Viele Rentner möchten ihr Haus schon zu Lebzeiten an Kinder, Enkel oder andere Angehörige übertragen. Häufig verbinden sie die vorweggenommene Erbschaft mit einer Gegenleistung: Der neue Eigentümer zahlt ihnen bis zum Lebensende eine monatliche Rente.
Steuerlich kann dieses Modell zwar attraktiv sein, wenn die Rente den Wert der Schenkung mindert. Doch bei der Berechnung setzt das Finanzamt weiterhin einen gesetzlichen Zinssatz von 5,5 Prozent an. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 14. Januar 2026 entschieden (Az. II R 35/23).
Immobilie zu Lebzeiten übertragen und Einkommen sichern
Eine vorweggenommene Erbschaft kann für ältere Eigentümer mehrere Vorteile haben. Sie regeln frühzeitig, wer die Immobilie erhalten soll, und sichern zugleich ihre eigene finanzielle Versorgung.
Denkbar sind etwa ein lebenslanges Wohnrecht, ein Nießbrauch oder regelmäßige Rentenzahlungen durch den neuen Eigentümer. Bei der besteuerten Schenkung zählt nicht die Gesamtsumme aller erwarteten Rentenzahlungen. Das Finanzamt setzt vielmehr einen sogenannten Kapitalwert fest.
1000 Euro Rente von der Nichte
Im Fall von dem BFH übertrug ein Onkel seiner Nichte ein Grundstück. Im Gegenzug verpflichtete sich die Verwandte, ihm vom Januar 2020 bis zu seinem Tod monatlich 1.000 Euro zu zahlen. Der Mann war zu diesem Zeitpunkt bereits 78 Jahre alt.
Im notariellen Vertrag hatten die Beteiligten für die Bewertung der Rentenzahlungen einen Zinssatz von lediglich 0,5 Prozent vorgesehen. Die Nichte sah diesen Zinssatz auch als Basis der Schenkungsteuer anwenden. Das Finanzamt ging dabei nicht mit.
Die Behörde berechnete vielmehr den Kapitalwert der lebenslangen Rente. Bei einer Jahresrente von 12.000 Euro und einem maßgeblichen Vervielfältiger von 7,242 ergab sich ein Kapitalwert von 86.904 Euro. Diesen Betrag durfte die Nichte als Belastung von der Steuerpflicht abziehen.
Warum die 5,5 Prozent für Erben ungünstig sein können
Der Zinssatz von 5,5 Prozent führt leicht zu einem Missverständnis. Es handelt sich nämlich ausschließlich um einen steuerlichen Rechenwert. Damit bestimmt das Finanzamt, welchen heutigen Wert eine Zahlungspflicht besitzt, die noch viele Jahre läuft.
Je höher der verwendete Zinssatz, desto niedriger fällt der heutige Kapitalwert der Verpflichtung aus. Für Kinder oder andere Angehörige, die eine Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbschaft erhalten, kann das allerdings ungünstig sein. Denn ein niedrigerer Kapitalwert bedeutet einen geringeren Abzug von der Schenkung.
Die steuerpflichtige Bereicherung fällt dadurch höher aus.
Niedriger Zinssatz im Vertrag hilft steuerlich nicht
Die Nichte argumentierte, 5,5 Prozent seien angesichts der damals extrem niedrigen Kapitalmarktzinsen unrealistisch. Im Vertrag hatten die Beteiligten schließlich nur 0,5 Prozent angesetzt.
Mit einem niedrigeren Zinssatz wäre der Kapitalwert der Rentenverpflichtung höher ausgefallen. Die Nichte hätte einen größeren Betrag vom Wert der Schenkung abziehen können.
Der BFH lehnte diese Berechnung jedoch ab.
Für lebenslange Nutzungen und Leistungen gibt § 14 Bewertungsgesetz einen gesetzlichen Zinssatz von 5,5 Prozent vor. Die Beteiligten können dies nicht dadurch umgehen, dass sie in ihrem eigenen Vertrag einen niedrigeren Zinssatz festlegen.
BFH hält die 5,5 Prozent für verfassungsgemäß
Die Klägerin verwies erfolglos auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu überhöhten Steuerzinsen. Karlsruhe hatte die frühere Verzinsung von Steuernachzahlungen mit sechs Prozent jährlich teilweise für verfassungswidrig erklärt.
Der BFH sah darin jedoch keinen Grund, auch die 5,5 Prozent bei lebenslangen Renten zu verwerfen. Bei der Bewertung einer lebenslangen Rente gehe es nicht um Nachzahlungszinsen gegenüber dem Finanzamt, sondern um die Umrechnung zukünftiger Zahlungen in einen heutigen Kapitalwert. Für solche langfristigen Bewertungen darf der Gesetzgeber nach Auffassung des BFH pauschale Werte festlegen.
Ist eine Immobilienübertragung finanziell ungünstig
Das Urteil zeigt nicht, dass es allgemein ungünstig ist, Immobilien gegen eine lebenslange Rente zu übertragen. Grundsätzlich gilt das Gegenteil. Eine Pflicht, die Rente auszuzahlen, senkt deutlich den steuerpflichtigen Wert der Schenkung.
Zudem gelten Freibeträge bei der Schenkungssteuer: Kinder können grundsätzlich alle zehn Jahre Vermögen bis zu 400.000 Euro von jedem Elternteil steuerfrei erhalten. Bei Enkeln beträgt der Freibetrag regelmäßig 200.000 Euro.
Eltern können Freibeträge zu Lebzeiten nutzen und nach zehn Jahren wieder ausschöpfen. In diesem Fall ging es um die konkrete Gestaltung.
Rentner sollten nicht nur auf die Schenkungsteuer achten
Wer sein Eigenheim gegen eine lebenslange Rente überträgt, gibt Eigentum aus der Hand. Das kann weitreichende Folgen haben.
Rentner sollten deshalb prüfen, ob neben der Rente zusätzlich ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart werden soll. Wichtig ist auch die Frage, was passiert, wenn der neue Eigentümer die vereinbarten Zahlungen nicht mehr leisten kann.
Im Vertrag können Sie regeln, welche Sicherheiten der frühere Eigentümer erhält und unter welchen Voraussetzungen er eine Rückübertragung beanspruchen kann. Auch Einkommensteuer, Sozialleistungen oder spätere Pflegekosten sind Teil der Planung.
Alter des Rentners beeinflusst den steuerlichen Wert
Für die Höhe des Kapitalwerts spielt das Alter des Rentners eine entscheidende Rolle. In diesem Fall war der Onkel bei Beginn der Zahlungen 78 Jahre alt. Seine statistische Restlebenserwartung floss über einen gesetzlich festgelegten Vervielfältiger in die Berechnung ein.
Je nach Alter unterscheidet sich daher der steuerliche Wert einer lebenslangen Rentenverpflichtung erheblich.
Wer seine Immobilie bereits mit 65 Jahren überträgt und eine lebenslange Rente erhält, kommt zu einem anderen Kapitalwert als ein Eigentümer, der dieselbe Vereinbarung erst mit 80 Jahren trifft.
FAQ zur Immobilienübertragung gegen Rente
Muss der Beschenkte tatsächlich 5,5 Prozent Zinsen zahlen?
Nein. Die 5,5 Prozent dienen ausschließlich der steuerlichen Berechnung des Kapitalwerts der lebenslangen Rentenzahlungen.
Kann eine lebenslange Rente die Schenkungsteuer senken?
Ja. Die Verpflichtung des neuen Eigentümers, dem bisherigen Eigentümer lebenslang eine Rente zu zahlen, kann den steuerpflichtigen Wert der Schenkung reduzieren.
Lohnt sich eine vorweggenommene Erbschaft für Rentner?
Das kann insbesondere bei wertvollen Immobilien und hohen Freibeträgen sinnvoll sein. Entscheidend sind jedoch die persönliche Vermögenssituation, die Absicherung des bisherigen Eigentümers und die steuerliche Gestaltung.
Quellen
Bundesfinanzhof, Urteil vom 14. Januar 2026 – II R 35/23
Bewertungsgesetz, § 14 BewG, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, § 16 ErbStG
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
