Drei Wohnhäuser abreißen und möblierte Mikroapartments als Ersatz anbieten: Damit ist eine Immobiliengesellschaft vor dem Verwaltungsgericht Köln gescheitert.
Die Richter bestätigten die Ablehnung der Abrissgenehmigung, weil das angebotene Vermietungskonzept im konkreten Fall keinen gleichwertigen Ersatzwohnraum schuf.
Das Urteil vom 16. Oktober 2026 trägt das Aktenzeichen 28 K 3595/24. Das Gericht veröffentlichte seine Mitteilung dazu am 27. Oktober 2026.
Drei Wohnhäuser sollten verschwinden
Die klagende Gesellschaft mit Sitz in Luxemburg wollte drei Wohnhäuser in der Kölner Neustadt-Nord abreißen lassen. Als Ersatz verwies sie auf ein Neubauvorhaben in Köln-Neuehrenfeld.
Dort sollten überwiegend möblierte Apartments mit 21 bis 32 Quadratmetern für Ein- bis Zweipersonenhaushalte entstehen. Internet, Wäsche und Haushaltsutensilien sollten ebenso zum Angebot gehören wie ein Begrüßungspaket und eine optional angebotene Endreinigung.
Warum der Abriss eine Genehmigung brauchte
In Köln darf geschützter Wohnraum nicht ohne die erforderliche Genehmigung beseitigt oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Die Stadt hat auf Grundlage des nordrhein-westfälischen Wohnraumstärkungsgesetzes eine Wohnraumschutzsatzung erlassen, weil die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Eine Genehmigung ist nach der Gerichtsmitteilung in der Regel zu erteilen, wenn gleichwertiger Ersatzwohnraum geschaffen wird. Genau daran scheiterte das angebotene Vorhaben: Das Gericht sah die geplanten Apartments nicht als solchen Ersatz an.
Wohnungspolitisch setzt die Entscheidung damit eine nachvollziehbare Grenze. Ein Neubau gleicht den Verlust gewöhnlicher Mietwohnungen nicht schon deshalb aus, weil darin ebenfalls Menschen übernachten können.
Wohnen bedeutet mehr als ein Bett und Internet
Nach der vom Gericht veröffentlichten Begründung muss Wohnraum als „Heimstätte im Alltag“ dienen. Davon unterscheidet das Wohnungsaufsichtsrecht Unterkünfte, die lediglich einem vorübergehenden oder übergangsweisen Aufenthalt dienen.
Das Gericht bewertete dafür das Zusammenspiel aus vollständiger Möblierung, Ausstattung und erwartetem Mietniveau. Dieses Gesamtbild sprach aus seiner Sicht für eine vorübergehende Unterkunft.
Die Entscheidung lässt sich deshalb nicht auf die Quadratmeterzahl reduzieren. Es ging um die Frage, ob das konkrete Angebot Menschen tatsächlich ein dauerhaftes Zuhause bieten sollte.
Hohe Mieten und unbefristete Verträge
Auch die erwarteten Mieten verstärkten die Zweifel des Gerichts. Nach den Ermittlungen der Stadt war mit Mieten deutlich über dem allgemeinen Mietniveau zu rechnen; einen konkreten Eurobetrag nennt die Mitteilung nicht.
Nach Einschätzung des Gerichts werden solche Preise typischerweise für eine begrenzte Übergangszeit akzeptiert. Als dauerhafte Wohnlösung seien sie dagegen untypisch.
Die vorgesehenen Verträge sollten grundsätzlich unbefristet sein und eine Mindestmietdauer von sechs Monaten vorsehen. Auch das überzeugte das Gericht angesichts des übrigen Vermietungskonzepts nicht.
Kein allgemeines Verbot möblierter Wohnungen
Das Urteil erklärt weder kleine Wohnungen noch möblierte Mietangebote pauschal für unzulässig. Es betrifft die Anerkennung des konkret angebotenen Neubauvorhabens als Ersatz für wegfallenden Wohnraum nach den Kölner Vorschriften.
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Ebenso wenig legt die Entscheidung eine bundesweite Mindestgröße für Mietwohnungen oder eine allgemeine Mietobergrenze fest. Ob ein anderes Apartmentkonzept als Ersatz anerkannt werden könnte, müsste anhand seiner Ausgestaltung und der anwendbaren Vorschriften geprüft werden.
Über Konflikte um die Vermietung kleinster möblierter Räume hat gegen-hartz.de auch am Beispiel eines Berliner Mietshauses berichtet. Für den Kölner Fall ist jedoch die dortige Wohnraumschutzsatzung entscheidend.
Was Menschen mit wenig Einkommen davon haben
Für Wohnungssuchende mit wenig Geld zählt, ob ein Angebot auf Dauer bezahlbar und als Zuhause geeignet ist. Ein möbliertes Apartment kann eine praktische Übergangslösung sein, ohne den Verlust einer gewöhnlichen Mietwohnung auszugleichen.
Wer auf Leistungen des Jobcenters angewiesen ist, sollte vor Abschluss eines neuen Mietvertrags die Anerkennung der konkreten Unterkunftskosten klären. Eine geringe Wohnfläche garantiert keine Kostenübernahme.
Bei möblierten Angeboten lohnt außerdem ein Blick auf die Behandlung von Möblierungszuschlägen beim Wohngeld. Über einen individuellen Anspruch auf Sozialleistungen entscheidet das Kölner Urteil nicht.
Rechtskraft ist nicht bestätigt
Die Beteiligten können die Zulassung der Berufung beantragen; darüber würde das Oberverwaltungsgericht in Münster entscheiden. Eine Rechtskraft ist durch die Gerichtsmitteilung nicht bestätigt.
Grundlage dieses Beitrags ist die offizielle Mitteilung des Verwaltungsgerichts Köln vom 27. Oktober 2026, nicht der Urteilsvolltext. Hinweise zur Klärung der Unterkunftskosten bietet die Bundesagentur für Arbeit.
Sieben Fragen und Antworten
Was hat das Verwaltungsgericht Köln entschieden?
Es hat die Ablehnung einer Abrissgenehmigung für drei Wohnhäuser bestätigt. Das angebotene Neubauvorhaben mit überwiegend möblierten Mikroapartments genügte im konkreten Fall nicht als gleichwertiger Ersatzwohnraum.
Warum reichten die Apartments nicht als Ersatz aus?
Das Gericht sah in dem gesamten Vermietungskonzept ein Angebot für vorübergehendes Unterkommen. Dabei berücksichtigte es die Möblierung, die Ausstattung und die erwartbar hohen Mieten.
Warum halfen unbefristete Mietverträge nicht?
Die Vertragslaufzeit allein änderte aus Sicht des Gerichts nichts am Charakter des Angebots. Die übrige Ausgestaltung sprach weiterhin gegen ein dauerhaftes Zuhause.
Sind möblierte Wohnungen jetzt verboten?
Nein, ein allgemeines Verbot folgt aus dem Urteil nicht. Entschieden wurde über die Eignung eines bestimmten Vorhabens als Ersatzwohnraum nach den Kölner Vorschriften.
Gilt die Entscheidung automatisch in anderen Städten?
Nein, dafür müssen die jeweils geltenden Gesetze und örtlichen Satzungen geprüft werden. Die Begründung kann bei vergleichbaren Streitfällen als Argument dienen, ersetzt aber keine Prüfung des Einzelfalls.
Verhindert das Urteil automatisch eine Kündigung?
Nein, das Verfahren betraf die behördliche Abrissgenehmigung. Die Wirksamkeit einer mietrechtlichen Kündigung ist eine andere Frage.
Ist das Urteil bereits rechtskräftig?
Die Gerichtsmitteilung bestätigt keine Rechtskraft. Die Beteiligten können einen Antrag auf Zulassung der Berufung stellen.
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Sebastian Bertram ist gelernter Sozialarbeiter und hat über 10 Jahre eine therapeutische Einrichtung geleitet. Er ist Gründer und Hauptverantwortlicher von Gegen-Hartz.de. Seine Hauptthemen sind Sozialrecht, Gesellschaftsrecht und Soziales. Sebastian ist aktiv in der Erwerbslosenberatung.
