Ein Haus kann mehr als 100 Jahre alt sein und mietrechtlich trotzdem wie ein Neubau behandelt werden. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt für die Mietpreisbremse klargestellt. Entscheidend ist nämlich nicht allein das Baujahr.
War vorhandener Wohnraum wegen schwerer Schäden nicht mehr bewohnbar und stellt der Eigentümer ihn mit erheblichem Bauaufwand dauerhaft wieder her, kann die Ausnahme für neu geschaffenen Wohnraum greifen. Für Mieter kann das teuer werden: Dann begrenzt nämlich die Mietpreisbremse die verlangte Miete möglicherweise nicht.
Das folgt aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 2026 (VIII ZR 50/23). Der BGH stellt allerdings hohe Anforderungen. Eine normale Sanierung, neue Fenster oder ein modernes Badezimmer machen aus einem Altbau noch keinen Neubau.
Altbau stammte aus der Zeit vor 1918
Der Streit betraf eine Berliner Wohnung in einem Gebäude, das bereits vor 1918 errichtet worden war. Der Mieter zahlte seit Juni 2017 eine Nettokaltmiete von 708 Euro.
Nach den Feststellungen der Vorinstanz lag die vereinbarte Miete um 215,15 Euro über der nach der Mietpreisbremse eigentlich zulässigen Höchstmiete. Der Mieter ließ deshalb Ansprüche gegen die Vermieterin geltend machen.
Die Vermieterin hielt dagegen: Die Mietpreisbremse gelte für die Wohnung überhaupt nicht.
Dabei berief sie sich auf § 556f Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch. Danach greift die Mietpreisbremse nicht bei Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
Auf den ersten Blick wirkte dieses Argument widersinnig. Schließlich stand das Haus bereits seit über 100 Jahren.
Das Gebäude war praktisch nicht mehr bewohnbar
Entscheidend war jedoch der Zustand des Gebäudes vor der Sanierung. Nach Angaben der Vermieterin konnte dort niemand mehr dauerhaft wohnen.
Fenster waren teilweise zugemauert oder nur mit Spanplatten und Pappe verschlossen. Putz fiel von den Wänden und Decken. Funktionierende Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen fehlten. Elektrokabel waren entfernt oder durchtrennt worden. Heizleitungen fehlten oder waren verrostet und brüchig. Auch Wohnungstüren und Teile der Treppengeländer waren Ruinen.
Im gesamten Jahr 2015 war nach einer behördlichen Auskunft niemand als Bewohner des Gebäudes gemeldet.
Die Vermieterin ließ den Gebäudekomplex umfangreich herrichten, mit Kosten von mehr als drei Millionen Euro. Mehr als zwei Millionen Euro entfielen auf das Gebäude, in dem die umstrittene Wohnung lag.
Sie ließ Dach und Dämmung erneuern, neue Fenster und Türen einsetzen, Innenwände neu errichten sowie Heizung, Warmwasserversorgung, Wasserleitungen und Elektroanlagen neu installieren. Hinzu kamen neue Badezimmer, Einbauküchen und Bodenbeläge.
BGH: Auch alter Wohnraum kann zu neuem Wohnraum werden
Die Vorinstanzen hielten die Mietpreisbremse für gerechtfertigt. Der Bundesgerichtshof widersprach dieser pauschalen Betrachtung. Denn nach Ansicht des BGH kann § 556f Satz 1 BGB auch Räume erfassen, in denen früher bereits Menschen gewohnt haben.
Dafür müssen drei entscheidende Voraussetzungen zusammenkommen: Die Räume waren wegen Schäden nicht mehr dauerhaft als Wohnung nutzbar, der Eigentümer machte sie mit wesentlichem Bauaufwand wieder bewohnbar und sie wurden nach dem 1. Oktober 2014 erstmals wieder als Wohnung genutzt und vermietet.
Dann kann mietrechtlich neuer Wohnraum entstehen, obwohl die Außenmauern des Gebäudes bereits seit Jahrzehnten oder sogar Jahrhunderten stehen.
Eine normale Kernsanierung reicht dafür nicht automatisch
Vermieter können sich jedoch nicht allein mit dem Hinweis auf eine Kernsanierung von der Mietpreisbremse lösen. Der BGH verlangt wesentlich mehr. Der frühere Wohnraum muss tatsächlich vor der Instandsetzung seine Nutzbarkeit als Wohnung verloren haben.
Außerdem muss ein erheblicher finanzieller Aufwand nötig gewesen sein, um überhaupt wieder dauerhaft bewohnbaren Wohnraum herzustellen. Als Größenordnung nennt der BGH einen Aufwand von mindestens einem Drittel der Kosten, die für eine vergleichbare Neubauwohnung entstehen würden.
Ein Vermieter kann deshalb nicht einfach ein altes Bad austauschen, neue Böden verlegen, Fenster erneuern und anschließend behaupten, aus seiner Altbauwohnung sei ein Neubau geworden.
Diese Arbeiten machen noch keinen Neubau
Der Bundesgerichtshof grenzt die Ausnahme ausdrücklich von normalen Veränderungen vorhandener Wohnungen ab.
Wer lediglich eine bestehende Wohnung vergrößert, ihren Grundriss verändert, Wohnungen zusammenlegt oder eine große Wohnung in mehrere kleinere Einheiten aufteilt, schafft damit nicht automatisch neuen Wohnraum im Sinne dieser Neubau-Ausnahme.
Auch eine hochwertige Modernisierung allein genügt nicht. Entscheidend bleibt, ob zuvor tatsächlich kein dauerhaft nutzbarer Wohnraum mehr vorhanden war und erst ein erheblicher Bauaufwand die Bewohnbarkeit wiederhergestellt hat.
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| Mietpreisbremse kann entfallen | Das reicht dafür nicht |
|---|---|
| Wohnung war wegen schwerer Schäden dauerhaft nicht mehr bewohnbar | Wohnung war während der Arbeiten grundsätzlich weiterhin Wohnraum |
| Wesentlicher Bauaufwand war für die Wiederherstellung nötig | Nur Bad, Fenster, Böden oder Heizung wurden erneuert |
| Aufwand erreicht ungefähr mindestens ein Drittel vergleichbarer Neubaukosten | Übliche Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten |
| Wohnraum wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmals wieder genutzt und vermietet | Nur der Grundriss wurde verändert |
| Durch die Arbeiten entstand wieder zuvor nicht mehr vorhandener Wohnraum | Wohnungen wurden lediglich geteilt oder zusammengelegt |
Selbst absichtlich verursachte Schäden schließen die Ausnahme nicht zwingend aus
Die Vorinstanz hatte Anhaltspunkte dafür gesehen, dass ein früherer Eigentümer Teile des Gebäudes absichtlich beschädigt hatte, weil ursprünglich ein Abriss geplant gewesen sein könnte.
Auch das schließt die Neubau-Ausnahme nach Ansicht des BGH nicht aus. Die spätere Vermieterin müsse sich nämlich ein Verhalten eines früheren Eigentümers nicht zurechnen lassen. Entscheidend sei, dass sie tatsächlich nicht mehr vorhandenen Wohnraum mit erheblichem Aufwand wiederhergestellt habe.
Ein Freibrief für Vermieter ist das allerdings nicht. Würde ein Eigentümer selbst bewohnbaren Wohnraum gezielt zerstören, um anschließend die Mietpreisbremse zu umgehen, könnte ein Gericht darin einen Rechtsmissbrauch nach § 242 BGB sehen.
Vermieter muss Mieter über die Ausnahme informieren
Selbst wenn eine Wohnung grundsätzlich unter die Neubau-Ausnahme fällt, darf der Vermieter die entsprechenden Informationen nicht einfach für sich behalten.
Beruft sich der Vermieter auf § 556f Satz 1 BGB, muss er dem künftigen Mieter grundsätzlich vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert mitteilen, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
Unterlässt der Vermieter diese vorgeschriebene Auskunft, kann er sich zunächst nicht auf die höhere Miete berufen. Holt er die Information später ordnungsgemäß nach, kann er sich grundsätzlich erst zwei Jahre danach auf die Ausnahme stützen.
Damit sollten Mieter ihren Mietvertrag und sämtliche Unterlagen überprüfen, die sie vor der Unterschrift erhalten haben.
Lassen Sie sich mit dem Hinweis „Neubau“ nicht abspeisen
Steht im Mietvertrag oder in einem Schreiben des Vermieters lediglich, die Wohnung sei „komplett saniert“, „kernmodernisiert“ oder „wie ein Neubau“, sagt das noch nichts darüber aus, ob die Mietpreisbremse tatsächlich entfällt.
Fragen Sie nach, wann die Wohnung erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurde und warum sie zuvor nicht mehr bewohnbar gewesen sein soll.
Relevant können alte Mietverträge sein, ebenso Meldedaten, Bauunterlagen, Rechnungen, Fotos vom früheren Zustand und Angaben über die ausgeführten Arbeiten.
Auch die Kosten spielen eine zentrale Rolle. Eine optisch vollständig erneuerte Wohnung muss noch lange nicht den erheblichen Bauaufwand erreichen, den der BGH für die Wiedernutzbarmachung verlangt.
Nicht mit „umfassender Modernisierung“ verwechseln
§ 556f BGB enthält zwei unterschiedliche Ausnahmen, die Mieter auseinanderhalten sollten. Satz 1 betrifft neu geschaffenen beziehungsweise nach der neuen BGH-Rechtsprechung wiederhergestellten Wohnraum. Für solchen Wohnraum gilt grundsätzlich keine Mietpreisbremse .
Satz 2 betrifft dagegen eine bereits vorhandene Wohnung, die umfassend modernisiert wurde. Hier nimmt das Gesetz lediglich die erste Vermietung nach der Modernisierung von der Mietpreisbremse aus.
Für Vermieter kann die Einordnung nach Satz 1 deshalb deutlich günstiger sein. Genau deshalb lohnt es sich für Mieter, die Voraussetzungen kritisch zu prüfen.
Der konkrete Berliner Fall ist noch nicht endgültig entschieden
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Das Berufungsgericht muss jetzt genauer feststellen, wie stark das Gebäude tatsächlich beschädigt war, wann seine Bewohnbarkeit verloren ging und ob der Bauaufwand die erforderliche Größenordnung erreichte.
Die grundsätzliche Rechtsfrage hat der BGH jedoch entschieden: Ein sehr alter Wohnraum kann für die Mietpreisbremse wie neu geschaffener Wohnraum behandelt werden, wenn er zuvor nicht mehr bewohnbar war und erst mit erheblichem Aufwand dauerhaft wiederhergestellt wurde.
FAQ: Wann wird ein Altbau zum Neubau?
Fällt die Mietpreisbremse nach jeder Kernsanierung weg?
Nein. Eine hochwertige oder umfangreiche Sanierung reicht für die neue BGH-Fallgruppe nicht aus. Der Wohnraum muss zuvor wegen Schäden tatsächlich nicht mehr dauerhaft bewohnbar gewesen sein und mit erheblichem Bauaufwand wiederhergestellt worden sein.
Wie hoch muss der Bauaufwand sein?
Der BGH orientiert sich an einem Aufwand von mindestens rund einem Drittel dessen, was eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstückskosten kosten würde.
Was sollten Mieter prüfen?
Achten Sie auf die Angaben des Vermieters vor Abschluss des Mietvertrags. Fragen Sie nach dem früheren Zustand der Wohnung, dem Zeitpunkt der Wiederherstellung und der ersten Vermietung nach dem 1. Oktober 2014. Der bloße Hinweis auf eine „Kernsanierung“ beweist noch keine Ausnahme von der Mietpreisbremse.
Quellen
Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23 (Dejure)
Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 556d bis 556g (Gesetze im Internet)
Wohnraumförderungsgesetz, § 16 Abs. 1 Nr. 2
- Über den Autor
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Dr. Utz Anhalt ist Buchautor, Publizist, Sozialrechtsexperte und Historiker. 2000 schloss er ein Magister Artium (M.A.) in Geschichte und Politik an der Universität Hannover ab. Seine Schwerpunkte liegen im Sozialrecht und Sozialpolitik. Er war wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Dokumentationen für ZDF, History Channel, Pro7, NTV, MTV, Sat1.
