Mieterhöhung erhalten? Warum man nicht vorschnell mehr zahlen sollten

Ein Erhöhungsschreiben macht die verlangte Miete nicht automatisch verbindlich. Ob und ab wann mehr gezahlt werden muss, hängt vom Mietvertrag, der Begründung und den gesetzlichen Grenzen ab. Wer die Voraussetzungen kennt, kann unberechtigte Forderungen erkennen und rechtzeitig reagieren.

Welche Mietvereinbarung gilt?

Bei einem Vertrag ohne Staffel- oder Indexvereinbarung kommt häufig eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete infrage. Für Staffelmieten und Indexmieten gelten eigene Regeln. Vertraglich vereinbarte Beschränkungen von Mieterhöhungen sind ebenfalls zu beachten.

Daneben können Mieter und Vermieter nach § 557 BGB eine höhere Miete einvernehmlich vereinbaren. Ein solches Angebot ist von einem gesetzlichen Erhöhungsverlangen zu unterscheiden; vor einer Unterschrift sollten die Folgen geklärt sein.

Vergleichsmiete und Kappungsgrenze müssen zusammenpassen

Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Sie wird anhand der Mieten vergleichbarer Wohnungen ermittelt. Dabei zählen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Eigenschaften. Einbezogen werden grundsätzlich Mieten, die innerhalb der vergangenen sechs Jahre vereinbart oder entsprechend den gesetzlichen Vorgaben geändert wurden.

Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze den Anstieg innerhalb von drei Jahren grundsätzlich auf 20 Prozent. In durch Landesverordnung ausgewiesenen Gebieten beträgt sie 15 Prozent. Ein angespanntes Preisniveau allein genügt für die niedrigere Grenze nicht; die betreffende Wohnung muss im Geltungsbereich einer entsprechenden Verordnung liegen.

Frühere Vergleichsmietenerhöhungen innerhalb dieser drei Jahre verbrauchen bereits einen Teil des zulässigen Spielraums. Die 15 oder 20 Prozent stehen deshalb nicht bei jedem neuen Erhöhungsverlangen erneut zur Verfügung.

Die zeitlichen Vorgaben kommen hinzu: Das Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung möglich. Zum vorgesehenen Beginn der höheren Miete muss diese seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen wegen Modernisierung oder veränderter Betriebskosten werden dabei und bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet.

Die Einordnung im Mietspiegel muss zur Wohnung passen

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform vorliegen und begründet werden, wobei etwa ein Brief oder eine E-Mail infrage kommt. Nach § 558a BGB kann sich die Begründung insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen stützen. Eine eigenhändige Unterschrift ist bei Textform nicht erforderlich.

Enthält ein ordnungsgemäß aktualisierter qualifizierter Mietspiegel Angaben zur Wohnung, sind diese auch bei einer anderen Begründung mitzuteilen. Die Einordnung nach Wohnlage, Baualter und Ausstattung muss zur Wohnung passen. Ein fälschlich berücksichtigter Balkon kann beispielsweise einen zu hohen Vergleichswert ergeben.

Liegt die Forderung innerhalb einer Mietspiegelspanne, kann das für die formale Begründung ausreichen. Daraus folgt aber noch nicht, dass gerade der verlangte Betrag für die konkrete Wohnung berechtigt ist.

Bei der Wohnfläche zählt die tatsächliche Größe

Eine Flächenangabe im Mietvertrag ist für eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nicht automatisch verbindlich. Der Bundesgerichtshof entschied am 18. November 2015, dass dafür die tatsächliche Wohnfläche heranzuziehen ist, auch wenn die Abweichung zur Vertragsangabe höchstens zehn Prozent beträgt. Nachzulesen ist dies im Urteil VIII ZR 266/14.

Das Urteil wirkt in beide Richtungen: Eine kleinere Wohnung kann gegen die verlangte Berechnung sprechen, eine größere Fläche kann den Vergleichswert erhöhen. Auch bei einer nachträglich festgestellten größeren Wohnung bleibt die Kappungsgrenze zu beachten. Wer konkrete Zweifel an der Quadratmeterzahl hat, sollte deshalb die tatsächliche Wohnfläche überprüfen lassen.

Wie viel Zeit bleibt für die Zustimmung?

Bei einer Vergleichsmietenerhöhung reicht der Zugang des Schreibens allein nicht aus, um die höhere Miete verbindlich zu machen. Nach § 558b BGB läuft die Zustimmungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang. Bei Zustimmung ist die erhöhte Miete grundsätzlich ab Beginn des dritten folgenden Kalendermonats geschuldet.

Geht ein entsprechendes Schreiben beispielsweise im September zu, endet die Prüfungsfrist grundsätzlich Ende November. Die höhere Miete wäre bei berechtigtem Verlangen und Zustimmung ab Dezember zu zahlen. Eine im Schreiben gesetzte kürzere Frist beseitigt diese gesetzliche Überlegungszeit nicht.

Bleibt die Zustimmung aus, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Formale Mängel des Verlangens lassen sich im Prozess unter den gesetzlichen Voraussetzungen beheben, wobei erneut eine Zustimmungsfrist entsteht. Ist die Forderung nur teilweise berechtigt, kommt eine entsprechend begrenzte Zustimmung infrage.

Die Erhöhungsarten im Vergleich

Modernisierung: Nicht jede Baurechnung darf auf die Miete umgelegt werden

Nach einer umlagefähigen Modernisierung können grundsätzlich acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Kosten für ohnehin notwendige Erhaltung gehören nicht dazu, und öffentliche Zuschüsse sind nach den gesetzlichen Vorgaben anzurechnen. Die Unterscheidung ist besonders wichtig, wenn alte Bauteile gleichzeitig repariert und technisch verbessert werden.

Zusätzlich darf die monatliche Miete durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen. Betrug sie vor der Erhöhung weniger als sieben Euro je Quadratmeter, liegt die Grenze bei zwei Euro. Diese Grenzen stehen in § 559 Absatz 3a BGB.

Die Erhöhung muss anhand der entstandenen Kosten berechnet und in Textform erläutert werden. Sie wird grundsätzlich mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Bei einer fehlenden ordnungsgemäßen Ankündigung oder einer Überschreitung des angekündigten Erhöhungsbetrags um mehr als zehn Prozent sieht § 559b BGB eine Verlängerung um sechs Monate vor.

Für den Heizungstausch bestehen zusätzliche Grenzen

Beim Einbau bestimmter Heizungsanlagen sieht § 559e BGB einen besonderen Berechnungsweg vor. Sind die gesetzlichen Fördervoraussetzungen erfüllt und werden entsprechende öffentliche Mittel tatsächlich in Anspruch genommen, dürfen zehn Prozent der umlagefähigen Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Bei der Ermittlung dieser Kosten sind die erhaltene Förderung und der gesetzlich vorgesehene Erhaltungsanteil abzuziehen.

Für ersparte Erhaltungsarbeiten sieht dieses Verfahren einen pauschalen Abzug von 15 Prozent vor. Von diesem pauschalen Abzug ausgenommen sind die in § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes erfassten Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in bestehende Gebäude neu eingebaut werden.

Für die von dieser Vorschrift erfasste Heizungsmodernisierung ist der monatliche Aufschlag innerhalb von sechs Jahren auf 50 Cent je Quadratmeter begrenzt. Auch bei einer Umlage nach § 559 BGB gilt diese Grenze für die in Absatz 3a erfassten Heizungsmaßnahmen.

Härteeinwände sollten schon nach der Ankündigung geprüft werden

Eine unzumutbare finanzielle Belastung kann einer Modernisierungsmieterhöhung entgegenstehen. Diese Prüfung betrifft die spätere Zahlung und ist von der Frage zu unterscheiden, ob die Bauarbeiten geduldet werden müssen. Ein geringes Einkommen allein schließt die Umlage nicht automatisch aus.

Nach § 559 Absatz 4 BGB entfällt die finanzielle Härteabwägung etwa, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Ob eine Ausnahme greift, sollte anhand der konkreten Baumaßnahme und des gewählten Umlageverfahrens geprüft werden.

Umstände, die eine Härte begründen, sind grundsätzlich bis zum Ende des Monats mitzuteilen, der auf den Zugang einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung folgt. Dafür ist Textform vorgesehen. § 555d BGB enthält Ausnahmen, etwa bei fehlender Belehrung über Form und Frist; betroffene Mieter sollten deshalb bereits die Ankündigung prüfen lassen.

Staffelmiete: Die Erhöhung steht bereits im Vertrag

Bei einer Staffelmiete werden zukünftige Mietbeträge oder Erhöhungen schriftlich in konkreten Geldbeträgen vereinbart. Eine bloße Prozentangabe genügt dafür nicht. Zwischen den Mietstufen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, wie § 557a BGB bestimmt.

Eine wirksam vereinbarte Staffel wird zum vorgesehenen Zeitpunkt fällig, ohne dass jedes Mal ein neues Zustimmungsverfahren erforderlich ist. Während der Laufzeit sind zusätzliche Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Die Mietpreisbremse kann auf die einzelnen Staffeln anzuwenden sein; die Kappungsgrenze für Vergleichsmietenerhöhungen lässt sich dagegen nicht einfach übertragen.

Indexmiete: Preisentwicklung statt Mietspiegel

Eine Indexmiete knüpft an den Verbraucherpreisindex für Deutschland an. Die Anpassung muss in Textform geltend gemacht werden und die Indexänderung sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag nennen. Nach § 557b BGB gilt sie ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.

Zwischen Indexanpassungen muss die Miete grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben; für bestimmte andere Erhöhungen bestehen Ausnahmen. Eine zusätzliche Vergleichsmietenerhöhung ist ausgeschlossen, Modernisierungsumlagen sind nur eingeschränkt möglich. Die Mietpreisbremse betrifft bei der Indexvereinbarung die Ausgangsmiete.

Höhere Nebenkosten sind gesondert zu beurteilen

Eine höhere monatliche Zahlung bedeutet nicht zwangsläufig, dass sich die Nettokaltmiete erhöht hat. Nach einer Betriebskostenabrechnung können vereinbarte Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe angepasst werden. Dieses Recht steht nach § 560 Absatz 4 BGB beiden Vertragsparteien zu und ermöglicht auch eine Senkung.

Bei einer Betriebskostenpauschale gelten andere Voraussetzungen. Eine Erhöhung setzt insbesondere einen entsprechenden vertraglichen Vorbehalt und eine begründete Erklärung voraus. Deshalb sollte aus jeder Forderung hervorgehen, ob es um Kaltmiete, Vorauszahlungen, eine Pauschale oder eine einmalige Nachzahlung geht.

Wann Mieter wegen einer Erhöhung kündigen können

Bei Erhöhungen nach § 558 oder § 559 eröffnet § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Mieter können bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Wird davon wirksam Gebrauch gemacht, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Geht das Erhöhungsschreiben im September zu, kann die Kündigung bis Ende November zum Ende Januar erfolgen. Die Kündigung muss dem Vermieter rechtzeitig zugehen; das Absendedatum allein genügt nicht.

Praxisbeispiel: Weshalb 15 Prozent nicht automatisch zulässig sind

Ein fiktiver Fall aus dem Mietalltag: Eine Mieterin zahlt seit mehr als drei Jahren unverändert 800 Euro Nettokaltmiete. In ihrem Wohngebiet gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent, und der Vermieter verlangt im September eine Erhöhung auf 920 Euro ab Dezember. Die zutreffend ermittelte Vergleichsmiete für ihre Wohnung beträgt jedoch nur 890 Euro.

Obwohl die Forderung die prozentuale Kappungsgrenze einhält, liegt sie 30 Euro über dem Vergleichswert. Sind alle übrigen Voraussetzungen erfüllt, besteht ein Zustimmungsanspruch deshalb nur bis 890 Euro. Die Differenz zur ursprünglichen Forderung beträgt 360 Euro im Jahr.

Fragen und Antworten zur Mieterhöhung

Kann schon die Zahlung der höheren Miete als Zustimmung gelten?

Ja, auch ohne Unterschrift kann eine Zustimmung zustande kommen. Der Bundesgerichtshof bestätigte dies bei dreimaliger vorbehaltloser Zahlung in seinem Beschluss vom 30. Januar 2018, VIII ZB 74/16. Ob bereits eine einzige Zahlung genügt, ließ das Gericht offen. Eine zweifelhafte Vergleichsmietenerhöhung sollte daher vor einer vorbehaltlosen Zahlung geklärt werden.

Ist ein Erhöhungsverlangen per E-Mail zulässig?

Ja, bei einer Vergleichsmietenerhöhung genügt Textform. Ob die Forderung berechtigt ist, hängt zusätzlich von Begründung, Betrag und Fristen ab.

Darf der Vermieter wegen höherer Finanzierungskosten mehr verlangen?

Höhere Kreditzinsen allein begründen keinen zusätzlichen gesetzlichen Erhöhungsanspruch. Die Forderung muss sich auf einen zulässigen Erhöhungsweg stützen.

Ist die Mietpreisbremse dasselbe wie die Kappungsgrenze?

Nein, die Mietpreisbremse betrifft vor allem die Miethöhe bei Mietbeginn in ausgewiesenen Gebieten. Die Kappungsgrenze begrenzt dagegen Vergleichsmietenerhöhungen im laufenden Vertrag. Für Staffel- und Indexmieten bestehen Besonderheiten.

Was passiert, wenn ich einer Vergleichsmietenerhöhung nicht zustimme?

Der Vermieter kann nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen. Schweigen verhindert daher nicht, dass ein berechtigter Anspruch gerichtlich durchgesetzt wird.

Gelten die Grenzen von 15 oder 20 Prozent auch für höhere Nebenkosten?

Nein, diese Kappungsgrenzen betreffen Vergleichsmietenerhöhungen. Für Betriebskostenanpassungen gelten eigene Voraussetzungen; die Höhe darf trotzdem nicht beliebig festgesetzt werden.