Bei neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen müssen Vermieter künftig einen größeren Teil der laufenden Zusatzkosten selbst tragen. Die neue 50/50-Regel soll verhindern, dass Eigentümer zwar über die Heiztechnik entscheiden, die finanziellen Folgen einer fossilen Anlage aber vollständig auf die Bewohner übertragen.
Nicht die gesamte Heizkostenrechnung wird halbiert, sondern nur genau bestimmte Kostenbestandteile, die mit fossilen Heizungen verbunden sind.
Gebäudemodernisierungsgesetz hat Bundestag und Bundesrat passiert
Die Neuregelung gehört zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz, das das bisherige Gebäudeenergiegesetz umfassend verändert. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz im Juli 2026 passieren lassen, sodass es nun ausgefertigt und verkündet werden kann. :
Die bisherige pauschale Vorgabe, nach der neue Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen sollten, entfällt. Eigentümer dürfen damit weiterhin neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen einbauen, müssen bei diesen Anlagen aber zusätzliche Vorgaben beachten.
Die neue Regel gilt nicht für jede vorhandene Heizung
Eine der wichtigsten Einschränkungen lautet: Die 50/50-Regel erfasst nicht automatisch sämtliche Wohnungen, die mit Gas oder Heizöl beheizt werden. Sie gilt grundsätzlich für fossile Heizungsanlagen, die nach dem Inkrafttreten der neuen Vorschriften in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden.
Läuft eine bereits vorhandene Gas- oder Ölheizung weiter, entsteht allein dadurch noch kein Anspruch auf die neue hälftige Aufteilung. F
ür solche Bestandsanlagen gelten bei den CO₂-Kosten zunächst weiterhin die bisherigen Vorschriften des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes.
Millionen Mietverhältnisse können deshalb zwar im Laufe der kommenden Jahre betroffen sein. Die Änderung erreicht die Haushalte aber nach und nach, wenn Eigentümer alte Heizungen austauschen und sich erneut für Gas, Heizöl oder Flüssiggas entscheiden.
Welche Kosten künftig halbiert werden
Die neue Regel betrifft drei voneinander getrennte Kostenbereiche. Die eigentlichen Brennstoffkosten für das verbrauchte Gas oder Heizöl werden dagegen nicht allgemein zwischen Mieter und Vermieter halbiert.
| Kostenart | Künftige Behandlung |
|---|---|
| CO₂-Kosten einer neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung | Ab 1. Januar 2028 jeweils 50 Prozent für Mieter und Vermieter |
| Gasnetzentgelte bei einer neu eingebauten Gasheizung | Ab 1. Januar 2028 jeweils 50 Prozent für Mieter und Vermieter |
| Bestimmte Preisbestandteile für vorgeschriebene biogene Brennstoffe | Ab 1. Januar 2029 jeweils 50 Prozent, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent |
| Übliche Kosten für Gas, Heizöl oder Flüssiggas | Keine pauschale Halbierung; weiterhin Verteilung nach Mietvertrag und Heizkostenverordnung |
| Wartung, Verbrauchserfassung und Abrechnung | Weiterhin nach den allgemeinen Betriebskosten- und Heizkostenregeln |
Bei einer Ölheizung gibt es keine Gasnetzentgelte, die geteilt werden könnten. Dort bezieht sich die Entlastung ab 2028 vor allem auf die CO₂-Kosten und später auf bestimmte Mehrkosten des vorgeschriebenen Bioanteils.
Erste Stufe beginnt am 1. Januar 2028
Ab 2028 tragen Mieter und Vermieter bei den erfassten neuen Anlagen jeweils die Hälfte der CO₂-Kosten. Bei Gasheizungen wird zusätzlich die Hälfte der auf den Brennstoff entfallenden Gasnetzentgelte der Vermieterseite zugewiesen.
Die Regelung soll Eigentümer an den langfristigen Folgen ihrer Entscheidung beteiligen. Wer trotz steigender CO₂-Preise und möglicherweise wachsender Gasnetzkosten eine neue fossile Heizung einbaut, kann diese Zusatzbelastungen künftig nicht mehr vollständig über die Heizkostenabrechnung weiterreichen.
Die normale Gasrechnung wird dennoch nicht automatisch um 50 Prozent reduziert. Der reine Verbrauchspreis bleibt grundsätzlich ein umlagefähiger Heizkostenbestandteil, soweit Mietvertrag und Heizkostenverordnung dies zulassen.
Ab 2029 kommen die Mehrkosten der Bio-Treppe hinzu
Neue fossile Heizungen müssen ab 2029 schrittweise einen höheren Anteil bestimmter klimafreundlicherer Brennstoffe verwenden. Vorgesehen sind mindestens zehn Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Biomethan, Bioheizöl oder biogenes Flüssiggas können deutlich teurer sein als herkömmliche fossile Brennstoffe. Ab 2029 müssen Vermieter deshalb auch die Hälfte des ausgewiesenen Preisbestandteils übernehmen, der auf den vorgeschriebenen biogenen Anteil entfällt.
Dieser Schutz ist jedoch begrenzt. Die hälftige Beteiligung der Vermieter erfasst nur einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent, obwohl die Bio-Treppe ab 2040 einen Anteil von 60 Prozent vorsieht.
Die Regel deckt damit die ersten drei Stufen der Bio-Treppe ab. Für Kosten, die durch einen darüber hinausgehenden Anteil entstehen, enthält die beschlossene 50/50-Regel keine vergleichbare vollständige Begrenzung.
Warum einige Mieter profitieren und andere schlechter stehen könnten
Seit 2023 werden die CO₂-Kosten bei Wohngebäuden nach einem zehnstufigen Modell aufgeteilt. Je höher der CO₂-Ausstoß des Hauses pro Quadratmeter ist, desto größer fällt der Anteil des Vermieters aus.
Bei einem besonders emissionsintensiven Gebäude übernimmt der Vermieter heute bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten, während der Mieter nur fünf Prozent zahlt. In einem sehr effizienten Gebäude kann der Mieter dagegen sämtliche CO₂-Kosten tragen.
Die neue pauschale Halbierung kann deshalb je nach Gebäude sehr unterschiedliche Folgen haben. Bewohner effizienter Häuser können deutlich entlastet werden, weil ihr Anteil von bislang möglicherweise 90 oder 100 Prozent auf 50 Prozent sinkt.
In einem schlecht gedämmten Gebäude kann die Änderung dagegen nachteilig sein, sobald dort eine von der Neuregelung erfasste fossile Heizung eingebaut wird. Statt bisher nur fünf oder zehn Prozent könnten die Bewohner dann 50 Prozent der CO₂-Kosten tragen.
Vorhandene Heizungen bleiben zunächst im bisherigen Stufenmodell
Für alte Gas- und Ölheizungen wird das bisherige Modell nicht pauschal abgeschafft. Entscheidend sind daher künftig das Einbaudatum und die Frage, ob die Anlage unter die neuen Vorgaben für fossile Heizungen fällt.
In einem Mehrfamilienhaus können sich dadurch unterschiedliche Rechtslagen ergeben. Wird die bestehende Heizung weiterbetrieben, richtet sich die CO₂-Aufteilung weiterhin nach dem Ausstoß des Gebäudes. Wird nach Inkrafttreten des Gesetzes eine neue fossile Anlage eingebaut, kann ab 2028 die feste hälftige Aufteilung greifen.
100 % spam-frei • jederzeit abbestellbar
Was bei Neubauten gilt
Die Regelungen werden auch auf bestimmte Wohngebäude übertragen, die bis zum 31. Dezember 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden. Ausgenommen sind Bauvorhaben, deren Antrag oder Bauanzeige bereits vor dem im Gesetz genannten Stichtag erfolgt ist. :contentReference[oaicite:9]{index=9}
Für spätere Neubauten gelten strengere Anforderungen an die Energieversorgung. Die 50/50-Regel ist daher vor allem als zeitlich begrenzter Mieterschutz für Neubauten gedacht, in denen noch eine erfasste Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingesetzt wird.
Vermieter müssen Heizkostenabrechnungen genauer aufschlüsseln
Vermieter müssen die betroffenen Netzentgelte und Brennstoffbestandteile im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung ermitteln. Anschließend ist der Vermieteranteil abzuziehen, bevor der verbleibende Betrag nach den vereinbarten Regeln auf die einzelnen Wohnungen verteilt wird.
Für Hausverwaltungen entsteht dadurch zusätzlicher Abrechnungsaufwand. Die Rechnung des Energieversorgers muss künftig erkennen lassen, welche Beträge auf CO₂, Gasnetzentgelte und den vorgeschriebenen Anteil biogener Brennstoffe entfallen.
Mieter sollten besonders auf das Einbaudatum der Heizung, die verwendete Brennstoffart und die getrennt ausgewiesenen Kosten achten. Eine pauschale Position ohne nachvollziehbare Berechnung kann eine genauere Prüfung der Abrechnung erforderlich machen.
Auch Mieter mit eigenem Energievertrag können Geld verlangen
Manche Mieter schließen den Gasliefervertrag unmittelbar mit dem Energieversorger ab. In diesen Fällen zahlt der Bewohner zunächst die gesamte Rechnung, obwohl ein Teil der neuen Kosten gesetzlich vom Vermieter getragen werden muss.
Das Gesetz sieht hierfür einen Erstattungsanspruch vor. Der Vermieter muss den Mieter bei einer erfassten Heizungsanlage in Textform über die Verpflichtung und den Anspruch auf Erstattung informieren.
Betroffene sollten Rechnungen und Zahlungsnachweise deshalb aufbewahren und den Vermieter rechtzeitig schriftlich zur Erstattung auffordern. Der Anspruch wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter seinen Brennstoff selbst einkauft.
Eng begrenzte Ausnahmen für Vermieter
Der Bundestag hat während des Gesetzgebungsverfahrens eine Härtefallregelung ergänzt. Eine Ausnahme kommt unter anderem bei sehr niedriger Miete, einer kleinen Zahl vermieteter Wohnungen, einem energetisch schlechten Gebäude und einer persönlichen wirtschaftlichen Härte in Betracht.
Die Voraussetzungen müssen nicht nur behauptet, sondern im Einzelfall erfüllt werden. Außerdem muss der Vermieter den Mieter in Textform über den Härtefall informieren, andernfalls dürfen verspätet mitgeteilte Umstände für den jeweiligen Abrechnungszeitraum nicht berücksichtigt werden.
Eine weitere Besonderheit besteht bei einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen und gemeinsamer Wärmeversorgung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift diese Erleichterung jedoch nicht ohne Weiteres.
Die neue Regel schützt nicht vor allgemein steigenden Energiepreisen
Die 50/50-Regel begrenzt lediglich ausgewählte Zusatzkosten. Steigt der Marktpreis für Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas, kann sich die Heizkostenabrechnung trotz Vermieterbeteiligung erheblich erhöhen.
Auch das individuelle Heizverhalten bleibt wichtig. Die verbrauchsabhängige Abrechnung nach der Heizkostenverordnung wird durch das neue Gesetz nicht aufgehoben.
Die Entlastung kann dennoch erheblich sein, wenn CO₂-Preis und Gasnetzentgelte in den kommenden Jahren steigen. Wie hoch der Vorteil für einen einzelnen Haushalt ausfällt, hängt von Verbrauch, Gebäude, Heizungsart und Abrechnungszeitraum ab.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter lässt nach Inkrafttreten der Reform in einem Haus mit sechs gleich großen Wohnungen eine neue Gasheizung einbauen. Im Abrechnungsjahr 2028 entstehen 480 Euro CO₂-Kosten und 720 Euro Gasnetzentgelte, die von der neuen Regel erfasst werden.
Von den insgesamt 1.200 Euro übernimmt der Vermieter 600 Euro. Die übrigen 600 Euro werden auf die sechs Wohnungen verteilt, sodass bei identischem Verteilungsschlüssel rechnerisch 100 Euro je Wohnung verbleiben.
Die zusätzlichen normalen Gaskosten von beispielsweise 7.200 Euro werden dadurch nicht halbiert. Sie werden weiterhin nach den bestehenden Regeln auf die Bewohner verteilt, wobei insbesondere der gemessene Verbrauch berücksichtigt wird.
Fragen und Antworten zur neuen 50/50-Regel
1. Werden künftig sämtliche Heizkosten zwischen Mieter und Vermieter halbiert?
Nein. Die Regel betrifft bei neu eingebauten fossilen Heizungen insbesondere CO₂-Kosten, Gasnetzentgelte und bestimmte Preisbestandteile biogener Brennstoffe. Der normale Brennstoffverbrauch wird weiterhin nach den allgemeinen Vorschriften abgerechnet.
2. Ab wann gilt die neue Aufteilung?
CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte werden bei erfassten Anlagen ab dem 1. Januar 2028 hälftig aufgeteilt. Bestimmte Mehrkosten des vorgeschriebenen biogenen Brennstoffanteils kommen ab dem 1. Januar 2029 hinzu.
3. Gilt die Regel auch für eine alte Gasheizung?
Grundsätzlich nein. Die neue Aufteilung betrifft vor allem Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen, die nach dem Inkrafttreten der Reform neu eingebaut werden. Für weiterbetriebene Altanlagen bleibt bei den CO₂-Kosten zunächst das bisherige Stufenmodell entscheidend.
4. Ist die 50/50-Regel für jeden Mieter günstiger?
Nicht zwingend. Bewohner energieeffizienter Häuser können deutlich profitieren, während Mieter in schlecht gedämmten Gebäuden bei den CO₂-Kosten unter Umständen mehr zahlen als nach dem bisherigen Stufenmodell.
5. Was gilt, wenn der Mieter den Gasvertrag selbst abgeschlossen hat?
Dann zahlt der Mieter zunächst an den Energieversorger. Den gesetzlich vom Vermieter zu tragenden Anteil kann er anschließend als Erstattung verlangen.
6. Kann sich ein Vermieter von der Beteiligung befreien lassen?
Nur unter engen Voraussetzungen. Eine Ausnahme kann bei einer persönlichen wirtschaftlichen Härte oder in bestimmten kleinen, selbst bewohnten Gebäuden bestehen. Der Vermieter muss den Mieter rechtzeitig in Textform darüber informieren.
- Über den Autor
- Letzte Beiträge des Autors
Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
