Die 72-jährige Frau Becker lebt in einem Mehrfamilienhaus, dessen Eingangstür laut Hausordnung ab 22 Uhr abgeschlossen werden soll. Als ihre Tochter nach einem Besuch gehen möchte, lässt sich die Tür von innen nur mit einem Schlüssel öffnen.
Frau Becker muss noch einmal in ihre Wohnung zurück, um aufzuschließen. Im Alltag ist das lästig, bei einem Brand könnte dieselbe Situation gefährlich werden.
Eine verriegelte Haustür bedeutet Sicherheit, kann aber den Weg ins Freie versperren. Ob eine Abschließregel zulässig ist, hängt deshalb auch davon ab, wie sich die Tür im Notfall öffnen lässt.
Eine allgemeine Abschließpflicht ab 22 Uhr gibt es nicht
Eine bundesweite gesetzliche Vorschrift, nach der Mieter die gemeinsame Hauseingangstür jeden Abend ab 22 Uhr abschließen müssen, gibt es nicht. Solche Uhrzeiten stammen gewöhnlich aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung.
Ob daraus eine wirksame Verpflichtung entsteht, muss anhand der vereinbarten Regelung und der tatsächlichen Verhältnisse geprüft werden. Formularmäßige Vertragsbedingungen dürfen Mieter nach § 307 BGB nicht unangemessen benachteiligen.
Auch ein nachträglich aufgehängtes Schild schafft nicht automatisch jede gewünschte neue Pflicht.
Der Deutsche Mieterbund erläutert zur Hausordnung, dass ein bloßer Aushang keine eigenständigen zusätzlichen Vertragspflichten begründen kann.
Geschlossen und abgeschlossen sind zwei verschiedene Zustände
Bei einer herkömmlichen Haustür hält die Schlossfalle die zugezogene Tür geschlossen. Von innen lässt sie sich üblicherweise über die Türklinke öffnen, während außen beispielsweise ein feststehender Knauf den unmittelbaren Zutritt verhindert.
Beim Abschließen wird zusätzlich verriegelt. Benötigt man danach auch von innen einen Schlüssel, entsteht das Problem für den Fluchtweg.
Eine geeignete Panikfunktion ermöglicht dagegen das Öffnen von innen auch bei verriegeltem Schloss. Entscheidend ist somit die tatsächliche Funktion der eingebauten Anlage.
| Türzustand | Öffnung von innen | Bedeutung für die Bewohner |
|---|---|---|
| Herkömmliche Tür nur zugezogen | Üblicherweise über die Türklinke | Der Zugang ist geschlossen; der Einbruchschutz hängt von der Tür und ihrer Ausstattung ab. |
| Herkömmliche Tür abgeschlossen | Ohne besondere Fluchtfunktion nur mit Schlüssel | Wer keinen Schlüssel dabeihat, kann am Ausgang aufgehalten werden. |
| Verriegelte Tür mit geeigneter Panikfunktion | Über die dafür vorgesehene Betätigung ohne Schlüssel | Verriegelung und eine schlüssellose Fluchtmöglichkeit lassen sich verbinden. |
Warum das Landgericht Frankfurt die Abschließregel kippte
Das Landgericht Frankfurt am Main entschied am 12. Mai 2015 unter dem Aktenzeichen 2-13 S 127/12 über den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft wollte vorschreiben, dass die Haustür zwischen 22 und 6 Uhr verschlossen bleibt.
Das Gericht erklärte den Beschluss für ungültig, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Die Richter sahen eine erhebliche Gefährdung, wenn Bewohner und Besucher das Gebäude im Notfall nur mit einem Schlüssel verlassen können.
Gerade bei Panik sei nicht sichergestellt, dass alle ihren Schlüssel griffbereit haben. Das Gericht verwies außerdem auf Schließsysteme, die eine Verriegelung erlauben und sich trotzdem von innen ohne Schlüssel öffnen lassen.
Die Urteile ergeben kein einfaches Verbot für jedes Wohnhaus
Eine andere Bewertung nahm das Landgericht Köln mit Urteil vom 25. Juli 2013, Aktenzeichen 1 S 201/12, vor. Es hielt in dem dortigen Mietverhältnis eine Hausordnungsklausel für wirksam, die Erdgeschossmieter zum abendlichen Abschließen verpflichtete.
Das Kölner Gericht unterschied dabei zwischen der zivilrechtlichen Wirksamkeit der Klausel und der Durchsetzung bauordnungsrechtlicher Anforderungen durch die zuständigen Behörden. Der Frankfurter Fall betraf dagegen die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses.
Für die Praxis folgt daraus: Mietvertrag, Schließtechnik und die für das Gebäude geltenden Brandschutzanforderungen müssen zusammen betrachtet werden. Aus einem einzelnen Urteil lässt sich keine verlässliche Antwort für jede Haustür ableiten.
Die Feuerwehr empfiehlt eine Öffnung ohne Schlüssel
Aus Sicht des Brandschutzes ist die Richtung deutlich: Die Feuerwehr Frankfurt empfiehlt dringend, Hauseingangstüren so zu sichern, dass Bewohner das Gebäude jederzeit verlassen können. Sie nennt dafür beispielsweise Panikschlösser oder geeignete Drehknaufschließzylinder.
Auch die Feuerwehr Dortmund empfiehlt ein Panikschloss, das die verriegelte Tür von innen durch Betätigung der Türklinke freigibt. Der Schutz gegen unbefugten Zutritt und eine nutzbare Fluchtmöglichkeit lassen sich damit technisch verbinden.
Welche Ausführung zur vorhandenen Tür passt, sollte ein Fachbetrieb unter Berücksichtigung der Anforderungen an das Gebäude prüfen. Die Bezeichnung eines einzelnen Bauteils ersetzt keine Prüfung der gesamten Türanlage.
Was Mieter bei einer problematischen Abschließregel tun können
Wer die gemeinsame Haustür von innen nur mit einem Schlüssel öffnen kann, sollte Vermieter oder Hausverwaltung schriftlich auf die Situation hinweisen und um Prüfung bitten. Hilfreich sind die genaue Formulierung der Hausordnung, ein Foto des Aushangs und eine Beschreibung der Türfunktion.
Nach § 536c BGB müssen Mieter auftretende Mängel unverzüglich anzeigen. Eine schriftliche Nachricht hilft dabei, den Hinweis und die Reaktion darauf später nachvollziehen zu können.
Der Vermieter muss die Mietsache nach § 535 BGB in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Ob die vorhandene Anlage einen Mangel aufweist und welche Abhilfe erforderlich ist, hängt von den konkreten Umständen ab.
Bleibt die Sicherheitsfrage ungeklärt, können ein Mieterverein und die örtlich zuständige Bauaufsicht weiterhelfen. Eine technische Prüfung ist besonders sinnvoll, wenn die Verwaltung lediglich auf die Hausordnung verweist.
Zum benutzbaren Weg ins Freie gehört außerdem ein ausreichend freier Hausflur. Welche Konflikte dort entstehen können, erläutert unser Beitrag über Fahrräder im Treppenhaus und die Grenzen ihrer Abstellmöglichkeiten.
Einbruchschutz verlangt mehr als einen nächtlichen Schlüsseldreh
Die Sorge vor Einbrechern ist berechtigt. Die Polizeiliche Kriminalprävention empfiehlt in ihrer Broschüre „Sicher wohnen“, den Hauseingang eines Mehrfamilienhauses auch tagsüber geschlossen zu halten und zu prüfen, wem man über den Türöffner Zutritt verschafft.
Ebenso sinnvoll ist eine fachkundige Beratung zur mechanischen Sicherung der Türen. Eine nächtliche Abschließroutine allein macht aus einer schlecht gesicherten Tür noch keinen zuverlässigen Einbruchschutz.
Die gemeinsame Hauseingangstür und die eigene Wohnungstür müssen dabei getrennt betrachtet werden. Welche Rechte Mieter beim Zugang zu ihrer Wohnung haben, erklärt unser Beitrag zur Frage, ob der Vermieter einen Ersatzschlüssel behalten darf.
Vier Fragen und Antworten zum Abschließen der Haustür
Müssen Mieter die gemeinsame Haustür nachts abschließen?
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht. Ob eine vertragliche Abschließregel wirksam ist, hängt unter anderem von ihrer Ausgestaltung, der Schließanlage und den Anforderungen an die Sicherheit des Gebäudes ab.
Ist das Abschließen einer Haustür grundsätzlich verboten?
Ein pauschales Verbot für sämtliche Wohnhäuser lässt sich aus den genannten Urteilen nicht ableiten. Besonders problematisch ist eine Verriegelung, die den Bewohnern das Verlassen des Hauses ohne Schlüssel unmöglich macht.
Was bringt ein Panikschloss?
Ein geeignetes Panikschloss ermöglicht das Öffnen der verriegelten Tür von innen ohne Schlüssel. Ob ein bestimmtes System für die vorhandene Haustür geeignet ist, sollte fachkundig geprüft werden.
An wen sollten sich Mieter bei einer gefährlichen Schließregel wenden?
Zunächst sollten sie Vermieter oder Hausverwaltung schriftlich informieren und eine Prüfung verlangen. Bei einem ungelösten Streit können ein Mieterverein und für bauordnungsrechtliche Fragen die zuständige Bauaufsicht hinzugezogen werden.
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
