Die 101-jährige Lilly Rostock muss ihre langjährige Wohnung in Köln-Bickendorf vorerst nicht verlassen. Das Amtsgericht Köln wies die Räumungsklage der Eigentümergesellschaft ab. Die Kündigung wegen der geplanten Neubebauung war nach Auffassung des Gerichts nicht ausreichend begründet.
Wichtig ist: Lilly Rostock gewann nicht allein wegen ihres Alters oder ihrer schweren Demenzerkrankung. Das Gericht musste diese Belastungen noch gar nicht gegen die Interessen der Vermieterseite abwägen. Die Kündigung scheiterte bereits an einer früheren rechtlichen Hürde.
Kündigung scheiterte schon an ihrer Begründung
Lilly Rostock lebt seit 1969 in derselben Wohnung. Nach Angaben ihrer Familie ist sie schwer dement, kann nicht mehr allein gehen und wird dort von ihrer Tochter versorgt. Vertraute Räume, die Nachbarschaft und bekannte Arztpraxen helfen ihr, sich im Alltag zu orientieren.
Die Eigentümergesellschaft möchte mehrere ältere Wohnhäuser abreißen und das Grundstück neu bebauen. Nach einem Bericht von RTL sollen dort 26 energieeffiziente und barrierefreie Wohnungen entstehen. Die bestehenden Mietverhältnisse wurden zum 30. November 2025 gekündigt, wie der Kölner Stadt-Anzeiger berichtete.
Lilly Rostock und ihre Tochter zogen nicht aus. Daraufhin klagte die Eigentümergesellschaft auf Räumung. Das Amtsgericht Köln wies die Klage am 10. Juni 2026 ab.
Nach Angaben des WDR hielt das Gericht die Kündigungsbegründung für zu oberflächlich. Sie reichte nicht aus, um die Interessen beider Seiten zugunsten der Eigentümergesellschaft abzuwägen. Über die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs musste die Richterin deshalb nicht mehr entscheiden.
Ein veröffentlichter Urteilstext mit Aktenzeichen ist in den verlinkten Berichten nicht enthalten. Die Einordnung des konkreten Verfahrens stützt sich daher auf die öffentlich wiedergegebenen Aussagen aus dem Gerichtssaal.
Zwei Prüfungen entscheiden über den Verbleib in der Wohnung
Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung müssen zwei Fragen getrennt werden. Zuerst ist zu prüfen, ob ein gesetzlicher Kündigungsgrund besteht und das Schreiben diesen Grund ausreichend erklärt. Erst bei einer wirksamen Kündigung kommt ein Widerspruch wegen besonderer Härte ins Spiel.
| Prüfpunkt | Bedeutung für Mieter |
|---|---|
| Kündigungsgrund | Der Vermieter benötigt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. |
| Begründung im Schreiben | Das konkrete Vorhaben und die daraus entstehenden erheblichen Nachteile müssen ausreichend erkennbar sein. |
| Härtefall | Trotz wirksamer Kündigung kann eine Fortsetzung wegen schwerer Krankheit, fehlenden Ersatzwohnraums oder anderer besonderer Belastungen verlangt werden. |
Demenz, Pflegebedürftigkeit und die lange Bindung an die Wohnung wären im Kölner Verfahren erst nach einer wirksamen Kündigung wichtig geworden.
Wann Abriss und Neubau eine Kündigung erlauben
Ein Vermieter darf ein Wohnraummietverhältnis nicht allein deshalb ordentlich beenden, weil er das Grundstück anders nutzen möchte. Nach § 573 BGB braucht er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung. Bei einem geplanten Abriss kann eine sogenannte Verwertungskündigung in Betracht kommen.
Dafür muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindern. Zusätzlich müssen dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen. Ein möglicher höherer Gewinn oder der allgemeine Wunsch nach einer moderneren Bebauung genügt nicht automatisch.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Abriss mit anschließender Neubebauung grundsätzlich eine angemessene Verwertung sein kann. Eigentümer haben aber keinen uneingeschränkten Anspruch darauf, stets die finanziell einträglichste Nutzung durchzusetzen. Erhebliche Nachteile müssen anhand des geplanten Vorhabens konkret dargelegt werden.
Das ergibt sich aus dem BGH-Urteil vom 27. September 2017, Az. VIII ZR 243/16. Darin beanstandete der Bundesgerichtshof eine pauschale Betrachtung der behaupteten wirtschaftlichen Nachteile.
Die erforderlichen Gründe müssen bereits im Kündigungsschreiben ausreichend erkennbar sein. Ein dort nachvollziehbar bezeichneter Grund darf im späteren Prozess näher erläutert und bewiesen werden. Ein anderer, schon bei der Kündigung vorhandener Sachverhalt darf dagegen grundsätzlich nicht erstmals in der Räumungsklage zur Begründung herangezogen werden.
Warum die Ersatzwohnung die Kündigung nicht rettete
Der Familie wurde nach dem WDR-Bericht eine kleinere Ersatzwohnung direkt gegenüber angeboten. Auch eine Beteiligung an den Umzugskosten und eine längere Räumungsfrist standen im Raum. Diese Angebote konnten eine unzureichend begründete Kündigung jedoch nicht heilen.
Bei einer wirksamen Kündigung kann ein passendes Wohnungsangebot den Härtefall-Einwand beeinflussen. Eine geeignete Ersatzwohnung kann den Einwand schwächen, vergleichbarer Wohnraum sei zu zumutbaren Bedingungen nicht zu finden. Geprüft werden müssen dabei unter anderem Miete, Größe, Zugänglichkeit und die Versorgung am neuen Wohnort.
Gesundheitliche Gefahren verschwinden durch ein solches Angebot nicht automatisch. Bei einer schweren Demenz kann bereits der Wechsel der vertrauten Räume die verbliebene Orientierung beeinträchtigen. Das gilt auch dann, wenn die neue Wohnung nur wenige Meter entfernt liegt.
Wann Alter und Demenz eine besondere Härte bilden
Mieter können einer wirksamen ordentlichen Kündigung nach § 574 BGB widersprechen. Voraussetzung ist eine Härte, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen wäre. Das Gesetz nennt auch fehlenden angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.
Ein hohes Alter oder eine lange Mietdauer reichen für sich genommen nicht immer aus. Das bestätigte der Bundesgerichtshof im Urteil vom 3. Februar 2021, Az. VIII ZR 68/19. Es kommt auf die tatsächlichen Folgen des erzwungenen Wohnungswechsels an.
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Für eine besondere Härte können eine schwere Erkrankung, Pflegebedürftigkeit und eine starke Bindung an das Wohnumfeld sprechen. Auch ein eingespieltes Pflegenetz, bekannte Ärzte und eine eingeschränkte Fähigkeit zur Orientierung können erhebliches Gewicht erhalten. Diese Umstände müssen für die betroffene Person einzeln beschrieben werden.
Wie gesundheitliche Einschränkungen eine Kündigung stoppen können, zeigt auch unser Beitrag „Schwerbehinderung: Härtefall kippt Eigenbedarfskündigung vor Gericht“.
Was ein ärztliches Attest leisten muss
Mieter müssen mit dem ersten Attest noch keinen vollständigen medizinischen Beweis führen. Sie sollten die Erkrankung und die befürchteten Folgen eines Umzugs aber nachvollziehbar schildern. Das Attest sollte diesen Vortrag möglichst konkret unterstützen.
Aus den Unterlagen sollte hervorgehen, weshalb der Wohnungswechsel eine ernsthafte Verschlechterung auslösen könnte. Hilfreich sind Angaben zu den bestehenden Einschränkungen, zur Orientierung und zum Pflegebedarf. Ein privat bezahltes Gutachten ist dafür nicht zwingend erforderlich.
Bestehen nachvollziehbare Hinweise auf schwere Gesundheitsgefahren, muss das Gericht den Sachverhalt gründlich aufklären. Fehlt ihm die medizinische Sachkunde, ist regelmäßig ein gerichtlicher Sachverständiger hinzuzuziehen. Darauf hat der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 22. Mai 2019, Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17, hingewiesen.
Welche Frist Mieter beachten müssen
Der Härtefall-Widerspruch muss nach § 574b BGB in Textform erklärt werden. Er sollte dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses zugehen. Eine Kündigung sollte deshalb sofort nach ihrem Erhalt geprüft werden.
Hat der Vermieter nicht rechtzeitig über das Widerspruchsrecht sowie dessen Form und Frist informiert, gilt eine Ausnahme. Der Mieter kann den Widerspruch dann noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären. Darauf sollte sich jedoch niemand ohne rechtliche Prüfung verlassen.
Betroffene sollten das Kündigungsschreiben und den Umschlag aufbewahren sowie das Zugangsdatum notieren. Ärztliche Unterlagen, Pflegenachweise und eine erfolglose Wohnungssuche sollten ebenfalls dokumentiert werden. Der Beitrag über den Härtefall-Widerspruch und mögliche Prozesskosten zeigt, weshalb die Formulierung fachkundig geprüft werden sollte.
Auch eine angebotene Ersatzwohnung oder ein Mietaufhebungsvertrag sollte vor einer Zu- oder Absage rechtlich und wirtschaftlich geprüft werden. Dabei geht es beispielsweise um Miethöhe, Barrierefreiheit, Umzugskosten und mögliche Verzichtserklärungen.
Welche Folgen ein erfolgreicher Widerspruch hat
Wird eine besondere Härte anerkannt, muss das Mietverhältnis nicht automatisch dauerhaft fortbestehen. Nach § 574a BGB kann das Gericht eine Fortsetzung für einen angemessenen Zeitraum anordnen. Ist nicht absehbar, wann die Härte endet, kommt auch eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit in Betracht.
Davon zu unterscheiden ist eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO. Sie verschafft nach einem Räumungsurteil lediglich zusätzliche Zeit und ist grundsätzlich auf insgesamt ein Jahr begrenzt. Eine Räumungsfrist ersetzt daher keinen erfolgreichen Härtefall-Widerspruch.
Warum Lillys Erfolg vorläufig bleibt
Für Lilly Rostock ist die Abweisung der Klage eine große Entlastung, aber keine Garantie für die kommenden Jahre. Am Tag der Verkündung war das Urteil nach der veröffentlichten Berichterstattung noch nicht rechtskräftig. Bis zum 22. August 2026 war in den öffentlich zugänglichen Berichten keine Aktualisierung zum weiteren Verfahrensstand zu finden.
Auch eine spätere, neu und ausführlicher begründete Kündigung ist nicht generell ausgeschlossen. Der aktuelle Erfolg betrifft die bisherige Kündigung und die darauf gestützte Räumungsklage. Den Beginn des Konflikts beschreibt unser früherer Bericht über die geplante Räumung der Seniorin.
Fragen und Antworten zur Räumungsklage
Warum wurde die Räumungsklage gegen Lilly Rostock abgewiesen?
Die Kündigung war nach den Berichten aus dem Gerichtssaal nicht ausreichend begründet. Über Alter, Demenz und die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs musste das Gericht deshalb nicht mehr entscheiden.
Darf ein Vermieter wegen eines geplanten Abrisses kündigen?
Eine Verwertungskündigung kann grundsätzlich zulässig sein. Der Vermieter muss aber erklären, weshalb das Mietverhältnis die geplante Nutzung verhindert und welche erheblichen Nachteile ihm dadurch entstehen.
Verhindert eine Demenzerkrankung automatisch den Auszug?
Nein. Entscheidend sind die persönliche Erkrankung, die zu erwartenden Umzugsfolgen und die Interessen der Vermieterseite. Eine schwere Gesundheitsgefahr kann jedoch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
Muss ein erstes Attest bereits alle Gesundheitsgefahren beweisen?
Nein. Es sollte die Erkrankung und die befürchtete Verschlechterung nachvollziehbar bestätigen. Bei ernsthaften Hinweisen muss das Gericht die medizinischen Folgen gegebenenfalls durch einen Sachverständigen klären lassen.
Wann muss der Härtefall-Widerspruch eingehen?
Er sollte grundsätzlich spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses in Textform beim Vermieter eingehen. Bei einem fehlenden rechtzeitigen Hinweis des Vermieters kann er noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklärt werden.
Ist die Entscheidung zugunsten von Lilly Rostock endgültig?
Nach dem veröffentlichten Stand am Tag der Verkündung war das Urteil nicht rechtskräftig. Zudem betrifft die Entscheidung nur die bisherige Kündigung und begründet kein allgemeines Bleiberecht für ältere oder erkrankte Mieter.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
