird es auf saubere Dokumentation ankommen.
Geplant ist außerdem ein zeitlich begrenzter Ausschluss der Mietminderung bei bestimmten Heizungseinbauten.
Bei Beeinträchtigungen durch solche Arbeiten soll eine Minderung für drei Monate ausgeschlossen sein können. Das betrifft jedoch nicht jede Modernisierung. Die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall und der endgültigen Gesetzesfassung ab.
Belegeinsicht und Mietspiegel: Mehr Transparenz im Mietverhältnis
Auch bei Betriebskosten und Mietspiegeln sind Änderungen vorgesehen. Vereinbarungen, die das Recht auf Belegeinsicht bei Wohnraummieten zum Nachteil der Mieter einschränken, sollen unwirksam sein. Damit würde der Anspruch auf Prüfung von Betriebskostenabrechnungen gestärkt. Vermieter müssten sich auf klarere Anforderungen einstellen.
Bei Mietspiegeln sollen zuständige Stellen künftig zusätzliche Daten nutzen dürfen, etwa Grundstücksadressen aus Grundsteuerdaten. Ziel ist eine bessere Datengrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete. Für Mieter und Vermieter kann das mehr Rechtssicherheit bringen. Zugleich könnten überhöhte Mieten leichter auffallen.
Was Vermieter bald nicht mehr dürfen
| Geplante Grenze | Praktische Bedeutung |
|---|---|
| Möblierungszuschläge ohne transparente Ausweisung verlangen | Der Zuschlag muss nachvollziehbar offengelegt werden; sonst kann die Wohnung bei der Mietpreisprüfung als unmöbliert gelten. |
| Kurzzeitmietverträge dauerhaft als Ausnahme nutzen | Nach sechs Monaten, in Ausnahmefällen nach acht Monaten, sollen die üblichen Mieterschutzregeln greifen. |
| Indexmieten in angespannten Märkten unbegrenzt an Inflation koppeln | Steigerungen über drei Prozent pro Jahr sollen nur noch teilweise berücksichtigt werden. |
| Nach vollständiger Schonfristzahlung leichter am Vertragsende festhalten | Eine rechtzeitige Nachzahlung soll künftig auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen einmalig beseitigen können. |
| Belegeinsicht bei Wohnraummieten vertraglich beschneiden | Mieter sollen Betriebskostenabrechnungen weiterhin wirksam prüfen können. |
Warum die Reform umstritten ist
Die geplanten Regeln treffen auf einen angespannten Wohnungsmarkt. In vielen Städten steigen Mieten seit Jahren schneller als Einkommen. Die Politik versucht deshalb, Umgehungswege bei der Mietpreisbremse zu schließen. Besonders möbliertes Wohnen und kurzfristige Vermietung gelten als Bereiche, in denen hohe Preise schwerer überprüfbar waren.
Vermieterverbände und Teile der Immobilienwirtschaft warnen dagegen vor zusätzlicher Bürokratie. Sie befürchten, dass strengere Vorgaben Investitionen bremsen oder private Vermieter verunsichern könnten.
Auch die Ausweitung des vereinfachten Modernisierungsverfahrens zeigt, dass der Entwurf nicht nur Mieter schützen, sondern auch bestimmte Investitionen erleichtern soll. Die Reform versucht damit einen Ausgleich zwischen Bezahlbarkeit und Bewirtschaftung von Wohnraum.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
Mieter sollten ihre Vertragsunterlagen genau auf Mietstruktur, Zuschläge und Erhöhungsmechanismen prüfen. Besonders wichtig sind Angaben zur Nettokaltmiete, zu Betriebskosten, zu Möblierung und zu vereinbarten Indexklauseln.
Wer eine möblierte Wohnung mietet, sollte künftig noch stärker darauf achten, ob der Zuschlag separat ausgewiesen wird. Bei Indexmieten lohnt sich ein Blick auf die Entwicklung des Verbraucherpreisindex und die Lage der Wohnung.
Da das Gesetz noch nicht endgültig verabschiedet ist, sollten laufende Streitigkeiten nicht allein auf geplante Regeln gestützt werden. Entscheidend bleibt die derzeit geltende Rechtslage. Sobald die Reform in Kraft tritt, können sich aber neue Prüf- und Rückforderungsmöglichkeiten ergeben. Bei hohen Beträgen ist rechtliche Beratung sinnvoll.
Was Vermieter vorbereiten sollten
Vermieter sollten ihre Vertragsmuster frühzeitig überprüfen. Das gilt besonders für möblierte Wohnungen, befristete Mietmodelle und Indexmietverträge. Künftig wird es wichtiger, Zuschläge, Berechnungen und Vertragsgründe schriftlich nachvollziehbar festzuhalten. Unklare Formulierungen können finanzielle Risiken auslösen.
Auch bei Modernisierungen sollte die Dokumentation sauber sein. Kosten, Instandhaltungsanteile und Umlagebeträge müssen nachvollziehbar getrennt werden. Wer Betriebskosten abrechnet, sollte Belege geordnet bereithalten. Die Reform macht nicht jede Mieterhöhung unmöglich, verlangt aber mehr Sorgfalt.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Eine Mieterin zieht in München für ein Jahr in eine möblierte Zwei-Zimmer-Wohnung. Im Vertrag steht nur eine Gesamtmiete von 1.650 Euro, ohne Aufteilung in Nettokaltmiete, Betriebskosten und Möblierungszuschlag.
Nach der geplanten Reform müsste der Vermieter den Zuschlag für die Möbel gesondert ausweisen und nachvollziehbar begründen. Unterbleibt diese Angabe, könnte die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe als unmöbliert gelten.
Für die Mieterin wäre dann leichter erkennbar, ob die verlangte Miete über der zulässigen Grenze liegt. Für den Vermieter entstünde das Risiko, dass ein überhöhter oder nicht erklärter Zuschlag nicht durchsetzbar ist.
Der Fall zeigt, worum es bei der Reform vor allem geht: weniger verdeckte Preisbestandteile und mehr überprüfbare Verträge. Gerade in angespannten Städten könnte das viele Neuvermietungen verändern.
Fazit
Die geplanten Mietregeln setzen vor allem dort an, wo bisher Spielräume bestanden: bei möblierten Wohnungen, Kurzzeitverträgen, Indexmieten und Kündigungen nach Mietrückständen. Vermieter sollen künftig weniger Möglichkeiten haben, Schutzvorschriften durch Vertragsgestaltung zu umgehen. Mieter erhalten bessere Chancen, Mieten und Zuschläge zu prüfen. Ob die Reform in dieser Form kommt, entscheidet sich jedoch erst im weiteren Gesetzgebungsverfahren.
Quellen: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete. Haufe: Kabinett beschließt Mietrechtsänderung. KPMG Law: Mietrechtsreform 2026 setzt engere Rahmenbedingungen für Vermieter.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
