Ab 2027 endet für viele Häuser die klassische Ablesung vor Ort
Für Vermieter läuft eine wichtige Frist ab. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen nicht fernablesbare Messgeräte für Heizung und Warmwasser nachgerüstet oder ausgetauscht werden, wenn die Heizkostenverordnung greift.
Ab 2027 sollen Mieterinnen und Mieter dann nicht mehr zwingend auf einen Ablesetermin in der Wohnung angewiesen sein. Die Verbrauchswerte können aus der Ferne erfasst werden.
Betroffen sind vor allem Mehrfamilienhäuser mit gemeinsamer Wärme- oder Warmwasserversorgung. Es geht um Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler. Neu eingebaute Geräte müssen bereits seit Dezember 2021 grundsätzlich fernablesbar sein. Für Altgeräte läuft nun die Übergangsfrist aus.
Was sich für Vermieter konkret ändert
Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften müssen prüfen, ob die vorhandenen Messgeräte die Vorgaben erfüllen. Sind noch alte Geräte verbaut, reicht bloßes Abwarten nicht aus. Die Geräte müssen entweder nachgerüstet oder ersetzt werden. Das ergibt sich aus § 5 Heizkostenverordnung.
Die Pflicht betrifft nicht jeden Zähler im Haushalt. Die Heizkostenverordnung erfasst die Verbrauchserfassung für Wärme und Warmwasser. Kaltwasserzähler fallen nicht unter diese konkrete Umrüstungspflicht, auch wenn ein Austausch technisch oder organisatorisch trotzdem sinnvoll sein kann.
Warum die Änderung Mieter direkt betrifft
Für Mieter kann die Umstellung spürbare Folgen haben. Die jährliche Ablesung in der Wohnung soll seltener werden, weil die Werte per Funk oder über andere technische Systeme übertragen werden. Das kann Termine, Zugang zur Wohnung und nachträgliche Schätzungen reduzieren. Gleichzeitig entstehen neue Informationspflichten des Vermieters.
Sind fernablesbare Geräte installiert, müssen Mieter regelmäßig Informationen über ihren Verbrauch für Heizung und Warmwasser erhalten. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Mieter seit 2026 monatlich per App, E-Mail oder Post über ihren Energieverbrauch informiert werden müssen. Dazu gehören auch Vergleiche mit vorherigen Zeiträumen und einem durchschnittlichen Nutzer.
Monatliche Verbrauchsinformation wird wichtiger
Die Umrüstung ist nicht nur eine technische Frage. Sie führt auch dazu, dass Vermieter ihre Abrechnung und Kommunikation anpassen müssen. Wer die Werte aus der Ferne erfassen kann, muss die Daten nicht nur sammeln, sondern den Mietern auch verständlich mitteilen.
Die sogenannte unterjährige Verbrauchsinformation soll Mietern helfen, ihren Verbrauch früher zu erkennen. Wer erst mit der Jahresabrechnung sieht, dass Heizung oder Warmwasser deutlich teurer geworden sind, kann kaum noch reagieren. Monatliche Informationen sollen deshalb ermöglichen, das eigene Verhalten während des Jahres anzupassen.
Welche Angaben Mieter erwarten können
Die Verbrauchsinformation muss nicht nur irgendeinen Zahlenwert enthalten. Sie soll den Verbrauch nachvollziehbar machen. Dazu gehören Angaben zum tatsächlichen Verbrauch oder zu den Ablesewerten der Heizkostenverteiler. Auch Vergleichswerte sind vorgesehen.
Für viele Haushalte ist das besonders wichtig, weil Heizkosten zu den größten Nebenkostenpositionen gehören. Eine frühere Information kann helfen, hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Allerdings hängt der Nutzen davon ab, ob die Angaben verständlich, rechtzeitig und vollständig bereitgestellt werden.
Tabelle: Was Vermieter bis Ende 2026 prüfen sollten
| Bereich | Was zu prüfen ist |
|---|---|
| Heizkostenverteiler | Sind die Geräte fernablesbar oder müssen sie ersetzt werden? |
| Wärmezähler | Erfüllen die Geräte die Anforderungen der Heizkostenverordnung? |
| Warmwasserzähler | Ist eine Fernablesung möglich oder steht eine Nachrüstung an? |
| Abrechnungssystem | Können monatliche Verbrauchsinformationen erzeugt und übermittelt werden? |
| Information an Mieter | Ist klar geregelt, ob die Mitteilung per App, E-Mail oder Post erfolgt? |
| Kosten | Wurden Anschaffung, Miete, Wartung und Abrechnungsdienst geprüft? |
Was passiert, wenn Vermieter nicht handeln?
Die Heizkostenverordnung sieht für Mieter ein Kürzungsrecht vor. Wenn der Gebäudeeigentümer entgegen den Vorgaben keine fernablesbare Ausstattung installiert hat, kann der Nutzer den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3 Prozent kürzen. Dasselbe gilt, wenn die Informationen nach § 6a Heizkostenverordnung nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden.
Das Kürzungsrecht betrifft die Heizkostenabrechnung. Es ersetzt nicht automatisch eine Prüfung der gesamten Nebenkostenabrechnung. Mieter sollten deshalb genau unterscheiden, ob es um fehlende Fernablesung, fehlende Verbrauchsinformationen oder um andere Abrechnungsfehler geht.
Für Vermieter kann es teuer werden
Vermieter müssen nicht nur die Geräte beschaffen. Sie müssen auch die Organisation dahinter sicherstellen. Dazu gehören Datenübertragung, Datenschutz, Abrechnungsdienst, technische Schnittstellen und die regelmäßige Information der Mieter.
Wer zu spät reagiert, riskiert Engpässe bei Dienstleistern. Kurz vor Ablauf der Frist könnten Termine, Geräte und Monteure knapp werden. Für Eigentümergemeinschaften kommt hinzu, dass Beschlüsse rechtzeitig vorbereitet werden müssen. Gerade bei größeren Häusern kann die Umstellung mehrere Monate dauern.
Nicht jede Wohnung ist gleich betroffen
Ob die Pflicht greift, hängt von der Art des Gebäudes und der Versorgung ab. Die Heizkostenverordnung gilt vor allem dort, wo Heiz- und Warmwasserkosten auf mehrere Nutzer verteilt werden. In Sonderfällen können Ausnahmen greifen, etwa wenn eine Umsetzung technisch nicht möglich wäre oder einen unangemessenen Aufwand verursachen würde. § 5 Heizkostenverordnung nennt hierfür besondere Umstände und unbillige Härtefälle.
Solche Ausnahmen sollten Vermieter aber nicht vorschnell annehmen. Im Streitfall müssen sie erklären können, warum eine Umrüstung nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen sein soll. Pauschale Hinweise auf Kosten werden dafür regelmäßig nicht ausreichen.
Kostenfrage bleibt ein Streitpunkt
Die Umrüstung kann für Eigentümer spürbare Kosten verursachen. Je nach Modell fallen Kauf-, Miet-, Wartungs- oder Dienstleistungskosten an. Auch die monatliche Verbrauchsinformation kann zusätzliche Kosten auslösen. Die Heizkostenverordnung erlaubt grundsätzlich bestimmte Kostenpositionen im Zusammenhang mit Erfassung, Abrechnung und Verbrauchsinformation.
Für Mieter bedeutet das: Die Umstellung kann zwar mehr Transparenz bringen, aber nicht zwingend zu niedrigeren Nebenkosten führen. Entscheidend ist, ob durch bessere Informationen tatsächlich weniger Energie verbraucht wird. Wer monatlich erkennt, dass der Verbrauch steigt, kann früher reagieren.
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Datenschutz und Technik dürfen nicht übergangen werden
Fernablesbare Geräte erfassen Verbrauchsdaten regelmäßig und automatisiert. Deshalb müssen Datenschutz und Datensicherheit eingehalten werden. Die gesetzlichen Vorgaben verlangen, dass neue Systeme den Stand der Technik beachten.
Seit Dezember 2022 müssen neu installierte fernauslesbare Geräte zudem bestimmte Anforderungen an Interoperabilität und Smart-Meter-Gateway-Fähigkeit erfüllen.
Für Mieter ist wichtig, dass nicht jede beliebige Datennutzung erlaubt ist. Die Verbrauchsdaten dienen der Abrechnung und der Verbrauchsinformation. Eine darüber hinausgehende Nutzung darf nicht einfach unterstellt werden.
Was Mieter jetzt prüfen können
Mieter können zunächst in der Wohnung nachsehen, ob an Heizkörpern oder in Zählerschränken bereits moderne Geräte angebracht sind. Oft ist auf den Geräten erkennbar, ob sie per Funk auslesbar sind. Sicherer ist eine Nachfrage beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung.
Zudem sollten Mieter prüfen, ob sie bereits monatliche Verbrauchsinformationen erhalten. Diese können digital bereitgestellt werden, etwa über ein Portal oder eine App. Entscheidend ist aber, dass die Information tatsächlich zugänglich ist und nicht nur theoretisch irgendwo bereitsteht.
Warum die Jahresabrechnung weiterhin wichtig bleibt
Die monatliche Verbrauchsinformation ersetzt nicht die Heizkostenabrechnung. Sie ist eine laufende Information während des Jahres. Die endgültige Abrechnung muss weiterhin erstellt werden und die Kosten nachvollziehbar verteilen.
Gerade deshalb sollten Mieter beides getrennt betrachten. Eine monatliche Information kann helfen, Auffälligkeiten früher zu erkennen. Die eigentliche Prüfung von Kosten, Verteilerschlüsseln und Vorauszahlungen bleibt aber bei der Jahresabrechnung notwendig.
Praxisbeispiel: Wenn die Ablesung noch per Termin erfolgt
Frau Schneider wohnt in einem Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen. Die Heizkostenverteiler werden jedes Jahr von einem Ablesedienst in der Wohnung abgelesen.
Einen Zugang zu monatlichen Verbrauchsinformationen hat sie nicht. Im Herbst 2026 fragt sie bei der Hausverwaltung nach, ob die Geräte bis Jahresende auf Fernablesung umgestellt werden.
Die Hausverwaltung teilt mit, dass die Eigentümergemeinschaft den Austausch erst im Januar 2027 beauftragen will. Das kann problematisch werden, weil die Frist am 31. Dezember 2026 endet.
Kommt es später zu einer Abrechnung ohne vorgeschriebene Fernablesung oder ohne vollständige Verbrauchsinformation, kann Frau Schneider prüfen lassen, ob ein Kürzungsrecht besteht.
Fragen und Antworten zur neuen Pflicht bei der Zählerablesung
1. Welche Zähler müssen bis Ende 2026 umgestellt werden?
Betroffen sind Messgeräte zur Verbrauchserfassung von Wärme und Warmwasser. Dazu zählen Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler, wenn die Heizkostenverordnung im Gebäude gilt. Nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden.
2. Gilt die Pflicht auch für Kaltwasserzähler?
Die konkrete Pflicht aus der Heizkostenverordnung betrifft Heizung und Warmwasser. Kaltwasserzähler fallen nicht unter diese Umrüstungspflicht. In manchen Gebäuden kann ein Austausch trotzdem aus praktischen Gründen erfolgen.
3. Müssen Mieter den Handwerker in die Wohnung lassen?
Wenn ein Austausch oder eine Nachrüstung erforderlich ist, müssen Mieter den Zugang in der Regel ermöglichen. Der Vermieter muss den Termin rechtzeitig ankündigen. Nach der Umstellung sollen spätere Ablesetermine in der Wohnung deutlich seltener nötig sein.
4. Müssen Vermieter monatlich über den Verbrauch informieren?
Ja, wenn fernablesbare Geräte installiert sind, müssen Mieter regelmäßig Verbrauchsinformationen erhalten. Seit 2026 ist eine monatliche Information vorgesehen. Diese kann je nach System per App, E-Mail, Portal oder Post erfolgen.
5. Können Mieter die Heizkosten kürzen, wenn der Vermieter nichts tut?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kommt ein Kürzungsrecht in Betracht. § 12 Heizkostenverordnung sieht 3 Prozent vor, wenn die vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung fehlt oder die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden. Ob die Kürzung im Einzelfall richtig berechnet wurde, sollte sorgfältig geprüft werden.
6. Bedeutet die neue Technik automatisch niedrigere Heizkosten?
Nein, die Technik senkt die Heizkosten nicht automatisch. Sie kann aber helfen, den eigenen Verbrauch früher zu erkennen. Wer monatlich sieht, dass der Verbrauch steigt, kann schneller reagieren und dadurch möglicherweise Nachzahlungen vermeiden.
Quellen
Gesetze im Internet: § 5 Heizkostenverordnung zur Ausstattung zur Verbrauchserfassung, Gesetze im Internet: § 12 Heizkostenverordnung zum Kürzungsrecht, Verbraucherzentrale Energieberatung: Informationen zur Heizkostenabrechnung und monatlichen Verbrauchsinformation., Bundesministerium für Wirtschaft und Energie: Evaluierung der Heizkostenverordnung.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
