In vielen Mehrfamilienhäusern verlangt ein Schild im Treppenhaus, dass die Haustür ab 22 Uhr abgeschlossen wird. Was dem Einbruchschutz dienen soll, kann bei einem Brand oder medizinischen Notfall jedoch zu einer gefährlichen Barriere werden.
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht, nach der Mieter die Haustür nachts abschließen müssen, gibt es nicht. Ob eine solche Vorgabe beachtet werden muss, hängt vom Mietvertrag, von der Hausordnung, dem eingebauten Schließsystem und den Brandschutzbestimmungen ab.
Geschlossen und abgeschlossen sind nicht dasselbe
Eine geschlossene Haustür fällt ins Schloss und kann von außen normalerweise nicht ohne Schlüssel geöffnet werden. Bewohner können das Gebäude von innen trotzdem durch Betätigen des Türdrückers verlassen.
Bei einer abgeschlossenen Tür wird zusätzlich der Riegel vorgeschoben. Lässt sich die Tür danach von innen nur mit einem Schlüssel öffnen, kann sie im Notfall den Fluchtweg versperren.
Diese Unterscheidung ist für die rechtliche Bewertung entscheidend. Gegen eine nachts geschlossene Haustür bestehen regelmäßig keine Bedenken, während eine nur mit Schlüssel zu öffnende Tür erhebliche Brandschutzfragen aufwirft.
Das Gesetz schreibt keine bestimmte Uhrzeit vor
Im Bürgerlichen Gesetzbuch findet sich weder eine Uhrzeit für das Abschließen noch eine allgemeine Pflicht für Mehrfamilienhäuser. Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bereitstellen und erhalten.
Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören sowohl der Schutz vor unbefugtem Zutritt als auch ein sicherer Zugang zur Wohnung. Der Vermieter muss deshalb Einbruchschutz und Fluchtmöglichkeiten miteinander vereinbaren.
Eine Regelung im Mietvertrag oder in einer wirksam einbezogenen Hausordnung kann Pflichten für die Bewohner enthalten. Solche Vorgaben dürfen Mieter jedoch nicht unangemessen benachteiligen und müssen sich unter anderem an § 307 BGB messen lassen.
Ein nachträglich aufgehängtes Schild reicht nicht immer aus
Hängt die Hausverwaltung plötzlich ein Schild mit der Aufschrift „Haustür ab 22 Uhr abschließen“ auf, entsteht dadurch nicht zwangsläufig eine neue Vertragspflicht. Zunächst ist zu prüfen, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist und ob der Vermieter spätere Änderungen wirksam vornehmen darf.
Eine Hausordnung darf das Zusammenleben im Gebäude näher ausgestalten. Sie kann aber nicht ohne Weiteres neue, belastende Pflichten schaffen, die im Mietvertrag nicht vorgesehen waren oder die Gesundheit der Bewohner gefährden.
Mieter sollten deshalb in ihren Unterlagen nachsehen, welche Fassung der Hausordnung beim Einzug vereinbart wurde. Ein Aushang und eine ausdrücklich in den Vertrag einbezogene Regelung sind rechtlich nicht automatisch gleichzusetzen.
Landgericht Frankfurt sieht eine erhebliche Gefahr
Das Landgericht Frankfurt am Main erklärte am 12. Mai 2015 einen Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig. Danach sollte die Haustür zwischen 22 Uhr und 6 Uhr verschlossen bleiben.
Das Gericht stellte fest, dass Bewohner und Besucher das Gebäude im Brandfall nur verlassen könnten, wenn sie einen Schlüssel bei sich hätten. Gerade in einer Paniksituation sei jedoch nicht sichergestellt, dass jeder Flüchtende einen Schlüssel griffbereit habe (LG Frankfurt am Main, Az. 2-13 S 127/12).
Die abgeschlossene Haustür könne sich deshalb als tödliches Hindernis erweisen. Das Sicherheitsinteresse der Eigentümer rechtfertigte diese Gefahr nach Ansicht des Gerichts nicht, weil technische Schließsysteme beide Interessen verbinden können.
Das Frankfurter Urteil gilt nicht automatisch für jedes Mietshaus
Bei dem Frankfurter Verfahren ging es um einen Beschluss innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es handelte sich nicht unmittelbar um eine Klage zwischen einem Mieter und seinem Vermieter.
Die Überlegungen des Gerichts sind dennoch für Mietverhältnisse bedeutsam. Das Landgericht verwies ausdrücklich darauf, dass Abschlussklauseln auch im Mietrecht überwiegend als unzulässig angesehen werden, wenn die Haustür von innen nicht ohne Schlüssel geöffnet werden kann.
Eine bundesweit bindende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dieser konkreten Frage liegt bislang nicht vor. Deshalb gibt es weiterhin abweichende Urteile unterer Gerichte, wie auch die bisherige Einordnung zur nächtlichen Abschlusspflicht zeigt.
Andere Gerichte erlaubten eine nächtliche Abschlusspflicht
Das Amtsgericht Hannover entschied am 20. März 2007, dass eine Hausordnung das Abschließen ab 22 Uhr vorsehen könne. Eine nachts verschlossene Haustür stelle nicht automatisch einen Mangel der Mietwohnung dar (Az. 544 C 8633/06).
Nach dieser Auffassung besitzt der Vermieter bei der Abwägung zwischen Einbruchschutz und Fluchtmöglichkeiten einen gewissen Gestaltungsspielraum. Die Anweisung sei zulässig, solange die Entscheidung nicht sachwidrig ausfalle und die Nutzung der Wohnung nicht beeinträchtige.
Auch das Landgericht Köln hielt 2013 eine vertraglich geregelte Verpflichtung von Erdgeschossmietern zum abendlichen Abschließen für möglich. Der damals entschiedene Fall betraf allerdings mehrere ausdrücklich im Vertrag übertragene Hauspflichten und lässt sich nicht ohne Weiteres auf jeden Aushang übertragen.
Amtsgericht Köln widersprach der Abschlusspflicht
Das Amtsgericht Köln bewertete eine Pflicht zum Abschließen im Jahr 2017 anders. Es hielt eine Klausel für unzumutbar, wenn die Haustür von innen nur mit einem Schlüssel geöffnet werden kann.
Das Gericht bezog die damals geltenden Anforderungen der nordrhein-westfälischen Bauordnung an Fluchtwege ein. Eine verriegelte Ausgangstür könne im Brandfall ein gefährliches Hindernis darstellen (AG Köln, Az. 203 C 319/16).
Die unterschiedlichen Entscheidungen zeigen, dass der genaue Zustand der Tür und die anwendbaren Brandschutzvorgaben geprüft werden müssen. Eine pauschale Aussage, jede Abschlussklausel sei wirksam oder unwirksam, wäre zu weitgehend.
Brandschutz kann der Hausordnung Grenzen setzen
Treppenhaus und Hauseingang dienen in Mehrfamilienhäusern regelmäßig als Fluchtweg. Welche baurechtlichen Anforderungen gelten, richtet sich unter anderem nach dem jeweiligen Bundesland, der Gebäudeart und den Vorgaben aus der Baugenehmigung.
Müssen Flüchtende zunächst einen Schlüssel suchen, kann die sichere Nutzung des Ausgangs beeinträchtigt sein. Das gilt besonders bei Rauchentwicklung, Stromausfall oder einer schnellen Ausbreitung des Feuers.
Noch größere Schwierigkeiten können für ältere Menschen, Kinder sowie Bewohner mit Geh-, Seh- oder Greifbeeinträchtigungen entstehen. Auch Besucher besitzen häufig keinen Haustürschlüssel und könnten das Gebäude ohne Hilfe nicht verlassen.
Die wichtigsten Situationen im Überblick
| Situation | Rechtliche Einschätzung |
|---|---|
| Die Haustür fällt lediglich ins Schloss | Regelmäßig zulässig und aus Sicherheitsgründen sinnvoll |
| Die Tür wird verriegelt, lässt sich von innen aber jederzeit ohne Schlüssel öffnen | Einbruchschutz und Fluchtmöglichkeit können miteinander vereinbart werden |
| Die abgeschlossene Tür lässt sich von innen nur mit Schlüssel öffnen | Wegen des Fluchtrisikos rechtlich stark angreifbar |
| Die Abschlusspflicht steht ausdrücklich im Mietvertrag | Trotzdem nur wirksam, wenn die Klausel zumutbar ist und keine Brandschutzanforderungen verletzt |
| Die Anweisung erscheint nur auf einem neuen Aushang | Begründet nicht in jedem Fall eine zusätzliche Vertragspflicht |
| Die Haustür bleibt einmal versehentlich unverschlossen | Führt normalerweise nicht sofort zu einer wirksamen Kündigung |
| Nach dem Nichtabschließen kommt es zu einem Einbruch | Eine Haftung besteht nicht automatisch; Pflichtverletzung, Verschulden und Zusammenhang müssen bewiesen werden |
Ein Panikschloss kann den Konflikt lösen
Ein selbstverriegelndes Schloss oder ein geeignetes Fluchttürschloss schützt das Haus von außen, lässt sich aber von innen ohne Schlüssel öffnen. Je nach Bauart genügt das Herunterdrücken des Türdrückers oder das Betätigen einer Druckstange.
Auch das Landgericht Frankfurt verwies auf Schließsysteme, die Einbruchschutz und Fluchtsicherheit miteinander verbinden. Der Vermieter muss dann nicht zwischen einer ständig unverschlossenen Tür und einem versperrten Fluchtweg wählen.
Mieter können der Hausverwaltung deshalb den Einbau eines solchen Systems vorschlagen. Ein allgemeiner Anspruch auf ein bestimmtes Schloss besteht allerdings nicht in jedem Gebäude, sondern hängt von der bisherigen Ausstattung und den rechtlichen Anforderungen des Einzelfalls ab.
Wer muss die Kosten für ein neues Schloss tragen?
Die Hauseingangstür gehört regelmäßig zum Gemeinschaftsbereich des Gebäudes. Mieter dürfen das Schloss deshalb nicht eigenmächtig austauschen oder verändern.
Ist das vorhandene System wegen eines Brandschutzverstoßes mangelhaft, muss grundsätzlich der Vermieter für eine geeignete Lösung sorgen. Geht es dagegen nur um einen zusätzlichen Komfort- oder Sicherheitswunsch, muss die Kostenfrage gesondert geklärt werden.
Davon zu unterscheiden ist das Schloss der eigenen Wohnungstür. Welche Rechte Mieter dort besitzen und ob der Vermieter einen Schlüssel behalten darf, erklärt der Beitrag „Darf der Vermieter einen Ersatzschlüssel haben?“.
Droht eine Abmahnung oder sogar die Kündigung?
Verstößt ein Mieter wiederholt gegen eine wirksame Vertragspflicht, kann der Vermieter grundsätzlich eine Abmahnung aussprechen. Voraussetzung ist jedoch, dass die verlangte Handlung tatsächlich geschuldet wird.
Ist die Abschlussregel wegen einer versperrten Fluchtmöglichkeit unwirksam, kann eine darauf gestützte Abmahnung ebenfalls angreifbar sein. Ein einmaliges Vergessen rechtfertigt normalerweise keine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses.
Bei einer Kündigungsandrohung sollten Betroffene dennoch nicht nur mündlich reagieren. Weitere Hinweise zu den Voraussetzungen enthält der Beitrag über die fristlose Kündigung durch den Vermieter.
Mieter haften nach einem Einbruch nicht automatisch
Bleibt die Haustür offen und kommt es anschließend zu einem Einbruch, ist der betreffende Mieter nicht allein deshalb zum Schadensersatz verpflichtet. Der Vermieter oder ein anderer Geschädigter müsste eine wirksame Pflicht, einen schuldhaften Verstoß und den Zusammenhang mit dem Schaden nachweisen.
Gerade der letzte Nachweis kann schwierig sein. Es muss feststehen, dass der Täter wegen der unverschlossenen Haustür in das Gebäude gelangte und der Schaden bei pflichtgemäßem Verhalten nicht eingetreten wäre.
Anders kann die Bewertung ausfallen, wenn jemand die Tür absichtlich über längere Zeit offen hält oder den Schließmechanismus blockiert. Dann kann eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten vorliegen.
So sollten Mieter auf eine zweifelhafte Anweisung reagieren
Betroffene sollten zunächst Mietvertrag, Hausordnung und die Funktionsweise der Haustür prüfen. Wichtig ist vor allem, ob sich die verriegelte Tür von innen ohne Schlüssel öffnen lässt.
Anschließend sollte die Hausverwaltung schriftlich um Auskunft gebeten werden, wie der Fluchtweg bei abgeschlossener Tür sichergestellt wird. Der Aushang, die Tür und der Schließmechanismus sollten durch Fotos dokumentiert werden.
Eine erhaltene Abmahnung sollte nicht ignoriert werden. Je nach Inhalt können ein Mieterverein, eine Verbraucherberatung oder ein Fachanwalt prüfen, ob die Abschlusspflicht wirksam vereinbart wurde.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Die 72-jährige Karin lebt in einem Mehrfamilienhaus und benutzt wegen einer Gehbehinderung einen Rollator. Die Hausverwaltung hängt ein Schild auf, nach dem die Eingangstür ab 22 Uhr zweimal abgeschlossen werden muss.
Karin stellt fest, dass sich die Tür danach von innen nur mit einem Schlüssel öffnen lässt. Sie schreibt der Hausverwaltung, verweist auf die erschwerte Fluchtmöglichkeit und bittet um Prüfung eines selbstverriegelnden Schlosses, das von innen ohne Schlüssel geöffnet werden kann.
Die Verwaltung nimmt die Abschlussanweisung vorläufig zurück und lässt den Schließmechanismus durch einen Fachbetrieb prüfen. Anschließend wird ein geeignetes Fluchttürschloss eingebaut, sodass die Tür nachts gesichert bleibt und Bewohner das Haus trotzdem ohne Schlüssel verlassen können.
Häufige Fragen und Antworten
Müssen Mieter die Haustür ab 22 Uhr abschließen?
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Eine Verpflichtung kann sich aus dem Mietvertrag oder einer wirksam einbezogenen Hausordnung ergeben, muss aber mit den Brandschutzanforderungen vereinbar und für die Bewohner zumutbar sein.
Darf die Haustür nachts abgeschlossen werden?
Das ist eher vertretbar, wenn sie sich von innen jederzeit ohne Schlüssel öffnen lässt. Muss im Notfall erst ein Schlüssel gesucht werden, bestehen erhebliche rechtliche und sicherheitstechnische Bedenken.
Ist ein neuer Aushang der Hausverwaltung verbindlich?
Nicht automatisch. Es kommt darauf an, ob der Vermieter nach dem Mietvertrag Änderungen der Hausordnung vornehmen darf und ob die konkrete Anweisung inhaltlich wirksam ist.
Kann der Vermieter wegen einer offenen Haustür kündigen?
Ein einmaliges Vergessen reicht regelmäßig nicht aus. Bei wiederholten Verstößen könnte eine Abmahnung in Betracht kommen, sofern überhaupt eine wirksame Abschlusspflicht besteht.
Wer haftet, wenn nach einer offenen Haustür eingebrochen wird?
Eine automatische Haftung des Mieters gibt es nicht. Der Geschädigte muss unter anderem beweisen, dass eine Pflicht verletzt wurde, der Mieter schuldhaft handelte und gerade dadurch der Einbruch ermöglicht wurde.
Können Mieter ein Panikschloss verlangen?
Ein uneingeschränkter Anspruch besteht nicht in jedem Fall. Ist der Fluchtweg durch das vorhandene Schloss jedoch gefährlich oder baurechtswidrig, muss der Vermieter eine geeignete Lösung prüfen und gegebenenfalls für Abhilfe sorgen.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
