Der Umgang mit rückwirkenden Mietforderungen beschäftigt immer wieder die Gerichte. Ein aktuelles Beispiel liefert eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 19. April 2023 (Az. 64 S 190/21). Dabei ging es um einen Mieter, der Leistungen nach dem SGB II erhielt und dennoch eine Rückerstattung angeblich zu hoher Mietzahlungen verlangte.
Letztlich musste das Landgericht die Klage abweisen. Der Grund: Sobald Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts fließen, gehen bestimmte Forderungen des Mieters automatisch auf den zuständigen Leistungsträger – hier also das Jobcenter – über.
Dieser Beitrag zeigt, wie es zur Auseinandersetzung kam, weshalb der Mieter am Ende leer ausging und welche Rolle § 33 Abs. 1 SGB II dabei spielt.
Inhaltsverzeichnis
Hintergrund des Falls: Mietverhältnis, Grundsicherung und Streit um überhöhte Miete
Im Mittelpunkt stand eine 49,04 m² große Zweizimmerwohnung in Berlin-Plänterwald. Vermietet wurde sie zum 1. September 2018 an zwei Personen, die jeweils getrennte Haushalte führten und keine Bedarfsgemeinschaft bildeten.
Die vereinbarte Nettokaltmiete lag bei 850 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 17,33 Euro entsprach, hinzu kamen Nebenkostenvorschüsse, sodass sich die Gesamtmiete auf monatlich 984,86 Euro belief.
Einer der beiden Mieter, der später als Kläger auftrat, zahlte seinen Mietanteil zunächst für September 2018 selbst. Ab Oktober 2018 übernahm jedoch das zuständige Jobcenter die monatlichen Mietzahlungen, da der Kläger Leistungen nach dem SGB II erhielt.
Die Zahlungen an die Vermieterin erfolgten also direkt vom Jobcenter, entsprachen aber formal dem Mietanteil des Klägers.
Erstinstanzliches Urteil: Amtsgericht Köpenick spricht Rückzahlung zu
Nachdem das Mietverhältnis beendet war, forderte der Mieter Teile der gezahlten Mieten zurück. Nach seiner Auffassung war die Miete gleich in mehrfacher Hinsicht unrechtmäßig:
- Verstoß gegen die Mietpreisbremse: Gemäß §§ 556d ff. BGB dürfe die Miete bei Wiedervermietung ein bestimmtes Maß nicht überschreiten.
- Sittenwidrig überhöhte Miete (Mietwucher): Die geforderte Nettokaltmiete sei doppelt so hoch wie die ortsübliche Vergleichsmiete und damit objektiv überzogen. Zudem habe die Vermieterin die wirtschaftlich schwächere Stellung des Mieters ausgenutzt.
- Wasserschaden und vollständige Mietminderung: Für den Zeitraum vom 15. September 2019 bis zum 23. März 2020 sei die Wohnung wegen eines Wasserschadens faktisch nicht nutzbar gewesen.
Das Amtsgericht Köpenick entschied zugunsten des Mieters und seines damaligen Mitbewohners und verurteilte die Vermieterin dazu, insgesamt 11.513,77 Euro nebst Zinsen zu erstatten. In seiner Begründung verwies das Gericht darauf, dass die Miete derart deutlich über dem ortsüblichen Niveau liege, dass eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB gegeben sei.
Ebenso sah es den Wasserschaden als so erheblich an, dass die Miete während dieses Zeitraums sogar vollständig gemindert gewesen sei.
Berufung vor dem Landgericht Berlin: Warum die Klage scheiterte
Die Vermieterin legte gegen die Entscheidung Berufung ein – mit Erfolg. Das Landgericht Berlin hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage ab. Diese Entscheidung basierte jedoch nicht darauf, ob die Miete tatsächlich überhöht oder ein Mangel vorhanden war.
Vielmehr ging es um die Frage, wer überhaupt berechtigt ist, die Forderung auf Mietrückzahlung geltend zu machen.
Kernfrage: Wem steht der Anspruch auf Rückzahlung zu?
Nach Auffassung des Landgerichts Berlin fehlte es dem Mieter an der sogenannten Aktivlegitimation. Zwar hätte unter Umständen eine Rückforderung unrechtmäßig vereinnahmter Miete entstehen können, doch gelte § 33 Abs. 1 SGB II.
Diese Vorschrift sieht vor, dass Ansprüche einer Person, die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts bezieht, automatisch in einem bestimmten Umfang an den Leistungsträger (Jobcenter) übergehen. Entscheidend ist, dass die Forderung während des Bezugszeitraums entsteht und die rechtzeitige Leistung durch den Vermieter künftige Sozialleistungen reduziert hätte.
Im konkreten Fall zahlte das Jobcenter die Miete nahezu vollständig. Wäre ein Teil der Miete nicht angefallen oder hätten sich später Erstattungsansprüche ergeben, hätte das Jobcenter die Zahlungen im Folgemonat kürzen können (§ 22 Abs. 3 SGB II). Damit unterliegen die Rückforderungsansprüche aus den fraglichen Monaten dem gesetzlichen Forderungsübergang und gehören nicht mehr dem Mieter selbst.
Rechtsgrundlage § 33 Abs. 1 SGB II: Überleitung der Ansprüche an das Jobcenter
Der zentrale Mechanismus findet sich in § 33 Abs. 1 SGB II. Danach gehen Forderungen von Leistungsbeziehern gegen Dritte auf das Jobcenter über, wenn diese Forderungen in einem Zeitraum fällig werden, für den Sozialleistungen erbracht wurden.
Die rechtzeitige Erfüllung durch den Dritten hätte nämlich dazu geführt, dass im Folgemonat weniger öffentliche Mittel gezahlt werden müssten.
Anwendungsbereich: Erfasst sind alle finanziellen Forderungen gegen einen Nicht-Leistungsträger, die während des Bezugs entstehen und den Bedarf des Hilfebedürftigen mindern würden.
Rechtsfolgen: Der Hilfebedürftige kann den Anspruch nicht länger in eigenem Namen einfordern, weil die Forderung auf das Jobcenter übergeht.
Erst wenn das Jobcenter den Anspruch nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt oder den Mieter zur Durchsetzung ermächtigt, darf der ursprüngliche Leistungsbezieher selbst klagen und die Erstattung verlangen.
Bedeutung für Mieter und Vermieter: Häufig unterschätztes Risiko
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin macht deutlich, dass eine vermeintlich klare Forderung auf Mietrückzahlung schnell scheitern kann, wenn sie in den Zeitraum des Sozialleistungsbezugs fällt und das Jobcenter nicht aktiv wird. Für alle Beteiligten ergeben sich daraus wichtige Lehren:
Mieter sollten frühzeitig prüfen, ob ein Teil ihrer Ansprüche bereits an das Jobcenter übergegangen ist. Kommt es zu Rückzahlungsansprüchen oder Mietminderungen während des Leistungsbezugs, kann eine Rückabtretung (§ 33 Abs. 4 SGB II) nötig sein, damit sie selbst klagen dürfen.
Vermieter müssen damit rechnen, dass nicht der Mieter, sondern das Jobcenter als Forderungsinhaber agieren kann, wenn es um Rückzahlungen geht.
Jobcenter sind gehalten, über Anträge auf Rückabtretung oder Ermächtigung zur Rechtsverfolgung zu entscheiden. In der Praxis kann dies jedoch zu Verzögerungen führen, wie das Verhalten des Jobcenters Treptow/Köpenick im vorliegenden Fall zeigt.
Revision zugelassen: Grundsätzliche Bedeutung für weitere Verfahren
Neben der Frage nach einer überzogenen Miete war hier besonders relevant, wie weit § 33 Abs. 1 SGB II zu verstehen ist. Das Landgericht Berlin schloss sich der Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg an, wonach jeder Rückzahlungsanspruch aus dem Mietverhältnis, der im Leistungsbezug entsteht, übergeht.
Gleichzeitig ließ das Gericht die Revision zum Bundesgerichtshof zu, da es diese Rechtsfrage für grundlegend hält. In vielen Mietstreitigkeiten, bei denen ein Mieter Sozialleistungen empfängt, kann sie künftig entscheidend sein:
- Klagen auf Rückzahlung rechts grundlos geleisteter Miete könnten in großer Zahl an der fehlenden Aktivlegitimation scheitern.
- Jobcenter müssen bewerten, ob sie Ansprüche zurückübertragen oder selbst geltend machen.
- Kommt es nicht rechtzeitig zur Rückabtretung oder Ermächtigung, laufen Mieter Gefahr, ihre Ansprüche nicht durchsetzen zu können.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
