Bei einer möblierten Wohnung gehört der vertraglich vereinbarte Möblierungszuschlag schon heute zur wohngeldfähigen Miete. Das kann das Wohngeld erhöhen, sofern die berücksichtigungsfähige Miete noch nicht den geltenden Höchstbetrag erreicht.
Parallel dazu will die Bundesregierung den Möblierungszuschlag im Mietrecht transparenter machen. Vermieter sollen den Betrag künftig vor Vertragsschluss offenlegen und nach klareren Vorgaben berechnen.
Die Mietrechtsreform ist noch nicht in Kraft
Das Bundeskabinett beschloss den Entwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts am 29. April 2026. Der Bundestag beriet ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung und überwies ihn anschließend an die Ausschüsse.
Das Gesetzgebungsverfahren läuft damit noch. Ein verbindlicher Termin für das Inkrafttreten steht nicht fest.
Nach dem Regierungsentwurf auf Bundestagsdrucksache 21/6807 sollen die neuen Vorschriften für Mietverträge gelten, die nach dem späteren Inkrafttreten geschlossen werden. Für ältere Verträge sieht der Entwurf die Fortgeltung der bisherigen Regeln vor.
Mietpreisbremse gilt schon heute für möblierte Wohnungen
Auch nach geltendem Recht unterliegen möblierte Wohnungen in ausgewiesenen Gebieten regelmäßig der Mietpreisbremse. Vermieter können die Vorschriften nicht allein dadurch umgehen, dass sie einige Möbel in die Wohnung stellen.
Zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf zwar ein angemessener Möblierungszuschlag hinzukommen. Für dessen Berechnung gibt es bisher aber keine ausdrückliche gesetzliche Formel.
Gerichte orientieren sich häufig am Zeitwert der Möbel, der sich aus dem Anschaffungspreis, dem Alter und dem Zustand der Einrichtung ergibt. Mieter müssen die für eine Prüfung benötigten Angaben derzeit meist selbst beim Vermieter anfordern.
Die Reform soll den am Zeitwert orientierten Ansatz in das Gesetz aufnehmen. Neu wären vor allem die konkrete Berechnungsmethode und die Pflicht des Vermieters, den Möblierungszuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert offenzulegen.
So soll der Möblierungszuschlag berechnet werden
Der Entwurf nennt zwei Berechnungswege. Ein monatlicher Zuschlag soll angemessen sein, wenn er höchstens ein Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände bei Vertragsschluss beträgt.
Für vollständig ausgestattete Wohnungen ist eine vereinfachte Berechnung vorgesehen. Beträgt der Zuschlag höchstens zehn Prozent der Nettokaltmiete für die unmöblierte Wohnung, soll widerlegbar vermutet werden, dass er angemessen ist.
Vollständig ausgestattet ist eine Wohnung nur, wenn die Möbel eine normale und dauerhafte Lebensführung ermöglichen. Zwei Stühle, ein Tisch und ein Bett dürften dafür regelmäßig nicht genügen.
Die zehn Prozent sind keine starre Obergrenze. Mieter können einen niedrigeren Zuschlag beanstanden, wenn die Möbel unvollständig, stark abgenutzt oder nur noch wenig wert sind.
Vermieter könnten einen höheren Betrag verlangen, wenn sie den besonderen Wert der Ausstattung nachweisen. Rechnungen, das Alter der Möbel und aktuelle Marktpreise können dabei als Belege dienen.
Möblierungszuschlag soll vor Vertragsschluss genannt werden
Vermieter sollen Mietinteressenten künftig unaufgefordert mitteilen, welcher Betrag auf die Möbel entfällt. Die Auskunft muss nach dem Entwurf vor der Vertragserklärung des Mieters und in Textform erfolgen.
Der Betrag muss nicht zwingend als eigene Zeile im Mietvertrag stehen. Auch eine rechtzeitig versandte E-Mail oder eine andere dauerhaft lesbare Mitteilung kann die Textform erfüllen.
Unterbleibt die Auskunft, soll die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Anfangsmiete vorübergehend als unmöbliert gelten. Holt der Vermieter die Information später nach, soll diese Folge noch zwei Jahre bestehen bleiben.
Die vereinbarten Möbel muss der Vermieter trotzdem bereitstellen. Die geplante Sanktion betrifft nur die Berechnung der zulässigen Miethöhe.
Für wen die geplante Zehn-Prozent-Regel gelten soll
Die geplanten Vorgaben sind an den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse geknüpft. Sie schaffen deshalb keinen bundesweiten Preisdeckel für jede möblierte Vermietung.
Echte Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch können weiterhin von bestimmten Schutzvorschriften ausgenommen sein. Der Entwurf will diese Ausnahme auf sechs Monate begrenzen und bei einem später entstandenen längeren Bedarf eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate zulassen.
Eine kurze Vertragsdauer allein reicht dafür nicht aus. Der Mieter muss einen besonderen vorübergehenden Bedarf haben und darf die Wohnung nicht als dauerhaften Lebensmittelpunkt anmieten.
Beim Wohngeld zählt der Möblierungszuschlag bereits heute zur Miete
Für das Wohngeld kommt es nicht darauf an, ob eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird. Nach § 9 Absatz 1 Wohngeldgesetz umfasst die Miete auch vereinbarte Umlagen, Zuschläge und Vergütungen.
Die Wohngeld-Verwaltungsvorschrift nennt unter Nummer 9.15 ausdrücklich Vergütungen für Möbel, Einbaumöbel und übliche elektrische Haushaltsgeräte. Auch ein Entgelt für die Nutzung eines Hausgartens gehört zur wohngeldfähigen Miete.
Die Wohngeldstelle darf einen vertraglich vereinbarten Möblierungszuschlag daher nicht allein wegen der Möblierung abziehen. Das gilt unabhängig von der geplanten Mietrechtsreform.
Welche Kosten beim Wohngeld berücksichtigt werden
Nicht jeder Betrag, der zusammen mit der Miete überwiesen wird, fließt in die Berechnung ein. Besonders bei möblierten Apartments und Seniorenwohnungen ist deshalb eine klare Aufteilung wichtig.
| Vertragsbestandteil | Behandlung beim Wohngeld |
|---|---|
| Möblierungszuschlag für Möbel oder Einbaumöbel | Gehört zur wohngeldfähigen Miete |
| Vergütung für übliche elektrische Haushaltsgeräte | Gehört zur wohngeldfähigen Miete |
| Vergütung für einen Hausgarten | Gehört zur wohngeldfähigen Miete |
| Kalte umlagefähige Betriebskosten | Gehören zur wohngeldfähigen Miete |
| Tatsächliche Heiz- und Warmwasserkosten | Bleiben bei der wohngeldfähigen Miete außer Betracht |
| Haushaltsstrom oder Energie zum Kochen | Bleiben außer Betracht |
| Garage oder Kfz-Stellplatz | Bleiben außer Betracht |
| Notrufdienst, hauswirtschaftliche Hilfe oder Betreuungsvermittlung | Bleiben außer Betracht |
Das Wohngeld enthält zwar eine pauschale Heizkostenkomponente. Die tatsächlich gezahlten Heiz- und Warmwasserkosten werden dadurch jedoch nicht in voller Höhe übernommen.
Weitere Informationen zu den aktuellen Berechnungswerten enthält der Beitrag Diese Änderungen treffen das Wohngeld in 2026.
Möblierungszuschlag erhöht das Wohngeld nicht automatisch
Die Berücksichtigung als Miete bedeutet nicht, dass das Wohngeld um denselben Betrag steigt. Die Höhe der Leistung hängt zusätzlich vom Einkommen, der Haushaltsgröße und der örtlichen Mietenstufe ab.
Außerdem begrenzt das Wohngeldgesetz die berücksichtigungsfähige Miete. Liegen die bisherigen Wohnkosten bereits über dem geltenden Höchstbetrag, bleibt ein zusätzlicher Möblierungszuschlag ohne Auswirkung auf die Auszahlung.
Auch eine Mieterhöhung führt während eines laufenden Bewilligungszeitraums nicht immer sofort zu mehr Wohngeld. Die Voraussetzungen erklärt der Beitrag Trotz höherer Miete kein höheres Wohngeld.
Mietrechtliche Zulässigkeit und Wohngeld sind getrennt zu prüfen
Die Berücksichtigung beim Wohngeld macht einen überhöhten Möblierungszuschlag nicht zulässig. Mieter können unabhängig vom Wohngeld prüfen lassen, ob die Gesamtmiete gegen die Mietpreisbremse oder andere mietrechtliche Vorschriften verstößt.
Wird die Miete später durch eine Vereinbarung oder eine gerichtliche Entscheidung wirksam herabgesetzt, kann sich auch die Wohngeldberechnung ändern. Eine lediglich einseitig erklärte Mietminderung berücksichtigt die Wohngeldstelle dagegen nicht ohne Weiteres.
Bei Zweifeln am Zuschlag empfiehlt sich eine Beratung durch einen Mieterverein oder einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt. Betroffene sollten nicht eigenmächtig weniger Miete zahlen.
Diese Nachweise braucht die Wohngeldstelle
Aus dem Mietvertrag sollte hervorgehen, wie hoch die Nettokaltmiete, die kalten Betriebskosten und der Möblierungszuschlag sind. Enthält der Vertrag nur eine Gesamtpauschale, kann die Wohngeldstelle eine ergänzende Bescheinigung des Vermieters verlangen.
Bei Wohnungen mit Stellplatz, Notruf oder Betreuung ist eine schriftliche Aufteilung besonders wichtig. Nur so lässt sich erkennen, welcher Anteil zur Wohnraumnutzung gehört und welche Beträge herausgerechnet werden müssen.
Wurde der Möblierungszuschlag im Wohngeldbescheid vollständig abgezogen, sollten Betroffene eine nachvollziehbare Berechnung verlangen. Für einen möglichen Widerspruch ist die Frist in der Rechtsbehelfsbelehrung zu beachten.
Beispiel aus der Praxis
Die 69-jährige Ingrid mietet eine vollständig ausgestattete Seniorenwohnung. Im Vertrag stehen 620 Euro Nettokaltmiete, 130 Euro kalte Betriebskosten, 62 Euro Möblierungszuschlag, 95 Euro Heiz- und Warmwasserkosten, 35 Euro für einen Stellplatz und 28 Euro für einen Notrufdienst.
Für das Wohngeld werden zunächst die Nettokaltmiete, die kalten Betriebskosten und der Möblierungszuschlag berücksichtigt. Daraus ergibt sich eine wohngeldfähige Miete von 812 Euro.
Die Heiz- und Warmwasserkosten, der Stellplatz und der Notrufdienst bleiben bei der wohngeldfähigen Miete außer Betracht. Ob die gesamten 812 Euro in die Berechnung einfließen, hängt anschließend vom geltenden Höchstbetrag ab.
Würde Ingrid den Vertrag erst nach einem späteren Inkrafttreten der Reform schließen, entsprächen die 62 Euro genau zehn Prozent der unmöblierten Nettokaltmiete. Die geplante Angemessenheitsvermutung könnte jedoch nur greifen, wenn die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt, vollständig ausgestattet ist und der Mietspiegel die Möbel nicht bereits einbezieht.
Fragen und Antworten zum Möblierungszuschlag
Zählt der Möblierungszuschlag beim Wohngeld zur Miete?
Ja. Vergütungen für Möbel, Einbaumöbel und übliche elektrische Haushaltsgeräte gehören zur wohngeldfähigen Miete.
Gilt die geplante Zehn-Prozent-Regel bereits?
Nein. Der Regierungsentwurf befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren und kann bis zur Verabschiedung geändert werden.
Gilt die Mietpreisbremse heute schon für möblierte Wohnungen?
Ja, sofern die Wohnung in einem entsprechenden Gebiet liegt und keine gesetzliche Ausnahme greift. Eine Möblierung allein setzt die Mietpreisbremse nicht außer Kraft.
Erhöht der Möblierungszuschlag automatisch das Wohngeld?
Nein. Einkommen, Haushaltsgröße, Mietenstufe und der geltende Höchstbetrag bestimmen, ob sich die Auszahlung tatsächlich erhöht.
Zählen Stellplatz, Notruf und Betreuung ebenfalls mit?
Nein. Stellplatzkosten sowie Vergütungen für Notrufdienste, hauswirtschaftliche Versorgung oder Betreuungsvermittlung bleiben außer Betracht.
Was ist bei einer Pauschalmiete zu beachten?
Der Vermieter sollte die einzelnen Bestandteile schriftlich aufschlüsseln. Dadurch kann die Wohngeldstelle den Möblierungszuschlag berücksichtigen und nicht anrechenbare Leistungen herausrechnen.
Quellenverweis
Bundesregierung: Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter; Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6807; Deutscher Bundestag: Erste Beratung vom 9. Juli 2026; § 556g BGB; § 9 Wohngeldgesetz; Wohngeld-Verwaltungsvorschrift, Nummer 9.15.
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Sebastian Dorn ist Fachredakteur mit Schwerpunkt Sozialrecht, schreibt seit 2024 für gegen-hartz.de und produziert Videos für gegen-hartz.TV. Seine thematischen Schwerpunkte sind Renten-, Schwerbehinderten- und Bürgergeldrecht. Bereits zuvor war er über viele Jahre ehrenamtlich in der Sozialberatung aktiv und begleitete Leistungsberechtigte bei Anträgen, Widersprüchen und Klagen – diese Praxiserfahrung prägt heute seine journalistische Arbeit.
