Die Wohnung ist übergeben, die neue Kaution längst bezahlt, doch der frühere Vermieter behält das Geld weiter ein. Für Mieter mit wenig Rücklagen kann daraus ein Problem werden, das sich über Monate hinzieht.
Häufig heißt es, spätestens nach sechs Monaten müsse die gesamte Mietkaution zurückgezahlt sein. Eine solche feste gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es jedoch nicht – ebenso wenig darf der Vermieter das Geld ohne ausreichenden Grund auf unbestimmte Zeit behalten.
Sechs Monate sind weder Auszahlungsgarantie noch pauschale Wartezeit
Nach dem Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter zunächst prüfen, ob noch Ansprüche bestehen, die durch die Kaution abgesichert sind. Dazu können offene Mieten, berechtigte Schadensersatzforderungen oder zu erwartende Betriebskostennachzahlungen gehören.
Wie viel Zeit diese Prüfung beanspruchen darf, hängt vom Einzelfall ab. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich klargestellt, dass eine angemessene Abrechnungsfrist unter besonderen Umständen auch länger als sechs Monate dauern kann (Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05).
Umgekehrt steht dem Vermieter nicht automatisch eine sechsmonatige Wartezeit zu. Sind die notwendigen Prüfungen abgeschlossen und bestehen keine gesicherten Ansprüche mehr, ist die Kaution zurückzuzahlen.
Wovon eine angemessene Prüfungszeit abhängt
Eine überschaubare Abrechnung ohne Mietrückstände und ohne erkennbare Schäden lässt sich regelmäßig schneller erledigen als die Prüfung konkreter Beschädigungen. Müssen etwa Umfang und Kosten einer Reparatur geklärt werden, kann dies zusätzliche Zeit beanspruchen.
Die häufig genannte Spanne von drei bis sechs Monaten ist deshalb allenfalls eine Orientierung. Sie ersetzt weder die Prüfung des tatsächlichen Aufwands noch eine Erklärung dafür, weshalb weiterhin Geld benötigt wird.
Mieter sollten sich bei ausbleibender Rückzahlung erläutern lassen, welche Forderungen noch geprüft werden und welchen Betrag der Vermieter dafür zurückhält. Ein pauschaler Hinweis auf mögliche spätere Ansprüche macht einen vollständigen Einbehalt nicht automatisch berechtigt.
Offene Betriebskosten können einen begrenzten Einbehalt rechtfertigen
Eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung kann die vollständige Auszahlung verzögern, wenn mit einer Nachforderung zu rechnen ist und die Kaution diese absichert. Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 71/05 darf der Vermieter dafür einen angemessenen Betrag zurückbehalten.
Die bloße Tatsache, dass noch keine Abrechnung vorliegt, genügt aber nicht für jeden beliebigen Einbehalt. Dessen Höhe muss sich an der nachvollziehbar erwarteten Nachzahlung orientieren, etwa unter Berücksichtigung bisheriger Abrechnungen, geleisteter Vorauszahlungen und bekannter Kostenänderungen.
Eine überschaubare Nachzahlung rechtfertigt nicht ohne Weiteres das Zurückhalten einer deutlich höheren Gesamtkaution. Soweit die angemessene Prüfung beendet ist und kein weiterer Sicherungsbedarf besteht, können Mieter die Auszahlung des überschießenden Betrags verlangen.
Eine gesetzliche Einschränkung gilt für preisgebundenen Wohnraum, auf den § 9 Absatz 5 des Wohnungsbindungsgesetzes anwendbar ist. Dort darf die Sicherheitsleistung nur Schäden an der Wohnung oder unterlassene Schönheitsreparaturen absichern; Betriebskostennachforderungen sind davon nicht umfasst.
Die Betriebskostenfrist beginnt nicht mit dem Auszug
Nach § 556 Absatz 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Wer während des Jahres auszieht, hat dadurch keinen Anspruch auf eine sofortige Teilabrechnung.
Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember 2026, läuft die reguläre Abrechnungsfrist bis zum 31. Dezember 2027. Ein gerechtfertigter Betriebskosteneinbehalt kann deshalb deutlich länger als sechs Monate nach der Wohnungsrückgabe bestehen bleiben.
Versäumt der Vermieter die Frist, sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen, sofern er die Verspätung zu vertreten hat. Näheres erläutert der Beitrag zu verspäteten Nebenkostenabrechnungen und den Folgen für Mieter.
Ist keine zulässige Nachforderung mehr zu erwarten und besteht auch sonst kein Sicherungsbedarf, entfällt der Grund für den betreffenden Einbehalt. Liegt die Abrechnung früher vor, muss der Vermieter die verbleibende Kaution entsprechend abrechnen und freigeben.
Die sechsmonatige Verjährung betrifft eine andere Frage
Die bekannte Sechsmonatsfrist steht in § 548 Absatz 1 BGB. Sie betrifft Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, insbesondere wegen Beschädigungen.
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Diese Frist beginnt grundsätzlich, sobald der Vermieter die Wohnung zurückerhält. Das muss nicht derselbe Tag sein, an dem der Mietvertrag endet.
Verjährung bedeutet zudem nicht, dass eine Forderung automatisch verschwindet. Der Mieter kann sich grundsätzlich auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen; bei der Verrechnung mit einer Kaution bestehen allerdings Besonderheiten.
Offene Mietforderungen und Betriebskostennachforderungen unterliegen nicht pauschal dieser kurzen Verjährung. Schon deshalb lässt sich aus § 548 BGB kein allgemeiner Anspruch auf vollständige Kautionsauszahlung nach sechs Monaten ableiten.
BGH: Auch verjährte Schadensersatzansprüche können die Kaution treffen
Besonders wichtig ist das BGH-Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23. Danach kann ein Vermieter bei einer üblichen Barkautionsvereinbarung Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist noch gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.
Hintergrund ist § 215 BGB, der eine Aufrechnung unter bestimmten Voraussetzungen trotz Verjährung erlaubt. Der BGH entschied, dass die Verrechnung bei einer solchen Kautionsvereinbarung nicht allein daran scheitert, dass der Vermieter innerhalb der sechs Monate noch keinen Geldersatz anstelle einer Wiederherstellung verlangt hatte.
Damit ist allerdings nicht jede Schadensforderung berechtigt. Im entschiedenen Fall verwies der BGH die Sache zurück, damit überhaupt geprüft wird, ob die behaupteten Ersatzansprüche bestehen.
Für Mieter folgt daraus: Der Hinweis „Die sechs Monate sind vorbei“ reicht als Einwand gegen einen Kautionsabzug nicht immer aus. Geprüft werden müssen auch der behauptete Schaden, die Haftung, die Höhe der Forderung und die Voraussetzungen der Aufrechnung.
Welche Frist wofür gilt
| Frage | Regel | Folge für Mieter |
|---|---|---|
| Wann wird die Kaution zurückgezahlt? | Nach angemessener Prüfung, soweit kein Sicherungsbedarf mehr besteht. | Keine feste gesetzliche Sechsmonatsfrist; eine frühere Teilrückzahlung kann möglich sein. |
| Wann verjähren Ersatzansprüche wegen Wohnungsschäden? | Grundsätzlich sechs Monate ab Rückerhalt der Wohnung, § 548 BGB. | Die Verrechnung mit einer Barkaution kann unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem möglich bleiben. |
| Bis wann müssen Betriebskosten abgerechnet werden? | Grundsätzlich zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Absatz 3 BGB. | Ein angemessener Einbehalt für erwartete Nachforderungen kann länger bestehen. |
| Wann verjährt der Anspruch auf Kautionsrückzahlung? | Regelmäßig nach drei Jahren; Fristbeginn grundsätzlich mit dem Jahresende bei Fälligkeit und Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände. | Der Auszugstag allein bestimmt den Beginn dieser Frist nicht. |
Normale Abnutzung darf nicht als Schaden abgerechnet werden
Nach § 538 BGB müssen Mieter Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch grundsätzlich nicht ersetzen. Wer jahrelang in einer Wohnung lebt, schuldet beim Auszug deshalb keinen neuwertigen Zustand.
Auch eine behauptete Renovierungspflicht muss rechtlich bestehen, bevor daraus ein berechtigter Kautionsabzug werden kann. Was dabei zu beachten ist, erklärt der Beitrag „Renovierung bei Auszug? Was Mieter jetzt wirklich noch müssen“.
Fotos und ein sorgfältiges Übergabeprotokoll helfen, den Zustand der Wohnung später nachzuweisen. Worauf Mieter bei Formulierungen und Unterschriften achten sollten, beschreibt der Artikel über Kostenfallen beim Übergabeprotokoll.
Was Mieter bei ausbleibender Rückzahlung tun können
Ist die angemessene Prüfungszeit verstrichen, sollten Mieter schriftlich eine nachvollziehbare Kautionsabrechnung und die Auszahlung des bereits fälligen Guthabens verlangen. Dabei sollten sie um eine konkrete Begründung und Bezifferung jedes weiteren Einbehalts bitten.
Für eine bereits fällige Zahlung lässt sich beispielsweise eine Frist von 14 Tagen setzen. Eine solche Aufforderung macht einen noch nicht fälligen Anspruch jedoch nicht vorzeitig zahlbar.
Bei einer verzinslich angelegten Geldkaution gehören auch die angefallenen Erträge in die Abrechnung, denn sie stehen nach § 551 BGB dem Mieter zu. Bleiben erhebliche Abzüge streitig, kann eine Prüfung durch einen Mieterverein oder eine mietrechtliche Beratung klären, welcher Betrag tatsächlich verlangt werden kann.
Praxisbeispiel: 1.800 Euro Kaution, aber nur 250 Euro Sicherungsbedarf
Eine Mieterin gibt ihre frei finanzierte Wohnung am 31. März 2026 zurück und hat 1.800 Euro Kaution hinterlegt. Die Prüfung ist abgeschlossen, Mietrückstände und ersatzpflichtige Schäden bestehen nicht.
Für die noch offene Betriebskostenabrechnung 2026 sind nachvollziehbar 250 Euro Nachzahlung zu erwarten, die von der Kautionsvereinbarung erfasst werden. Unter diesen Voraussetzungen darf der Vermieter diesen Betrag vorerst zurückhalten, muss aber die übrigen 1.550 Euro zuzüglich der freizugebenden Erträge auszahlen.
Ergibt die spätere ordnungsgemäße Abrechnung nur 180 Euro Nachzahlung, bleiben nach deren Verrechnung weitere 70 Euro der Kaution übrig. Auch dieser Rest und die noch zustehenden Erträge sind dann auszuzahlen, sofern keine anderen gesicherten Ansprüche bestehen.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
