Trotz Zweifeln an der Wirksamkeit einer Mietvertragsklausel kann das Jobcenter verpflichtet sein, die Kosten einer Auszugsrenovierung als Kosten der Unterkunft und Heizung nach dem SGB II zu übernehmen, wenn es gegenüber dem Leistungsberechtigten kein Kostensenkungsverfahren eingeleitet hat.
Der 18. Senat des Landessozialgerichts Berlin-Brandenburg hat dazu eine klare Linie gezogen (Az. L 18 AS 2908/12):
Vertritt das Jobcenter die Auffassung, dass den Leistungsberechtigten bestimmte mietvertragliche Pflichten wie etwa eine Auszugsrenovierung nicht wirksam treffen, muss es ihn auch in die Lage versetzen, seine Rechte gegenüber dem Vermieter durchzusetzen.
Es kann sich nicht ohne Weiteres auf die Unwirksamkeit einzelner Regelungen im Mietvertrag berufen, weil es für ein bloßes Abweisen solcher Kosten im SGB II keine tragfähige Grundlage gibt. Vielmehr muss das Jobcenter ein Kostensenkungsverfahren einleiten.
Lehnt das Jobcenter den Antrag auf Übernahme der Kosten für die Auszugsrenovierung ab, ohne ein solches Verfahren einzuleiten oder den Leistungsberechtigten zu einem Vorgehen gegen den Vermieter zu beraten, hat es die angemessenen tatsächlichen Kosten der Auszugsrenovierung zu übernehmen.
Inhaltsverzeichnis
Wann Auszugsrenovierung überhaupt als Unterkunftskosten zählt
Die Kosten einer Auszugsrenovierung werden von den nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II zu gewährenden Kosten der Unterkunft erfasst und sind nicht aus dem Regelbedarf zu bestreiten. Denn solche Kosten sind der Sache nach aufgestaute Kosten von Schönheitsreparaturen, zu denen ein Mieter aufgrund mietvertraglicher Regelungen verpflichtet sein kann.
Die im Regelbedarf enthaltene Position für Instandhaltung und Reparatur der Wohnung ist damit nicht gleichzusetzen. Sie deckt nicht ohne Weiteres Schönheitsreparaturen ab, die nach Mietvertrag oder nach dem konkreten Zustand der Wohnung bei Auszug anfallen können.
Der Kläger hatte sich in seinem Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Nach den vertraglichen Regelungen sollte er diese bei Auszug auf eigene Kosten erledigen. Ob diese Klauseln unter Berücksichtigung der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs tatsächlich wirksam waren, konnte offenbleiben.
Welche Rolle die BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen spielt
Denn gerade diese Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen hat sich in den vergangenen Jahren stark weiterentwickelt. Viele formularmäßige Klauseln wurden von der Rechtsprechung als unwirksam bewertet, etwa wenn sie starre Fristen vorsehen oder den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad zur Renovierung verpflichten. Die Rechtslage ist deshalb kompliziert und für Laien regelmäßig kaum sicher zu überblicken.
Warum das Jobcenter sich nicht einfach auf eine unwirksame Klausel berufen darf
Das Landessozialgericht schließt sich der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts an. Danach trifft den Leistungsberechtigten nicht ohne Weiteres die Pflicht, sich wegen einer Vermieterforderung zivilrechtlich zur Wehr zu setzen, nur um Unterkunftskosten zu senken.
Die Pflicht zur Kostenreduzierung reicht nur so weit, wie der Betroffene dazu nach seinen Fähigkeiten und Vorkenntnissen tatsächlich in der Lage ist.
Das bedeutet: Hält das Jobcenter bestimmte mietvertragliche Pflichten für unwirksam, muss es dem Leistungsberechtigten aufzeigen, wie er gegen den Vermieter vorgehen kann, und ihn in die Lage versetzen, seine Rechte tatsächlich wahrzunehmen.
Was ein Kostensenkungsverfahren in diesem Fall bedeutet
Das Gericht betont weiter:
Das Jobcenter kann sich nicht einfach auf die Unwirksamkeit einzelner Regelungen im Mietvertrag berufen. Hält es eine Vereinbarung über Unterkunftskosten für unwirksam, muss es ein Kostensenkungsverfahren nach § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II einleiten, weil eine auf einer unwirksamen Vereinbarung beruhende Aufwendung nicht als angemessen behandelt werden kann.
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Im Fall von Auszugsrenovierungskosten muss das Jobcenter dem Hilfebedürftigen daher das aus seiner Sicht gebotene Vorgehen gegenüber dem Vermieter aufzeigen und ihn dabei unterstützen, seine Rechte wahrzunehmen.
Genau das war hier aber nicht geschehen.
Das Jobcenter hatte den Antrag des Klägers auf Übernahme der Kosten für die Auszugsrenovierung abgelehnt, ohne ein Kostensenkungsverfahren einzuleiten und ohne den Kläger dazu zu beraten, wie er gegen die Forderung des Vermieters vorgehen könnte.
Entscheidend war die ernsthafte Forderung des Vermieters
Deshalb kam es nach Auffassung des Gerichts nicht entscheidend darauf an, ob und in welchem Umfang der Kläger mietvertraglich wirksam zur Renovierung verpflichtet war. Maßgeblich war vielmehr, ob er sich einer ernsthaften Forderung des Vermieters zur Durchführung der Auszugsrenovierung ausgesetzt sah. Auch diese Linie entspricht der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts.
Eine Ausnahme von der Übernahme tatsächlicher Aufwendungen kommt nur dann in Betracht, wenn die Unwirksamkeit der Vereinbarung bekannt war oder bekannt sein musste. Denn Kosten der Unterkunft, die offenkundig auf einer zivilrechtlich unwirksamen Grundlage beruhen, dürfen nicht dauerhaft aus öffentlichen Mitteln getragen werden.
Dass der Kläger von einer Pflicht zur Durchführung der Auszugsrenovierung ausging, unterlag im konkreten Fall keinen Zweifeln. Er hatte die Wohnung in renoviertem Zustand übernommen, und auch seine neue Wohnung war vom Vermieter vollständig renoviert worden. Deshalb war er davon überzeugt, dass ihn dieselbe Verpflichtung beim Auszug treffe.
Wann das Jobcenter die tatsächlichen Renovierungskosten übernehmen muss
Weil das Jobcenter kein Kostensenkungsverfahren eingeleitet hatte, war ebenso wie bei laufenden Kosten der Unterkunft von der Angemessenheit der tatsächlichen Aufwendungen für die Auszugsrenovierung auszugehen.
Was das Urteil für Bürgergeld-Beziehende in der Praxis bedeutet
Wer vom Vermieter zur Auszugsrenovierung aufgefordert wird, sollte den Mietvertrag, Schreiben des Vermieters, Übergabeprotokolle und möglichst auch Kostenvoranschläge beim Jobcenter einreichen.
Lehnt das Jobcenter die Übernahme mit dem pauschalen Hinweis ab, die Klausel sei womöglich unwirksam, reicht das nicht ohne Weiteres aus. Ohne Kostensenkungsverfahren und ohne konkrete Beratung kann eine Ablehnung rechtswidrig sein.
Was auch im Sozialhilferecht nach dem SGB XII gilt
Auch im Sozialhilferecht nach dem SGB XII können Kosten einer Auszugsrenovierung zu übernehmen sein. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Hilfeempfänger hierzu mietvertraglich verpflichtet ist und der Umzug in eine andere Wohnung unter dem Gesichtspunkt der Angemessenheit erforderlich war.
Dieser Anspruch steht allerdings unter dem Vorbehalt des Nachrangs der Sozialhilfe nach § 2 SGB XII, soweit der Hilfeempfänger die Renovierung selbst durchführen kann.
Auch Folgekosten können im Einzelfall als Unterkunftsbedarf zu berücksichtigen sein. Das gilt aber nicht grenzenlos. Entscheidend ist stets, ob es sich noch um unterkunftsbezogene Aufwendungen handelt und nicht um Kosten, die auf einem eigenständigen vertragswidrigen Verhalten des Mieters beruhen.
Gerade hier ist eine genaue Prüfung des Einzelfalls notwendig. Die von Gegen-Hartz zitierte SGB-XII-Linie zu Schadensersatzansprüchen ist daher nicht pauschal auf jeden Vermieteranspruch übertragbar.
