Reinigungsklausel im Mietvertrag unwirksam: Mieter schulden nur besenreine Rückgabe
Das Landgericht Berlin II hat eine mietrechtliche Klausel zur Wohnungsrückgabe für unwirksam erklärt. Danach sollte eine Wohnung bei Auszug „in gereinigtem Zustand“ zurückgegeben werden, einschließlich gereinigter Fenster und Türen, gewischter Böden sowie entkalkter Armaturen.
Nach Auffassung des Gerichts war diese Vorgabe zu unklar und benachteiligte die Mieter unangemessen. Geschuldet sei bei Ende des Mietverhältnisses nur eine besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung.
Das Urteil betrifft eine häufige Streitfrage beim Auszug: Wie sauber muss eine Wohnung wirklich sein, wenn sie an den Vermieter zurückgegeben wird?
Der Streit begann mit 18 Euro Reinigungskosten
Ausgangspunkt war ein beendetes Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin. Nach dem Auszug beanstandete die Vermieterin unter anderem, dass Silikonreste an der Duschabtrennung auf Fliesen nicht entfernt worden seien und die Badfliesen nicht ausreichend gereinigt worden seien.
Die Vermieterin ließ die Arbeiten durch eine Firma erledigen. Dafür entstanden Kosten in Höhe von 18 Euro, die sie von der Mietkaution der früheren Mieter abzog.
Die Mieter hielten den Abzug für unberechtigt. Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab ihnen Recht, anschließend bestätigte das Landgericht Berlin II diese Entscheidung in der Berufung.
Warum die Klausel nicht Bestand hatte
Nach dem Urteil war die Formulierung „in gereinigtem Zustand“ nicht transparent genug. Für Mieter müsse erkennbar sein, welche Arbeiten sie bei Rückgabe der Wohnung tatsächlich schulden.
Die im Mietvertrag genannten Beispiele verschärften das Problem. Gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden und entkalkte Armaturen können den Eindruck erwecken, dass mehr verlangt wird als eine gewöhnliche Reinigung beim Auszug. Das Gericht sah darin eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Denn die Klausel konnte so verstanden werden, dass auch Arbeiten verlangt werden, die über die übliche besenreine Rückgabe hinausgehen.
Was „besenrein“ bei der Wohnungsrückgabe bedeutet
Besenrein bedeutet nicht, dass eine Wohnung in einem professionell gereinigten oder nahezu neuwertigen Zustand zurückgegeben werden muss. Gemeint ist eine übliche Reinigung, bei der grobe Verschmutzungen entfernt werden.
Dazu gehört in der Praxis, dass die Wohnung geräumt ist, grober Schmutz beseitigt wurde und keine erheblichen Verunreinigungen zurückbleiben. Normale Gebrauchsspuren und allmählich entstandene Abnutzungen müssen Mieter dagegen nicht auf eigene Kosten beseitigen.
Gerade hier verweist das Urteil auch auf den mietrechtlichen Grundsatz aus § 538 BGB. Danach muss der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, grundsätzlich nicht ersetzen.
Folgen für Vermieter und Mieter
Für Vermieter zeigt das Urteil, dass pauschale oder weit gefasste Reinigungsklauseln riskant sind. Wer im Mietvertrag unklare Pflichten formuliert, kann am Ende keinen Ersatz für Reinigungskosten verlangen.
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Für Mieter ist die Entscheidung ein Hinweis darauf, dass nicht jede Klausel zur Endreinigung wirksam ist. Entscheidend ist nicht allein, was im Vertrag steht, sondern auch, ob die Regelung verständlich ist und den Mieter nicht über Gebühr belastet. Das bedeutet aber nicht, dass Mieter eine Wohnung verschmutzt zurückgeben dürfen. Grobe Verunreinigungen, zurückgelassener Müll oder deutlich vermeidbare Verschmutzungen können weiterhin Probleme auslösen.
Übersicht: Was beim Auszug verlangt werden kann
| Situation | Einordnung |
|---|---|
| Die Wohnung ist vollständig geräumt und grober Schmutz wurde entfernt. | Das entspricht in der Regel einer besenreinen Rückgabe. |
| Der Mietvertrag verlangt pauschal eine Rückgabe „in gereinigtem Zustand“ mit weiteren Beispielen. | Eine solche Klausel kann unwirksam sein, wenn sie unklar ist oder mehr verlangt als üblich. |
| Fenster, Türen, Böden und Armaturen sollen besonders gereinigt oder entkalkt werden. | Solche Vorgaben können über die besenreine Rückgabe hinausgehen und sind nicht ohne Weiteres durchsetzbar. |
| Es bleiben Müll, starke Verschmutzungen oder grobe Rückstände zurück. | Hier können Ansprüche des Vermieters weiterhin in Betracht kommen. |
Warum das Urteil über den Einzelfall hinaus Bedeutung hat
Streitigkeiten über Endreinigung und Kautionsabzüge gehören zu den häufigen Konflikten nach einem Auszug. Oft geht es dabei nicht um hohe Beträge, sondern um die Frage, welche Pflichten ein Mieter am Ende des Vertrags noch erfüllen muss.
Das Urteil macht deutlich, dass Vermieter bei formularmäßigen Mietvertragsklauseln klare Grenzen beachten müssen. Eine Vertragsklausel darf nicht so offen formuliert sein, dass Mieter erst im Nachhinein erfahren, welche Arbeiten angeblich geschuldet gewesen sein sollen.
Auch kleine Beträge können deshalb rechtlich relevant sein. Im entschiedenen Fall ging es lediglich um 18 Euro, dennoch klärte das Gericht eine Frage, die in vielen Mietverhältnissen auftreten kann.
Kurzes Beispiel aus der Praxis
Eine Mieterin zieht aus ihrer Wohnung aus, entfernt ihre Möbel, saugt die Räume durch und beseitigt sichtbare grobe Verschmutzungen. Die Fenster hat sie nicht geputzt, die Armaturen nicht entkalkt und die Böden nicht feucht gewischt.
Im Mietvertrag steht, die Wohnung müsse „in gereinigtem Zustand“ zurückgegeben werden. Verlangt der Vermieter anschließend Geld für eine professionelle Endreinigung, kann die Mieterin unter Hinweis auf das Urteil einwenden, dass eine solche Klausel unwirksam sein kann.
Anders kann es aussehen, wenn etwa Müll zurückgelassen wurde, starke Verschmutzungen vorhanden sind oder die Wohnung nicht ordentlich geräumt wurde. Dann geht es nicht mehr nur um eine übliche besenreine Rückgabe, sondern um konkrete Pflichtverletzungen beim Auszug.
Fragen und Antworten zum Urteil
1. Muss eine Wohnung beim Auszug vollständig gereinigt zurückgegeben werden?
Nein. Nach dem Urteil des Landgerichts Berlin II schulden Mieter grundsätzlich nur eine besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung. Eine professionelle oder besonders gründliche Endreinigung kann nicht ohne Weiteres verlangt werden.
2. Warum war die Reinigungsklausel im Mietvertrag unwirksam?
Die Klausel war nach Ansicht des Gerichts zu unklar und benachteiligte die Mieter unangemessen. Sie ließ nicht ausreichend erkennen, welcher genaue Reinigungszustand bei Rückgabe der Wohnung geschuldet sein sollte.
3. Was bedeutet „besenrein“ bei der Wohnungsrückgabe?
Besenrein bedeutet, dass die Wohnung geräumt und grober Schmutz entfernt sein muss. Normale Gebrauchsspuren oder übliche Verschmutzungen, die durch das Wohnen entstehen, müssen Mieter nicht wie bei einer professionellen Reinigung beseitigen.
4. Darf der Vermieter Reinigungskosten von der Kaution abziehen?
Nur dann, wenn tatsächlich eine Pflichtverletzung der Mieter vorliegt. Ist die vertragliche Reinigungsklausel unwirksam und wurde die Wohnung besenrein zurückgegeben, darf der Vermieter entsprechende Reinigungskosten nicht von der Kaution abziehen.
5. Können Vermieter trotzdem eine saubere Rückgabe verlangen?
Ja, aber nur im Rahmen des rechtlich Zulässigen. Mieter dürfen die Wohnung nicht verdreckt, vermüllt oder mit groben Verunreinigungen zurückgeben. Eine Pflicht zu gereinigten Fenstern, entkalkten Armaturen oder gewischten Böden kann aber nicht pauschal über eine unwirksame Klausel durchgesetzt werden.
Quellen
Landgericht Berlin II, Urteil Az. 67 S 186/23; dargestellt unter anderem bei urteile.news und weiteren juristischen Informationsdiensten, § 307 BGB und zur mietrechtlichen Bewertung entsprechender Endreinigungsklauseln.
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Carolin-Jana Klose ist seit 2023 Autorin bei Gegen-Hartz.de. Carolin hat Pädagogik und Sportmedizin studiert und ist hauptberuflich in der Gesundheitsprävention und im Reha-Sport für Menschen mit Schwerbehinderungen tätig. Ihre Expertise liegt im Sozialrecht und Gesundheitsprävention. Sie ist aktiv in der Erwerbslosenberatung und Behindertenberatung.
