Einbruchschutz in der Mietwohnung: Wann Vermieter zusätzliche Sicherungen erlauben müssen
Ein zusätzliches Schloss, ein Querriegel oder eine Sicherung am Fenster können Mietern gerade in der dunkleren Jahreszeit ein besseres Gefühl geben. Wer dafür Türen, Rahmen oder Mauerwerk verändern muss, ist allerdings auf die Erlaubnis des Vermieters angewiesen.
Diese Zustimmung ist keine reine Gefälligkeit: Mieter können bauliche Verbesserungen zum Einbruchschutz grundsätzlich verlangen. Ein pauschales „An meiner Wohnung wird nichts verändert“ reicht deshalb nicht aus, um einen berechtigten Antrag abzulehnen.
Das Gesetz stärkt Mieter, die ihre Wohnung schützen wollen
Nach § 554 Absatz 1 BGB können Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen zum Einbruchschutz erlaubt. Der Anspruch entfällt, wenn ihm die konkrete Veränderung auch unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann.
Ein bereits geschehener Einbruch ist dafür keine Voraussetzung. Der Schutz darf vorbeugend verbessert werden, bevor jemand versucht, die Wohnungstür oder ein Fenster aufzubrechen.
Auch der Mietvertrag kann diesen Anspruch nicht wirksam ausschließen. § 554 Absatz 2 BGB erklärt Vereinbarungen für unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung abweichen.
Welche zusätzlichen Sicherungen erfasst sein können
In Betracht kommen beispielsweise fest montierte Zusatzschlösser, Querriegel und nachgerüstete Fenstersicherungen. Auch der Austausch einer Tür gegen eine einbruchhemmende Ausführung kann unter die Vorschrift fallen, muss aber wegen des größeren Eingriffs gesondert geprüft werden.
Die Maßnahme muss geeignet sein, einen unbefugten Zutritt zu verhindern oder zu erschweren. Eine beliebige Veränderung lässt sich nicht allein dadurch durchsetzen, dass der Mieter sie als Sicherheitsmaßnahme bezeichnet.
| Geplante Maßnahme | Worauf Mieter achten sollten |
|---|---|
| Querriegel mit Befestigung an Tür und Rahmen oder Mauerwerk | Vorher Erlaubnis einholen und die Befestigung genau beschreiben; der Eingriff kann vom Anspruch nach § 554 BGB erfasst sein. |
| Zusätzliche, verschraubte Fenstersicherungen | Bohrungen und Auswirkungen auf die Fensterkonstruktion klären; die konkrete Ausführung muss zumutbar sein. |
| Austausch der Wohnungseingangstür | Erlaubnis und gegebenenfalls weitere erforderliche Zustimmungen klären; Brandschutz und Gebäudeeigenschaften beachten. |
| Reparatur eines defekten vorhandenen Schlosses | Den Mangel beim Vermieter melden; hier geht es zunächst um die Erhaltung der Wohnung und nicht um eine freiwillige Aufrüstung. |
Wann der Vermieter widersprechen darf
Der Anspruch bedeutet nicht, dass jede gewünschte Sicherung in jeder Ausführung erlaubt werden muss. Bei der Abwägung können etwa erhebliche Schäden an der Bausubstanz, eine Beeinträchtigung anderer Bewohner oder Verstöße gegen Brandschutzvorgaben gegen das Vorhaben sprechen.
Die Prüfung muss sich auf die tatsächlich geplanten Arbeiten beziehen. Dass ein Zusatzschloss Bohrungen erfordert, kann allein kein überzeugender Ablehnungsgrund sein, denn das Gesetz erlaubt ausdrücklich einen Anspruch auf bauliche Veränderungen.
Besonders sorgfältig müssen Änderungen an gemeinsam genutzten Haustüren geplant werden. Warum Einbruchschutz und sichere Fluchtwege zusammen betrachtet werden müssen, erläutert auch unser Beitrag zur Frage, ob Mieter die Haustür nachts abschließen müssen.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung können zusätzlich Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sein. Die Erlaubnis des Vermieters ersetzt eine notwendige Gestattung für Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum nicht automatisch.
Erst die Zustimmung, dann der Einbau
Ein Anspruch auf Erlaubnis ist keine Erlaubnis zur eigenmächtigen Montage. Wer ohne Zustimmung baulich eingreift, riskiert Streit über die Entfernung der Sicherung und die Beseitigung entstandener Schäden.
Der Antrag sollte deshalb möglichst konkret sein: Welches Produkt soll an welcher Stelle angebracht werden, welche Bohrungen sind erforderlich und wer übernimmt die Montage? Ein Angebot des Fachbetriebs mit Fotos oder einer Einbauskizze macht das Vorhaben leichter prüfbar.
Mieter sollten die Anfrage und die erteilte Erlaubnis schriftlich festhalten. Eine ausbleibende Antwort ersetzt die Zustimmung grundsätzlich nicht.
Lehnt der Vermieter ab, sollten Mieter eine konkrete Begründung verlangen und diese beim Mieterverein oder anwaltlich prüfen lassen. Ein bestehender Anspruch kann gerichtlich durchgesetzt werden.
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Die Erlaubnis bedeutet nicht, dass der Vermieter bezahlt
§ 554 BGB verschafft Mietern grundsätzlich die Möglichkeit, selbst für besseren Einbruchschutz zu sorgen. Die Kosten für Anschaffung und Einbau tragen sie regelmäßig selbst, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wird.
Anders liegt die Sache, wenn vorhandene Türen, Fenster oder Schlösser mangelhaft sind und die Wohnung dadurch nicht mehr dem geschuldeten Zustand entspricht. Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten.
Ein defektes Schloss darf deshalb nicht einfach zum privaten Aufrüstungswunsch des Mieters umgedeutet werden. Umgekehrt verpflichtet ein funktionierendes älteres Schloss den Vermieter nicht allein deshalb zum Austausch, weil inzwischen bessere Sicherungstechnik erhältlich ist.
Rückbau und zusätzliche Sicherheit vorher klären
Die Zustimmung zum Einbau bedeutet nicht automatisch, dass die Sicherung beim Auszug bleiben darf. Grundsätzlich müssen Mieter selbst vorgenommene bauliche Veränderungen bei Vertragsende zurückbauen, soweit keine abweichende Vereinbarung oder besondere Ausnahme greift.
Deshalb sollte bereits vor der Montage feststehen, ob der Vermieter die Sicherung später übernimmt und ob dafür eine Zahlung vorgesehen ist. Fotos vom ursprünglichen Zustand helfen, spätere Auseinandersetzungen über Beschädigungen zu vermeiden.
§ 554 BGB erlaubt außerdem die Vereinbarung einer besonderen Sicherheitsleistung, etwa zur Absicherung möglicher Rückbaukosten. Eine solche Zusatzkaution fällt nicht automatisch bei jedem Zusatzschloss an; ihre Vereinbarung und die damit abgesicherten Risiken sollten genau geprüft werden.
Für eine Geldsicherheit gelten über den Verweis auf § 551 Absatz 3 BGB insbesondere die Regeln zur getrennten Anlage und zu den Erträgen. Ungeklärte Forderungen nach dem Auszug können auch die Rückzahlung der Mietkaution zum Streitpunkt machen.
Eine Sicherung muss zur vorhandenen Tür passen
Die Polizeiliche Kriminalprävention empfiehlt aufeinander abgestimmte mechanische Sicherungen an Fenstern und Türen. Zusatzprodukte können ihre Schutzwirkung nur entfalten, wenn die vorhandene Konstruktion geeignet ist und die Montage fachgerecht erfolgt.
Vor der Anschaffung lohnt sich deshalb eine Beratung bei einer kriminalpolizeilichen Beratungsstelle. Ein passendes Sicherungskonzept hilft zugleich dabei, dem Vermieter den Nutzen und die Ausführung der geplanten Arbeiten nachvollziehbar zu erklären.
Sechs Fragen und Antworten zum Einbruchschutz in Mietwohnungen
Muss der Vermieter ein zusätzliches Türschloss erlauben?
Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Erlaubnis, wenn der Einbau als bauliche Veränderung dem Einbruchschutz dient. Entscheidend bleibt, ob die konkrete Maßnahme dem Vermieter unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters zugemutet werden kann.
Muss zuvor in die Wohnung eingebrochen worden sein?
Nein, § 554 BGB verlangt keinen bereits eingetretenen Einbruch. Mieter können auch vorbeugend eine Erlaubnis für geeignete bauliche Sicherungen verlangen.
Darf ich nach einer unbegründeten Ablehnung einfach einbauen?
Nein, auch ein berechtigter Anspruch ersetzt die erforderliche Zustimmung nicht von selbst. Mieter sollten die Erlaubnis durchsetzen, bevor sie mit den Arbeiten beginnen.
Wer bezahlt den zusätzlichen Einbruchschutz?
Regelmäßig bezahlt der Mieter die selbst veranlasste Verbesserung, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Beseitigung vorhandener Mängel richtet sich dagegen nach den Erhaltungspflichten des Vermieters und den Umständen des Einzelfalls.
Kann der Mietvertrag den Anspruch ausschließen?
Nein, eine zum Nachteil des Mieters von § 554 BGB abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Das bedeutet allerdings nicht, dass Mieter ohne vorherige Abstimmung bauliche Veränderungen vornehmen dürfen.
Muss die Sicherung beim Auszug wieder entfernt werden?
Grundsätzlich müssen Mieter mit einem Rückbau rechnen, sofern nichts anderes vereinbart wurde und keine besondere Ausnahme vorliegt. Eine schriftliche Vereinbarung über den Verbleib der Sicherung schafft vor dem Einbau Klarheit.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
