Auf Mieterinnen, Mieter und Eigentümer kommt eine neue Kostenaufteilung beim Heizen zu. Die Bundesregierung hat am 13. Mai 2026 den Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen, mit dem das bisherige Heizungsgesetz umgebaut werden soll. Ein besonders beachteter Punkt ist die geplante 50/50-Regel für bestimmte Kosten bei neu eingebauten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen.
Die Regel soll verhindern, dass Mieter allein für Folgekosten aufkommen müssen, die aus der Entscheidung des Eigentümers für eine fossile Heizung entstehen. Betroffen sind nicht die gesamten Heizkosten, sondern bestimmte Preisbestandteile. Dazu gehören vor allem CO₂-Kosten, Gasnetzentgelte und später auch Mehrkosten für biogene Brennstoffe.
Worum es bei der neuen 50/50-Regel geht
Nach dem Gesetzentwurf sollen Vermieter künftig stärker an laufenden Zusatzkosten beteiligt werden, wenn sie nach Inkrafttreten der Neuregelung eine neue fossile Heizung einbauen.
Ab dem 1. Januar 2028 sollen Mieter und Vermieter bei solchen Anlagen jeweils die Hälfte der anfallenden CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte tragen.
Ab dem 1. Januar 2029 soll die Teilung zusätzlich für bestimmte Preisbestandteile biogener Brennstoffe gelten.
Damit wird ein bisheriger Streitpunkt im Mietrecht aufgegriffen. Mieter zahlen zwar die Heizkosten über die Betriebskostenabrechnung, entscheiden aber in der Regel nicht darüber, welche Heizung im Gebäude eingebaut wird. Genau an dieser Stelle setzt die geplante Regelung an.
Der Gesetzgeber will damit einen Ausgleich schaffen: Eigentümer behalten mehr Freiheit bei der Wahl der Heiztechnik, sollen aber bei kostenträchtigen Entscheidungen nicht alle finanziellen Folgen auf die Bewohner abwälzen können.
Für Vermieter bedeutet das, dass eine neue Gas- oder Ölheizung künftig nicht nur bei der Anschaffung, sondern auch bei den späteren Nebenkosten genauer kalkuliert werden muss.
Welche Kosten künftig geteilt werden sollen
Die 50/50-Regel betrifft nach aktuellem Stand drei Bereiche. Erstens geht es um CO₂-Kosten, die beim Heizen mit fossilen Brennstoffen entstehen.
Zweitens sollen Gasnetzentgelte einbezogen werden, die über den Gaspreis auf die Nutzer umgelegt werden.
Drittens kommen ab 2029 bestimmte Mehrkosten hinzu, wenn Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen mit vorgeschriebenen Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden
| Kostenart | Geplante Aufteilung |
|---|---|
| CO₂-Kosten bei neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen | Ab 1. Januar 2028 je zur Hälfte zwischen Mieter und Vermieter |
| Gasnetzentgelte bei neu eingebauten Gasheizungen | Ab 1. Januar 2028 je zur Hälfte zwischen Mieter und Vermieter |
| Preisbestandteile für biogene Brennstoffe in den Stufen 1 bis 3 der Biotreppe | Ab 1. Januar 2029 je zur Hälfte zwischen Mieter und Vermieter |
| Übliche Verbrauchskosten für Wärme | Weiterhin grundsätzlich nach Verbrauch und Heizkostenverordnung |
Warum die Regelung politisch so umstritten ist
Die Reform steht im Zusammenhang mit der geplanten Abkehr von starren Vorgaben beim Heizungstausch. Die Bundesregierung will die Pflicht zur Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien beim Heizen streichen und Eigentümern wieder mehr Auswahl lassen. Gas- und Ölheizungen sollen weiterhin zulässig sein, müssen aber ab 2029 nach und nach höhere Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen.
Diese sogenannte Biotreppe sieht steigende Anteile vor: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Für Mieter kann das teuer werden, weil Biomethan, Bioheizöl oder Wasserstoff derzeit als kostspieliger gelten als herkömmliche fossile Brennstoffe. Der Deutsche Mieterbund begrüßt deshalb die geplante hälftige Aufteilung, warnt aber vor Lücken bei höheren Beimischungsanteilen.
Aus Sicht vieler Mieter ist die Regel ein Schutz vor steigenden Nebenkosten. Aus Sicht vieler Eigentümer erhöht sie dagegen den wirtschaftlichen Druck, weil zusätzliche laufende Kosten nicht mehr vollständig weitergegeben werden können. Damit verändert sich die Rechnung beim Heizungstausch erheblich.
Was sich für Mieter ändert
Für Mieter kann die neue Regelung eine Entlastung bringen, wenn in ihrem Gebäude künftig eine neue fossile Heizung eingebaut wird. Sie müssten dann bestimmte Zusatzkosten nicht mehr allein tragen. Das gilt besonders bei steigenden CO₂-Preisen und höheren Gasnetzentgelten.
Allerdings ist die Entlastung nicht in jedem Fall garantiert. Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass eine pauschale Halbteilung in sehr schlecht sanierten Gebäuden auch Nachteile für einzelne Haushalte bringen kann. Dort kann das bisherige Stufenmodell bei CO₂-Kosten für Mieter günstiger sein, weil Vermieter je nach energetischem Zustand des Gebäudes einen höheren Anteil tragen.
Für Mieter wird deshalb die Betriebskostenabrechnung noch wichtiger. Sie sollten prüfen, ob die betroffene Heizung tatsächlich unter die neue Regel fällt, welche Kostenpositionen angesetzt wurden und ob die hälftige Aufteilung korrekt berechnet ist.
Was Vermieter beachten müssen
Für Vermieter wird die Wahl der Heiztechnik stärker zur langfristigen Kostenfrage. Wer eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss künftig damit rechnen, dauerhaft an bestimmten Preisrisiken beteiligt zu werden. Das betrifft besonders Gebäude, in denen die Gasnetzkosten steigen oder biogene Brennstoffe teuer bleiben.
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Gleichzeitig bleibt der Einbau klimafreundlicher Heizungen wirtschaftlich attraktiver, wenn dadurch CO₂-Kosten, Gasnetzentgelte oder Beimischungskosten wegfallen. Wärmepumpen, Hybridlösungen oder Pelletheizungen werden deshalb nicht nur nach Anschaffungspreis, sondern auch nach späteren Betriebskosten bewertet werden müssen.
Für Eigentümer von Mietshäusern bedeutet das mehr Beratungsbedarf. Vor einem Heizungstausch sollten Investitionskosten, Fördermittel, spätere Betriebskosten und die mögliche Umlage auf die Miete gemeinsam betrachtet werden. Eine günstige Anschaffung kann sich sonst über Jahre als teure Entscheidung erweisen.
Warum die Betriebskostenabrechnung komplizierter werden kann
Die neue Aufteilung klingt einfach, dürfte in der Praxis aber genaue Nachweise erfordern. Vermieter müssen in der Abrechnung transparent machen, welche Kosten unter die 50/50-Regel fallen und welche weiterhin nach den üblichen Vorgaben verteilt werden. Für Mieter muss nachvollziehbar sein, ob CO₂-Kosten, Netzentgelte oder biogene Preisanteile getrennt ausgewiesen wurden.
Besonders bei gemischten Versorgungssystemen kann das schwierig werden. Wenn ein Gebäude etwa eine Hybridheizung nutzt oder mehrere Energieträger einsetzt, muss klar sein, welche Kosten welcher Anlage zugeordnet werden. Auch Abrechnungsdienstleister werden ihre Verfahren anpassen müssen.
Ein weiterer Punkt ist der Zeitpunkt des Heizungseinbaus. Die geplante Regel betrifft nach den bisherigen Angaben neu eingebaute fossile Heizungen. Für ältere Anlagen können daher andere Vorgaben gelten, was in Mehrfamilienhäusern zu Rückfragen führen dürfte.
Wie weit das Gesetz bereits ist
Der Entwurf wurde vom Bundeskabinett beschlossen und soll im parlamentarischen Verfahren weiter beraten werden. Damit steht die Richtung fest, endgültige Details können sich aber noch ändern. Gerade bei der Abrechnung, bei Übergangsfragen und bei den biogenen Brennstoffen sind präzise Formulierungen entscheidend.
Mieter und Vermieter sollten die Entwicklung deshalb aufmerksam verfolgen. Wer in den kommenden Jahren einen Heizungstausch plant oder von einer Modernisierung betroffen ist, sollte nicht nur auf die Anschaffungskosten schauen. Entscheidend wird sein, wie sich die laufenden Kosten über die gesamte Nutzungsdauer verteilen.
Fazit: Mehr Kostenteilung, aber auch neue Fragen
Die geplante 50/50-Regel verschiebt die Verantwortung bei fossilen Heizungen. Mieter sollen nicht mehr allein für Preissteigerungen zahlen, die aus einer Entscheidung des Vermieters für Gas, Öl oder Flüssiggas folgen. Vermieter erhalten weiterhin mehr Freiheit bei der Technik, müssen aber einen Teil der späteren Kosten selbst tragen.
Ob die Regel im Alltag tatsächlich zu faireren Nebenkosten führt, hängt von der genauen gesetzlichen Ausgestaltung ab. Wichtig werden transparente Abrechnungen, klare Nachweispflichten und verständliche Übergangsregeln sein. Erst dann zeigt sich, ob die Reform die Belastung wirklich ausgewogener verteilt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter lässt im Jahr 2028 in einem Mehrfamilienhaus eine neue Gasheizung einbauen. In der späteren Abrechnung fallen 600 Euro CO₂-Kosten und 400 Euro Gasnetzentgelte an, die unter die neue Regel fallen. Nach der geplanten 50/50-Aufteilung würden Mieter und Vermieter zusammen jeweils 500 Euro tragen.
Die übrigen Heizkosten, etwa für den tatsächlichen Gasverbrauch, würden weiterhin nach den normalen Abrechnungsregeln verteilt. Ab 2029 könnten zusätzliche Kosten entstehen, wenn die Heizung vorgeschriebene Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzt. Auch diese Mehrkosten sollen in den ersten Stufen hälftig aufgeteilt werden.
Fragen und Antworten zur neuen 50/50-Regel
Was bedeutet die neue 50/50-Regel für Mieter und Vermieter?
Die neue 50/50-Regel bedeutet, dass bestimmte Zusatzkosten bei neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen künftig nicht mehr allein von Mietern getragen werden sollen.
Mieter und Vermieter sollen sich diese Kosten jeweils zur Hälfte teilen. Betroffen sind vor allem CO₂-Kosten, Gasnetzentgelte und später bestimmte Mehrkosten für biogene Brennstoffe.
Welche Kosten sollen künftig geteilt werden?
Geteilt werden sollen nach der geplanten Regelung insbesondere CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte bei neu eingebauten fossilen Heizungen. Ab 2029 sollen außerdem bestimmte Preisbestandteile für biogene Brennstoffe hinzukommen. Die normalen Heizkosten für den tatsächlichen Verbrauch werden dagegen weiterhin grundsätzlich nach den üblichen Abrechnungsregeln verteilt.
Gilt die 50/50-Regel für alle Heizungen?
Nein, die Regel soll nach aktuellem Stand vor allem für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gelten. Für ältere Heizungen können andere Vorgaben maßgeblich sein. Deshalb ist der Zeitpunkt des Heizungseinbaus für die spätere Betriebskostenabrechnung besonders wichtig.
Warum sollen Vermieter künftig einen Teil der Kosten übernehmen?
Der Hintergrund ist, dass Mieter meist keinen Einfluss darauf haben, welche Heizung in einem Gebäude eingebaut wird. Entscheidet sich ein Vermieter für eine neue fossile Heizung, können dadurch später höhere Zusatzkosten entstehen. Die 50/50-Regel soll verhindern, dass diese finanziellen Folgen vollständig auf die Mieter abgewälzt werden.
Was sollten Mieter bei der Heizkostenabrechnung prüfen?
Mieter sollten prüfen, ob die betroffene Heizung tatsächlich unter die neue Regel fällt und ob die Kosten korrekt aufgeteilt wurden. Wichtig ist, dass CO₂-Kosten, Gasnetzentgelte und mögliche Mehrkosten für biogene Brennstoffe nachvollziehbar ausgewiesen werden. Bei Unklarheiten kann es sinnvoll sein, die Abrechnung fachlich prüfen zu lassen.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
