Wegen Herkunft keine Wohnung bekommen: BGH stärkt abgelehnte Bewerber
Schon eine verweigerte Wohnungsbesichtigung kann eine verbotene Benachteiligung sein. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass nicht nur Vermieter, sondern auch eingeschaltete Immobilienmakler für eine Diskriminierung wegen der ethnischen Herkunft haften können.
Voraussetzung dafür ist, dass der Makler über die Vergabe von Besichtigungsterminen oder die Vorauswahl der Mietinteressenten entscheidet. Im verhandelten Fall bestätigte der BGH eine Entschädigung von 3.000 Euro sowie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten von 367,23 Euro.
Pakistanischer Name fĂĽhrte zu Absagen
Die Klägerin war im November 2022 auf Wohnungssuche und bewarb sich mehrfach über das Internetformular eines Maklerunternehmens. Dabei verwendete sie ihren pakistanischen Vor- und Nachnamen.
Auf eine Anfrage erhielt sie innerhalb weniger Minuten die Mitteilung, dass keine freien Besichtigungstermine mehr vorhanden seien. Eine weitere Bewerbung unter ihrem richtigen Namen wurde mit dem Hinweis abgelehnt, die Wohnung sei bereits vergeben.
Die Frau vermutete, dass nicht die VerfĂĽgbarkeit der Wohnung, sondern ihr Name zu den Absagen gefĂĽhrt hatte. Sie stellte deshalb eine weitere Anfrage fĂĽr dieselbe Wohnung unter einem deutschen Namen.
Die übrigen Angaben zu Einkommen, Berufstätigkeit und Haushaltsgröße blieben identisch. Unter dem deutschen Namen wurde sie aufgefordert, eine Telefonnummer zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins mitzuteilen.
Weitere Vergleichsanfragen bestätigten den Verdacht
Die Wohnungssuchende belieĂź es nicht bei diesem einen Vergleich. Ihr Ehemann bewarb sich unter seinem pakistanischen Namen und erhielt eine Absage, weil angeblich kein Termin mehr frei sei.
Nur zwei Stunden später wurde eine mit denselben persönlichen und finanziellen Angaben versehene Anfrage unter dem Namen „Schmidt“ positiv beantwortet. Auch ein weiterer Vergleich zwischen einem pakistanischen und einem deutschen Namen brachte innerhalb weniger Minuten unterschiedliche Ergebnisse.
Insgesamt wurden sämtliche Anfragen unter pakistanisch klingenden Namen abgelehnt. Die unter deutschen Namen eingereichten Bewerbungen führten dagegen zu Besichtigungsangeboten oder zu einer Bitte um Übermittlung der Telefonnummer.
Landgericht sprach der Frau 3.000 Euro zu
Das Amtsgericht Groß-Gerau hatte die Klage zunächst abgewiesen. In der Berufung verurteilte das Landgericht Darmstadt den Makler jedoch zur Zahlung einer Entschädigung von 3.000 Euro und zur Übernahme der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
Das Landgericht sah in den unterschiedlichen Reaktionen ein deutliches Indiz fĂĽr eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft. Der Makler legte gegen die Entscheidung Revision ein.
Der Bundesgerichtshof wies die Revision im Wesentlichen zurĂĽck. Das Urteil des Landgerichts blieb damit bestehen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2026, Az. I ZR 129/25).
Diskriminierung kann bereits vor der Besichtigung beginnen
Der Schutz des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes setzt nicht erst mit der Unterzeichnung des Mietvertrags ein. Er erfasst bereits die Anbahnung eines möglichen Mietverhältnisses.
Wer einem Interessenten wegen seiner ethnischen Herkunft keinen Besichtigungstermin anbietet, kann den Zugang zu einer Wohnung in unzulässiger Weise erschweren. Es ist deshalb nicht erforderlich, dass bereits Vertragsverhandlungen geführt wurden oder eine konkrete Zusage des Vermieters vorlag.
Nach Paragraf 19 AGG ist eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft bei der Begründung, Durchführung und Beendigung bestimmter zivilrechtlicher Schuldverhältnisse verboten. Dazu gehört auch der Zugang zu öffentlich angebotenen Mietwohnungen.
Makler kann selbst zur Entschädigung verpflichtet sein
Der Makler verteidigte sich unter anderem damit, dass er lediglich im Auftrag des Vermieters tätig geworden sei. Der BGH ließ dieses Argument nicht gelten.
Entscheidet ein Makler eigenständig darüber, wer eine Wohnung besichtigen darf oder in die engere Auswahl aufgenommen wird, muss er das Benachteiligungsverbot selbst beachten. Er kann dann nach Paragraf 21 AGG unmittelbar auf Schadensersatz und eine Geldentschädigung in Anspruch genommen werden.
Der Schutz wäre nach Ansicht des Gerichts lückenhaft, wenn Wohnungssuchende ausschließlich gegen einen Vermieter vorgehen könnten, dessen Identität ihnen häufig noch gar nicht bekannt ist. Für viele Bewerber ist der Makler der einzige erreichbare Ansprechpartner.
Auch der Vermieter kann weiterhin haften
Die persönliche Haftung des Maklers schließt eine Haftung des Vermieters nicht aus. Kann das diskriminierende Verhalten dem Vermieter zugerechnet werden, kommen Ansprüche gegen beide Beteiligten in Betracht.
Makler und Vermieter können dann als Gesamtschuldner haften. Die betroffene Person darf die Entschädigung allerdings nicht doppelt verlangen.
Auch eine diskriminierende Anweisung des Vermieters befreit den Makler nicht ohne Weiteres von seiner Verantwortung. Wer eine solche Vorgabe bei der Auswahl von Interessenten umsetzt, setzt sich eigenen AnsprĂĽchen der Betroffenen aus.
Die Zahl der vermieteten Wohnungen hilft bei ethnischer Diskriminierung nicht
Das AGG enthält für bestimmte Vermietungssituationen besondere Vorschriften. Bei einer Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft greift das Verbot nach der Entscheidung des BGH jedoch umfassend.
Ein Vermieter oder Makler kann sich deshalb nicht allein darauf berufen, dass der Eigentümer höchstens 50 Wohnungen vermietet. Die entsprechende Regelung für bestimmte Massengeschäfte schränkt den Schutz vor einer Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft nicht ein.
Vergleichsanfragen sind als Beweismittel zulässig
Besonders wichtig ist die Aussage des BGH zu sogenannten Testing-Verfahren. Dabei werden weitgehend identische Anfragen gestellt, die sich nur durch ein mögliches Diskriminierungsmerkmal unterscheiden.
Im verhandelten Fall wurden deutsche und pakistanische Namen verwendet, während Einkommen, Berufstätigkeit und Haushaltsgröße gleich blieben. Der BGH beanstandete weder die Verwendung anderer Namen noch die Einbeziehung des Ehemanns, der Schwester und einer Freundin.
Solche Vergleichsanfragen können nach Paragraf 22 AGG Indizien für eine Benachteiligung liefern. Sie sind nicht schon deshalb rechtsmissbräuchlich, weil ein anderer Name verwendet wird.
Die ursprüngliche Bewerbung muss allerdings ernst gemeint sein. Wer sich ausschließlich bewirbt, um ohne echtes Interesse an der Wohnung eine Entschädigung zu verlangen, kann sich dem Einwand des Rechtsmissbrauchs aussetzen.
Beweislast verschiebt sich bei ausreichenden Indizien
Betroffene müssen nicht lückenlos nachweisen, was intern im Maklerbüro oder beim Vermieter besprochen wurde. Sie müssen zunächst Tatsachen darlegen und beweisen, die eine Diskriminierung vermuten lassen.
Solche Indizien können zeitnahe Vergleichsanfragen, widersprüchliche Absagen, E-Mails, Screenshots oder Aussagen von Zeugen sein. Sind die Anhaltspunkte ausreichend, muss die Gegenseite beweisen, dass kein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot vorlag.
Im BGH-Fall konnte der Makler die auffälligen Unterschiede nicht überzeugend erklären. Hinweise auf kurzfristig frei gewordene Termine, Handwerker im Gebäude oder fehlende Schlüssel erklärten nicht, weshalb sämtliche deutschen Namen positive und sämtliche pakistanischen Namen negative Antworten erhielten.
| Situation | Rechtliche Bedeutung |
|---|---|
| Absage vor einer Besichtigung | Auch die erste Auswahlstufe fällt bereits unter den Schutz des AGG. |
| Makler vergibt Termine eigenständig | Der Makler muss das Benachteiligungsverbot selbst beachten und kann persönlich haften. |
| Vergleichbare Anfragen erhalten unterschiedliche Antworten | Die Abweichungen können als Indizien nach Paragraf 22 AGG gewertet werden. |
| Indizien sprechen fĂĽr eine Diskriminierung | Die Gegenseite muss beweisen, dass die unterschiedliche Behandlung andere GrĂĽnde hatte. |
| Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot | Möglich sind Schadensersatz, Geldentschädigung und die Erstattung notwendiger Anwaltskosten. |
| Geltendmachung der Ansprüche | Betroffene müssen grundsätzlich eine Frist von zwei Monaten beachten. |
3.000 Euro sind kein fester Entschädigungssatz
Die vom BGH bestätigten 3.000 Euro gelten nicht automatisch für jeden abgelehnten Wohnungsbewerber. Die Höhe richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Falls.
Berücksichtigt werden unter anderem die Schwere der Benachteiligung, die Auswirkungen auf das Persönlichkeitsrecht und das Verhalten der verantwortlichen Person. Wiederholte und eindeutig unterschiedliche Reaktionen können eine höhere Entschädigung rechtfertigen als ein weniger deutlicher Einzelfall.
Zusätzlich können nachweisbare finanzielle Schäden verlangt werden. Im entschiedenen Fall musste der Makler außerdem vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 367,23 Euro ersetzen.
Das Urteil verschafft keinen automatischen Anspruch auf die Wohnung
Eine verbotene Benachteiligung führt nicht automatisch dazu, dass der Makler oder Vermieter die betreffende Wohnung überlassen muss. Im BGH-Verfahren ging es um eine Entschädigung und die Erstattung von Kosten.
Der BGH ließ ausdrücklich offen, ob ein Anspruch auf Beseitigung einer Benachteiligung in anderen Fällen bis zum Abschluss eines verweigerten Vertrags reichen kann. Ein Makler kann den Mietvertrag ohnehin nicht erzwingen, wenn allein der Eigentümer über den Abschluss entscheidet.
Das Urteil verbessert daher vor allem die Möglichkeiten, eine Entschädigung durchzusetzen. Es garantiert nicht, dass die ursprünglich gewünschte Wohnung noch verfügbar ist oder an den Betroffenen vermietet werden muss.
Nicht jede ungerechte Absage fällt unter das AGG
Eine Ablehnung wegen eines niedrigen Einkommens, einer schlechten Bonität oder des Bezugs von Sozialleistungen ist nicht automatisch eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft. Der Bezug von Bürgergeld oder Grundsicherung wird im AGG nicht als eigenes geschütztes Merkmal genannt.
Überschneiden sich solche Begründungen jedoch mit einer Benachteiligung wegen der Herkunft, Religion, Behinderung, des Alters, Geschlechts oder der sexuellen Identität, kann das Gesetz eingreifen. Weitere Informationen enthält der Beitrag „Diskriminierung von Bürgergeld-Beziehern bei der Wohnungssuche“.
Eine sachliche Auswahl bleibt Vermietern erlaubt. Bewerber dĂĽrfen beispielsweise nach nachvollziehbaren finanziellen Kriterien beurteilt werden, sofern diese Kriterien fĂĽr alle Personen gleich angewandt werden und nicht lediglich als Vorwand dienen.
Betroffene mĂĽssen schnell handeln
Ansprüche nach Paragraf 21 AGG müssen grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Nach Ablauf dieser Frist bleiben Ansprüche nur erhalten, wenn die betroffene Person ohne eigenes Verschulden an der rechtzeitigen Geltendmachung gehindert war.
Die Forderung sollte deshalb schriftlich und nachweisbar an den Makler oder Vermieter geschickt werden. Darin sollten die betreffende Wohnung, das Datum der Absage, die vermutete Benachteiligung und der geltend gemachte Anspruch eindeutig bezeichnet werden.
Die kurze Frist bedeutet nicht zwingend, dass innerhalb von zwei Monaten bereits eine Klage eingereicht werden muss. Die Ansprüche müssen jedoch fristgerecht gegenüber dem möglichen Anspruchsgegner erhoben werden.
Absagen und Wohnungsanzeigen sorgfältig sichern
Betroffene sollten die Wohnungsanzeige, das Bewerbungsformular, automatische Antworten und den gesamten E-Mail-Verkehr sichern. Auch Screenshots mit Datum und Uhrzeit können später wichtig werden.
Bei Vergleichsanfragen sollten die Angaben zu Einkommen, Beschäftigung, Haushaltsgröße und gewünschtem Einzugstermin möglichst übereinstimmen. Je weniger Unterschiede zwischen den Anfragen bestehen, desto aussagekräftiger kann das Ergebnis sein.
Unterstützung bieten örtliche Antidiskriminierungsberatungen, Mietervereine und auf das AGG spezialisierte Rechtsanwälte. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes weist ebenfalls auf die Dokumentation von Verdachtsfällen, zulässige Testing-Anfragen und die Zweimonatsfrist hin.
Welche Angaben Vermieter während der einzelnen Stufen einer Bewerbung verlangen dürfen, erläutert ergänzend der Beitrag „Wohnungssuche: Das dürfen Vermieter jetzt nicht mehr verlangen“.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Samira bewirbt sich auf eine frisch veröffentlichte Wohnung und erhält zehn Minuten später die Nachricht, dass sämtliche Besichtigungstermine vergeben seien. Ihre Freundin stellt noch am selben Tag eine Anfrage mit identischen Angaben zu Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße, verwendet aber einen deutschen Namen.
Die Freundin bekommt kurz darauf einen Besichtigungstermin angeboten. Samira sichert die Anzeige, beide Anfragen und die Antworten als Screenshots und macht innerhalb von zwei Monaten schriftlich eine Entschädigung nach dem AGG geltend.
Der unterschiedliche Name allein beweist noch nicht jeden rechtlichen Gesichtspunkt. Zusammen mit den identischen Angaben und den zeitnahen, gegensätzlichen Antworten liegt jedoch ein starkes Indiz vor, das eine Verschiebung der Beweislast auslösen kann.
Häufige Fragen und Antworten
Kann ein abgelehnter Bewerber direkt gegen den Immobilienmakler vorgehen?
Ja. Hat der Vermieter dem Makler die Entscheidung über Besichtigungstermine oder die Auswahl von Interessenten übertragen, muss der Makler das Benachteiligungsverbot selbst beachten und kann auf Schadensersatz sowie Entschädigung in Anspruch genommen werden.
Reicht jede Absage für einen Entschädigungsanspruch aus?
Nein. Betroffene müssen Indizien vorlegen, die eine Benachteiligung wegen eines vom AGG geschützten Merkmals vermuten lassen. Eine gewöhnliche Absage ohne weitere Anhaltspunkte genügt regelmäßig nicht.
DĂĽrfen Betroffene Vergleichsanfragen unter einem anderen Namen stellen?
Solche Testing-Anfragen können zulässig sein. Der BGH hat die Verwendung anderer Namen und die Unterstützung durch Vergleichspersonen im verhandelten Fall nicht beanstandet, weil damit Indizien für eine vermutete Diskriminierung gewonnen wurden.
Bekommt jeder Betroffene 3.000 Euro Entschädigung?
Nein. Die Summe von 3.000 Euro bezog sich auf den konkreten Fall und die dort festgestellte erhebliche Verletzung des Persönlichkeitsrechts. Die Höhe wird jeweils anhand der Schwere und der Folgen der Benachteiligung bestimmt.
Muss der Vermieter die Wohnung nach einer Diskriminierung ĂĽberlassen?
Ein automatischer Anspruch auf die Wohnung folgt aus dem Urteil nicht. Der BGH entschied über eine Geldentschädigung und ließ offen, ob ein Beseitigungsanspruch in anderen Fallgestaltungen bis zu einem Vertragsabschluss reichen kann.
Welche Frist mĂĽssen abgelehnte Bewerber beachten?
Ansprüche auf Beseitigung, Schadensersatz oder Entschädigung müssen grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Betroffene sollten ihre Forderung deshalb unverzüglich schriftlich und nachweisbar an den Makler oder Vermieter richten.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
